מגורים, מסחר ומלונאות: חג'ג' נדל"ן מרחיבה את הפורטפוליו

בתחילת השבוע קיבלה חברת חג'ג' נדלן חג'ג' נדלן -1.85%  את האישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה עבור התכנית שהגישה לפרויקט המלונאות החדש שלה - במרינה בהרצליה. האישור זכה לתשומת לב ציבורית רחבה, לאחר שהוועדה נתנה לה תוקף סופי.

מדובר במתחם הכולל כ-365 חדרי מלון, מרכז כנסים, שטחי מסחר, מסעדת שף וגם מעגן ליאכטות עם גישה ישירה למלון. שותפותו של ליאונרדו דיקפריו בגיבוש החזון של הפרויקט סייעה להבליט את המהלך, אך מתחת לפני השטח, נראה שזהו רק חלק אחד מתוך אסטרטגיה רחבה יותר של החברה.

למעשה, לאור האירועים השונים אשר התרחשו בחברה לאחרונה, וביניהם: גיוון תמהיל הפעילות, מעבר מהתמקדות בפרויקטים של מגורים נטו לעירוב שימושים, הכולל גם מסחר, תעסוקה וכניסה לתחום המלונאות, נראה כי היא מרחיבה את החשיפה של החברה למגוון תחומים ולא ממשיכה בקו הרגיל של נדל"ן למגורים בלבד.

הפרויקט במרינה לא לבד

באופן כללי - הרחבת הפורטפוליו באה לידי ביטוי בבחירת מיקומים עם פוטנציאל תכנוני גבוה ובהשבחת קרקעות - כפי שראינו באישור הסופי של הוועדה: זכויות הפרויקט במרינה קיבל היתר לגודל של פי 5 מאשר נקבע בתב"ע הראשונית - מ-10 אלף מ"ר ל-51 אלף מ"ר. מעבר לגודל, גם המחיר ששילמה החברה על הקרקע מעיד על כדאיות העסקה: כ-1,680 שקל למ"ר בלבד.  בהשוואה למחירי קרקע למלונאות באזורי הביקוש, אשר נעים בדרך כלל סביב 3 אלף שקל ל-5 אלף שקל למ"ר ואף יותר - מדובר במחיר נמוך משמעותית, שמעניק בסיס די טוב לרווחיות עתידית.

אבל, נראה שהפרויקט בהרצליה לא לבד: החברה מקדמת כיום מספר פרויקטים נוספים שמשלבים מגורים, מסחר ולעיתים גם מלונאות, עם פרויקט נוסף במגדל, שם מדובר על מגרש של 35 דונם על חוף כנרת. וזכויות הבנייה עומדות על כ-26 אלף מ"ר. בין היתר, ניתן לציין את פרויקט שד"ל בתל אביב, מגדל בן 40 קומות שיכלול עירוב שימושים: מגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות - ועתיד לקום באזור רוטשילד. בנוסף, לחברה פרויקטים בשלבים שונים של תכנון והקמה בערים כמו בת ים, רמת גן, חולון, גבעתיים, תל אביב ואזורים נוספים במרכז הארץ, כאשר חלקם כוללים עשרות ואף מאות דירות. זה מגיע לצד קומות משרדים, שטחי מסחר ולעיתים גם מרכזים קהילתיים.נראה כי השינויים בחברה משקפים גם את הלך הרוח בשוק הנדל"ן כולו - במיוחד לנוכח האתגרים בענף המגורים: רגולציה, מגבלות מימון והאטה בביקושים.

המצב כיום הוא שיותר חברות יזמיות, ובמיוחד ציבוריות - מגוונות את מקורות ההכנסה שלהן, לא רק כדי להבטיח רווחיות, אלא גם כדי להתמודד טוב יותר עם תנודתיות השוק. במקרה של חג'ג', הכניסה לתחום המלונאות נתפסת לא רק כהזדמנות תדמיתית, אלא כמהלך פיננסי מחושב, הנשען על רכישת קרקעות במחירים נוחים, פיתוח תכנון ייעודי, ועירוב שימושים המגביר את האטרקטיביות של הפרויקטים.

המצב בשוק כיום - פילוח הפורטפוליו הפך לחשוב מאוד

הגישה של החברה לשילוב של תחומי נדל"ן נוספים אינה חריגה, אלא להפך - היא הופכת בשנים האחרונות לנושא המרכזי בקרב יזמיות הנדל"ן גדולות, במיוחד אלו שנסחרות בבורסה. על רקע מגבלות רגולטוריות, מיסוי כבד יותר בפרויקטי מגורים וגישה פחות מעודדת מצד הרגולטור לבנייה למגורים, יותר חברות בוחרות לבנות פרויקטים המשלבים מגורים, מסחר, משרדים ולעיתים גם מלונאות כתחום נפרד. כך לדוגמא בחברת ישראל קנדה ישראל קנדה  אשר ביססה בשנים האחרונות אסטרטגיה מובהקת של עירוב שימושים: במתחם אלקו ברמת השרון שהעירייה הפסידה, והיזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך. גם בפרויקט נבון טאוורס בירושלים, תמהיל הכולל תעסוקה, מסחר, תיירות ומגורים. לעיתים באותו הפרויקט (עירוב שימושים).

בנוסף לישראל קנדה - גם חברת אלמוגים אלמוגים 0%  פועלת בתחום - ולאחרונה רכשה פרויקט עירוב שימושים תמורת 2 מ' שקל בתוספת להכנסות עתידיות. גם חברת ויתניה ויתניה -0.37%   פועלת להקמה של פרויקט כזה בדרום תל אביב, עם צפי לךהכנסות של כ-700 מ' שקל: ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל.

• קבוצת חג'ג' ממשיכה במהלכים להבראת נכסי סלינה עם עסקה חדשה באתר הירדן ההררי
• קבוצת חג'ג' מציגה: הכפלת הכנסות ברבעון; המניה זינקה ב-42.5% מתחילת השנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה של חג'ג' נדלן?

שווי השוק של החברה עומד על כ-1.39 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-2% וב-12 החודשים האחרונים בכ-45%. ב-5 השנים האחרונות המניה עלתה בכ-171%.

בנוסף לכך, חשוב לציין את מכפיל הרווח של החברה הוא 6. יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחרי החברה - ולראות כיצד הרחבת הפורטפוליו תשרת את בעלי המניות והאם היא תתברר בסוף כמהלך נכון של חג'ג' נדלן.

• 23 אלף דירות מוזלות עדיין לא יצאו לדרך - המחלוקת חוזרת
• המדריך להבנת דוח אפס - ולמה הוא חשוב לכל מי שקונה דירה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס