שכונת גליל ים בהרצליה: מחיר למשתכן "תקע" את ההיצע; המחיר מופקע
שכונת גליל ים נראית מבחוץ כמו הפרוייקט שכל אחד מאיתנו חלם עליו: בניינים חדשים ומפוארים, בהרצליה, ועוד באזור ביקוש. מצד שני, רק לפני שבוע, עוד בטרם נודע היום על זכיית קבוצת עזריאלי במכרז לבניית 147 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח, המעטפות מהיזמים חזרו ריקות שוב ושוב. הם ברחו מהפרויקט הזה ואף הצעה לא הוגשה.
לא בטוח שגליל ים אשמה בכך. זאת הפעם השלישית השנה שפרוייקט מכרזי דירה להשכיר נכשלים. הקבלנים לא אוהבים את זה. הם רוצים כסף כאן ועכשיו, הם צריכים להגיש דוח אפס לבנק וחייבים מימוש מהיר. הם לוחצים על סוכני המכירות שלהם לסגור עסקאות כי הם נחנקים. בכל מחיר, אבל לא בכל מחיר. עובדה: רק לאחר שהמחיר עודכן ומחיר המינימון ירד בכמעט 50% ל-56 מיליון שקל, ההצעות התחילו לזרום. אז מה עושים? בונים, אבל לא חושבים על העתיד ועל הדיירים שצריכים קורת גג. השורה התחתונה והעליונה - זה מה שחשוב, בעיקר לחברות נדל"ן מניב.לפרוייקט גליל ים יש שם מפתה - הוא לקוח מהקיבוץ הסמוך, אבל ממש לא מזכיר אותו. האווירה אורבנית לגמרי. ההמצאה של גליל ים החלה ב-2015. משה כחלון המציא את פרוייקט מחיר למשתכן והיה מי שפקפק. בסוף, השכונה הזאת הוקמה על אדמת הקיבוץ כדי לסגור כאן 4,000 יחידות דיור, כשליש מהם עבור אותם זכאים, במחיר מופחת - משהו כמו מיליון שקל פחות לדירה בתקופה ההיא. רוב הדירות כאן הן בני 8-10 קומות, אבל יש גם מגדלים של 30 קומות ויותר.
כחלון הכניס לכאן חברות חזקות. אזורים, אפריקה ישראל, פרשקובסקי, רמי שבירו ועוד. שנה אחרי השקת הפרוייקט שלו הם זכו ביותר מ-1,400 דירות. ביולי האחרון, הדיירים האחרונים נכנסו. הם יכולים להיות גאים בעסקה שעשו לפני מספר שנים. הם קנו דירה במחיר של 17 אלף שקל למטר, משהו כמו 30% פחות ממחיר השוק. היום, המחיר עלה ל-40 אלף שקל למטר. על פניו, דירה ממוצעת של 100 מ"ר רשמה רווח של יותר מ-2 מיליון שקל. לא רע.
חלק מזוכי מחיר למשתכן כבר ממתינים למימוש. הבעיה היא שלא ניתן לממש את הזכיה לפני 2024. ההערכה היא שהמלאי ייצא לשוק סביב התאריך הזה. הבעיה היא שלא כולם יהיו מוכנים לקנות דירות ממחיר למשתכן מחשש למפרט נמוך, במחיר הזה. כלומר, אם עד לפני מספר שנים מי שהיה לו הון עצמי של 400 אלף שקל יכל לקנות כאן דירה, היום זוג צעיר צריך להביא מהבית משהו כמו מיליון וחצי שקל (זה הרבה יותר מ-25%, אבל הדירות יקרות, הבנק לא ימליץ הרי לזוגות לקחת יותר מ-2.3 מיליון שקל משכנתא, והם בטח לא יעשו זאת בריבית הקיימת).
- מגליל ים עד קריית אליעזר: השכונות בהן זוכי מחיר למשתכן עשו "קופה"
- גינדי מציעה דירות בגליל ים בהנחה של חצי מיליון שקל ותשלום של 7% בלבד - האם ההנחה אמיתית?
כמה עולה מ"ר בגליל ים? נתוני העסקאות עולה כי דירה להשכרה בגליל ים תעלה בין 8,500 שקל לדירת 4 חדרים, כ-10,000 שקל לדירת 5 חדרים. התשואה הממוצעת היא קצת פחות מ-2.5%.
