מגוריט קינג גורג ירושלים
צילום: יח"צ

קרן מגוריט מנפיקה מניות בהנחה - מה חושב על זה השוק?

הקרן מגייסת ממוסדיים 414 מיליון שקל במחיר של 75 אגורות כשהמחיר בשוק 85 אגורות - עסקה טובה למוסדיים; האם זו עסקה טובה למשקיעים הקיימים?  
ערן סוקול | (3)
נושאים בכתבה אגורות מגוריט

קרן הריט למגורים, מגוריט 0%  שמתמחה בהשכרת דירות לטווח ארוך, מגייסת ממשקיעים מוסדיים 414 מיליון שקל לפי מחיר של 75 אגורות בעוד המחיר בשוק הוא 85 אגורות - המשמעות היא מתן הטבה למוסדיים על חשבון המשקיעים הקיימים. אבל בחברה מסבירים כי המהלך נעשה בידיעה והסכמה של רוב המשקיעים המוסדיים בקרן שהם רוב המשקיעים בכלל.

עדכון - מגוריט מפחיתה את דמי הניהול

מעבר לכך, המהלך צפוי להגדיל משמעותית את הסחירות במניות הקרן שזה טוב כמובן למכלול המשקיעים ולהכניס אותה למדדים המובילים, מהלך שעשוי לתרום למחיר המניה.  

 

אז נכון שמדובר בהבעת אמון גדולה של גופים מוסדיים, ונכון שעכשיו יהיה הרבה יותר כסף לקרן - סד גודל של מיליארד שקל, והיא כבר בליגת העל של הקרנות, ונכון שעדיין הפוטנציאל - השבחה ותשואה משכר דירה הוא גדול, ועדיין - היה אפשר לשלב את המשקיעים הקיימים בהנפקה הזו.   המניה יורדת ב-5% ל-80 אגורות.

בשבוע שעבר הצגנו את קרן מגוריט כתחליף להשקעה ישירה בנדל"ן למגורים. הקרן מנהלת רכישות של בנייני דירות ומשכירה אותן והמחזיקים בקרן למעשה נהנים מפירות ההשקעה. מעבר לכך, הקרן נהנית מיתרון לגודל - היא רוכשת מקבצי דיור במחירים נמוכים יותר מאדם פרטי ומשיגה רווחים נאים מהשבחה, וגם - היא מגייסת בריבית זולה במיוחד (נמוך מריבית המשכנתא). 

קיימים יתרונות נוספים להשקעה בקרן על פני השקעה ישירה בדירה להשקעה, אבל עדיין לא רואים את התשואה השוטפת (דמי השכירות) מכיוון שחלק גדול מהנכסים עדיין לא מניב.

לקרן קיימים גם חסרונות - דמי ניהול שלוקח מנהל הקרן, אם כי, עדיין השורה התחתונה אמורה להיות תשואה טובה ביחס להשקעה ישירה, וגם - התלות במהלכים של מנהלי הקרן, לרבות מהלך דילול כמו הנוכחי.

המהלך הזה שנעשה אגב גם בקרן התשתיות קפיטל ג'נרשיין, פוגע בשני מובנים - הראשון, דילול משמעותי (שווי החברה כ-300 מיליון שקל והיא מגייסת הון של 414 מיליון ובמחיר נמוך מהשוק) שעלול לגרום לירידה במחיר המניה, ושנית - הקרן נסחרת בדיסקאונט על  הונה העצמי, וברגע שמגייסים במחיר נמוך, הדיסקאונט שהיה שייך לבעלי המניות הקיימים, מועבר לכלל בעלי המניות - כלומר, הדיסקאונט שבו רכשו בעלי המניות הקודמים, ירד משמעותית.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הבעיה הגדולה שקרן מגוריט אמורה להניב אחוזים בודדים בשנה אבל עם סיכון מאוד נמוך, והנזק כתוצאה מהדילול עלול לחסל תשואה של תקופה ארוכה.

