יוקר המחיה ומחירי הדיור בישראל מחייב את הדור הצעיר בישראל להיעזר בהוריו כדי לרכוש דירה. התופעה הזו מתבטאת בעזרה בשכר דירה, עזרה בהון העצמי לרכישת דירה, וכעת גם פתרונות יצירתיים נוספים שנוצרו בשוק כדי לענות לדרישה הזו.

כאשר מחירי השכירות גבוהים, מעדיפים אלפי זוגות צעירים להמשיך ולגור עם ההורים כדי לחסוך בהוצאות הדיור, וכך להגיע להון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא לרכישת דירה. 

בעקבות הדרישה לפתרונות כאלה קיימים היום מספר גדול של פתרונות המאפשרים לילדים וזוגות צעירים להמשיך ולגור אצל ההורים, בפרטיות יחסית גדולה יותר מאשר בדירות רגילות.

"ההורים לוקחים בחשבון שהילד יחייה בבית עד גיל מאוחר"

כך למשל, מבדיקה שערך מרכז הבניה הישראלי, עולה כי נבנים כיום יותר ויותר בתים צמודי קרקע הכוללים יחידות דיור נפרדות לילדים. על פי נתוני מרכז הבניה, בישראל נבנים מדי שנה כ-6,000 צמודי קרקע בבניה עצמית ועוד כ-20,000 צמודי קרקע עוברים שיפוץ  (רבע מהם עוברים שיפוץ עם היתר שמעיד על הרחבה המבנה ושינוי הקונסטרוקציה). על פי ההערכות המרכז, כ-4,000 מצמודי הקרקע שנבנים או עוברים שיפוץ והרחבה כיום נבנים עם יחידת דיור נפרדת המיועדת לילדים מתבגרים, לזוג אחרי נשואים וגם למשפחות צעירות בתחילת דרכן.

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ישראל פסטרנק מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מציין כי "עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות משפיעה על מאפייני המגורים של המשפחה הישראלית. היום כאשר משפחה משפצת או בונה צמוד קרקע היא לוקחת בחשבון את העובדה שייתכן שהילדים יתגוררו בבית עד גיל מאוחר, ובמקרים מסויימים אף יתגוררו בבית עם בני זוגם לאחר הנישואים".

פסטרנק מציין כי אותן המשפחות לאו דווקא בונות בתים גדולים יותר – "לעיתים בונים גם צמודי קרקע של 4 או 5 חדרים כאשר אחד החדרים נבנה כיחידה נפרדת. היחידה הנפרדת כולל במרבית המקרים חדר שינה גדול של לפחות 12 מ"ר , מטבחון ושירותים ומקלחת עם כניסה נפרדת או עם הכנה לכניסה נפרדת בעתיד".

האם מותר לפצל דירה?

עם זאת רבים מהמשפצים והבונים מתחבטים בשאלה האם מותר לפצל את הבית לשתי יחידות או שמא מדובר בפיצול דירות, גם הועדות המקומיות עושות לעיתים בעיות במתן היתרי הבניה או ההרחבה.

• מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
• מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

עו"ד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובנייה מציינת כי ועדת ערר מחוז תל אביב פסקה בעבר בנושא וקבעה כי  "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית מגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות גם אם מדובר בתא משפחתי נפרד, כגון זוג נשוי, כאשר אחד מבני הזוג הוא ילדם של בעלי הדירה".

עוד נכתב בהחלטה כי "גם כאשר הסידורים הפנימיים בדירה מאפשרים פרטיות לבן המשפחה כגון על ידי קיום כניסה ישירה ונפרדת ( בהיתר ) לחלק הדירה בו הוא מתגורר אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד שישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה ליתר חלקי הבית ולא יוסדרו תשתיות נפרדות כגון מונה חשמל או מים נפרדים".

עם זאת נפסק בהחלטה כי חיוב ארנונה עצמאי ונפרד כן מהווה סממן לפיצול דירות ולכןעל הדיירים יש להציג איחוד חיוב הארנונה באופן שכל הדירה תהווה יחידת דיור אחת. בירן מסבירה כי מההחלטה ניתן ללמוד שאם מקימים בדירה יחידה נפרדת לבן מתבגר או  לילדים שנישאו יש להקפיד שחשבונות הארנונה , המים והחשמל יהיו מאוחדים . 

