מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?
רחובות קריית מוצקין כמרקחה בימים האחרונים. הכותרות במקומונים זועקות: האם חיים צורי, ראש העירייה מאז 1993 יוחלף? סיפור הפוליטיקה המקומית, שידע עליות ומורדות רבים, יכול למלא כאן בקלות כתבה נפרדת, אבל השורה התחתונה בסיפור הזה היא חיים צורי (שפרקליטות המדינה כבר הודיעה כי תמליץ להגיש נגדו כתב אישום בגין שוחד) - נגד ראש האופוזיציה ציקי אבישר. לא משנה איך ייגמר הסיפור הזה, הוא כנראה ייגמר רע. כי בפוליטיקה, בסוג כזה של מאבק, זה מה שקורה בסוף. אבל עזבו אותם רגע בצד. סיור קצר בקריית מוצקין מעלה לא מעט שאלות בנוגע למחירי הדיור כאן ולמה שעשה כאן צורי בשנים האחרונות. פיתוח השכונות בשנים האחרונות הוביל לפער עצום מול השכנה ממערב - קריית ים. איך זה קורה כשהיא רחוקה משמעותית מהים ביחס לשכנתה, ועדיין - היא שומרת על רמת מחירים נאה ומצליחה לטפס יותר ממנה? אם תשאלו את תושבי המקום - התשובה היא ברורה. אוכלוסיה חזקה יותר ופיתוח מואץ שומרים לא רק על רמת המחיר, אלא מאפשרים להם, 50 אלף כאלה יש כאן, ליהנות משירותים טובים יותר.
>>> הד"ר שמנבא ירידה של 43% במחירי הדירות >> המחיר הממוצע של העסקאות בקריית מוצקין גבוה בהרבה. ליתר דיוק - כמעט 30%. כמעט 1.3 מיליון שקל תשלמו כאן על דירה ממוצעת, כמעט 4,000 שקל שכירות. משהו כמו 14 אלף שקל למטר. כאן לא שוכרים דירות במחירי קריית ים, אלא קרוב יותר למחירי חיפה. אבל יש עוד עובדות חשובות: קרית מוצקין היא העיר הצפופה בקריות. יותר מ-10 איש בכל קמ"ר. לשם השוואה, בקריית אתא הצפיפות עומדת על פחות משליש. אז מה מסביר את פער המחירים? קרית ים נחשבת לעיר הכי "זקנה" בקריות. בערך 22% מהתושבים שלה בגיל פנסיה. בקרית מוצקין סביב 20% - קצת פחות. תוסיפו לזה את העובדה שקרית ים היא עיר של עולים, משהו כמו 40% מהם, ותבינו את ההבדלים. בקריית מוצקין בקושי רבע מהאוכלוסיה היא כזו. אוכלוסיית עולים זה לא רע, אבל היא בדרך כלל מגיעה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. סטטיסטית, תושבים חדשים מעדיפים להגיע לעיר צעירה יותר, עם מעמד גבוה יותר. מוצקין, תרצו או לא, היא העיר עם השכר הממוצע הגבוה ביותר בקריות. נכון לנתונים שפורסמו לפני שנתיים, כמעט 9,400 שקל בחודש. בסוף, תרצו או לא, גם חינוך קשור לכסף. עובדה - יותר תושבים מקריית מוצקין הולכים לאוניברסיטה. אם היה כאן דירוג, היא הייתה שניה בקריות אחרי קרית ביאליק - כנראה הקריה המועדפת על רבים מתושבי הצפון. אולי בגלל הקריון. למרות שלא מדובר בעיר גדולה יחסית, מוצקין מחולקת למספר שכונות שגוזרות את האופי הכלכלי שלה. שכונת לב מוצקין מכילה מגדלים במרכז העיר. נווה אביבים היא שכונת צמודי קרקע, נווה גנים בצפון מכילה בעיקר בנינים נמוכים ולצדם כמה מגדלים, משכנות אמנים - השכונה החדשה ששמות רחובותיה נקראים על שם עוזי חיטמן, יוסי בנאי, אהוד מנור, עפרה חזה ונעמי שמר. לצד זה, המחירים בשכונות הישנות כמו רסקו, עמידר, פנטגון ושיכון צ'כי נמוכים בהרבה. כמה עולה דירה בקריית מוצקין? לפני שנסביר, חשוב