דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם
אם בוחנים את הניתוחים שביצעו טובי הכלכלנים לפני קצת מעל לעשור, בתקופת המחאה החברתית, בנוגע למצב הדיור בישראל בתחילת העשור הנוכחי, היינו צריכים לצפות לעשרות אלפי משפחות החיות כיום ברחוב. אך מסתבר שהחיים חזקים יותר מהניתוחים הכלכליים והסטטיסטיים הטובים ביותר ואף משפחה לא גרה ברחוב. במשרד האוצר מתנהלים תחת ההנחה שקיים בישראל מחסור קבוע של כ־100 אלף דירות. נראה שהם טועים והטעות הזו שלהם מאד מוצאת חן בעיני הקבלנים וחברות הנדל"ן שמתופפות על תופי הפחד.
פרויקט דירות, צילום: שלומי יוסף
הפתרון התפתח מזמן, אך צבר תאוצה ניכרת ב-10 השנים האחרונות, בדמות דירות מפוצלות בהיקפים אדירים. ישנן ערים במרכז שכמות משקי הבית בהן גבוהה ב-8% עד 10% ממספר הדירות הרשומות. אז איפה הם גרים? ע"פ אומדנים יש בישראל כ-120 אלף דירות נוספות כתוצאה מפיצולים ומספר זה מכסה בקלות את המחסור שמניח משרד האוצר. משרד האוצר ויתר הגורמים פשוט מתעלמים מהתופעה וסופרים רק את הדירות "הפורמליות". הדירות המפוצלות אולי לא חוקיות אך הן מספקות משכן לכ-200 אלף ישראלים.
אף ממשלה לא תעז לחסל את התופעה ובסוף גם יכשירו אותה
יש האומרים שהמפוצלות לא נספרות כי המדינה תטפל בנושא ותחסל אותן. כל מי שעיניו בראשו יכול להבין שהממשלה לא תפגע בפיצולי דירות. התופעה גדולה רחבה וחזקה מדי. היא מספקת פתרון לרווקים, לסטודנטים, לגרושים, כמו גם למשפחות מהעשירונים הנמוכים והיא גם היחידה שמונעת באמת מאנשים מלגור ברחוב. ממשלה שתחליט "לחסל" אותה לא תיבחר בבחירות הבאות – כי זו תהיה פגיעה כלכלית קשה, ביותר מדי ישראלים. "הטיפול" בה גם יקפיץ את האינפלציה עוד יותר, כי מחירי שכר הדירה יקפצו עוד הרבה יותר והם מהווים הרי רבע ממדד המחירים.
- 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
- כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אינדיקציה ראשונית לחשיבה שתכשיר את המפוצלות היה החוק שהועבר ב-2017 לפיצול דירות בבתים צמודי קרקע, שנחקק כהוראת שעה לחמש שנים. החוק היה מאד לא פרקטי, אך זה עניין אחר. כל מומחי הנדלן עמם שוחחתי משוכנעים שלמדינה לא תהיה ברירה אלא להכשיר בעתיד את "השרץ". אז הגיע הזמן שכל הגופים נותני תחזיות הדיור יסתכלו למציאות בעיניים ויוסיפו את הפקטור החשוב הזה למשוואה, בצד ההיצע.
גוש דן צפוף מרוב מפוצלות
"מי שלא מפצל דירה בתל אביב הוא פראייר". זה פחות או יותר הלך הרוח בקרב רבים מהמשקיעים המשכירים דירות בתל אביב, ר"ג וגבעתיים. באינספור בניינים בגוש דן הוסיפו דירות לא חוקיות על הגג. אם גודל הדירה והתשתית הקיימת רק מאפשרים זאת, אז חבל על הכסף המונח על הרצפה. בכל רגע נתון עומלים אלפי שיפוצניקים על חלוקת דירות נוספות. אך אף אחד מ"גורמי ההערכה" לא לוקח זאת בחשבון וסופרים רק את ההיצע "הפורמלי" של דירות שקיים בגוש דן.