שימו לב מה קרה כאן למחירי הדיור בעקבות מחיר למשתכן: מ-17 אלף שקל למטר כשהטרקטורים עדיין לא הגיעו לכאן, ליותר מ-40 אלף שקל לדירות יד שניה. המחיר לדירות חדשות מקבלן עולות יותר - סביב 48 אלף שקל למטר. זו אחת השכונות שאנחנו לא מזהים בה מגמה של ירידת מחירים. מ-43 ל-48 אלף שקל למטר. אבל יש גם כוכבית: מאז ספטמבר האחרון, אז הריבית החלה להשתולל באמת, נעשו כאן שתי עסקאות בלבד.
הבעיה עם השכונה הזאת, היא שקשה מאוד לזהות את ההיצע. רוב הדירות של מחיר למשתכן יימכרו רק בעוד שנה ולכן ההיצע נמוך. זיהינו כאן רק דירת גן שמוצעת למכירה במחיר של 64 אלף שקל למטר, אבל זה לא כולל כמובן את השטח של הגינה, ששמאית נהוג לחשב כרבע משטח בנוי, כך שהמחיר בפועל מגיע לכ-51 אלף שקל למטר. לדירה יש עוד שתי חניות צמודות ומחסן.
- מילואימניקים קיבלו יותר - אבל בפועל יקבלו פחות: הקרב על 'דירה בהנחה' צפוי להסתיים
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
ההערכה היא שבשנה הבאה, עם הגדלת ההיצע, ה"פקק" ישתחרר. לו היה משתחרר היום, סביר שהדירות היו נמכרות סביב המחיר שהיה בקיץ. נושא השכירות, לעומת זאת, צפוי להתמתן עם השלמת הפרוייקט של קבוצת עזריאלי לשכירות ארוכת טווח ל-20 שנה. מי שאין לו דירה וגר באזור, כדאי לו מאוד לבדוק את המחירים.
עסקאות אחרונות בשכונה פרוייקט מוזה, 204 מ"ר, 6 חדרים, קומה 9 - 12 מיליון שקל. פרוייקט קידר, 134 מ"ר, 5 חדרים, קומה 9 - 8.38 מיליון שקל. פרוייקט מוזה, 141 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 6.8 מיליון שקל. פרוייקט קידר, 111 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3, 5.37 מיליון שקל. פרוייקט מוזה, 140 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7, 6.85 מיליון שקל. פרויקט מוזה, 145 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 7.1 מיליון שקל.
- 22.תבור 18/09/2024 17:04הגב לתגובה זועל הדירה, אבל אנחנו לא מעוניינים לעזוב
- 21.להלה 04/05/2023 08:58הגב לתגובה זוכאחד שגר כאן, מחיר למשתכן באמת תקע את ההיצע מבחינת דירות לרכישה, אבל הגדיל את כמות הדירות שיצאו לשכירות. בתחילת הדרך, אני זוכר שדיברו על זה שקשה יהיה להשכיר והרבה ויתרו על הזכיה בגלל זה. במציאות, היום ממש קשה למצוא דירות סטדרנטיות כי הביקושים גבוהים מההיצעים. והאם גליל ים היא השכונה היחידה בארץ שמחיר למשתכן תקע את ההיצע שלה? לדעתי התשובה היא לא. ביום שיותירו מכירה של הדירות, אני גם לא חושב שנראה את כולם מוכרים ללא היכר. המחירים בשכונה רק ימריאו בגלל שהחלופות לא יותר טובות. לכו תראו כמה עולה דירת 5 חדרים בשכונות הנחשקות בערים השכנות ותבינו למה המחירים כל כך יקרים בגליל ים, שהמיקום שלה ותכנון השכונה מנצח. אין כמעט שכונות דומות בגוש דן. הנגישות לצירים, לרכבת, לפיתוח, לקניון, לפארקים, לים היא מטורפת!
- 20.ישראלי 01/05/2023 13:22הגב לתגובה זואפשר למצוא בת"א דירות במחירים כאלה של 50 אלשח למטר, כך שירידה מסוימת לאזור ה 30-40 אלשח למטר היא סבירה. הרצליה היא עיר למעמד הביניים לא למיליונרים.
