קרן מגוריט - תחליף ראוי לרכישת דירה להשקעה
קרן הריט למגורים, מגוריט -4.72% שמתמחה בהשכרת דירות לטווח ארוך, הרוויחה 13.4 מיליון שקל ברבעון השלישי - עלייה של 19% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה רווח של 23.8 מיליון שקל בעיקר כתוצאה משערוכים. הרווחים האלו לא מייצגים את פעילותה - השכרת דירות, מהטעם הפשוט שעדיין לא כל הדירות שרכשה ושהיא מקימה הושכרו.
(עדכון - קרן מגוריט מנפיקה למוסדיים על חשבון המשקיעים הקיימים)
הכוונה של מגוריט להפוך לחברה שמהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה ישירה בדירה. אחרי הכל - זה מה שהיא עושה - לוקחת מימון ויחד עם הון עצמי קונה דירות (בהנחה אגב) ומשכירה אותן.
מול ההכנסות משכר דירה יש הוצאות מימון, דמי ניהול, והשורה התחתונה היא רווח, בדומה לרווח של משכיר דירה (שכר דירה בנטרול תשלומי משכנתא). היתרון להשקעה דרך הקרן - פיזור ענק, והיכולת לעשות זאת בשעה שהמשקיע יושב על הספה בביתו. כמו כן, לא צריכים להשקיע סכום גבוה, יש נזילות שוטפת, ואין צורך להסתובב בשטח.
- קרן ג'נריישן גייסה 215 מיליון שקל באג"ח להמרה
- מדדי אג"ח נוספים: המדדים שעלו בכ-10% בשנה האחרונה או ב-30% בחמש שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וגם - בזכות הכמות הגדולה של הכסף בקרן, ניתן לקנות את הדירות בהנחה (קניה מרוכזת) ולקבל מימון זול יחסית למשכנתא (בשוק האג"ח), משקיע פרטי לא נהנה מהיתרונות האלו. אז יש כאלו שרוצים "לגעת" בנכס שלהם, אבל מגוריט בהחלט מהווה תחליף ראוי להשקעה בדירות למגורים. החיסרון בהשקעה בקרן לעומת בנכס (דירה) הוא שלא בהכרח שמחיר הקרן יבטא את שוויה - כלומר, אתם יכולים לקנות ולא תהיה בהכרח התאמה למחירי שוק הנדל"ן - כי אחרי הכל, אתם משקיעים במניה ולא בקירות, אם כי, הכלכלה בסוף מנצחת.
אז מגוריט בדרך הנכונה, אבל הדוחות שלה עכשיו מבטאים את תחילת תקופת ההשכרה, ולא מבטאים באמת את התשואה שהמשקיעים אמורים להרוויח על פני זמן.
הכנסות משכירות - בעלייה, אבל זה עדיין לא זה
ההכנסות משכירות ברבעון עלו ל-9.1 מיליון שקל. במהלך הרבעון חל גידול בנכסיה המניבים של הקרן, שהסתכמו בכ-694 מיליון שקל - גידול של פי 2.6, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הונה העצמי של הקרן עלה בכ-68 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, ל-357.5 מיליון שקל, ומהווה כ-37% מסך המאזן.
במהלך הרבעון הושלמה עסקה לרכישת מתחם דירות בפתח תקווה. הקרן רכשה 55 יחידות דיור על פני 4 בניינים מאוכלסים בשכונת כפר גנים ג' בתמורה לכ-130 מיליון שקלים, כאשר 15 מיליון שקלים מתוכם היו כנגד הנפקת מניות החברה למוכרים.
- מה יקרה מחר בבורסה? המניה שתזנק ב-8.5% ועל מניות הביטוח
- מחלבות גד בדרך לבורסה, האם המחיר אטרקטיבי?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ההימור של ביג השתלם: 100% תפוסה בישראל, 99% באירופה והכנסות...
