דחיית ערעור בקשר לאי התרת הוצאות דמי ניהול בגין עסקאות מקרקעין

תקציר עמ 1209/07 אשטרום מרכזי מסחר ומלונאות בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב 1

בית המשפט בתל אביב דחה ערעור בנוגע לסירובו של המשיב שלא להתיר ניכוי הוצאות, דמי ייעוץ ודמי ניהול אשר לטענת המערערת הוצאו בקשר עם שתי עסקאות מקרקעין. בית המשפט פסק כי הסכומים אשר לטענת המערערת שולמו כדמי ניהול לא הוכחו על ידה, ובכל מקרה נראה כי סכומים אלה שולמו בעבור השבחת המקרקעין ולא כהוצאה שוטפת לפי סעיף 17 רישה לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"). עוד נפסק כי אין למצוא בהסדר הפשרה שהושג עם שלטונות מיסוי מקרקעין אשר לפיו הותרו בניכוי רק חלק מההוצאות שנתבעו על ידי המערערת, כמאפשר לתבוע את יתרת ההוצאות שלא הותרו כהוצאות פירותיות. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים בערעור דנן תוקפת המערערת את החלטת המשיב שלא להתיר ניכוי הוצאות, דמי ייעוץ ודמי ניהול אשר הוציאה לטענתה בקשר עם שתי עסקאות מקרקעין, כמפורט להלן. בשנת 2003 מכרה המערערת את החזקותיה (50%) באשמורת תיכונה בע"מ, איגוד מקרקעין (להלן: "עסקת אשמורת"). בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין דרשה המערערת להכיר בהוצאה בסך 4,000,000 ש"ח, שלטענתה שילמה לאשטרום נכסים בע"מ המחזיקה ב-99% ממניותיה (להלן: "אשטרום") - כדמי ניהול. ביום 29.5.2005 נכרת הסכם פשרה בין המערערת לבין מנהל מיסוי מקרקעין, שלפיו הוכר לניכוי סך של 1,800,000 ש"ח בלבד. סמוך לאחר מכן הגישה המערערת דוח התאמה לשנת המס 2003, ובו כללה ניכוי נוסף בסך של 2,200,000 ש"ח במישור הפירותי. בשנת 2004 מכרה המערערת את חלקה במגרש בבר אילן (להלן: "עסקת בר אילן"). בדוח התאמה לשנת המס 2004 דרשה המערערת להכיר בניכוי סכום של 5,000,000 ש"ח וסכום נוסף בסך 1,100,000 ש"ח, שלטענתה שולמו לאשטרום כדמי ייעוץ וניהול בקשר עם עסקת בר אילן. לטענת המשיב, התשלומים בסך 5,000,000 ש"ח ו-1,100,000 ש"ח מתייחסים למכר זכויות במקרקעין, ועל כן היה על המערערת לדרוש להכיר בתשלומים אלה כהוצאה במסגרת הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין. באשר לתשלום בסך 2,200,000 ש"ח - משהסכימה המערערת להפחית את סכום הניכוי בשומת מס שבח לסך של 1,800,000 ש"ח, אין למתוח את הליכי השומה, ההשגה והערעור שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") לדוח ההתאמה למס לשנת 2004. לטענתו, סכומים אלו הוצאו שלא לייצור הכנסתה של המערערת כנדרש בסעיף 17 רישה לפקודה. מנגד טוענת המערערת כי בהיעדר עובדים משלה ולצורך קידום המיזמים שבהם עסקה וייצור הכנסה מפיתוח, מבנייה, מהשכרה וממכירה של נכסי מקרקעין, רכשה המערערת מאשטרום שירותי ייזום, תיווך ושיווק. לפיכך, יש לראות בתשלומים ששילמה לאשטרום בגין שירותים אלה הוצאה עסקית פירותית, הקשורה במישרין עם עסקה של המערערת והמותרת בניכוי לפי הוראות סעיף 17 לפקודה. עוד נטען כי במהלך הדיונים מול רשויות מס שבח נקבע כי הסכום בסך 2.2 מיליון ש"ח הוא הוצאה בעבור הפעילות השוטפת של אשטרום לטובת אשמורת, ובשל כך מותר בניכוי לפי הפקודה, וכי קביעה זו מחייבת את המשיב. לפיכך החלטת המשיב שלא להתיר את ניכוי התשלומים מכוח הפקודה היא בבחינת טיפול בלתי הוגן, שתוצאתו - אי ניכוי הוצאות ותשלום מס שאינו מס אמת. דיון התשלומים בקשר עם עסקת בר אילן - לא נמצא כל פירוט באשר לשירותים שלכאורה העניקה אשטרום למערערת, אשר בגינם חויבה המערערת בחמשה מיליון