- 19.אנונימי 01/05/2023 12:09הגב לתגובה זוסידר לחברת מפלגתו הזכיה ב2 מיליון שח מכספינו ואנחנו מחכים כבר 6 וחצי שנים לזכיה בלוטו ההגרלות שלו
- 18.מתווך וותיק 01/05/2023 09:26הגב לתגובה זוהשכונה מבוססת על משפחות רבות זוכי "מחיר למשתכן" שהגיעו מהפריפריה. השכונה סובלת מאוכלוסייה בעייתית וחלשה שפשוט זכו לגור בהרצליה. השכונה צפופה, פקוקה ועמוסה מאד. המחיר לא משקף את המציאות. מחיר למשתכן פגע באיכות העיר הרצליה ותושבי המקום יעידו על כך. המחיר גבוה ולא ריאלי ולכן בקרוב אני צופה ירידת מחיר בשיעור 20% לפחות.
- מתווך פעור 02/05/2023 03:04הגב לתגובה זוכן אחי, סבבה
- ישראלי 01/05/2023 13:20הגב לתגובה זויחסית לגוש דן היא דלילה. יחסית לכפר? היא צפופה
- 17.דייר בשכונה 01/05/2023 09:24הגב לתגובה זולכן יש מחסור בדירות להשכרה, לא כל כך מהר ימהרו למכור.
- 16.הנצ 01/05/2023 09:24הגב לתגובה זואז מה הבעיה יכולת למכור ולעבור למקום אחר ועוד ישאר לך כסף לקנות קרקע לדירה נוספת לפנסיה לדעתי את לא חכם וקנאי קטן הממשל מטומטם תנצל זאת !
- 15.האזרח הקטן 01/05/2023 09:22הגב לתגובה זוהקרקע עלתה 700000 הבניה תעלה 1300000 סה"כ 20000000 עלות הכסף צמוד ו-3% רבית עלות הבניה בלבד לאחר 20 שנה כולל רבית 18200000 שכ"ד 8000לחודש כפול 240 חודש 19200000 יתרת עלות הקרקע 600,000 שווי הדירה 3600000 הרווח בעשרים שנה 500% הרווח השנתי 25% מטומטמיםםםםםםםםם למה לא לתת את ההטבה ישר לזוגות המעירים ללא הבדל ניקום המגורים ?
- 14.דן 30/04/2023 22:35הגב לתגובה זוחחחח שכונה תחת עם אוכלוסיה ברמה של אשדוד, צפופה למות, פארק לא מוצל עם שלולית באמצע, והכי גרוע זה ללא ספק הנושא התחבורתי, פקק של 40 דק בבוקר רק כדי לצאת מהשכונה. בקיצור אהבל מי שקונה שם במחירים כאלה. 2 מיליון לארבעה חדרים סבבה, בכל זאת דירות מחיר למשתכן עם מפרט פח, אבל המחירים המופרזים של השנתיים האחרונות? בחיים לא.
- שדכ 02/05/2023 10:00הגב לתגובה זולא יודע, איתי בבניין גרים רופאים, הייטקיסטים, עורכי דין, רואי חשבון. המון אקדמאים במצב סוציו אקונומי גבוה. אל תתנו למחיר למשתכן לשבש לכם את החגיגה. האנשים החכמים הבינו שכדאי לרכוש את הדירה במחיר למשתכן ואלו שחשבו שמדובר בשכונה גרועה ובדירות גרועות הם אלו שאוכלים את הלב, מטנפים כאן ומשלמים את השכירות בסופו של יום, כי החלופה היא לא יותר טובה. השכונה ממש אחלה, הכל חדש, הצפיפות ממש לא קיימת. בניינים של 9 קומות, פארק של 200 ומשהו דונם. מישהו לא מבין צפיפות מהי כנראה. הפיתוח מהיר ורק יתקדם. כאשר יקימו את קרית שחקים כבר ממש נגור באזור עם עירוב שימושים מטורף. 40 דק' לצאת מהשכונה זו גם הגזמה. יש פיקים שבהם לוקח כ 20 דקות לצאת מהשכונה אבל הבעיה היא גדולה מזה. בפיק הפקק הוא גם ברב קוק וגם בכבישים המהירים.
- ישראלי 01/05/2023 13:24הגב לתגובה זויחסית לגוש דן. היא כן צפופה יחסית לכפר. מה שכן מסכים איתך שהמחירים מופרזים והגיוני שירדו מ 50 אלשח למטר לאזור ה 30-40.
- אבי 01/05/2023 10:01הגב לתגובה זודן לא ברור לי למה צריך ללכלך את הפה . תכתוב מה שבה לך. אתה מכיר את אנשי אשדוד? שפה נקיי ה לא תזיק לאף אחד. ואני לא תושב אשדוד.
