יישום 'מע"מ אפס'?! אלוהים נמצא בפרטים הקטנים
מע"מ 0% הצעת החוק לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה חדשה מקבלן אושרה בכנסת. יישום החוק מתוכנן ללספטמבר 2014. האמנם?! ישנם שלושה כללים שאמורים להנחות את יישום החוק:
- מחיר דירה של עד 1.6 מיליון שקלים (כ-950 אלף שקלים למי שלא שירת בצבא או עשה שירות לאומי).
- מחיר המכירה למ"ר.
- מפרט הדירה.
האם ניתן ליישם כללים אלו?
הכלל הראשון, מחיר עד 1.6 מיליון שקלים, "מוציא מהמשחק" את הערים הגדולות במרכז (ת"א, רמת גן, ירושלים ועוד) ומתמקד בפריפריה. הכלל השני, קביעת מחיר המכירה למ"ר, מאתגר ובעייתי ליישום: מניעה מקבלנים להעלות את המחיר לרוכשים בגובה הפטור ולהעביר את הרווח לכיסם, נשמע רעיון טוב ופשוט, אך למעשה מדובר בפתרון מורכב מאוד ואף חוטא למטרה.
אסביר. הכוונה, שהשמאי הממשלתי יגדיר מחיר ממוצע למ"ר בכל גוש בנפרד, שישקף את ההבדל בין מיקומים שונים ברחבי המדינה. המחיר אמור להיגזר מממוצע המחירים למ"ר בפועל בשנתיים האחרונות, פחות הנחה בת 9% לפחות. היות ומדובר בכמה מאות גושים, מדובר על פניה במלאכה חד פעמית לא פשוטה. מעבר לכך, חלוקה זו אינה מבחינה בין פרויקטים ומיקומים שונים בתוך כל גוש - וזה הקושי הגדול ביותר.
אתן דוגמא. בראש העין, אזור שהוזכר לאחרונה בתקשורת, היו מבצעים רבים של עמיתיי חבר וכו' בשנה האחרונה. על מנת להשיג מכירה מוקדמת משמעותית, הוצעו במבצעים אלו מחירים נמוכים יותר. לכן, המחיר הממוצע למ"ר שיקבע השמאי יהיה נמוך מלאכותית ולא ישקף את שאר הגוש. בעלי קרקעות שרכשו קרקעות במחיר יקר יותר לא יזכו, כנראה, בפטור ממע"מ - דבר החוטא למטרה.
- נהג הסעות הוציא חשבוניות וקבלות על שם ה"עוסק פטור" של אשתו
- שום דבר לא השתנה: אלה אותן ההצהרות לפוליטיקאים אחרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כלל זה מעלה בעיה נוספת, המחיר הממוצע למ"ר ינטרל, ככל הנראה, את הדירות היקרות ביותר בכל פרויקט (פנטהאוזים , דירות בקומות גבוהות) ולכן יהיה נמוך עוד יותר. הדבר יאלץ קבלנים להרהר מחדש בתכנון פרויקטים שרצו לבצע קודם לכן, או שחלקם כלל לא יכללו במסגרת ההטבה.
הכלל השלישי, קביעת מפרט הדירה, מסורבל אף יותר. המדינה תגדיר מפרט תקן מדויק לדירות החדשות שיבנו (גימור קירות, סוג אבן, מערכות חשמל ואינסטלציה, חלונות, כיורים וכו'). הרציונל, שההנחה במפרט הדירה לא תגולגל על חשבון הרוכש, אך למעשה אלו אלמנטים שייקרו את הבנייה, יסרבלו ויסבכו את התהליך. כיצד יאכפו ויפקחו על כך? אינני יודעת.
כ-80% משוק המגורים מורכב מקבלנים קטנים, והם שייתקלו בקשיים הגדולים ביותר ביישום החוק: תכנון מחדש של פרויקטים, היעדר כדאיות של פרויקטים בשיטה החדשה, עמידה בעלויות גבוהות יותר ועוד. בסופו של יום, הדבר עלול להיות בעוכרי המדינה.
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
לסיכום, הכללים שמניתי עומדים בבסיס יישום החוק, אך אני חוששת כי עמודיו רעועים ולא בהכרח ישימים. מקבלי ההחלטות והקבלנים עצמם לא ממש ערוכים ליישומו בהיבטים אלו. אז מה יקרה בספטמבר? אני חוששת כי קבלנים יתחילו להיפגע, יוגשו פניות לבג"צ והתהליך יתעכב שוב ושוב. מכל מקום, שקט לא יהיה בשוק הבנייה והדיור בישראל.
- 10.דורון 15/07/2014 14:37הגב לתגובה זוהבעיה דן ששר האוצר לא מבין בנדלן ולא מקשיב למי שמבין. צריך לתת לשר האוצר לעבוד אבל ודאי שמותר לבקר.
- 9.כתבה מקצועית מאוד (ל"ת)אחת שמבינה 11/07/2014 20:13הגב לתגובה זו
- 8.שמוליק 11/07/2014 10:18הגב לתגובה זואיזה שטויות את מדברת מאיפה הבאת את זה בכלל כל מה שכתבת יכול אולי להיות בהמשך על דירות של מחיר מטרה בלבד ולא על מע״מ
- 7.דן 10/07/2014 20:22הגב לתגובה זואתי וכל המתיימרים להבין בנדלן ובחיזוי העתיד. תפסיקו לנסות לתפוס כותרות. מי סיפר לך שבערי המרכז אין דירות במחיר 1.6 מ' שח? יש ויש. גם הערכת שמאים אפשרית וכבר מגייסים שמאים לשם כך. את בדיוק כמו בהצעה של גני ילדים חינם מגיל שלוש. רבים התנגדו ובסופו של דבר זו המציאות. די לבלבל את המוח ודי לאינטרסנטים. תנו לשר האוצר לעבוד ושבו בשקט.
- 6.עמית 10/07/2014 20:17הגב לתגובה זולרוב דירות זולות בשיווק, כמו בפרויקט חבר, נמכרות טרם היתרי בנייה. הדירות הזולות הללו לא יהיו זכאיות להטבת מעמ.
- 5.חוק הקומבינה (ל"ת)משיח 10/07/2014 13:37הגב לתגובה זו
- 4.Fr 10/07/2014 12:11הגב לתגובה זוכמו כיפת ברזל מיטב המומחים פסלו..... והשאר להסטוריה
- 3.תוכנית ללא בסיס כלכלי תמיד נופלת (ל"ת)שחר 10/07/2014 10:17הגב לתגובה זו
- 2.כתבה מאוד מענינית (ל"ת)אחיקם 10/07/2014 10:15הגב לתגובה זו
- 1.עמוס 10/07/2014 09:33הגב לתגובה זועוד הוכחה לטיפשות התוכנית.. לפיד עושה בדיוק הפוך ממה שהבטיח... פופוליזם במקום תכנון ארוך טווח.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
