עופר נמרודי: "ה-NOI של הכשרת הישוב בישראל יגדל ב-50% ליותר מ-300 מיליון שקל בשנים הקרובות"

חברת הכשרת היישוב הכשרת הישוב -0.44%  , העוסקת בנדל"ן מניב,ייזום ובנייה בישראל ובחו"ל, ושולטת ב"הכשרה התחדשות" - הציגה למשקיעים תוכנית צמיחה רחבה ומדורגת שמבוססת על מספר מנועי צמיחה מרכזיים. לפי הנתונים, ה-NOI מנכסים מניבים בישראל צפוי לגדול ביותר מ-50%. מרמה של כ-200 מיליון שקל כיום לכ-300 מיליון שקל בשנים הקרובות. 

לכך יתווספו שני פרויקטי דגל: המדיקל סנטר בבני ברק, שצפוי להתאכלס ב-2027, ומגדל “יעקב נמרודי” בבית מעריב בתל אביב, שאמור להתאכלס ב-2030. שני הפרויקטים הללו לבדם צפויים להוסיף NOI מצרפי של יותר מ-110 מיליון שקל כשהתפוסות יתייצבו. במקביל, החברה מבצעת שדרוג משמעותי בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה, בהשקעה של כ־60 מיליון שקל. 

הקניון, שנהנה מתפוסה מלאה וביצועים עסקיים יציבים, עובר בימים אלה מהלך שבמסגרתו יוקם לונה פארק Indoor גדול והכפלת שטחי ההסעדה והבילוי. מהלך זה נועד להאריך את “זמן השהייה” של המבקרים ולבסס את הקניון כמרכז בילוי אזורי מוביל גם בעידן של תחרות מצד המסחר המקוון. תחום ההתחדשות העירונית הוא מנוע צמיחה נוסף ומשמעותי: הכשרה מחזיקה כיום בכמעט 9 אלף דירות עם תב"ע מאושרת, ומתוכן כבר התקבלו היתרי בנייה או היתרים בתנאים ללמעלה מ-1,180 דירות. 

בשנים הקרובות הצפי הוא למעבר לשלב ביצוע רחב היקף, בשנת 2026 הצפי הוא להבשלה לביצוע של יותר מ-3.5 אלף דירות עם רווח גולמי חזוי של כ-930 מיליון שקל, ובשנת 2027 הצפי הוא להבשלה של מעל 5,200 דירות נוספות עם רווח גולמי חזוי של כ-1.3 מיליארד שקל. בסך הכול, החברה מעריכה כי עד סוף 2027 יהיו בשלים לביצוע פרויקטים של התחדשות העירונית עם רווח גולמי חזוי בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל.

זרוע הפארקים הלוגיסטיים באירופה (MLP) ממשיכה לצמוח בקצב מהיר יחסית: בתוך חמש שנים גדלו שטחיה הבנויים מכ-700 אלף מ"ר לכ-1.3 מיליון מ"ר, והיעד הוא לחצות את רף ה-2 מיליון מ"ר בשנים הקרובות. 

• זרוע הלוגיסטיקה של הכשרת הישוב מתרחבת באירופה
• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההערכה היא כי ההון של MLP יוכפל בתוך מספר שנים, מה שיתורגם לתוספת של מעל 700 מיליון שקל להון העצמי של הכשרת היישוב. גם פעילות הייזום למגורים בפולין, המנוהלת באמצעות חברת הבת מיל-יון, מציגה תוצאות יפות: צבר פרויקטים עם רווח גלום של כ-165 מיליון שקל ועודפי תזרים צפויים של כ-300 מיליון שקל.  כבר במחצית השנייה של 2025 צפויה החברה להכיר ברווחים של כ-60 מיליון שקל מאכלוס פרויקטים שהושלמו.

נתוני המאקרו של החברה האם ממחישים את קצב הצמיחה: ה-NOI הכולל גדל פי 2.5 בחמש השנים האחרונות: מ-175 מיליון שקל ב-2020 לכ-436 מיליון שקל ב-2025. תוך שההון העצמי לבעלי המניות הוכפל פי שניים לכ-1.8 מיליארד שקל והמינוף ירד משמעותית. כתוצאה מכך עודכן גם אופק הדירוג של החברה לחיובי. שוחחנו עם מנכ"ל ובעל השליטה בחברה, עופר נמרודי על הפעילות והחזון של הקבוצה. 

עופר, ציינת את הפוטנציאל ברווח הגולמי בתחום ההתחדשות העירונית. תן לי קצת רקע

"אנחנו מאמינים בפרויקטים שיהיו זמינים לתחילת ביצוע עד לסוף שנת 2027 וצפויים להיות בשלים לביצוע פרויקטים עם רווח גולמי חזוי בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל. ההכרעה מתי לצאת לדרך בכל פרויקט תהיה בהתאם לביקושים בשוק, לצפי מחירי המכירה ולעלויות ההקמה. ככל שהשוק יתמוך והפרויקטים יעמדו בסטנדרטים של רווחיות, נחליט על המועד המדויק ליציאה לביצוע, וההכרה ברווחים תעשה לפי הכללים החשבונאיים המקובלים".

