יישום 'מע"מ אפס'?! אלוהים נמצא בפרטים הקטנים

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, מפרטת כיצד ייושם חוק מע"מ 0% ומה תהיה ההשפעה על הקבלנים בישראל
אתי אגא | (10)
נושאים בכתבה מע"מ 0%

הצעת החוק לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה חדשה מקבלן אושרה בכנסת. יישום החוק מתוכנן ללספטמבר 2014. האמנם?! ישנם שלושה כללים שאמורים להנחות את יישום החוק:

- מחיר דירה של עד 1.6 מיליון שקלים (כ-950 אלף שקלים למי שלא שירת בצבא או עשה שירות לאומי).

- מחיר המכירה למ"ר.

- מפרט הדירה.

האם ניתן ליישם כללים אלו?

הכלל הראשון, מחיר עד 1.6 מיליון שקלים, "מוציא מהמשחק" את הערים הגדולות במרכז (ת"א, רמת גן, ירושלים ועוד) ומתמקד בפריפריה. הכלל השני, קביעת מחיר המכירה למ"ר, מאתגר ובעייתי ליישום: מניעה מקבלנים להעלות את המחיר לרוכשים בגובה הפטור ולהעביר את הרווח לכיסם, נשמע רעיון טוב ופשוט, אך למעשה מדובר בפתרון מורכב מאוד ואף חוטא למטרה.

אסביר. הכוונה, שהשמאי הממשלתי יגדיר מחיר ממוצע למ"ר בכל גוש בנפרד, שישקף את ההבדל בין מיקומים שונים ברחבי המדינה. המחיר אמור להיגזר מממוצע המחירים למ"ר בפועל בשנתיים האחרונות, פחות הנחה בת 9% לפחות. היות ומדובר בכמה מאות גושים, מדובר על פניה במלאכה חד פעמית לא פשוטה. מעבר לכך, חלוקה זו אינה מבחינה בין פרויקטים ומיקומים שונים בתוך כל גוש - וזה הקושי הגדול ביותר.

אתן דוגמא. בראש העין, אזור שהוזכר לאחרונה בתקשורת, היו מבצעים רבים של עמיתיי חבר וכו' בשנה האחרונה. על מנת להשיג מכירה מוקדמת משמעותית, הוצעו במבצעים אלו מחירים נמוכים יותר. לכן, המחיר הממוצע למ"ר שיקבע השמאי יהיה נמוך מלאכותית ולא ישקף את שאר הגוש. בעלי קרקעות שרכשו קרקעות במחיר יקר יותר לא יזכו, כנראה, בפטור ממע"מ - דבר החוטא למטרה.

כלל זה מעלה בעיה נוספת, המחיר הממוצע למ"ר ינטרל, ככל הנראה, את הדירות היקרות ביותר בכל פרויקט (פנטהאוזים , דירות בקומות גבוהות) ולכן יהיה נמוך עוד יותר. הדבר יאלץ קבלנים להרהר מחדש בתכנון פרויקטים שרצו לבצע קודם לכן, או שחלקם כלל לא יכללו במסגרת ההטבה.

הכלל השלישי, קביעת מפרט הדירה, מסורבל אף יותר. המדינה תגדיר מפרט תקן מדויק לדירות החדשות שיבנו (גימור קירות, סוג אבן, מערכות חשמל ואינסטלציה, חלונות, כיורים וכו'). הרציונל, שההנחה במפרט הדירה לא תגולגל על חשבון הרוכש, אך למעשה אלו אלמנטים שייקרו את הבנייה, יסרבלו ויסבכו את התהליך. כיצד יאכפו ויפקחו על כך? אינני יודעת.

כ-80% משוק המגורים מורכב מקבלנים קטנים, והם שייתקלו בקשיים הגדולים ביותר ביישום החוק: תכנון מחדש של פרויקטים, היעדר כדאיות של פרויקטים בשיטה החדשה, עמידה בעלויות גבוהות יותר ועוד. בסופו של יום, הדבר עלול להיות בעוכרי המדינה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