גם הקבלנים שבונים היום צמודי קרקע הצטרפו למגמה ומציעים צמודי קרקע עם אופציה ליחידת דיור נפרדת. כך לדוגמא, צ.פ חברה לבנין מקימה ביישוב נילי בתים עם אופציית הרחבה ביחידה נפרדת המשתרעת על פני 40 מ"ר עם כניסה נפרדת. את היחידה ניתן לתכנן על פי הצרכים של הרוכש. מנתוני החברה, עולה כי 60% מהרוכשים העדיפו יחידה לילד מתבגר.

חברת אלמוגים מציעה ברובע יזרעאל בעפולה דירות 4 חדרים עם יחידה נפרדת (4 1 חדרים). מהחברה נמסר שהדירות הללו מבוקשות מאד על ידי הורים שמעוניינים להעניק לילדיהם חדר עם פרטיות מקסימלית או לחילופין פתרון משרדי איכותי ומבודד למי שמעוניין לעבוד מהבית. היחידה נועדה להעניק פרטיות מושלמת ומתוכננת עם כניסה נפרדת, הכנה למטבחון, חדר שירותים ומקלחת וחדר מגורים עם מקום לעמדת עבודה. גודל היחידה הנפרדת כ- 25 מ"ר ויציאה למרפסת. מבחינת המחיר – הדירה נמכרת כדירת 5 חדרים ומחירה דומה לדירות 5 חדרים 'רגילות' בפרויקט - החל מ- 1,120,000 שקל. בנוסף, חברת אביסרור משווקת בבאר שבע  36 קוטג'ים בני 5 חדרים הכוללים יחידות דיור נפרדות במחיר החל מ- 1.75 מיליון שקל.

דירות עם יחידה נפרדת מתומחרות בפרמיה

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, מסביר כי דירות הכוללות יחידות דיור נפרדות מתומחרות בפרמיה לעומת דירות דומות ללא יחידת דיור נפרדת. לדבריו, "אם ניקח 2 דירות בנות 6 חדרים, שוויה של דירה הכוללת יחידת מגורים נפרדת או חדר שינה מאסט נוסף, היא תהיה שווה כ-10% יותר מדירת 6 חדרים רגילה. לגבי דירות עם יחידת דיור בעלת כניסה נפרדת הסיפור שונה. כאן מדובר גם על פוטנציאל השכרה גבוה ולכן שוויה של דירה כזאת, שהיחידה בה נבנתה כחוק, תהיה גבוהה בכ-25% מדירה דומה ללא יחידה עם כניסה נפרדת".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר, אומר כי  "מדובר בדרך כלל בדירות עם 2 'מאסטר בדרום'. כלומר 2 יחידות הכוללות חדר שינה, שירותים ומקלחת ובמקרים מסוימים גם חדר ארונות. לדירות האלה יש קהל רחב הכולל בעיקר משפרי דיור עם ילד מתבגר. הם מעוניינים בשלב הראשון לתת לילד המתבגר פרטיות ולכן הם מחפשים את הדירות האלה. לרוב הם יעדיפו שיחידת הדיור תהיה בכניסה לבית או בקומה השנייה ותיצור סוג של ניתוק או פרטיות. לאחר מספר שנים, אותו ילד מתבגר הופך לסטודנט והוא בעצם נישאר לגור ביחידה הזאת במקום להוציא כסף עד דירה שכורה. בסוף בגיל 30 פלוס ש"הילד" עוזב את הבית היחידה הזאת נשארת כסוג של ביטוח, אם בעלי הדירה יאלצו להעסיק עובדת זרה".

אלעד כהן, הבעלים של חברת מייקאובר, מציין, כי "אם בעבר הייתה תופעה שמצמצמי דיור היו עוברים מהבית הגדול אל דירות קטנות במגדלים, היום אנו דווקא עדים לתופעה הפוכה -הבית הגדול ממשיך לשרת את המשפחה גם אחרי שהילדים מתבגרים על ידי שינוי הבית ליחידות דיור נפרדות שמבטיחות פרטיות מצד אחד ומהצד השני ממשיכים לחיות יחד כך שגם שומרים על האחדות המשפחתית וגם חוסכים הרבה מאוד כסף לילדים".