העסקה הביאה את מספר הדירות המניבות של הקרן ליותר מ-300 דירות במספר פרויקטים הממוקמים באזורי ביקוש, כשהמלאי המניב של החברה צפוי לגדול משמעותית בין היתר בשל זכייתה, יחד עם קבוצת מנרב, בארבעה פרויקטים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר". החברות יקימו יחד כ-500 דירות חדשות להשכרה לטווח ארוך, כך שסך דירות החברה צפוי לעמוד על יותר מ-800 דירות.
עוד מדווחת מגוריט כי קיבלה היתר בניה בפרויקט בחולון ובכוונתה להתחיל בעבודות הבנייה באופן מיידי.
במהלך הרבעון השלימה הקרן גיוס של כ-144 מיליון שקלים ערך נקוב של אג"ח להמרה. ההנפקה זכתה לביקוש ער הן במועד ההנפקה והן בשוק המשני, והאג"ח נסחרות בריבית שנתית של 07% בלבד - ריבית נמוכה במיוחד.
עוד דיווחה מגוריט במהלך הרבעון הנוכחי על חתימת הסכם, לפיו העניקה אופציה לחברת גינדי החזקות, למכור לה 55 דירות ו-35 חניות בפרויקט 'אפר האוס' המדובר, אשר צפוי להיבנות בשכונת יד אליהו בתל אביב, בתמורה לכ-136.9 מיליון שקל, ובמקביל העניקה גינדי החזקות למגוריט אופציה להקצות לה מניות של הקרן בשווי של 23.25 מיליון שקל.
"אנו ממשיכים לגדול ולהתפתח בקצב משביע רצון והתוצאות מעידות על כך", אמר היום מנכ"ל מגוריט, מתי דב. "שיעור התפוסה המקסימלי בפרויקטים שלנו מרמז כי מודל השכירות לטווח ארוך אותו אנו מנחילים זוכה להצלחה בקרב ציבור השוכרים, שמבינים את הערכים המוספים במוצר ובשרות. בכוונתנו להמשיך ולגדול כחלוצים בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל".
יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך, הוסיף: "בנוסף לאמון מצד השוכרים, מגוריט נהנית מתמיכה הן מצד הגופים המוסדיים - דבר הבא שבא לידי ביטוי גם בביקוש הרב לאגרות החוב להמרה שהנפיקה החברה, ולאלו שבמחזור - והן מצד מוכרים של הדירות שנמכרו לקרן, שכחלק מתמורת המכירה קיבלו מניות של הקרן. נמשיך במאמצים להרחבת פעילותנו והפיכתנו לגורם מהותי ומשנה שוק בענף השכירות בישראל".
- 11.שון לבנובסקי, ר''ג 16/11/2019 18:58הגב לתגובה זומוכר עוד מהגועל נפש בתקופת אנגל אירופה. השחילו לא מעט משקיעים שם
- 10.מנהלים חמדנים 16/11/2019 07:00הגב לתגובה זומנהלי הקרן לא מעוניינים לעשות טוב לחברה ולמשקיעיםנאלה לחלוב את החברה ולעשות לביתם
- 9.דן 15/11/2019 10:16הגב לתגובה זוהשרעה גרועה ותמשיך להיות גרועה חברת הניהול גובה על הנכסים ולכן כל הזמן ידללו את בעלי המניות שמרו על כספכם
- סתם בבל"ת (ל"ת)דוד 16/11/2019 02:04הגב לתגובה זו
- דניאל 15/11/2019 19:02הגב לתגובה זובמקום לקנות דירה אתה יכול לקנות את הקרן...
- 8.אבי 15/11/2019 09:12הגב לתגובה זואחת הכתבות הכי לא מקצועיות שפורסמו לאחרונה.....זה לא אמור להיות "תוכן מקודם"?
- 7.מיכאל 15/11/2019 07:31הגב לתגובה זופוטנציאל של מאות אחוזים בשנים מעטות.