לסיכום, הכללים שמניתי עומדים בבסיס יישום החוק, אך אני חוששת כי עמודיו רעועים ולא בהכרח ישימים. מקבלי ההחלטות והקבלנים עצמם לא ממש ערוכים ליישומו בהיבטים אלו. אז מה יקרה בספטמבר? אני חוששת כי קבלנים יתחילו להיפגע, יוגשו פניות לבג"צ והתהליך יתעכב שוב ושוב. מכל מקום, שקט לא יהיה בשוק הבנייה והדיור בישראל.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    דורון 15/07/2014 14:37
    הגב לתגובה זו
    הבעיה דן ששר האוצר לא מבין בנדלן ולא מקשיב למי שמבין. צריך לתת לשר האוצר לעבוד אבל ודאי שמותר לבקר.
  • 9.
    כתבה מקצועית מאוד (ל"ת)
    אחת שמבינה 11/07/2014 20:13
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    שמוליק 11/07/2014 10:18
    הגב לתגובה זו
    איזה שטויות את מדברת מאיפה הבאת את זה בכלל כל מה שכתבת יכול אולי להיות בהמשך על דירות של מחיר מטרה בלבד ולא על מע״מ
  • 7.
    דן 10/07/2014 20:22
    הגב לתגובה זו
    אתי וכל המתיימרים להבין בנדלן ובחיזוי העתיד. תפסיקו לנסות לתפוס כותרות. מי סיפר לך שבערי המרכז אין דירות במחיר 1.6 מ' שח? יש ויש. גם הערכת שמאים אפשרית וכבר מגייסים שמאים לשם כך. את בדיוק כמו בהצעה של גני ילדים חינם מגיל שלוש. רבים התנגדו ובסופו של דבר זו המציאות. די לבלבל את המוח ודי לאינטרסנטים. תנו לשר האוצר לעבוד ושבו בשקט.
  • 6.
    עמית 10/07/2014 20:17
    הגב לתגובה זו
    לרוב דירות זולות בשיווק, כמו בפרויקט חבר, נמכרות טרם היתרי בנייה. הדירות הזולות הללו לא יהיו זכאיות להטבת מעמ.
  • 5.
    חוק הקומבינה (ל"ת)
    משיח 10/07/2014 13:37
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    Fr 10/07/2014 12:11
    הגב לתגובה זו
    כמו כיפת ברזל מיטב המומחים פסלו..... והשאר להסטוריה
  • 3.
    תוכנית ללא בסיס כלכלי תמיד נופלת (ל"ת)
    שחר 10/07/2014 10:17
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כתבה מאוד מענינית (ל"ת)
    אחיקם 10/07/2014 10:15
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עמוס 10/07/2014 09:33
    הגב לתגובה זו
    עוד הוכחה לטיפשות התוכנית.. לפיד עושה בדיוק הפוך ממה שהבטיח... פופוליזם במקום תכנון ארוך טווח.
הונאה פיננסית (X)הונאה פיננסית (X)

עושר שלא ביושר - התופעה שמתפשטת בזירה העסקית בישראל

במהלך השנים האחרונות נחשפנו לשורה ארוכה של פרשות הונאה שהותירו אחריהן שובל של עשרות אלפי נפגעים והפסדים מצטברים של מאות מיליוני שקלים: מקריסת קרן קלע של אמיר ברמלי, דרך פרשות נטו פיננסים, סלייס, גלובל פייננס, ועד למיזמים רבים של חברות השקעה למיניהן, שהוכיחו כי חלום העושר המהיר מסתיים באסון למשקיעים

אלחנן רוזנהיים |

גם בעולם פרשות כמו קריסת אנרון, נפילתו של ברני מיידוף או מעלליו של ברני קורנפלד, שבהן נפלו גם משקיעים ישראלים, מחזקות את אותה מסקנה: יש אנשים שלא כדאי להשקיע איתם. וורן באפט היטיב לנסח זאת כשאמר "כשאתה מחפש אנשים להשקיע איתם, חפש שלוש תכונות: יושרה, אינטליגנציה ומרץ. ואם אין להם את הראשונה – השתיים האחרות יחסלו אותך."

בעולם ההשקעות, שבו החלטה אחת עשויה לייצר ערך עצום או למחוק הון שנצבר, דברי באפט מקבלים משנה תוקף. אינטליגנציה ומרץ הם אמנם תנאי הכרחי להצלחה, אך ללא יושרה, הם עלולים להפוך לחרב פיפיות.

גם בתנ"ך יש נגיעה בנקודה זו. ירמיהו הנביא אמר "עֹשֶׂה עֹשֶׁר וְלֹא בְמִשְׁפָּט, בַּחֲצִי יָמָיו יַעַזְבֶנּוּ, וּבְאַחֲרִיתוֹ יִהְיֶה נָבָל". פסוק שרלוונטי גם להיום: עושר שלא ביושר פשוט לא מחזיק. הוא מתפורר, ומשאיר אחריו רק חרפה.

