לא יוצאים לעצמאות: קשה לכם כזוג צעיר לקנות דירה? תבנו יחידה בבית ההורים
יוקר המחיה ומחירי הדיור בישראל מחייב את הדור הצעיר בישראל להיעזר בהוריו כדי לרכוש דירה. התופעה הזו מתבטאת בעזרה בשכר דירה, עזרה בהון העצמי לרכישת דירה, וכעת גם פתרונות יצירתיים נוספים שנוצרו בשוק כדי לענות לדרישה הזו.
כאשר מחירי השכירות גבוהים, מעדיפים אלפי זוגות צעירים להמשיך ולגור עם ההורים כדי לחסוך בהוצאות הדיור, וכך להגיע להון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא לרכישת דירה.
בעקבות הדרישה לפתרונות כאלה קיימים היום מספר גדול של פתרונות המאפשרים לילדים וזוגות צעירים להמשיך ולגור אצל ההורים, בפרטיות יחסית גדולה יותר מאשר בדירות רגילות.
"ההורים לוקחים בחשבון שהילד יחייה בבית עד גיל מאוחר"
כך למשל, מבדיקה שערך מרכז הבניה הישראלי, עולה כי נבנים כיום יותר ויותר בתים צמודי קרקע הכוללים יחידות דיור נפרדות לילדים. על פי נתוני מרכז הבניה, בישראל נבנים מדי שנה כ-6,000 צמודי קרקע בבניה עצמית ועוד כ-20,000 צמודי קרקע עוברים שיפוץ (רבע מהם עוברים שיפוץ עם היתר שמעיד על הרחבה המבנה ושינוי הקונסטרוקציה). על פי ההערכות המרכז, כ-4,000 מצמודי הקרקע שנבנים או עוברים שיפוץ והרחבה כיום נבנים עם יחידת דיור נפרדת המיועדת לילדים מתבגרים, לזוג אחרי נשואים וגם למשפחות צעירות בתחילת דרכן.
- הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
- משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ישראל פסטרנק מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מציין כי "עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות משפיעה על מאפייני המגורים של המשפחה הישראלית. היום כאשר משפחה משפצת או בונה צמוד קרקע היא לוקחת בחשבון את העובדה שייתכן שהילדים יתגוררו בבית עד גיל מאוחר, ובמקרים מסויימים אף יתגוררו בבית עם בני זוגם לאחר הנישואים".
פסטרנק מציין כי אותן המשפחות לאו דווקא בונות בתים גדולים יותר – "לעיתים בונים גם צמודי קרקע של 4 או 5 חדרים כאשר אחד החדרים נבנה כיחידה נפרדת. היחידה הנפרדת כולל במרבית המקרים חדר שינה גדול של לפחות 12 מ"ר , מטבחון ושירותים ומקלחת עם כניסה נפרדת או עם הכנה לכניסה נפרדת בעתיד".
האם מותר לפצל דירה?
עם זאת רבים מהמשפצים והבונים מתחבטים בשאלה האם מותר לפצל את הבית לשתי יחידות או שמא מדובר בפיצול דירות, גם הועדות המקומיות עושות לעיתים בעיות במתן היתרי הבניה או ההרחבה.
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
עו"ד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובנייה מציינת כי ועדת ערר מחוז תל אביב פסקה בעבר בנושא וקבעה כי "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית מגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות גם אם מדובר בתא משפחתי נפרד, כגון זוג נשוי, כאשר אחד מבני הזוג הוא ילדם של בעלי הדירה".
עוד נכתב בהחלטה כי "גם כאשר הסידורים הפנימיים בדירה מאפשרים פרטיות לבן המשפחה כגון על ידי קיום כניסה ישירה ונפרדת ( בהיתר ) לחלק הדירה בו הוא מתגורר אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד שישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה ליתר חלקי הבית ולא יוסדרו תשתיות נפרדות כגון מונה חשמל או מים נפרדים".