כשמשקיע רוכש דירה להשקעה הוא מקבל (אולי) תשואה של 3%, ואם הוא ממנף את ההשקעה הוא מרוויח אולי 3.5%-4%. אלו הם סדרי הגודל, בלי להתייחס להשבחות בזכות רכישות של מקבצי דיור בהנחה ובלי להתייחס לעלייה במחירי הדיור. ולכן - דיסקאונט של 12% למוסדיים שעלול לפגוע במחיר המניה בכמה אחוזים טובים, הוא נזק, גם אם הראייה היא לטווח ארוך.   

 

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    דני 18/11/2019 07:51
    הגב לתגובה זו
    הנפקות ודילולים
  • 2.
    חחחח 18/11/2019 07:40
    הגב לתגובה זו
    היו אזהרות בתגובות שמדובר בחברה שמאז שהיא קיימת היא בעיקר מממנת את המנהלים שלה כל מה שיצא מהמהלך הזה הוא סידור תשואות לרבעון הרביעי של 2019 למוסדיים שנכנסו בגיוס כי הם רושמים רווח מיידי של 15% על סכום ההשקעה שלהם למרות שאין שום קשר בין הרווח הזה למציאות כי אין שום אפשרות למכור בנייר הזה 414 מיליון שח
  • 1.
    קרן עושק 18/11/2019 07:16
    הגב לתגובה זו
    הצבור ישאר עם ההפסדים .
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נתניהו בהמלצת קנייה על הבורסה; ומה צפוי היום בשוק?

השאלה שרוב הציבור שואל - מה באמת חושב נתניהו ולמה הוא התכוון? אבל האמת שלמרות החשיבות הגדולה של התשובה, מה שנראה חשוב עוד יותר זה שנתניהו מפחד מאוד מתגובת השוק. אין הרבה דברים נושאים שמקפיצים אותו להגיד - טעיתי
מערכת ביזפורטל |

אחרי ש"נאום ספרטה" טלטל את השווקים, והוביל לירידה בבורסה, קיים אמש ראש הממשלה מסיבת עיתונאים במטרה להרגיע את השווקים נתניהו מנסה להרגיע את השווקים: "השקל חזק מהמצופה, הכלכלה הישראלית ממשיכה להפתיע". ראש הממשלה מדגיש כי דבריו על "משק אוטרקי" נגעו רק לתעשיות הביטחוניות, והציג נתונים על ירידה באבטלה, כניסת משקיעים זרים וחוסן כלכלי שנועדו להרגיע את המשקיעים. "יש מקום אחד שבו יכולות להיות הגבלות שאינן כלכליות אלא פוליטיות, וזה התעשיות הביטחוניות. הן מרקיעות שחקים ושוברות שיאים, אבל שם אנחנו יכולים לפגוש, וכבר פגשנו, הגבלות פוליטיות. אם יש לקח אחד שהפקנו במלחמה, הוא שאנחנו רוצים להיות במצב שלא מגבילים אותנו. אנחנו רוצים להגיע לעצמאות ביטחונית". את השפעת הנאום על השווקים נוכל לראות היום, אך דרך המטבע נראה שיש רגיעה מסוימת, כאשר השקל התחזק מול המטבעות ונסחר הבוקר מול הדולר סביב 3.34 (לעמוד שער הדולר).


השאלה שרוב הציבור שואל - מה באמת חושב נתניהו ולמה הוא התכוון? אבל האמת שלמרות החשיבות הגדולה של התשובה, מה שנראה חשוב עוד יותר זה שנתניהו מפחד מאוד מתגובת השוק. אין הרבה דברים ונושאים שמקפיצים אותו להגיד - טעיתי. אין הרבה מקרים שהוא מכנס מסיבת עיתונאים במהירות, כשהוא במרווח של שעות מבקש לסייג את דבריו. זה נתניהו שמפחד. איפה אתם רואים אותו מפחד בזמן האחרון? הוא מפחד כי הוא יודע שהדבר הכי חשוב לרוב האנשים הוא הכסף. כן, ביטחון זה עניין קריטי, אבל תסתכלו טוב טוב פנימה, על עצמכם, שכנים, סביבה. המלחמה בכיס היא יותר אישית מהמלחמה בעזה לרוב האנשים. כשהבורסה יורדת היא יורדת לכולם. הכלכלה משפיעה מאוד על הבוחרים. אנחנו בשנת בחירות. נתניהו לא רוצה לאבד קהל. 

