כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

מכלול מימון נדל"ן (סימול : מכלל) תעמיד מימון בהיקף של כ־625 מיליון ש"ח לפרויקט נדל"ן משולב של קבוצת יובלים.

פרויקט נדל"ן חדש במימון מכלול מימון נדל"ן וקבוצת יובלים יוקם בגבעת שמואל וצפוי להתפרס על שטח של כ־24,000 מ"ר ויכלול שני בנייני משרדים, שטחי מסחר, ו-84 יחידות דיור חדשות.

הפרויקט צפוי לקום בצומת הרחובות שלמה גורן ואתרוג בעיר ומהווה נדבך נוסף בפיתוח המרכז העירוני החדש של גבעת שמואל. העסקה כוללת מסגרת אשראי מכלול מימון נדל"ן, לצד מסגרת ערבויות לרוכשים משלמה חברה לביטוח.

הפרויקט מצטרף לשורה של יוזמות נדל"ן שמקדמת קבוצת יובלים ברחבי הארץ בתחומי המגורים, התעסוקה והמסחר.

מכלול מימון נדל"ן, בראשות המנכ"לית, איילת רוסק, העמידה מימון לכ-400 פרויקטים שנמצאים בשלבי בנייה שונים ברחבי הארץ בהיקפים של מיליארדי שקלים.

• רכשו את חלקה של אחותם בנכסים - וישלמו ריבית והצמדה
• סקטור הבנייה רץ מהר ורחוק מידי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מכלול הוקמה בשנת 2018 על ידי חברת הביטוח כלל, אורי פז, לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים ומשנה למנכ"ל בנק הפועלים, איילת רוסק, כיהנה עשרות שנים כמנהלת סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים ובתחום מימון פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית, וירון בלנק, בעל ניסיון של 20 שנה בייזום עסקי בעולם הנדל"ן והפיננסים, מחלוצי היזמים בתחום ההתחדשות העירונית. יו"ר מכלול הנו צביקה זיו שבעברו כיהן כמנכ"ל בנק הפועלים והנו בעל ניסיון עשיר בניהול מערכות פיננסיות מהגדולות במשק.