עם זאת נפסק בהחלטה כי חיוב ארנונה עצמאי ונפרד כן מהווה סממן לפיצול דירות ולכןעל הדיירים יש להציג איחוד חיוב הארנונה באופן שכל הדירה תהווה יחידת דיור אחת. בירן מסבירה כי מההחלטה ניתן ללמוד שאם מקימים בדירה יחידה נפרדת לבן מתבגר או לילדים שנישאו יש להקפיד שחשבונות הארנונה , המים והחשמל יהיו מאוחדים .
גם הקבלנים שבונים היום צמודי קרקע הצטרפו למגמה ומציעים צמודי קרקע עם אופציה ליחידת דיור נפרדת. כך לדוגמא, צ.פ חברה לבנין מקימה ביישוב נילי בתים עם אופציית הרחבה ביחידה נפרדת המשתרעת על פני 40 מ"ר עם כניסה נפרדת. את היחידה ניתן לתכנן על פי הצרכים של הרוכש. מנתוני החברה, עולה כי 60% מהרוכשים העדיפו יחידה לילד מתבגר.
חברת אלמוגים מציעה ברובע יזרעאל בעפולה דירות 4 חדרים עם יחידה נפרדת (4 1 חדרים). מהחברה נמסר שהדירות הללו מבוקשות מאד על ידי הורים שמעוניינים להעניק לילדיהם חדר עם פרטיות מקסימלית או לחילופין פתרון משרדי איכותי ומבודד למי שמעוניין לעבוד מהבית. היחידה נועדה להעניק פרטיות מושלמת ומתוכננת עם כניסה נפרדת, הכנה למטבחון, חדר שירותים ומקלחת וחדר מגורים עם מקום לעמדת עבודה. גודל היחידה הנפרדת כ- 25 מ"ר ויציאה למרפסת. מבחינת המחיר – הדירה נמכרת כדירת 5 חדרים ומחירה דומה לדירות 5 חדרים 'רגילות' בפרויקט - החל מ- 1,120,000 שקל. בנוסף, חברת אביסרור משווקת בבאר שבע 36 קוטג'ים בני 5 חדרים הכוללים יחידות דיור נפרדות במחיר החל מ- 1.75 מיליון שקל.
דירות עם יחידה נפרדת מתומחרות בפרמיה
שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, מסביר כי דירות הכוללות יחידות דיור נפרדות מתומחרות בפרמיה לעומת דירות דומות ללא יחידת דיור נפרדת. לדבריו, "אם ניקח 2 דירות בנות 6 חדרים, שוויה של דירה הכוללת יחידת מגורים נפרדת או חדר שינה מאסט נוסף, היא תהיה שווה כ-10% יותר מדירת 6 חדרים רגילה. לגבי דירות עם יחידת דיור בעלת כניסה נפרדת הסיפור שונה. כאן מדובר גם על פוטנציאל השכרה גבוה ולכן שוויה של דירה כזאת, שהיחידה בה נבנתה כחוק, תהיה גבוהה בכ-25% מדירה דומה ללא יחידה עם כניסה נפרדת".
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר, אומר כי "מדובר בדרך כלל בדירות עם 2 'מאסטר בדרום'. כלומר 2 יחידות הכוללות חדר שינה, שירותים ומקלחת ובמקרים מסוימים גם חדר ארונות. לדירות האלה יש קהל רחב הכולל בעיקר משפרי דיור עם ילד מתבגר. הם מעוניינים בשלב הראשון לתת לילד המתבגר פרטיות ולכן הם מחפשים את הדירות האלה. לרוב הם יעדיפו שיחידת הדיור תהיה בכניסה לבית או בקומה השנייה ותיצור סוג של ניתוק או פרטיות. לאחר מספר שנים, אותו ילד מתבגר הופך לסטודנט והוא בעצם נישאר לגור ביחידה הזאת במקום להוציא כסף עד דירה שכורה. בסוף בגיל 30 פלוס ש"הילד" עוזב את הבית היחידה הזאת נשארת כסוג של ביטוח, אם בעלי הדירה יאלצו להעסיק עובדת זרה".