הבורסה חשובה לו, הכלכלה חשובה לו. אנשים די סגורים על האמונה-הערכה שלהם לגבי המצב הביטחוני, אבל מה שיכול להזיז אותם בקלפי זאת הכלכלה. נתניהו מפחד מהפסדים ומכישלון כלכלי. לכן הוא מיהר לתקן, מיהר לתת המלצת קנייה למשק הישראלי ולבורסה הישראלית - "שאלו אותי במה להשקיע ואמרתי - בכל דבר, כי כל מה שאתם רואים היום יהיה יקר יותר מחר. הכלכלה הישראלית מאוד חזקה. יש לי ביטחון גדול בה. היא חדשנית. היינו ראשונים בעולם בזמן הקורונה, וגם כעת יש לנו השקעות רבות והן ימשיכו להגיע - בסייבר, בבינה מלאכותית ובתחומים נוספים. הקריאה שלי למשקיעים היא: תשקיעו עכשיו כי אנחנו נמריא".      



אתמול הבורסה בתל אביב נפתחה בירידות חדות, מדד ת״א 35 נפל בכ-1.4%, ת״א 90 בכ-2%, והבנקים והביטוח רשמו ירידות חזקות. עם זאת, לקראת סיום היום מרבית מהירידות התמתנו, והמסחר נסגר בירידות קלות: ת״א 35 ירד כ-0.1%, ת״א 90 כ-1.1%, ות״א 125 סביב 0.4%. המגמה העידה על תגובת שוק רגישה לנאום נתניהו, שיצר חשש מהרחבת המצב הביטחוני מדיני והשפעותיו על הכלכלה והיבוא, כאשר המשקיעים שאלו את עצמם מי ישקיע במדינה מבודדת, אך במהלך היום המגמה התמנתה כאשר גם נודע כי נתניהו יקיים מסיבת עיתונאים בערב (אתמול).

כל זה קורה ברקע החלטת הריבית שצריכה להתקיים בסוף החודש. בוול סטריט כבר כולם מוכנים להורדת הריבית הראשונה לשנה שתקרה הערב (האם הפד יוריד את הריבית ב-0.5% ומה יקבע את הכיוון של וול סטריט?) אך בנק ישראל לא צפוי לשנות את הגישה השמרנית ברקע כל אי הוודאות. 


הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נתניהו בהמלצת קנייה על הבורסה; ומה צפוי היום בשוק?

השאלה שרוב הציבור שואל - מה באמת חושב נתניהו ולמה הוא התכוון? אבל האמת שלמרות החשיבות הגדולה של התשובה, מה שנראה חשוב עוד יותר זה שנתניהו מפחד מאוד מתגובת השוק. אין הרבה דברים נושאים שמקפיצים אותו להגיד - טעיתי
מערכת ביזפורטל |

אחרי ש"נאום ספרטה" טלטל את השווקים, והוביל לירידה בבורסה, קיים אמש ראש הממשלה מסיבת עיתונאים במטרה להרגיע את השווקים נתניהו מנסה להרגיע את השווקים: "השקל חזק מהמצופה, הכלכלה הישראלית ממשיכה להפתיע". ראש הממשלה מדגיש כי דבריו על "משק אוטרקי" נגעו רק לתעשיות הביטחוניות, והציג נתונים על ירידה באבטלה, כניסת משקיעים זרים וחוסן כלכלי שנועדו להרגיע את המשקיעים. "יש מקום אחד שבו יכולות להיות הגבלות שאינן כלכליות אלא פוליטיות, וזה התעשיות הביטחוניות. הן מרקיעות שחקים ושוברות שיאים, אבל שם אנחנו יכולים לפגוש, וכבר פגשנו, הגבלות פוליטיות. אם יש לקח אחד שהפקנו במלחמה, הוא שאנחנו רוצים להיות במצב שלא מגבילים אותנו. אנחנו רוצים להגיע לעצמאות ביטחונית". את השפעת הנאום על השווקים נוכל לראות היום, אך דרך המטבע נראה שיש רגיעה מסוימת, כאשר השקל התחזק מול המטבעות ונסחר הבוקר מול הדולר סביב 3.34 (לעמוד שער הדולר).


