זירת המאקרו: מדוע משבר שוק המגורים בארה"ב צפוי להחמיר?

פריחת שוק המגורים הארה"ב עזרה לתדלק את הכלכלה האמריקנית במהלך שש השנים האחרונות, זאת גרמה לתחושת עושר בקרב הצרכן האמריקני. לפיכך, נפילת שוק הדיור בארה"ב עשויה להשפיע באותה מידה רק בכיוון ההפוך.

הכלכלנים כבר לא אופטימיים כמו לפני חודש, רבים מהם מצפים להאטה משמעותית בכלכלה אם לא מיתון. מידת ההשפעה על הכלכלה האמריקנית ושאר כלכלות העולם, תהיה טמונה בחוסנה של הצריכה הפרטית בארה"ב, שעשויה להיחלש.

הכלכלנים חוזים, כי מחירי הבתים בארה"ב יפלו בעוד 5% במהלך השנה הנוכחית, ובעוד 4% בשנה שלאחריה, זאת על פי סקר הגורמים הכלכלים של הבלו צ'יפ. באשר לצריכה הפרטית, הם צופים האטה מצמיחה של 3.1% כרגע, להתרחבות של 2.8% עד לסוף השנה, ורק 2.3% בלבד בשנה שלאחריה.

רק לשם השוואה, המצב בשוק המגורים שונה בתכלית מזה של שוק המניות. גם בתקופות של שוק דובי, שוק המניות נוטה להסתגל במהירות למצב החדש, כאשר הראשונים לזהות את היפוך המגמה ממהרים למכור את הסחורה לצאת מהשוק. שוק הדיור נוהג בצורה קצת שונה, בתקופות של מיתון היצע הבתים למכירה קטן, מאחר ומרבית בעלי הבתים לא יהיו מוכנים בשוק אופן, למכור את בתיהם, במחירי ריצפה. נסו לשים את עצמכם במקומם, איך הייתם מרגישים אם הבית אליו חסכתם במשך עשורים ארוכים מאבד כשליש מערכו תוך מספר חודשים?

מכירות הבתים בארה"ב רשמו נפילה של 23% מהשיא שנרשם רק לפני כשנתיים. זה עלול לקחת לקחת לשוק המגורים שנים כדי למצוא את האיזון מחדש. שוק זה אינו נוטה להסתגל במהירות והשינויים בו איטיים מאוד. בתים לרוב נחשבים לנכס פחות נזיל, ועסקאות המכר שלהם לוקחות לרוב משך זמן ממושך, שכולל בין היתר בדיקות דקדקניות. נפילת מחירי הבתים לא מביאה את המוכרים לרוץ ולמכור, בעוד הקונים לרוב ממתינים לירידות מחירי נוספות, גם בגלל העובדה שמשבר בשוק המגורים מלווה לעיתים בתקופות של שפל כלכלי. כך, שאין ביכולתם לבצע רכישות ענק. עוד טיעון מוצק, נוכל לראות בבטחון הצרכנים וההשקפה לעתיד, מרבית משקי הבית לא ימהרו בתקופה של האטה להתחייב לעסקאות גדולות, בעוד הם חוששים לגבי עתידם הכלכלי.

אז מדוע מחירים הבתים בארה"ב ימשיכו ליפול?

ישנן סיבות רבות לכך, קודם הסברנו מדוע הביקוש לבתים לא נוטה להתאים את עצמו להיצע במהירות רבה, בעיקר בשל מידת נזילות הנכסים וטעמי הצרכנים. מספק הבתים הריקים, או ממתינים לקונים, הגיע לרמת שיא, בעוד ההיצע למכירה רק הולך וגדל. עיקולי הבתים מתעצמים מיום ליום, הקונים האומללים לא שיערו בתמימותם, כי ההלוואות שנטלו על עצמם בריבית משתנה יצרו נטל כה כבד. רק כדי לסבר את האוזן, מבחינה מימונית כל שינוי של אפילו רבע אחוז ריבית, מגדיל משמעותית כל תשלום משכנתא שעל הקונה לשלם. היות וכשני מיליון משכנתאות בארה"ב נלקחו בשיעור ריבית משתנה, לווים רבים ירגישו חנוקים ויתגלגלו לתוך "בור העיקולים" חסר הרחמים.

ואילו חברות המשכנתאות מצידן המצויות בקשיי נזילות קשים, נאלצות למכור את הנכסים שהועברו לרשותן במחירי שפל, בכדי להפוך אותן לכסף נזיל. בעלי האג"ח המגובה בנכסים ונושים אחרים, לא יהיו מאוד סימפטים, אם יחושו שמיטב כספם לא יוחזר להם.

באותו זמן אך במקום אחר, בעיות האשראי הולכות וגדלות. שוק המשכנתאות הסאב-פריים וה- Alt-A לווים בסיכון בינוני, המכיל 40% מהמשכנתאות בשנה האחרונה, התייבש כמעט לחלוטין. אמונם של הפעילים לא יחזור לשוק במהרה רבה, בועות מותירות את חותמן על הכלכלה עשורים ארוכים. די בכי לראות את זהירותם הרבה של משקיעי ההון סיכון לחברות ההייטק בכדי להבין מדוע ידירו רגליהם מכניסה מחודשת לתחום, היזמים בתחום הנדל"ן בארה"ב, כשכל הסיפור יגמר וכשיגמר.

הצרות לא נגמרות בפשוטי העם, שוק דירות היוקרה נפגע לאחרונה גם הוא, התנאים לקבלת משכנאות הוקשחו, והעלייה ברמת הסיכון חייבה רבות מהחברות לדרוש עוד אסמכתאות כי הכסף שיעניקו לא יהיה האחרון. אם לא די בכך, שיעורי הריבית מזנקים גם בקרב משכנתאות הג'מבו, אלו המיועדות לרכישת דירות יוקרה. המלווים כבר לא אופטימיים כמו פעם, וספק אם יהיו בזמן הקרוב.