• רווח של מיליארד דולר לעובדי טבע - הזינוק במניה הקפיץ את ערך ההטבה
• 500 מיליון שקל: קרן לגאסי רוכשת 70% מחברת חלקי החילוף לרכב מ. פינס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• סמנכ"ל הכספים של טבע: "המספרים של טבע לשנה הזו מטעים; אנחנו...

אחד הפרויקטים הבולטים שלכם הוא מגדל יעקב נמרודי בבית מעריב בתל אביב. מה הכוונה שלכם לגביו - נכס מניב מרכזי או שוקלים גם מכירה חלקית?

"התוכנית היא שהנכס יצטרף במלואו למצבת הנכסים המניבים של החברה. אנחנו רואים בו אחד הנכסים המרכזיים שלנו, והציפייה היא שבתפוסה מלאה הוא יניב NOI של כ-70 עד כ-80 מיליון שקל בשנה".

הזרוע הלוגיסטית שלכם באירופה - MLP, הפכה לשחקן משמעותי. לאן אתם מתכוונים להפנות את עיקר ההון בשנים הקרובות: לשוק המקומי או להמשך הרחבה באירופה?

"MLP צמחה והפכה לנכס חשוב בתיק הקבוצה, אבל בשלב זה אנחנו לא מתכננים לבצע השקעות נוספות בה. רווחיות הפעילות והתזרים שהיא מייצרת אמורים להספיק כדי לשרת את הרחבת הפעילות שלה באירופה בכוחות עצמה".

מה החשיבות של הפעילות בפולין דרך חברת מיל-יון עבורכם?

"פעילות מיל־יון היא מנוע צמיחה חשוב. יש לנו שם צבר פרויקטים עם רווח גלום של כ-165 מיליון שקל ועודפי תזרים צפויים של כ-300 מיליון שקל. כבר במחצית השנייה של 2025 נתחיל להכיר ברווחים של כ-60 מיליון שקל מאכלוס פרויקטים שהושלמו. זה מוסיף לנו שכבת רווחיות ותזרים חיובי שמחזקים את החברה".

אתם משקיעים לא מעט גם בהשבחות נכסים קיימים, כמו בקניון שבעת הכוכבים. מה המטרה במהלך הזה?

"הקניון נמצא בתפוסה מלאה ומציג ביצועים יציבים, אבל כדי לשמור על מעמדו כמרכז מוביל בהרצליה והסביבה השקענו כ־60 מיליון שקל בשדרוג. זה כולל הקמה של לונה פארק Indoor גדול והכפלת שטחי ההסעדה והבילוי. המטרה היא לחזק את האטרקטיביות ולהאריך את "זמן השהייה" של המבקרים, מהלך שישמר ויגדיל את ההכנסות לאורך זמן".

איפה תהיו בעוד מספר שנים מהיום?

"אנחנו נכנסים לשנים הקרובות מצוידים בצבר פרויקטים איכותי ותוכניות עבודה סדורות. הצמיחה ב-NOI, פרויקטי הדגל, ההתחדשות העירונית ו-MLP באירופה, כל אלה יוצרים בסיס צמיחה אורגני משמעותי. השילוב הזה ימשיך לייצר ערך מהותי לבעלי המניות ולמקם את הכשרת היישוב בין החברות המובילות בענף".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-1.4 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-1.7 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-4% וב-12 החודשים האחרונים בכ-23%.

ומה צפוי בהמשך?

הבסיס לצמיחה שמציגה הכשרת היישוב טמון גם במגמות השונות. על אף אי-הוודאות הגיאופוליטית והכלכלית, הביקוש לדיור בישראל נותר קשיח, בין אם בשל קצב גידול האוכלוסייה ובין אם בשל הגירה חיובית בשל אנטישמיות וסיבות נוספות. כמו כן, מלאי הקרקעות הפנויות בישראל מצטמצם, והתחדשות עירונית הופכת לפתרון כמעט יחיד להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים. במובן זה, הבחירה האסטרטגית של הכשרה להתמקד בתחום מקבלת משנה תוקף, שכן היא מתכתבת עם הצורך הנוכחי ועם הפתרון שמצאו היזמים לתקופה הקרובה. לפחות לתקופה הקרובה. 

מדובר על שטחים באזורי ביקוש בהם אפשר לבנות ולהרים בניינים חדשים עם דירות חדשות ובנייה חדשנית יותר בנוסף, נראה כי יתרונה של החברה נעוץ בפיזור מנועי הצמיחה - נכסים מניבים, ייזום בארץ ובחו"ל, לוגיסטיקה באירופה והתחדשות עירונית. כך ש"הביצים לא נמצאות כולן בסל אחד" והחשיפה לסיכון בתחום בכל תחום מאוזנת יותר.