בבת ים, למשל, לא ניתן בכלל למצוא חנייה ברחובות רבים. מדוע? משקיעים קונים בתים צמודי קרקע, הבנויים כדו-משפחתיים או כרביעיות. מדובר בבתים שבמקור הם בני 160 עד 220 מ"ר בתוספת רצועת גינה קטנה. המשקיעים מחלקים אותן ל-3 או 4 ואפילו 5 דירות קטנטנות של 35 עד 45 מ"ר ומשכירים אותן ליחידים או זוגות, או אפילו למשפחות עם שניים או שלושה ילדים (במקרה זה בעיקר מהמגזר החרדי). התופעה גם נפוצה להפליא בבתים המשותפים בעיר. דירות קטנות רבות מספור מפוצלות לשניים. ישנן שכונות ותיקות בפ"ת ששם מדובר באותה תופעה. בבאר יעקב מעריכים של-90% מהבתים הפרטיים יש מרתף המשמש להשכרה כדירת מגורים אחת או שתיים. זה לא רק בבאר יעקב, בבתים צמודי קרקע בערים נוספות גם לא חסר.
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ואם מדברים על בתי קרקע: בחלק מהבתים פרטיים במושבים ובקיבוצים אותו סיפור – הם הרי יושבים על יחידות קרקע גדולות. ככל שהמושב או הקיבוץ קרוב יותר למרכז, כך מספר הדירות המפוצלות הקיימות בכל יחידת קרקע – עולה. כמובן שהתופעה קיימת גם במושבי ובקיבוצי הפריפריה.
במגזר החרדי זה בכלל מטורף
התופעות שקיימות ברחבי גוש דן, במגזר החרדי הן על טורבו. מדובר בדירות קטנטנות כתוספת לדירות גג, במקום המרפסות הפתוחות. סגירת קירות מסביב לעמודי תמיכה בבניינים ישנים הבנויים על עמודים. בניינים משותפים בהם חפרו מתחת ליסודות הבניין והפכו קירות תמך - לדופן חיצונית של דירות מרתף, על כל הסיכונים, הקשיים וההצפות הכרוכות בכך. ישנה תופעה של הסבת מחסנים לדירות. תופעה ייחודית היא "הטאבו המשותף" - שתי משפחות רוכשות יחד בכסף משותף דירה של חמישה חדרים ומחלקות אותה לשניים ע"י קירות מפרידים. כל משפחה מקבלת דירה קטנה. לעיתים שלוש משפחות רוכשות במשותף דירת ששה חדרים. התופעה הקשה ביותר היא חניונים תת קרקעיים שהוסבו לדירות. התקנים בבניינים החדשים מחייבים הקמת חניונים, אבל שיעור בעלי המכוניות באוכלוסייה החרדית הוא נמוך, אז מה עושים עם החניות? בעלי החניות סוגרים קירות, מעבירים צנרת מים וחשמל והופכים אותן לדירות קטנטנות - דירות ללא כיווני אוויר כלל...
הכנסה שוטפת נאה (ולא חוקית) והשבחת ערך הנכס
זה לא חוקי אך עשרות רבות של אלפי ישראלים משתתפים בעבירה הזו (יש רבים בעלי יותר מדירה מפוצלת אחת). בחלק מהעיריות כאשר באים למכור את הדירה, העירייה באה לבדוק את הנכס ויש להחזיר את המצב לקדמותו. אך לרוב המשקיעים, ודאי אלו שאינם מתכננים למכור, פיצול הוא רעיון כלכלי מצוין לטווח ארוך. מתברר גם שמחירו של צמוד קרקע בעיר או במושב, שיש בו דירות מפוצלות, עולה ב-5% עד 10%, יותר ממחירו של צמוד קרקע שאין בו את האופציה הזו. החשבון הכלכלי כאן ברור ופשוט - קנו בית קרקע, הכניסו לשם את המשפחה, פצלו חלק לעוד שתי דירות קטנות, השכירו וכיסיתם חלק משמעותי מתשלום המשכנתא על רכישת הבית.
