ירידה קלה במשכנתא הממוצעת: 939 אלף שקל - למרות שיא נוסף במשכנתאות
הסיבה לירידה בממוצע: שיא חדש של נוטלי משכנתאות - 12,625 משכנתאות חדשות בחודש אחד; מדובר בירידה של 1.6% לעומת משכנתא ממוצעת בגובה של 954 אלף שקל בחודש יולי. ההיקף הכולל המשיך לגדול כזכור לשיא חדש של 11.85 מיליארד שקל
משכנתא האם הירידה הקלה בגובה המשכנתא הממוצעת מספרת על שינוי כיוון בשוק הדיור? לא ממש. גובה המשכנתא הממוצעת אמנם ירד בחודש אוגוסט ב-1.6% (בעקבות חגי תשרי היה עיכוב במסירת הנתונים על ידי בנק ישראל עד עתה), אך היקף המשכנתאות שהציבור נטל שבר, כזכור, שיא חדש והגיע ל-11.85 מיליארד שקל. כלומר - השוק ממשיך להשתולל.
אז אם כן, מדוע גובה המשכנתא הממוצעת דווקא ירד מעט? מכיוון שיותר אנשים רכשו דירות. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש אוגוסט נטל הציבור על עצמו 12,625 משכנתאות חדשות - שיא חדש. בחודש יולי נלקחו 12,064 משכנתאות חדשות, ובחודש יוני 12,476 משכנתאות חדשות. לפני כן השיא היה שייך ל'חודש הקורונה', אז נטל הציבור 11.138 משכנתאות חדשות.
בעוד מספר ימים יפרסם בנק ישראל גם את נתוני חודש ספטמבר, אשר צפויים להיות נמוכים יותר, בגלל החגים, אך לצערנו - הנתונים הללו כמובן לא יצביעו על שינוי מגמה, אלא כנראה שעל הפוגה זמנית בלבד, בגלל החגים. שוק הנדל"ן לוהט. זו עובדה, וניתן לראות זאת בביצועי מניות הנדל"ן שעלו בממוצע ב-121%, ובעליית מחירים של 8% בשנה האחרונה - כפי שפרסמה הלמ"ס.
רק כדי לסבר את האוזן, המשכנתא המוצעת בשנה שעברה עמדה על 780 אלף שקל, כלומר זינוק של 21% בשנה אחת. בשנת 2019 הייתה המשכנתא הממוצעת רק 705 אלף שקל - זינוק של 33% בשנתיים.
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחיר למשתכן עזר לצעירים להוריד את היקף המשכנתאות? ממש לא - הם פשוט לקחו יותר (ואולי קנו דירה גדולה יותר ממה שהם צריכים)
בחודש אוגוסט לקחו הצעירים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן משכנתא ממוצעת בגובה של 931 אלף שקל, לעומת 927 אלף שקל בחודש יולי. בחודש יוני המשכנתא הממוצעת בתוכנית עמדה על 945 אלף. בשנים 2019-2020 עמדה המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן על 571 אלף שקל, כלומר בשנה האחרונה הצעירים הגדילו את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים במחיר למשתכן בלא פחות מ-63%!
מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים הוא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?
בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה
לאחרונה הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה - אך צריך לזכור כי בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-8%.
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.
כפי שהערכנו, הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים, וזאת למרות שהבנקים העלו את גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.
בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ואפשר לראות את זה גם בכך שחלק מחברות הנדל"ן דיווחו כי מכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!
אז נכון, מדובר בטירוף חובק עולם ולא בבעיה רק של ישראל - כאשר מדד מחירי הדיור בלא פחות מ-57 מדינות נמצא בשיא כל הזמנים. הריבית בעולם היא אפס ואפילו שלילית - אבל השאלה הגדולה היא מתי הסיפור הזה יתפוצץ.
לקריאה נוספת:
>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה
מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.
- 5.טיבעוני 09/10/2021 22:40הגב לתגובה זומה פתאום מותר רק משכנתא פחות ממליון ניכנסתי לבנק ביקשתי משכנתא במליון וחצי ומיד נתנו לי בלי הרבה שאלות
- 4.דודי 07/10/2021 11:09הגב לתגובה זוכרגע בהקפאה 12.5 מיליארד ש"ח 6 אחוז מכלל לוקחי המשכנתא בהקפאה. במשבר זה היה 25 אחוז. משפחות לא מסוגלות לשלם תשלום משכנתא בטווח הקצר במידה והם לא עובדיפ. הזייה. אין לציבור רוכשי הדירות שום חיסכון בצד.
- 3.גידי 07/10/2021 10:17הגב לתגובה זובשנה האחרונה הצעירים הגדילו את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים במחיר למשתכן בלא פחות מ-63%! המחאה הבאה ברחובות תהיה של אותם זוגות בעלי משכנתאות ממונפות. ליבי על הזוגות הללו מטובי בנינו ובנותינו שנכנסו לבור שאין לו תחתית. מחזיק אצבעות שהמדינה תציל אותם אבל אני בספק אם זה אפשרי
- 2.מאיפה יש דירות לכל העסקאות האלה? הרי יש מחסור לא? (ל"ת)שאלה 06/10/2021 14:12הגב לתגובה זו
- רות 06/10/2021 21:07הגב לתגובה זוברגע שמשלמים נגמר המחסור ככה זה גם בחלב או בביצים בתקופת הקורונה לא מכיר את הישראלים חה חה חה
- 1.דגן 06/10/2021 12:32הגב לתגובה זומשכנתה של מליון שקל ל25 שנים זה אומר החזר חודשי של 6500 שקל ותוסיפו ביטוח משכנתא והרי לכם החזר חודשי של 7000 שקל כלומר תשלום המשכורת של אחד מבני הזוג שעובדים וא י שואל את עצמי מאיפה החרדים ישלמו הרי הם לא עובדים בכלל ובמקביל מציפים את עצמם בהרבה ילדים
- שמוליק 06/10/2021 17:51הגב לתגובה זואלקים שמציף להם ילדים מציף להם דירות מי שבורא את הילדים הוא דואג להם לדירות המציאות ששמונים אחוז מהציבור החרדי מחזיקים בדירה בבעלותם וחלקם אפילו שניים בשונה מניו יורק ששם שמונים אחוז מהציבור החרדי שוכרים דירה כנורמה באמריקה
- הרב קו 07/10/2021 11:59הכל בלוף... קומבינות, עבודה בעיניים, ותאוות בצע
- מוטי 06/10/2021 21:01הנורמה בישראל אצל חרדים זה לקנות דירה לזוג שמתחתן בציבור הליטאי הורי הבנות משלמים הרבה מאוד כסף ובציבור החסידי קונים דירות בזול בפריפריה והורי הבנים והבנות מתחלקים ביחד עם הזוג שלוקח על עצמו עוד הלוואה בציבור הספרדי פחות קונים דירות יותר שוכרים
- מי אמר לך שהם לא עובדים? (ל"ת)רוי 06/10/2021 13:32הגב לתגובה זו
- ספיר 06/10/2021 21:04גם אם הם עובדים לגדל ילדים עולה המון המון כסף
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
