נתחיל מהסוף. על פי נתוני הלמ"ס, ישנה ירידה של 14% בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית בשנה האחרונה. מחוזות תל אביב והמרכז תופסים נתח של 81% מכלל התחלות הבנייה בפינוי בינוי ותמ"א 38, כשהערים המובילות הן תל אביב, ירושלים ופתח תקווה. לכאורה, הנתונים האלה מפתיעים - איך ייתכן שהפתרון המרכזי שנתנה המדינה להגדלת ההיצע מציג ירידה בנתונים והאם הם נובעים מההייפ שהיה כאן בתחילתו? איך יכול להיות שדווקא התחדשות עירונית, שההליך שלה אינו דורש רכישת קרקע ומקטין סיכון, לא מצליח להתרומם? "התמונה עומדת להשתנות". רבינוביץ' (ינאי אלפסי)  

הנחמה: נתוני הרבעון השלישי

נתוני הרבעון השלישי מראים שיש מעט אור בקצה המנהרה. ישנה עלייה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית לעומת הרבעון הקודם, אבל ירידה ב-12 החודשים האחרונים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ביצע פילוח של הנתונים. חשוב לציין מה נכנס בתוך הנתונים האלה: הלמ"ס מסכמת את כל הדירות שהחלו להיבנות לאחר הריסה ובנייה מחדש של בניין, ותוספת דירות לבניינים קיימים. בתוך זה, מנוטרות התחלות הבנייה בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38, והיתרה הן דירות שהחלו להיבנות ביוזמת הדיירים עצמם – בשיפוץ עצמי, בבנה ביתך וכדומה (לא בפינוי בינוי או תמ"א 38). מהנתונים עולה, כי בסיכום 12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2022-ספטמבר 2023) החלה בנייתן של 16,690 דירות כתוצאה מהתחדשות עירונית, מתוכן 11,700 היו בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי. זאת לעומת 17,865 התחלות בנייה כאלה ב-12 החודשים הקודמים (ירידה של כ-7%), מתוכן 13,597 היו בפינוי בינוי ותמ"א 38 (ירידה של 14%). משקל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ב-12 החודשים האחרונים מתוך כלל התחלות הבנייה עמד על כ-27.1%, לעומת כ-24% בתקופה הקודמת - אבל אסור לשכוח, ישנה ירידה מהותית בהתחלות הבנייה הרגילות. "הירידה בכמות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשנה האחרונה נבעה להערכתי, הן מהבעיות האינהרנטיות ומהכשלים הקיימים בקידום התחדשות עירונית - ובראשם הבירוקרטיה המעיבה והרגולציה המכבידה - והן עקב הריבית הגבוהה שהשפיעה על ההון העצמי שעל היזמים להעמיד ועל עלויות המימון שהם נוטלים לפרויקטים", מסביר דנוס. "הריבית החלה לעלות באפריל 2022, וההשפעות שלה הורגשו בשוק כמה חודשים לאחר מכן – בדיוק התקופה הנמדדת, ואכן הירידה בהתחלות הבנייה בה התגברה". בסיכום רבעוני, עולה כי ברבעון השלישי החלו להיבנות 4,288 דירות חדשות כתוצאה מהתחדשות עירונית, עלייה של 22% לעומת 3,505 התחלות בנייה ברבעון הקודם ועלייה קלה של 2.5% לעומת 4,186 דירות ברבעון המקביל אשתקד. מתוכן, 2,560 דירות החלו להיבנות ברבעון השלישי בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, עלייה של 4.5% לעומת 2,450 דירות ברבעון הקודם, וירידה של 16% לעומת 3,046 דירות ברבעון המקביל ב-2022. משקל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ברבעון השני מתוך כלל התחלות הבנייה עמד על 21%. דנוס מציין, כי "ברבעון השלישי כל הכשלים שציינתי לעיל התגברו, הממשלה התמקדה בעיקר בהפיכה המשפטית, דבר שהעכיר עוד יותר את האווירה והכניס את השוק ליותר אי ודאות, הוועדות המקומיות לא עבדו בתפוקה מלאה בהמתנה לבחירות שאמורות היו להתקיים בסוף אוקטובר, וכל זה התבטא בנתוני הלמ"ס לרבעון".