אלעד כהן, הבעלים של חברת מייקאובר, מציין, כי "אם בעבר הייתה תופעה שמצמצמי דיור היו עוברים מהבית הגדול אל דירות קטנות במגדלים, היום אנו דווקא עדים לתופעה הפוכה -הבית הגדול ממשיך לשרת את המשפחה גם אחרי שהילדים מתבגרים על ידי שינוי הבית ליחידות דיור נפרדות שמבטיחות פרטיות מצד אחד ומהצד השני ממשיכים לחיות יחד כך שגם שומרים על האחדות המשפחתית וגם חוסכים הרבה מאוד כסף לילדים".
- 7.שידחוף את זה לתחת שלו (ל"ת)גועל נפש 23/04/2015 17:17הגב לתגובה זו
- 6.יוני 23/04/2015 16:23הגב לתגובה זורובם משאירים ומקבלים שחור חוקי במדינת המאפ
- 5.יחיאל 23/04/2015 16:11הגב לתגובה זושכנה של דודה שלי ציונה הפכה את המרפסת ליחידת דיור מכינה סיר מרק גדול לחתנה ולכלתה סה"כ 3 משפחות דירה של 140 מטר וחוסכים
- 4.אזרח 23/04/2015 15:47הגב לתגובה זוקונים בכל זאת? אלו ההימורים שלקחתם: שכחלון יכשל בהגדלת היקף הבניה למרות שהוא הבין שזה המבחן שלו (וגם ביבי הבין זאת לאחר דו"ח המבקר והצניחה בסקרים). שהריבית בארה"ב לא תעלה בשנים הקרובות למרות שהם הודיעו שזו כוונתם, כי אם כן גם בנק ישראל יאלץ להעלות ריבית, הקונים לא יצליחו לקנות, והמחירים יפלו. שלא יהיה מיתון או אבטלה למרות שפעם בכמה שנים יש. שלא ישנו את מדיניות המיסוי (שלא יכבידו על הנדל"ן ושלא יקלו על הבורסה), כי דברים אלו יקטינו את הביקוש, ויגדילו את היצע הדירות למכירה בלוחות. שתוכנית "מחיר מטרה" לא תוריד את הרצון לקנות דירה בשוק החופשי הרגיל במחיר מלא. הסכנה בעיקר אם היא תהפוך לשיטת השיווק העיקרית. שלא יוטלו הגבלות משכנתא רציניות יותר, שיקטינו ביקוש ויכולת לקנות. בשנה הקרובה המחירים אולי יעלו (במעט, כי הריבית כבר לא יכולה לרדת יותר, ובשנה האחרונה המחירים עלו רק 3.7%) אך האם אתם קונים רק לשנה? מגמת ירידות תגרום מייד לכולם לשבת על הגדר ותחזיר את האמון בממשלה. אם מחיר הנכס יורד 5% בשנה שווה לצעירים לשלם 3% שכר דירה ולהמתין, וכל המשקיעים יפחדו להשקיע.
- 3.מפוצץ הבועות 23/04/2015 12:08הגב לתגובה זוהבועה.
- 2.דירה להשקעה עם שותף 23/04/2015 11:36הגב לתגובה זולגור בדירה קטנה עם ההורים כזוג צעיר זה מורכב ויכול להרוס
- 1.חכמת הבייגלה 23/04/2015 11:32הגב לתגובה זווזה הולך ביחד עם הלאומנות הדתית והכלכלית שמתפתחת לה פה.כולל חוגי בית לתנ"ך . אחר כך בוכים למה האירנים מקום ראשון במתימטיקה ופיתוח פצצות. במקום ללכת קדימה מדינת ישראל מצעידה את האנשים אחורה. וזה קורה במדינה שמחלקת משכנתאות לכל אהבל מצוי שמצא פטנט להתעשרות. כל אחד שיש לו מאה אלף דולר בחשבון (ומאה אלף דולר בשחור) לוקח הלוואה בריבית 0 וקונה נדלן ולא בוחל גם בבתי שיכון מסוכנים משקיע בריצוף חשמל ואינסטילציה ומשכיר את הדירה הפטורה ממס למסכן שישלם לו את המשכנתא. לא יעזור גם מס שבח על דירה שניה ולא מס . מקור החולי זה משכנתאות עתק בריבית 0 אם הממשלה היתה מגבילה את המשכנתאות זה לא היה קורה אבל כל עוד הממשלה מחלקת כסף ולא בונה אנשים יגורו בעתיד במלונות. לגור בחצר של אבאמא זה תרבות עוני
- גיל 23/04/2015 16:05הגב לתגובה זולעשות ולא לדבר שטויות.