- שון לבנובסקי, ר'ג 16/11/2019 19:02הגב לתגובה זותחמנים עם תעודות
- 6.מגוריט 15/11/2019 06:14הגב לתגובה זודירות להשכרה בישראל הם כישלון . בקרוב שיפוצים שיגמרו את כל הרווחים ומנהלים חמדנים וכושלים
- 5.אייל 14/11/2019 21:15הגב לתגובה זוhttps://talbit.co.il/talbit-capital-markets-analysis/191106-megurit-stock-investment-analysis/
- תודה (ל"ת). 17/11/2019 20:01הגב לתגובה זו
- שחר 15/11/2019 22:33הגב לתגובה זוהם אומרים שם שזאת חברה טובה שתצמח ותמשיך לחלק דיבידנדים. הם רק חושבים שכרגע היא במגמת ירידה ולכן רצוי לחכות.
- נניח (ל"ת)דניאל 15/11/2019 09:39הגב לתגובה זו
- 4.פרטי לא משלם מס על שכ"ד עד 5 אלף. הקרן כן וגם דמי ניהול (ל"ת)לא אותו דבר 14/11/2019 19:56הגב לתגובה זו
- 3.אנניטו 14/11/2019 18:36הגב לתגובה זואיך מ9 מיליון הכנסות הגיעו ל23 מיליון רווח? כל הדוח הזה מבוסס על עליית ערך חשבונאי של המכסים שמחזיקה מגוריט. איזה שמאות כלשהי שמייצרת כסף מהאוויר. בינתיים ללא שערוך נדלן כל דוח הוא הפסדי. מזכיר את wework וחברות אחרות שמבססות את המודל על חוב זול ושיערו כי נדלן ... תפסיקו לפמפם אויר...
- 2.דמי ניהול גבוהים ולא מוצדקים (ל"ת)מני 14/11/2019 17:05הגב לתגובה זו
- שירן 15/11/2019 08:51הגב לתגובה זודמי ניהול וכוח אדם מופקע, בארהב 300 דירות זה צוות של איש וחצי, שמעסיקים קבלנים. בארהב השכירות ברוטו ולא טריפל נט כמו בישראל שתכלס אין מה לנהל. לא ברור על מה הדמי ניהול והמשכורות.
- 1.תוהה 14/11/2019 15:39הגב לתגובה זואם מישהו בתוך הקרן חלילה ימעל בכספים ויסתבר שהדוחות מזוייפים אז מה נעשה אם נחזיק בה 2 מיליון שח ? נוכל לפנות למישהו שיחזיר לנו ? המדינה מבטחת ?
- אתה יכול לנסות (ל"ת)אאא 14/11/2019 16:59הגב לתגובה זו
- ואם מישהו מוכר לך דירה על הנייר ועובד עלייך? (ל"ת)דנאל 14/11/2019 15:59הגב לתגובה זו
- תהיה רציני 14/11/2019 16:23כמה חברות ציבוריות יש שזייפו דוחות או היו בהן מעילות או לא יודע מה ..אני יכול למנות כמה עשרות וכמה אתה מכיר שעקצו אותם בישראל עם דירות ? אני לא מכיר אפילו אחד כי זה אגדה אורבנית
קליל בהפסד נקי: החלונות התנפצו אבל לא היה מספיק צוות; נתקעה עם מלאי אלומיניום יקר
ענקית האלומיניום מכרה יותר במלחמה אבל התקשתה לתרגם את זה לשורה התחתונה: ההכנסות צמחו ב-18.6% ל-81 מיליון שקל, אבל קליל רשמה הפסד נקי של 1.1 מיליון שקל לעומת רווח של 1.5 מיליון שקל אשתקד; בקליל מנסים להפיל על הסינים את תוצאות הרבעון, "קליל עדיין לא חזרה להיקפי הפעילות מלפני המלחמה, בשל תחרות לא הוגנת כתוצאה מייבוא מסין"
זה היה אמור להיות רבעון חלום לקליל. ענקית האלומיניום שמייצרת פרופילים לדלתות וחלונות הייתה אמורה לסלוק את השפעות המלחמה. יכלו לראות את זה גם בשוק: אחרי כמה טילים בליסטיים שנחתו באזור המרכז ופירקו אלפי חלונות, המשקיעים הזניקו את המניה. בתוך שלושה ימים היא זינקה ב־52%, מאזורי ה־183 שקל כמעט עד 280, משווי שוק של 408 מיליון שקל לשיא של 615 מיליון. כבר אז אמרנו שזה לא הגיוני. כדי להצדיק כזה שווי קליל הייתה צריכה להחליף את החלונות לא רק של כל גוש דן, אלא גם של תל אביב וירושלים גם יחד. אפילו המנכ"ל נאלץ להודות בדיבורים עם התקשורת שהזינוק לא מתכתב עם קרקע המציאות. באמת, השוק עיכל את המשמעויות ותיקן בחדות, והמניה חזרה להיסחר סביב שווי שוק של כ־480 מיליון שקל.