ומדוע שלא לאפשר פיצול דירות בעצם?
הרי ברור לכל שזה הפתרון הקל ביותר לבעיית הדיור בישראל. נכון, העיריות בגוש דן זועקות נגד העומס התשתיתי שזה מייצר. אבל כל מתכנן ערים יספר לכם שכמה שצפוף יותר ככה יעיל יותר מבחינה עירונית.
פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון וחוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית, טוענת שכיום רווחת הדיור בישראל גבוהה. "הדירות בישראל הרבה יותר גדולות בשטח שלהן מהדירות באירופה. בנו כאן דירות גדולות והשטח לנפש נחשב נדיב מאוד, גם במונחים מערביים." חשוב להדגיש, אלתרמן לא טוענת בעד פיצול דירות, אך לאור דבריה זה מתבקש. וכאמור, בשטח, על אף העומס הנוסף על התשתיות, העיריות הרימו ידיים. החיים חזקים יותר מכל התיאוריות.
כמה דירות מפוצלות ישנן בישראל?
מפתיע שאת הנושא הכה חשוב הזה של פיצול דירות אף אחד כמעט ולא מנסה ממש לכמת. זה שלא סופרים אותן ודאי טוב לחברות הנדל"ן ולקבלנים, כי סופרים רק דירות חדשות וטוענים כל הזמן שיש מחסור.
מחקר של צוות בראשות אלתרמן יחד עם פרופ’ יפעת הולצמן־גזית וד”ר טל מודעי־שניר מ-2017 בחן את היקף הבתים המפוצלים בישראל. העיר שנבחרה כמקרה בוחן היא ראשון לציון, עיר מסודרת לכל הדעות ורבות מהשכונות בה חדשות יחסית. הצוות מצא שמתוך 4,375 דירות שפורסמו להשכרה בעיר, כ־39% היו מפוצלות! כמו כן המחקר מצא פער עצום בין מספר הדירות הרשומות בעיר למספר התושבים הפורמלי. כ־7,000 משקי בית, שהם כ-8% מתושבי ראשל"צ התגוררו בדירות שאינן רשומות במרשם הדירות והמבנים, וככל הנראה כמעט כולם ביחידות מפוצלות או פתרונות דומים.
אלתרמן טוענת שמאות אלפי ישראלים חיים כך. אם כ-8% מתושבי ראשל"צ חיים כך, ניתן להניח שבת"א, גבעתיים, ר"ג, בת-ים, חולון, פ"ת, ירושלים, הערים החרדיות, המושבים והקיבוצים התופעה אף נפוצה הרבה יותר. ניתן לפיכך להניח בזהירות שכ-4% מתושבי המדינה חיים כך. ז"א מדובר בכ-120 אלף יחידות דיור. 120 אלף יחידות דיור נוספות שאף אחד לא לוקח בחשבון. 120 אלף יחידות דיור שמכסות את ה-100 אלף דירות שחסרות להערכת משרד האוצר בשוק הדיור הישראלי. יתירה מזו, מעריכים שבכל שנה נתונה מפוצלת דירה אחת מכל 200 דירות. זה נשמע מעט, אך זה 0.5% מתוך 2.7 מיליון הדירות הקיימות, משמע עוד 13 אלף יחידות דיור נוספות לצד ההיצע, כל שנה
ד"ר אדם רויטר הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"
- 19.יש מחסור!!! מחירים יעלו פי 2!! (ל"ת)קלקלן רעשי 21/08/2023 12:31הגב לתגובה זו
- 18.מר בחור 21/08/2023 10:20הגב לתגובה זוייתכן שהמספרים הרשמיים אינם מדוייקים. זה לא סותר את העובדה שהמחירים עולים ועולים בטירוף. זה מוכיח שהביקוש עולה על ההיצע בסדרי גודל.