- 13.חיים 30/04/2023 22:29הגב לתגובה זואז נכון זה יקר רצח אבל מי שיכול להרשות לעצמו נהנה מהחיים
- 12.מתנחל גליל ים 30/04/2023 20:59הגב לתגובה זו1. זוכי מחיר למשתכן יכולים למכור את דירתם לפני 2024, ההבדל הוא שעליהם לשלם "קנס" של 400 אלף של שביחס לרווח הפוטנציאלי די שולי 2. די עם הפיקציה של מפרט נמוך, זה די שקר. המפרט לא שונה מהותית משום פרויקט אחר בשוק החופשי ( לפחות פה לא נופלות מרפסות) 3. מיקום שכונת המחיר למשתכן על הפארק הענק בצמוד לבתי ספר חדשים הוא מיקום שאין בשום מקום אחר בגליל ים, לכן אין מה להשוות. לסיכום, נשמע כמו משאלת לב של הכותב, אם ימכרו לא יתפשרו הרבה על המחיר ואני דווקא צופה עליה משמעותית במחיר
- ישראלי 01/05/2023 13:28הגב לתגובה זוכל מחזיק דירה שפוי יעדיף לחכות עד תום תקופת ההתחייבות, ואז להציע את הדירה למכירה. גם אם יוריד אז המחיר ב 100-200 אלשח עדיין הוא יקבל 200-300 אלשח יותר מהיום. זה כמו לקבל טסלה במתנה. אתה מוכן לתת לי טסלה במתנה? סתם ככה. אז אם אתה לא מוכן למה שבעל הדירה יסכים?
- סיים סיים 02/05/2023 03:01הנקודה היא שאין שום מגבלה לרוכשי מחיר למשתכן למכור דירה. בהקשר לדוגמא שלך, אפשר מצד שני גם לומר שמי שלא ימכור ויחכה עוד כמה שנים נוספות ירוויח מיליונים כי השכונה עוד בבניה וכרגע הערך לא מיצה את עצמו לכן אני מצטער לבאס את כל אלה שיושבים על הגדר אבל המחירים לא ירדו, לפחות לא ב 5 שנים הקרובות
- 11.דניאל 30/04/2023 20:36הגב לתגובה זומעשה בחמישה בלונים
- 10.גרוש 30/04/2023 19:17הגב לתגובה זוברגע שדיירי מחיר למשתכן יוכלו למכור, המון ימכרו שם את הדירה
- 9.דנה 30/04/2023 19:15הגב לתגובה זובקרוב מאוד התרסקות מחירים
- 8.דוד 30/04/2023 19:06הגב לתגובה זוארבעה חדרים - 7500, חמישה 8500.
- ארז 02/05/2023 23:14הגב לתגובה זונו באמת?...תוסיף לפחות 2000 שח..
- 7.דווקא יש היצע 30/04/2023 19:05הגב לתגובה זויש היצע גם של דירה אבל השכונה היא של מחיר למשתכן, דירות ברמה נמוכה והקונים חסומים כרגע שלא למכור. בשנתיים הקרובות יוצאו מאות דירות למכירה ואז המחירים יתרסקו. מומלץ לחכות.
- 6.משה 30/04/2023 17:27הגב לתגובה זובועה
- עגבניית שרי 30/04/2023 19:21הגב לתגובה זורוצה ציפורים מצייצות? סע לגליל
- 5.אזרח פשוט 30/04/2023 16:37הגב לתגובה זוזה גורם לי לבחילה עזה. אמיתי. אני חושב שאני "מסכן" כי זה רחוק ממני כרחוק מזרח ממערב. מי אלה שמשלמים מחיר כזה? במה הם עובדים? איפה אני ואיפה הם. עצוב.
- 4.רועי 30/04/2023 16:24הגב לתגובה זוכמו שאמרנו ויסות הקדימה ביקושים תוכנית אסון מקווה מאוד שבקרוב תוקם ועדת חקירה
- 3.הילה 30/04/2023 14:58הגב לתגובה זושכירות לדירת 4 חדרים עומדת על 9500 שח
- ישראלי 01/05/2023 13:29הגב לתגובה זוזה בכ"ז בסה"כ הרצליה. 7-8 אלף יותר ריאלי.
- 8500 (ל"ת)ירון 30/04/2023 18:18הגב לתגובה זו
- ירון 01/05/2023 09:02על איכות משלמים
- 2.דן 30/04/2023 14:27הגב לתגובה זוהזוי הזוי הזוי
- 1.תוכלו לעשות כתבה גם על רוממה ירושלים? (ל"ת)88 30/04/2023 14:15הגב לתגובה זו