רכבת ההרים במניית קליל - מבט שנתי
קליל לא הגיעה מוכנה למלחמה והרבעון ה"חלומי" הסתכם בהפסד. תקראו לזה "הזגג הולך יחף", היא אולי לא באמת הייתה צריכה להחליף את כל הפרופילים של כל המטרופולינים, אבל אפילו באזורים שבהם הייתה פגיעה נקודתית לא היו לה מספיק צוותים כדי לתת מענה. אבל מעבר למצוקת כוח האדם, הייתה משקולת הרבה יותר כבדה, האלומיניום.
קליל הצטיידה במלאים יקרים בדיוק כשהמחיר בעולם התחיל לרדת, ככה שמצאה את עצמה עם חומרי גלם במחסנים מול שוק שבו המחירים הולכים ונשחקים. המלאי קפץ בכ-20% והסתכם ב-96.2 מיליון שקל, לעומת 80.1 מיליון שקל בסוף 2024 ו־73.3 מיליון שקל ברבעון המקביל.
- התנפצו לכם החלונות בזמן מלחמה? המדריך המלא לקבלת פיצוי
- אחרי זינוק של 50%, האם העלייה במניית קליל מוצדקת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקרי התוצאות
ההכנסות ברבעון השני של שנת 2025 צמחו ב-18.6% ל-81 מיליון שקל, בהשוואה ל-68.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, כתוצאה מעלייה בכמויות המכירה.
מה יקרה מחר בבורסה? המניה שתזנק ב-8.5% ועל מניות הביטוח
מניות הביטוח - ההיסטוריה, ההווה והעתיד
אייל דבי, מנהל המחקר של בנק לאומי הוא אנליסט מקצועי, מנוסה ו...עקשן. בהשקעות לטווח ארוך צריך להיות עקשן. אם אתה יודע שמשהו מעוות, בסוף זה יתוקן. גם שלמה אליהו עקשן, וגם הוא האמין שאם משהו מעוות בסוף זה יתוקן. העיוות בתמחור של מניות הביטוח צעק לשמיים עשרות שנים - חברות הענק האלו נסחרו ב-0.3-0.4 על ההון העצמי. משקיעים ברחו מהם כי לא הבינו את הדוחות הכספיים. תחום הביטוח מאוד מורכב ותלוי באינסוף פרטים - רגולציה, ריבית, עקום תשואה, שרפות בעולם, תוחלת חיים.
לפני כ-4-5 שנים, החברות האלו היו במשבר גדול - הריבית הנמוכה פגעה בהם, הרגולטור הטיל הוראות שנדרשו מהם להפריש סכומי עתק. מנכ"ל של חברת ביטוח גדולה אמר לנו אז ביושר כששאלנו אותו אם הוא יודע לקרוא ולנתח דוחות של החברה שלו - "אני לא מבין את הדוחות הכספיים, אף אחד לא מבין אותם, יש כמות אדירה של גורמים משתנים שמשפיעה על הדוחות שלנו. יש לנו הערכה של רווח מייצג, אבל בפועל, בגלל התנודתיות בשווקים, השינויים הרגולטורים, והריבית, אנחנו מדווחים על מספרים שונים לחלוטין". אז הוא חשש מהפסדים נוספים ומתקופה קשה, וחודשים לאחר מכן החלה הקורונה שהיתה נעלם גדול. המניות המשיכו לקרוס.