ש"ח. גם בתצהירו של רו"ח דולה מטעם המערערת לא נמצאו פרטים אודות היקף השירותים, שלכאורה העניקה אשטרום למערערת בקשר עם המגרש בבר אילן. המסמך שהגישה המערערת בקשר עם ההוצאות שהוציאה בעסקת בר אילן לא נתמך בתצהיר, ולא הוצגו חשבוניות לאימותו. מכל מקום, ככל שיש במסמך זה כדי ללמד על הוצאות שהיו למערערת או לאשטרום בקשר עם המגרש בבר אילן, נראה כי לכאורה מדובר בהוצאות תכנון ומדידה שנועדו לקידום התב"ע (תוכנית בניין עיר) - הוצאות אשר אינן בגדר פעולות עסקיות שוטפות של המערערת, אלא פעולות להשבחת המקרקעין. בהתחשב בכל אלה, נראה כי התשלומים ששילמה המערערת לאשטרום בקשר עם עסקת בר אילן - קשורים לכל היותר לשירותים שהעניקה אשטרום למערערת בקשר עם רכישת המגרש בבר אילן ומכירתו, ולא עם ביצוע המיזם העסקי שתוכנן על מגרש בר אילן ולא יצא אל הפועל. לפיכך נדחתה טענת המערערת, שלפיה התשלומים אשר שילמה לאשטרום בקשר עם עסקת בר אילן היו קשורים במישרין עם עסקה של המערערת. התשלום בקשר עם עסקת אשמורת - לטענת המערערת, במסגרת הסדר פשרה עם שלטונות מיסוי מקרקעין הוכר רק חלק מההוצאה ששימשה להכנת הסכם המכירה, ולצורך כך נקבע סכום שרירותי של 1.8 מיליון ש"ח. זאת מכיוון שבמסגרת הסכם הניהול צוין כי דמי הניהול משולמים בין היתר בעבור הפעילות השוטפת של אשטרום לטובת אשמורת - לפיכך לטענת המערערת, אף על פי ששלטונות מיסוי מקרקעין אינם מתכחשים להסכם ולסכום שחושב בהתאם לו, הם מוכנים להכיר רק בחלק מההוצאה ששימשה להכנת הסכם המכירה, ואילו את שאר הסכום עליה לתבוע בדוח המס כהוצאה פירותית - כך לטענתה נאמר לה על ידי נציגת המשיב. בשל כך תבעה החברה בדוחותיה את ההפרש בסך 2.2 מיליון ש"ח, כאמור לעיל. רו"ח דולה מטעם המערערת לא צירף לתצהירו את הסכמי הפשרה שנכרתו בין המערערת לבין רשויות מיסוי מקרקעין. הסכמי הפשרה צורפו לתצהירו של עו"ד עיקאב זחאלקה, המצהיר מטעם המשיב. בהסכמים האמורים לא נמצאה תמיכה לגרסת רו"ח דולה באשר לדברים שנאמרו על ידי נציגת המשיב. מכל מקום, אין באמור לעיל קביעה של נציגת המשיב כי יתרת התשלום שלא הותרה לניכוי מותרת בניכוי לפי הפקודה, ואין באמירה המיוחסת לנציגת המשיב כדי לחייב את המשיב להתיר בניכוי תשלום ששילמה המערערת לאשטרום בקשר עם עסקת אשמורת. לטענת המערערת אין ספק ש"הוצאות ההשבחה" בעניינה אכן הוצאו, וכי הקרקע בבר אילן כמו גם מניות אשמורת אכן זכו להשבחה על ידה, ולפיכך אין ספק ש"הוצאות ההשבחה" (ההוצאות אשר תרמו לעליית ערך המקרקעין, להשבחתם, להבשלתם וכדומה) נכנסות לגדר סעיף 39(1) לחוק. למרות עמדה חד משמעית זו לא נקטה המערערת בהליך הערר הקבוע בחוק, כדי לשנות את החלטת המנהל להתיר בניכוי רק חלק מהתשלום ששילמה לאשטרום בקשר עם עסקת אשמורת (במקום זאת התקשרה עם רשויות מיסוי מקרקעין בהסכמי פשרה). נוסף על כך בחרה המערערת שלא לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על התשלומים ששילמה לאשטרום בקשר עם עסקת בר אילן. בהתנהלות זו מנעה המערערת אפשרות להתיר בניכוי את התשלומים ששילמה לאשטרום מהשבח שנצמח לה בעסקאות אשמורת ובר אילן, על פי הוראות סעיף 39 לחוק. בחינה כזו לא ניתן לבצע במסגרת הליך זה, משוויתרה המערערת על הליכי השומה והערר לפי החוק, ונוכח המסקנה שלפיה לא ניתן לראות בתשלומים ששולמו לאשטרום בקשר עם עסקאות אשמורת ובר אילן - הוצאה הניתנת לניכוי לפי הוראות סעיף 17 לפקודה. תוצאה הערעור נדחה.

בבית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כב' השופט מגן אלטוביה ניתן ב-6.2.2012