- 17.שולמן 21/08/2023 00:43הגב לתגובה זוהמס כל כך גבוה. אנשים הרוויחו פה מיליונים ושלמו מיסים של אגורה ורבע. אני בלי דירה, משלם על כל שקל בעסק בלי סוף מיסים, יותר ממה שמרוויח. כי המחוקקים הם שכירים, ויש להם מלא דירות, אז מה אכפת להם. ששולמן העצמאי ישלם.
- 16.שלמה 20/08/2023 21:29הגב לתגובה זודי לתדלק את נושא הדיור . לא מכיוון הקבלנים ולא מכיוון הקונים . יש להטיל מס של 15%-25% על בעלי יותר מ -3 דירות . הם אלה שמחזיקים את משק הנדל"ן בגרון וגורמים לעיוות של כל נושא הדירות . כל הממשלות מפחדות לטפל בזה . על חשבון הצעירים וגורמים לריווחי עתק לבנקים . בנק ישראל ממשלות ישראל מעודדות את הגזל הזה . יש מספיק דירות בשוק ויש מספיק הצע בשוק הוא פשוט נחטף מיד עי המשקיעים . שתיקה בהסכמה של כל הגורמים הקובעים . המשקיעים "חטפו" יותר מחצי מיליון דירות וגורמים לעליית מחיר דירות ומחירי השכירות 300K.אם מכניסים גם את הדירות "המפוצלות" שזה בכלל סודי ביותר במדינתנו 200K. איפה שהוא משרד האוצר פירשם על 800K משכירים ! חזירות קפיטליסטית בשם השוק החופשי . למדנו על זה מאמריקה הדורסנית.
- 15.[email protected] 20/08/2023 19:33הגב לתגובה זוד"ר רויטר הוא הילד שצועק שהמלך הוא עירום. הקבעון שבו נתונות רשויות התכנון הוא מטופש, שלא לומר מטומטם לחלוטין. כבר היום ישנם גורמי תכנון שאומרים בגלוי שלוחות בתי האב ביישובים הכפריים הם לא רלוונטיים ואף פוגעניים לציבור ולמדינה. הגיעה העת שגורמי התכנון ישנו מסלול, יפתחו את לוחות התכנון ויאפשרו פיצול דירות. כולם ירוויחו מזה
- 14.מרתה לברוסקי 20/08/2023 17:53הגב לתגובה זומה שמשנה זה - - - - על כל הכנסה חייבים מס 35% על עסק ללא עבודה ונכס שעלה ועלה במאות ואלפי אחוזים !!!
- 13.הדג מסריח מהראש 20/08/2023 16:10הגב לתגובה זוממשלה שמשחדת המוני חרדים ועסקנים עלובים במיליארדים לצרכיה הפוליטיים . מה זה לעומת מיעוטי יכולת שמוצאים קורת גג קטנטנה להניח תחתה את ראשם .
- עוד אידיוט שימושי של הסמול הסהרורי (ל"ת)אמונחטאפ 20/08/2023 19:18הגב לתגובה זו
- 12.דני 20/08/2023 13:28הגב לתגובה זובשלב מסויים מחירי הדירות יהיו חייבים להיעצרבגלל שאפשר להשכיר חדר במלון.
- 11.אמונחטאפ 20/08/2023 12:34הגב לתגובה זוכל מי שמפצל דירה הוא בריון ופרזיט מכיון שהוא מתעשר על חשבון שכניו וגם גורם לבלאי נוסף לבניין בלי שהוא משלם על כך.
- פתרון מעולה לכולם 20/08/2023 16:13הגב לתגובה זומעבירים את חייהם בקושי ב 3 חדרים . למה שלא יכניסו דייר ליתרת הדירה ? מה כל הטיפשות והרוע ?