בכל הזמן הזה, ולמעשה הרבה לפני - במשך כ-10-15 שנים, אייל דבי מאמין בתחום הביטוח. שלמה אליהו, לא סתם מאמין הוא רכש את השליטה במגדל. שניהם ראו את העיוות הגדול - חברות הביטוח הן מפלצות של ביטוח ושל ניהול כספי לקוחות. התחומים האלו לא יכולים להפסיד כלכלית. ביטוח זה סטטיסטיקה. אתם מרוויחים פער מסוים, קופון ביחס להתפלגות הנורמלית לתוחלת מסוימת - אם הסיכוי שתהיה שריפה הוא X והנזק הוא Y ויש לכם 1 מיליון אנשים שעשו כיסוי כזה, אז אתם יודעים שיש לכם תוחלת של הפסד מסוים. תגבו פי 1.5 מהתוחלת הפסד והרווחתם. הרווחתם - 20 שנה ואז הגיעה השריפה, ועדיי אתם מאוד רווחיים. במספרים גדולים ובמגוון ביטוחים, אין מקום להפסדים.
ניהול כספים זה עסק נהדר - אתם לוקחים קופון - דמי ניהול, ומעבר לכך, בחברות הביטוח יש גם פוליסות משתתפות ברווחים וזה בכלל מצוין, הן סוג של קרן גידור שלוקחת רווחים מהרווח של הלקוחות. ולמרות זאת, היה עיוות ענק בשוק. בשעה שמניות הפיננסים והבנקים בראשם זינקו, הביטוח היה תקוע. בשנתיים האחרונות על רקע הגאות בשוק ההון ועל רקע האימפוטנטיות של הרגולטור, לצד שינוי הדיווח החשבונאי שהפך לברור יותר למשקיעים, מניות הביטוח זינקו פי 3-4. אייל דבי צדק. שלמה אליהו צדק והפך את ההשקעה שלו לרווחית מאוד. 90% מהזמן הוא היה בהפסד עליה, ועכשיו הוא מורווח (עם דיבידנדים) בערך פי 3.5.
- הביטקוין מזנק, שער הדולר צונח בעולם - גם בישראל;
- מדד הביטוח טיפס ב-8.4% בהובלת מגדל; אלוני חץ עלתה ב-4.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסבלנות משתלמת - אבל סבלנות זה למשקיעים ארוכי טווח.
וצריך להסתכל קדימה - האם חברות הביטוח מעניינות כעת? התשובה היא כנראה לא. גופים פיננסים מקבלים דיסקאונט בתמחור כי הם נתונים לרגולציה. הבנקים וחברות הביטוח עושים מאיתנו צחוק מאז המלחמה. למעשה, ג לפני זה, אבל מאז המלחמה אין פיקוח, אין רגולטור, הם גורפים כסף גדול - מספיק להסתכל על הרווחיות של הבנקים , על הריבית הנמוכה בפקדונות, עושק העו"ש; וגם - תסתכלו על הרווחיות הגדולה בתחום ביטוח הרכב וביטוח החיים. אין מישהו שדואג לציבור. הרווחים מזנקים, אבל האיום של רגולטור חזק לא מתומחר. איך זה ייתכן שבמשך שנים רבות חברות ביטוח נסחרו ב-0.5-0.6 על ההון שלהם בגלל האיומים הגדולים ועכשיו כולם מקבלים את זה שהן נסחרות ב-1.4-1.8 על ההון. אז היה עיוות, כנראה שגם עכשיו יש עיוות, אבל הוא לא מאוד גדול.