הבעיה אינה מסתכמת בכך שהעושר המושג בתרמית מתקבל לעיתים ללא סנקציה אלא שהוא אף זוכה לא פעם להערכה ולהערצה. בעולם שבו הצלחה נמדדת בעיקר בכסף, משקיעים, לקוחות והציבור מתרשמים מהמספרים בלבד, מבלי לשאול כיצד הושגו. כך הופכים לעיתים הרמאים לאייקוני הצלחה, דמויות מופת כביכול. ההערצה הזו מסוכנת במיוחד, משום שהיא יוצרת תמריץ לדור חדש של רמאים ללכת בדרכם.

למעשה, משקיעים פרטיים נגררים אחרי "סיפורי הצלחה" חריגים, גם אם מודעים לכך שהשיטה לא לגמרי נקייה. במספר הזדמנויות עסקתי בסוגיה "למה משקיעים עם נוכלים", והצגתי סיפורים שמוכיחים שההערצה לרווחיות מיידית מקנה לגיטימציה לרמאות.

הפגנה פלסטינית בלונדון, קרדיט: גרוקהפגנה פלסטינית בלונדון, קרדיט: גרוק
אנטישמיות

הבריחה היהודית המבוהלת מגולדרס גרין

העלייה החדה באנטישמיות בבריטניה החלה לגבות קורבנות עם הפיגוע במנצ'סטר וכעת מביאה לשבר באוכלוסיה היהודית, כאשר בשכונת גולדרס גרין,שכונה עם אוכלוסיה יהודית גדולה, יהודים רבים מוכרים כעת את בתיהם ומתכננים הגירה מבריטניה

ד"ר אדם רויטר |

מאז ה-7 לאוקטובר, קצב ההטרדות וההתקפות האנטישמיות על הקהילה היהודית בבריטניה עלה משמעותית ורבים מחברי הקהילה מרגישים הרבה פחות בטוחים. תחושה זו צוברת תאוצה עם ממשלה בריטית שחלקה אנטי ישראלית וחלקה הקטן אפילו אנטישמי.

הפיגוע שהתרחש לא מזמן בבית כנסת בעיר מנצ'סטר היווה זעזוע נוסף ליהודים בממלכה ובהם תושבי שכונת גולדרס גרין Golders Green בצפון מערב לונדון, שידועה כמרכזה הגדול של הקהילה היהודית בבריטניה, המונה מאות אלפי חברים. כ-50% מתושבי השכונה מזדהים כיהודים, אחוז מהגבוהים באירופה. יחד עם השכונות הסמוכות המפסטד, הנדון ופינצ'לי, מונה האוכלוסייה היהודית באזור כ-55,000 נפש. תושבי השכונה חוו בעצמם לפני כשנה ניסיון פיגוע שהסתיים בשלום וכעת בא הרצח הטרוריסטי הכפול.

הזעזוע הפעם התחיל להניע שבר טקטוני. יהודים התחילו למכור את בתיהם בגולדרס גרין ובקצב הולך וגובר וחלקם עולים או מתעתדים לעלות לישראל. זה לא שהמצב בישראל טוב יותר. רחוק מכך כמובן. אך כפי שהעיד בפניי עולה חדש משם: "אם אני עומד בכל מקרה להיפגע כי אני יהודי, אז לפחות שזה יקרה במולדת שלי".

כדור שלג - 10% מהבתים מוצעים למכירה

הסיטואציה בגולדרס גרין מורכבת. סמוך לה ישנן שכונות המאכלסות הרבה מאד מוסלמים. כך למשל שכונת Cricklewood כמו גם שכונות שאף הן אינן מרוחקות דוגמת Willesden Green, Kilburn, Hendon ועוד. לא פלא, אם כן, שמי שקונה את הבתים והדירות מידי היהודים הם כמעט אך ורק מוסלמים, בעיקר פקיסטניים. האוכלוסיה המוסלמית גדלה בבריטניה במהירות, האוכלוסיה הבריטית המקורית מצטמצמת וכך קורה שליהודים שעושים זאת אין באמת ברירה, מסתבר שאין כמעט קונים אחרים.

קרוב ל-10% מהבתים והדירות בשכונה מוצעים כעת למכירה, שיעור אדיר לכל הדעות. זה מעורר חשש כבד, בבחינת "האחרון יכבה את האור" וגל המכירות צובר תאוצה כאשר מחירי הנדל"ן יורדים במהירות. מכיוון שרבים מהיהודים שם דתיים, רבים מחליטים לעבור לישראל, אם כבר אז כבר.