מגורים, מסחר ומלונאות: חג'ג' נדל"ן מרחיבה את הפורטפוליו
נראה כי מלון היוקרה במרינה בהרצליה שאושר השבוע, לא מספר את כל הסיפור. בעיקר כי מדובר רק על קצה של מגמה רחבה יותר שבה החברה פועלת: הרחבת תחומי הפעילות שלה עם פרויקטים שמשלבים עירוב שימושים, השבחת קרקעות ותכנון אסטרטגי ארוך טווח; זה התחיל עם הרחבת זכויות הבנייה פי 5 וממשיך עם מגדל שד"ל ועד למלון נוסף על חוף כנרת
בתחילת השבוע קיבלה חברת חג'ג' נדלן חג'ג' נדלן -1.46% את האישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה עבור התכנית שהגישה לפרויקט המלונאות החדש שלה - במרינה בהרצליה. האישור זכה
לתשומת לב ציבורית רחבה, לאחר שהוועדה נתנה לה תוקף סופי.
מדובר במתחם הכולל כ-365 חדרי מלון, מרכז כנסים, שטחי מסחר, מסעדת שף וגם מעגן ליאכטות עם גישה ישירה למלון. שותפותו של ליאונרדו דיקפריו בגיבוש החזון של הפרויקט סייעה להבליט את המהלך, אך מתחת
לפני השטח, נראה שזהו רק חלק אחד מתוך אסטרטגיה רחבה יותר של החברה.
למעשה, לאור האירועים השונים אשר התרחשו בחברה לאחרונה, וביניהם: גיוון תמהיל הפעילות, מעבר מהתמקדות בפרויקטים של מגורים נטו לעירוב שימושים, הכולל גם מסחר, תעסוקה וכניסה לתחום המלונאות,
נראה כי היא מרחיבה את החשיפה של החברה למגוון תחומים ולא ממשיכה בקו הרגיל של נדל"ן למגורים בלבד.
הפרויקט במרינה לא לבד
באופן כללי - הרחבת הפורטפוליו באה לידי ביטוי בבחירת מיקומים עם פוטנציאל תכנוני גבוה ובהשבחת קרקעות - כפי שראינו באישור הסופי של הוועדה: זכויות הפרויקט במרינה קיבל היתר לגודל של פי 5 מאשר נקבע בתב"ע הראשונית - מ-10 אלף מ"ר ל-51 אלף מ"ר. מעבר לגודל, גם המחיר ששילמה החברה על הקרקע מעיד על כדאיות העסקה: כ-1,680 שקל למ"ר בלבד. בהשוואה למחירי קרקע למלונאות באזורי הביקוש, אשר נעים בדרך כלל סביב 3 אלף שקל ל-5 אלף שקל למ"ר ואף יותר - מדובר במחיר נמוך משמעותית, שמעניק בסיס די טוב לרווחיות עתידית.
אבל, נראה שהפרויקט בהרצליה לא לבד: החברה מקדמת כיום מספר פרויקטים נוספים שמשלבים מגורים, מסחר ולעיתים גם מלונאות, עם פרויקט נוסף במגדל, שם מדובר על מגרש של 35 דונם על חוף כנרת. וזכויות הבנייה עומדות על כ-26 אלף מ"ר. בין היתר, ניתן לציין את פרויקט שד"ל בתל אביב, מגדל בן 40 קומות שיכלול עירוב שימושים: מגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות - ועתיד לקום באזור רוטשילד. בנוסף, לחברה פרויקטים בשלבים שונים של תכנון והקמה בערים כמו בת ים, רמת גן, חולון, גבעתיים, תל אביב ואזורים נוספים במרכז הארץ, כאשר חלקם כוללים עשרות ואף מאות דירות. זה מגיע לצד קומות משרדים, שטחי מסחר ולעיתים גם מרכזים קהילתיים.נראה כי השינויים בחברה משקפים גם את הלך הרוח בשוק הנדל"ן כולו - במיוחד לנוכח האתגרים בענף המגורים: רגולציה, מגבלות מימון והאטה בביקושים.
המצב כיום הוא שיותר חברות יזמיות, ובמיוחד ציבוריות - מגוונות את מקורות ההכנסה שלהן, לא רק כדי להבטיח רווחיות, אלא גם כדי להתמודד טוב יותר עם תנודתיות השוק. במקרה של חג'ג', הכניסה לתחום המלונאות נתפסת לא רק כהזדמנות תדמיתית, אלא כמהלך פיננסי מחושב, הנשען על רכישת קרקעות במחירים נוחים, פיתוח תכנון ייעודי, ועירוב שימושים המגביר את האטרקטיביות של הפרויקטים.
המצב בשוק כיום - פילוח הפורטפוליו הפך לחשוב מאוד
הגישה של החברה לשילוב של תחומי נדל"ן נוספים אינה חריגה, אלא להפך - היא הופכת בשנים האחרונות לנושא המרכזי בקרב יזמיות הנדל"ן גדולות, במיוחד אלו שנסחרות
בבורסה. על רקע מגבלות רגולטוריות, מיסוי כבד יותר בפרויקטי מגורים וגישה פחות מעודדת מצד הרגולטור לבנייה למגורים, יותר חברות בוחרות לבנות פרויקטים המשלבים מגורים, מסחר, משרדים ולעיתים גם מלונאות כתחום נפרד. כך לדוגמא בחברת ישראל קנדה ישראל
קנדה אשר ביססה בשנים האחרונות אסטרטגיה מובהקת של עירוב שימושים: במתחם אלקו ברמת השרון שהעירייה הפסידה, והיזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך.
גם בפרויקט נבון טאוורס בירושלים, תמהיל הכולל תעסוקה, מסחר, תיירות ומגורים. לעיתים באותו הפרויקט (עירוב שימושים).
בנוסף לישראל קנדה - גם חברת אלמוגים אלמוגים -2.55% פועלת בתחום - ולאחרונה רכשה פרויקט עירוב שימושים תמורת 2 מ' שקל בתוספת להכנסות עתידיות. גם חברת ויתניה ויתניה 0% פועלת להקמה של פרויקט כזה בדרום תל אביב, עם צפי לךהכנסות של כ-700 מ' שקל: ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל.
- זינוק במכירות החזירה את קבוצת חג'ג' לרווחיות
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה של חג'ג' נדלן?
שווי השוק של החברה עומד על כ-1.39 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-2% וב-12 החודשים האחרונים בכ-45%. ב-5 השנים האחרונות המניה עלתה בכ-171%.
בנוסף לכך, חשוב לציין את מכפיל הרווח של החברה הוא 6. יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחרי החברה - ולראות כיצד הרחבת הפורטפוליו תשרת את בעלי המניות והאם היא תתברר בסוף כמהלך נכון של חג'ג' נדלן.
- 1.יעלי 29/07/2025 17:41הגב לתגובה זוחצי מיליון דירות יוצעו למכירה במסגרת פרויקטי פינוי בינוי בחמש השנים הבאות בגוש דן.מלאי הדירות הבלתי מכורות בתל אביב ענק והוא עולה בצורה מהירה.מומלץ שלא לרכוש דירות בשנתיים הקרובות כי מחירי הדירות בהרצלייה נופלים.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