- גועל נפש 23/04/2015 17:20אפילו קצת חרוז

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
הפרויקט יתפרש על שטח של כ-7.5 דונם, ברחוב זלמן שז"ר שבשכונת נווה עופר שבדרום ת"א, ויכלול בנוסף לדירות גם שטחים ציבוריים חדשים, מתקנים קהילתיים, גינות, שטחי מסחר ושירותים לציבור
חברת שיכון ובינוי נדל"ן שיכון ובינוי -2% התחדשות עירונית זכתה לאחרונה במכרז הדיירים לביצוע פרויקט פינוי‑בינוי רחב היקף בשכונת נווה עופר שבדרום תל־אביב. מדובר בפרויקט משמעותי שבמסגרתו ייהרסו שישה בנייני מגורים ישנים,
הכוללים 96 דירות קיימות, ובמקומם צפויות להיבנות כ-250 יחידות דיור חדשות. הפרויקט יתפרש על שטח של כ-7.5 דונם, במיקום מרכזי בשכונה, רחוב זלמן שז"ר, ויכלול בנוסף לדירות גם שטחים ציבוריים חדשים, מתקנים קהילתיים, גינות, שטחי מסחר ושירותים לציבור.
המיקום
של המתחם נחשב לאטרקטיבי במיוחד, בשל הקרבה לציר איילון ולתוואי המתוכנן של קו המטרו, מה שמאפשר גישה נוחה ומהירה למרכז העיר ולשכונות הסמוכות. חיבור זה צפוי לחזק את הפוטנציאל החברתי והכלכלי של השכונה, ולשפר את איכות החיים של התושבים הקיימים והחדשים כאחד. על פי
שיכון ובינוי, הפרויקט מתוכנן לשלב בין תכנון עירוני חכם לקיימות סביבתית ולקידום חיי קהילה פעילים, תוך שימת דגש על צפיפות עירונית מבוקרת ומתוכננת היטב.
בשלב הנוכחי, לאחר זכייתה במכרז, בכוונת שיכון ובינוי לקדם חתימה על הסכם פינוי‑בינוי מול עורכי הדין של בעלי הדירות, מהמשרדים הדדי דוברת, אמיר שטיינהרץ ורימר ארנון, ובהמשך להתחיל בהחתמת בעלי הזכויות. במקביל, החברה תפעל להכנת תוכנית מפורטת למתחם לצורך הגשה לוועדה המקומית של עיריית תל‑אביב.
חשוב להבין כי מדובר בפרויקט נוסף בשורת תכניות התחדשות עירונית רחבות היקף שמקודמות בשכונת נווה עופר, כחלק ממדיניות העירייה לחיזוק דרום העיר. תכנית כללית להתחדשות עירונית בשכונה, בעיקר במתחם הרחובות תל גיבורים, דקל, גרוסמן ושז"ר, כבר מציעה הקמה של כ-1,470 יחידות דיור חדשות במקום כ-420 קיימות. התכנית כוללת גם דיור מוגן, מוסדות ציבור, שטחי מסחר, פיתוח תחבורתי ושדרוג נרחב של המרחב הציבורי.
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכונה, שבעבר נחשבה לשולית מבחינת השקעות ותשתיות, נמצאת כיום בתהליך של שינוי הדרגתי. יוזמות כמו זו של שיכון ובינוי עשויות לשמש זרז משמעותי בתהליך, כאשר לצד הפוטנציאל קיים גם צורך במענה לאתגרים: העתקת תושבים מבתיהם לתקופה ממושכת, צורך ברגישות חברתית, שמירה על המרקם הקיים, ואיזון כלכלי בין עלויות הבנייה לרווחיות היזמים.