- אמונחטאפ 20/08/2023 19:28ואם יעשה את זה זוג צעירים זה לא בסדר ואם יעשו את זה במחצית הדירות בבנין זה בסדר. זוג הזקנים לא משתף את דירי הבנין בהכנסות אבל משתף אותם בהוצאות לאחזקת הבנין זה הוגן. חוץ מזה זה לא חוקי אז בסדר.
- 10.הפסד עצום לעירייה ולמדינה חובה לחסל את התופעה המסוכנת (ל"ת)דויד - הצבר 20/08/2023 11:56הגב לתגובה זו
- הדג מסריח מהראש 20/08/2023 16:01הגב לתגובה זולמה לעשות למען מיעוטי היכולת אם אפשר לזרוק אותם לרחוב ?
- אמונחטאפ 20/08/2023 19:36תתאר לך שאתה קונה דירה גדול מקבלן בבנין של 3 קומות עם 2 דירות בקומה ואז מתברר לך שבעלי 3 דירות פיצלו את הדירה שלהם ל 3 ואז במקום 5 שכנים יש לך 11 שכנים!
- 9.אברהם העברי 20/08/2023 11:52הגב לתגובה זובישוב בו אני גר (כ200 משפחות) בכל שנה יש 10 אחוז יחידות דיור חדשות שנבנות ולא נספרות במדד של דירות חדשות במדף. וזה לא היישוב היחיד מידיעה ברורה.. איפה זה משתקלל? מישהו פעם חשב על זה?
- 8.דני 20/08/2023 11:35הגב לתגובה זוההיצע אפילו לא קרוב לאמיתי כי עם ירידה יבואו הטמאים ויפצלו שוב, תכף גם חניות..
- 7.טל 20/08/2023 11:34הגב לתגובה זואין מחסור ולא היה כזה מעולם. מזל שיש פה עוד קצת אנשים הגונים שצוללים לנתונים ולא זורמים עם העדר המוסת לספר לנו על מחסור ועל זה שהמחירים רק יעלו. הבלוף מתגלה לאט לאט אבל בטוח
- 6.כלכלן 20/08/2023 11:27הגב לתגובה זוחלאס להתלונן - שמאלנים בכיינים , הייתם מתים שיהיה רע אבל מה לעשות העל טוב , מתקנים את נזקי האינפלציה שהשארתם , מובילים כלכלה ( למרות נסיונותיכם לחבל בה) מובילים ביטחון - שני מבצעים מצוינים בעזה וגנין ( למרות ההסתה הפרועה שלכם נגד המתנחלים) , מורידים את מחירי הדיור שהעלתם ב 40% - ולא פחות חשוב מטפלים ביוקר המחיה , מורידים מכסים ובטלים עודף רגולציה - קוטרים כבר אמרתי ??? לכו תעשו חמוצים
- 5.דרור 20/08/2023 11:23הגב לתגובה זויוקר המחיה מטורף והפטנט הזה שמציל סטודנטים וצעירים שרוצים פינה משלהם . כמו כן פתרון טוב לבעלי נכסים קשישים שתקועים עם דירות גדולות וארנונות גבוהות . נהדר .
- 4.מי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) 20/08/2023 10:53הגב לתגובה זומי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) המחירים יהיו פחות 28% בקלות, דיי שיטת העדר
- 3.מי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) 20/08/2023 10:53הגב לתגובה זומי שקונה דירה עכשיו , בעוד 1.3 (שנה ושלושה חודשים) המחירים יהיו פחות 28% בקלות, דיי שיטת העדר
- 2.בבנין שלי 5 מתוך 17 דירות מפוצלות. (ל"ת)ARTICK19 20/08/2023 10:20הגב לתגובה זו
- 1.רוני 20/08/2023 10:00הגב לתגובה זואפשר לעשות עיר ממכולות בדרום יש שם המון שטח.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?
בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14% כשלשחר אושרי היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה.
החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה.
מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא, כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי.
בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים.
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת. אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.