ת"א מובילה בפער עצום

הלמ"ס מנטרת גם את הערים המובילות בישראל בכמות התחלות הבנייה של התחדשות עירונית בשנת 2023 (עד סוף רבעון שלישי), לעומת שנים קודמות. מהנתונים עולה, כי תל אביב מובילה בפער עצום עם 2,390 דירות חדשות שהחלו להיבנות בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38. ירידה של כ-7% בשנה החולפת. התחדשות עירונית (עמוס לוזון צלמים) "רואים בנתונים שתל אביב היא המובילה הבלתי מעורערת של ההתחדשות העירונית, והיא גם מובילה את מחוז תל אביב להיות הראשון בתחום זה. יחד עם זאת, אני סבור כי התחלות הבנייה הגבוהות בהתחדשות עירונית בתל אביב ב-2023 הן תוצאה של פרויקטים שמקודמים כבר שנים ארוכות, בעוד שבעתיד הנראה לעין התמונה תהיה אחרת לגמרי לדעתי", טוען יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות. "בחודשיים הראשונים של המלחמה אתרי הבניין בתל אביב לא פעלו, וכיום הם אמנם חזרו לפעילות, אבל ממש לא בתפוקה מלאה. קיימות עדיין הגבלות רבות מצד העירייה, ולזאת נוספה גם מצוקת כוח האדם שמעכבת גם היא. אני מעריך שברבעון הרביעי תירשם צניחה של יותר מ-50% בהתחלות הבנייה בת"א, שתלווה אותנו גם לתחילת 2024". אחרי תל אביב מדורגת ירושלים עם 764 דירות, פתח תקווה עם 592 דירות, רמת גן עם 532 דירות, ובת ים עם 381 דירות. בעיר רעננה היו בסך הכל 769 התחלות בנייה של התחדשות עירונית ב-2023 עד כה, אבל רק 216 מהן היו בתמ"א 38 ופינוי בינוי, והיתר ביוזמת הדיירים. בחמישייה השנייה מדורגות הערים חיפה, יבנה, אשדוד, קריית אונו ורמת השרון. "לא בכדי ירושלים היא העיר השנייה בישראל אחרי תל אביב בקידום בנייה במסלולי התחדשות עירונית", אומר צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי הפעילה בתחום ההתחדשות בירושלים. "העירייה משתפת פעולה עם יזמים גם בהתחדשות העירונית וגם ביזמות ובנייה מסורתית, ומקבלת אותם בידיים פתוחות. אני יכול לומר שהוועדה המקומית ירושלים כיום היא הוועדה שהעבודה מולה היא הכי מהירה ויעילה, הם יודעים לדחוף פרויקטים ומסוגלים להנפיק היתרי בנייה בזמן מהיר יותר מאשר בעבר ובהשוואה לרשויות אחרות, אפילו גם בחודשי המלחמה. קבוצת יוסי אברהמי מקדמת כיום שלושה פרויקטים בעיר ירושלים, אשר שניים מתוכם הינם פרויקטי התחדשות עירונית בשכונות בית הכרם ובקעה בירושלים, שבהם יותר מ-300 דירות חדשות, ואנו זוכים לרוח גבית ותמיכה רבה מהעירייה ויש לשבח על כך". בפילוח הנתונים לפי מחוזות, עולה כי 81% מכלל התחלות הבנייה בפינוי בינוי ותמ"א 38 ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2022 עד ספטמבר 2023) היו במחוזות תל אביב והמרכז. במחוז תל אביב החלו להיבנות 7,841 דירות בתקופה זו (58% מכלל התחלות הבנייה בהתחדשות) ובמחוז המרכז 3,125 דירות - 23% מהסה"כ. במחוז ת"א נרשמה עלייה של 28% בהתחלות הבנייה לעומת 12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022), ובמחוז המרכז עלייה של 15%. אחריהם מחוז ירושלים עם 1,033 התחלות בנייה של התחדשות עירונית (8% מהסה"כ, ללא שינוי בכמות לעומת התקופה הקודמת), מחוז חיפה עם 885 דירות (7% מהסה"כ, ירידה של 6%), מחוז הדרום עם 524 דירות (4% מהסה"כ, ירידה של 14%), ומחוז הצפון עם 188 דירות בלבד (1% מהסה"כ, ירידה של 26%). דנוס מסביר כי "משמעות הירידה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית היא שיש פחות היצע דירות באזורי הביקוש, וזה משפיע על כלל שוק הדיור, כי אזורי הביקוש הם אלה שמובילים לעלייה או לירידה במחירי הדירות, ולכן זה מצב מאוד לא רצוי. נכון להיום, עם העננה של המלחמה וכשנוספה למשוואה גם אי ודאות ביטחונית, נראה כי אין פתרון בעתיד הנראה לעין. יחד עם זאת, אני צופה כי כשתיגמר המלחמה ויוחזר השקט והביטחון, תהיה עלייה חדה בפעילות ההתחדשות באזורי העימות בצפון וגם בדרום, לצד עלייה בביקושים שם".