הושלמה הנפקת מגידו: גיוס של 181 מיליון שקל לפי שווי של 781 מיליון שקל
כשנה לאחר שאאורה רכשה את מגידו בכ-280 מיליון שקל, החברה משלימה הנפקה לפי שווי של כמעט פי שלושה, ולווה בביקושי יתר גבוהים. ההנפקה משתלבת באסטרטגיה להרחבת הפעילות בפריפריה ובמגמה בענף להפרדת תחומי הייזום והביצוע
חברת מגידו , שבשליטת קבוצת אאורה, השלימה אמש הנפקה ראשונית לציבור בבורסה, במסגרתה גויסו כ-181 מיליון שקל באמצעות מניות ואופציות. ההנפקה בוצעה לפי שווי של כ-781 מיליון שקל אחרי הכסף, ולוותה בביקושי יתר גבוהים
- פי 36 מהיקף ההצעה לציבור.
מגידו נרכשה על ידי אאורה אאורה -1.11% לפני כשנה בכ-280 מיליון שקל, וההנפקה הנוכחית מהווה מהלך שנועד להרחיב את פעילות החברה בתחום הייזום והבנייה למגורים, בעיקר באזורים שמחוץ לגוש דן.
החברה מתמקדת בפרויקטים בפריפריה, ונחשבת לחלק מהאסטרטגיה של אאורה להעמקת פעילותה בשווקים אלה. הכספים שגויסו נועדו לשמש את מגידו להרחבת הפעילות העסקית שלה, כולל קידום והקמה של פרויקטים חדשים, חיזוק יכולות הביצוע, ושיפור תזרימי המזומנים הנדרשים לקראת
שלבי ביצוע מתקדמים.
במסגרת זו, מגידו צפויה לפעול גם כזרוע קבלנית של קבוצת אאורה: כלומר, לבצע בפועל פרויקטים שהקבוצה יוזמת, לצד פעילות יזמית עצמאית. מעבר להיבט התפעולי, הנפקת מגידו יוצרת עבור אאורה יתרון מבני: היא מאפשרת לחלק את הפעילות העסקית לשתי
ישויות נפרדות,כאשר אאורה ממשיכה להוביל את תחום הייזום העירוני, בעיקר בתל אביב ובערים במרכז, ומגידו פועלת בפריפריה תוך דגש על ביצוע עצמי.
בנוסף, הפיכת מגידו לחברה ציבורית תאפשר לה לגייס הון גם בעתיד באופן עצמאי, בהתאם לצורכי הפיתוח שלה, וכך להפחית
את התלות במימון ישיר מקבוצת האם.
קרוב לפי 3 בשנה אחת בלבד
ההנפקה הנוכחית ממקמת את שווי השוק של מגידו על כ-781
מיליון שקל, לעומת שווי של כ-280 מיליון שקל בלבד בעת רכישתה על ידי אאורה לפני כשנה. מדובר בזינוק של קרוב לפי 3 בשווי, תוך זמן קצר יחסית - עלייה שנובעת בין היתר מהיכולת של מגידו להציג פעילות ביצועית פעילה, פוטנציאל התרחבות משמעותי בפרויקטים למגורים, והמשך גידול
בביקושים למודל עסקי של ביצוע עצמי בשילוב יזמות.
הדבר עשוי להעיד על הערכה גבוהה של השוק לפוטנציאל של מגידו, הן כזרוע ביצוע עבור פרויקטים של אאורה, והן כשחקנית עצמאית בפרויקטים אזוריים למגורים. בהיבט החשבונאי, מדובר בעליית ערך 'על הנייר' של מאות מיליוני
שקלים עבור קבוצת אאורה, שנותרת בעלת השליטה בחברה עם החזקה של כ-77%.
עם זאת, מאחר שלא בוצע מימוש בפועל, לא מדובר ברווח חשבונאי שיירשם בדוחות, אלא בעליית שווי שמעצימה את שווי ההחזקות ואת גמישות הגיוס של הקבוצה בהמשך.
מגמה רחבה יותר
המהלך משתלב במגמה רחבה יותר בענף הנדל"ן, שבמסגרתה חברות מבקשות להפריד בין תחום הייזום לתחום הביצוע, וליצור מבנה ארגוני שבו כל זרוע פועלת כחברה עצמאית.
מטרת המהלך היא לאפשר ניהול ממוקד ואפקטיבי יותר, הן מבחינת תפעול
והן מבחינת מימון.
כאשר הזרוע היזמית מתמקדת בפיתוח, רכישת קרקעות ותכנון, ואילו הזרוע הביצועית מתמקדת בבנייה ובניהול הפרויקטים בשטח, ניתן להפעיל כל יחידה באופן גמיש יותר, להתאים את מקורות המימון לאופי הסיכון והפעילות, ולגייס הון באופן ייעודי לכל
תחום.
- 1.אין כמו אטרקצי... (ל"ת)אנונימי 15/07/2025 11:06הגב לתגובה זו
- סבטלנה 15/07/2025 22:34הגב לתגובה זוהאיש ביביסט בזוי
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
