הבנייה המואצת ביהודה ושומרון - קטליזטור נוסף לצינון המחירים בשוק

הריבונות ביהודה ושומרון הפכה בשנים האחרונות למעבר לדיון מדיני מופשט, אלא למנוף שמכוון את המציאות הנדל"נית בישראל. הריבונות איננה יעד שעומד בפני עצמו, אלא כוח שמניע בנייה מואצת, מייצר רצף טריטוריאלי ותפיסת עומק ביטחונית ועל פי גורמים רבים בשוק הנדל"ן הבוער, צפוי להוביל לדיפוזיית של ירידת מחירים רוחבית גם באזורי הביקוש במרכז ובגוש דן.  

מפעל ההתיישבות ביהודה ושומרון עובר תהליך בנייה וצמיחה חסר תקדים; מתחילת הקדנציה של הממשלה הנוכחית, בשלוש השנים האחרונות הנוכחית אושרו למעלה מ־32 אלף יחידות דיור חדשות.  

מדובר באיזון עדין הדורש אורך רוח: מחד, קידום בנייה ויצירת רצף ישראלי בשטח; מאידך, הבנת מגבלות הריאל־פוליטיק והצורך להימנע מצעדים שיגררו משבר עם בעלת הברית המרכזית של ישראל. כפי שהדגיש הנשיא טראמפ, החלת ריבונות כעת תתפרש אצל הממשל כהחלטה חפוזה שאינה לוקחת בחשבון את מכלול האתגרים במרחב, ותייצר מתיחות חריגה מול ממשל שנושא בעצמו לחצים מדיניים ופנים־מפלגתיים מהזרם הרפובליקני הבדלני על תמיכתו הבלתי מסויגת בישראל. בעוד שממשלים קודמים הגבילו באופן משמעותי בנייה ישראלית במרחב, הרי שבפועל הממשל הנוכחי העניק לישראל "קארט בלנש" מדיני נדיר שמאִפשר בנייה כמעט חופשית בכל רחבי יהודה ושומרון, ובהיקפים שלא נראו מאז 1967.

דוגמה אקטואלית מובהקת היא קידום בנייתן של כ-3,400 יחידות דיור בשכונת E1 לאחר למעלה משני עשורים של עיכובים, הקפאות ולחצים בינלאומיים. זוהי רצועה אסטרטגית שמשתרעת על פני כ־12 אלף דונם בין מעלה אדומים לירושלים שיוצרת רצף התיישבות ישראלי תקדימי ממזרח לבירה. אך המשמעות רחבה בהרבה מהיבט תכנוני :E1 הפיתוח המאסיבי באזור מסכל את המשך הניסיונות של הרשות הפלסטינית לייצר רצף טריטוריאלי פלסטיני בין רמאללה לבית לחם, שמהווה סיכון ביטחונית ממשי עבור היישובים בעוטף ירושלים, ומקדם בפועל חלוקה דה־פקטו של העיר.

• תשתיות חדשות ביהודה ושומרון: אושרו הזוכים להקמת 22 אתרי סלולר חדשים
• מחסום לפניך: בעיות באפליקציית המפות של גוגל באיו"ש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האפשרות לשינוי אמיתי בשוק הדיור הישראלי אינו תיאורטי עוד; מאות אלפי ישראלים שבעבר הדירו רגליהם מאזור יהודה ושומרון מוצאים עצמם בעקבות אירועי השביעי באוקטובר את חשיבותה של הריבונות הישראלית בכל מרחבי הארץ: ביישובי העוטף, בצפון השומרון, ביהודה ושומרון, בגליל ובנגב. רבים מהם שלא ראו באזורים אלה בעבר אפשרויות דיור או אף השקעה מחפשים כיום פתרונות דיור במחירים סבירים, אך אינם מוכנים להתפשר על איכות החיים או על ביטחון ילדיהם. אזורי פיתוח כמעלה אדומים והמרחב המתפתח סביבה מספקים בדיוק את השילוב הזה: חיזוק ריבונות דה־פקטו שמעלה את רמת הביטחון האישי, קרבה לבירת ישראל ומאפשרת איכות חיים ברמה גבוהה ובמחירים שפויים ביחס לאזורי המרכז והשפלה. מבחינת נגישות למקומות עבודה מדובר בלוקיישן מרכזי. כך, היציאות מהעיר, בעיקר דרך מנהרות הגבעה הצרפתית, המנהרה החדשה בכביש 9 וציר עיסאוויה מהירות ויציבות גם בשעות הבוקר, ומצויות במרחק של 10- 20, (תלוי בזמני הנסיעה במהלך היום) דקות בלבד נמצאים מוקדי התעסוקה המרכזיים של ירושלים: אזור התעשייה עטרות, הקריה הממשלתית, קריית הלאום, הר חוצבים והקמפוסים הרפואיים בהר הצופים ובהדסה.

בשלוש השנים האחרונות משווקות הדירות ביהודה ושומרון בקצב שיא. הביקושים ממשיכים לעלות, והתשתיות משתפרות בקצב המיישר קו עם אזורי הביקוש במרכז. לפי נתוני הלמ״ס ומשרד השיכון, זוג צעיר ממוצע אינו יכול לרכוש דירת 4 חדרים באף אחת מערי המרכז, וגם בערי השפלה המחירים כבר חוצים את רף ה־2.5 מיליון שקלים לדירה חדשה. לעומת זאת, ביישובים דוגמת קרני שומרון, עופרה, נילי ואפרת מחירי דירת 4 חדרים נעים סביב 1.5–1.9 מיליון שקלים בלבד. הפער גדל עוד יותר כשעוברים לבתים צמודי קרקע: בית פרטי באלקנה או בבית אריה, המרוחקים 30–40 דקות מתל אביב, נמכר כיום בטווח של 3.1–3.5 מיליון שקלים, מחיר שווה ערך ואף נמוך מדירת 4 חדרים חדשה בבת ים, חולון או ראשון לציון.

כיזם וכמנכ״ל חברת בנייה שבונה בכל רחבי הארץ וגם ביהודה ושומרון, אני מביט בשוק ורואה כיצד ההיגיון הכלכלי מתחברת לערך ציוני. אחד מהפרויקטים שלנו שעד לא מכבר נחשב כפחות אטרקטיביים דוגמת היישוב גבעת זאב, הפך בשנים האחרונות לאבן שואבת לאלפי צעירים ומשפרי דיור, זאת בעקבות השיפור הגדול באיכות החיים והביטחון של התושבים.

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה
• בית דגן תיהפך לעיר קטנה: תכפיל עצמה בתוך עשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

הבנייה המואצת ביהודה ושומרון, מהווה קטליזטור מרכזי בצינון מחירי הדיור במרכז, בגוש דן ובערי השפלה, ובעיקר מאפשרת לזוגות צעירים להגשים חלום דירה מבלי לקחת על עצמם משכנתאות עצומות, שלעתים נוגסות ב־50% מההכנסה המשפחתית, בתקופה שבה ערכן הריאלי של המשכורות נשחק ויוקר המחיה רק ממשיך לעלות.

אלון יוניאן הוא מנכ"ל חברת הבנייה "משהב". לשעבר יו"ר ועדת תכנון זמורה