השאלה שרוב הציבור שואל - מה באמת חושב נתניהו ולמה הוא התכוון? אבל האמת שלמרות החשיבות הגדולה של התשובה, מה שנראה חשוב עוד יותר זה שנתניהו מפחד מאוד מתגובת השוק. אין הרבה דברים ונושאים שמקפיצים אותו להגיד - טעיתי. אין הרבה מקרים שהוא מכנס מסיבת עיתונאים במהירות, כשהוא במרווח של שעות מבקש לסייג את דבריו. זה נתניהו שמפחד. איפה אתם רואים אותו מפחד בזמן האחרון? הוא מפחד כי הוא יודע שהדבר הכי חשוב לרוב האנשים הוא הכסף. כן, ביטחון זה עניין קריטי, אבל תסתכלו טוב טוב פנימה, על עצמכם, שכנים, סביבה. המלחמה בכיס היא יותר אישית מהמלחמה בעזה לרוב האנשים. כשהבורסה יורדת היא יורדת לכולם. הכלכלה משפיעה מאוד על הבוחרים. אנחנו בשנת בחירות. נתניהו לא רוצה לאבד קהל. 

הבורסה חשובה לו, הכלכלה חשובה לו. אנשים די סגורים על האמונה-הערכה שלהם לגבי המצב הביטחוני, אבל מה שיכול להזיז אותם בקלפי זאת הכלכלה. נתניהו מפחד מהפסדים ומכישלון כלכלי. לכן הוא מיהר לתקן, מיהר לתת המלצת קנייה למשק הישראלי ולבורסה הישראלית - "שאלו אותי במה להשקיע ואמרתי - בכל דבר, כי כל מה שאתם רואים היום יהיה יקר יותר מחר. הכלכלה הישראלית מאוד חזקה. יש לי ביטחון גדול בה. היא חדשנית. היינו ראשונים בעולם בזמן הקורונה, וגם כעת יש לנו השקעות רבות והן ימשיכו להגיע - בסייבר, בבינה מלאכותית ובתחומים נוספים. הקריאה שלי למשקיעים היא: תשקיעו עכשיו כי אנחנו נמריא".      



אתמול הבורסה בתל אביב נפתחה בירידות חדות, מדד ת״א 35 נפל בכ-1.4%, ת״א 90 בכ-2%, והבנקים והביטוח רשמו ירידות חזקות. עם זאת, לקראת סיום היום מרבית מהירידות התמתנו, והמסחר נסגר בירידות קלות: ת״א 35 ירד כ-0.1%, ת״א 90 כ-1.1%, ות״א 125 סביב 0.4%. המגמה העידה על תגובת שוק רגישה לנאום נתניהו, שיצר חשש מהרחבת המצב הביטחוני מדיני והשפעותיו על הכלכלה והיבוא, כאשר המשקיעים שאלו את עצמם מי ישקיע במדינה מבודדת, אך במהלך היום המגמה התמנתה כאשר גם נודע כי נתניהו יקיים מסיבת עיתונאים בערב (אתמול).

כל זה קורה ברקע החלטת הריבית שצריכה להתקיים בסוף החודש. בוול סטריט כבר כולם מוכנים להורדת הריבית הראשונה לשנה שתקרה הערב (האם הפד יוריד את הריבית ב-0.5% ומה יקבע את הכיוון של וול סטריט?) אך בנק ישראל לא צפוי לשנות את הגישה השמרנית ברקע כל אי הוודאות.