להבהיר: אחרי בניית שכונת משכנות אומנים, לקריית מוצקין, בדיוק כמו לקריית ים, אין כמעט עתודות קרקע. המשמעות, מבחינה שמאית, היא פשוטה: כל בנייה משמעותית בעתיד הנראה לעין תהיה במסגרת מה שנקרא "התחדשות עירונית". הורסים, בונים. זה אומר שקרית מוצקין תמשיך להרוס את הישן ולבנות מגדלים. רק כך היא תוכל להגדיל את האוכלוסיה שלה. לכן, בכל מהלך כזה יש אלמנט חשוב - של איזו אוכלוסיה אתה רוצה לראות בעיר שלך ומה רמת המחירים שמתאימה לה. כשפרוייקט אחד מצליח, הוא סוחף את האזור מסביב. במהלך השנה החליטה קרית מוצקין לעצור את הפרוייקטים של התחדשות עירונית, כי היא רוצה להכין קודם תכנית אב לתחבורה בעיר. הסיבה לכך היא החשש שעומס של התחדשות עירונית יכביד על התשתיות וייצור פקקים. בינתיים, הפרוייקטים בחשמונאים ויוסטפל - נעצרו. שלא יספרו לכם סיפורים - זו הסיבה המרכזית שבגללה העיר הזאת ויתרה על הרבה מאוד כסף לטובת התחדשות עירונית. ובצדק. המחיר הממוצע מעט מטעה, משום שקריית מוצקין מחולקת לאזורים יקרים וזולים יחסית, בהתאם לשכונות. בשכונות החדשות תוכל לקבל דירה ממוצעת ב-1.6 מיליון שקל, משהו כמו 15-16 אלף שקל למטר, בישנות בהרבה פחות. תוכל להשיג דירות סביב 7,000-8,000 שקל למטר בבנינים ישנים מאוד. עסקאות אחרונות, קריית מוצקין 24.11.22 בניין תמר, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 1,580,000 ש"ח. 14.11.22 הוד והדר, משכנות האומנים, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2,120,000 ש"ח. 10.11.22 ברק 5, 131 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 2,450,000 ש"ח. 9.11.22 קדיש לוז 12, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 8 - 1,070,000 ש"ח. 8.11.22 שדרות ויצמן 56, 100 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 1,200,000 ש"ח. 6.11.22 לוי אשכול 11, 110 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 1,740,000 ש"ח.
- 14.תושב מוצקין 30/11/2024 12:06הגב לתגובה זואין ממ"ד בבתים הישנים. רעידת אדמה או התלקחות מלחמה שוב בעוד שנים יעמידו בסכנה קיומית תושבים בבתים ישנים. טוב יעשו תושבים אלה שיעזבו היום לעיר אחרת לפני שיהיה מאוחר מדי. איש לא דאג להם עד היום.
- 13.תושב 27/09/2024 10:05הגב לתגובה זואולי הגיע היום לעזוב ליישוב אחר?.
- 12.מוזר... 29/07/2023 10:54הגב לתגובה זוהמדינה מציעה סכומי כסף גדולים לכל עיריה המקדמת התחדשות עירונית. מה הסיבה שעירית מוצקין, מסרבת לפינוי בינוי ביוספטל, שהטיפול בו החל לפני שנים רבות, ובעלי הבתים המצויים במצב עלוב, , חתמו שמסכימים? מוזר.
- מרגיז 30/11/2024 12:09הגב לתגובה זוהיא לא מעכבת התחדשות עירונית. צורי פשוט לא מקיים הבטחות של עשרות שנים.
- 11.תושבת מוצקין 16/07/2023 23:55הגב לתגובה זוחסרים עצים העוטפים בתים במשכנות אומנים, שיחים וגינות מוצלות למען המבוגרים ולא רק ילדים. אנשים בני 50 הרוצים לשבת בפארק מוצל בעיצים ופרחים מתקשים לשבת בסביבת צהלות ילדים בגינות המשחקים. לכו לבקר בקרית ביאליק בגבעת הרקפות. הבתים עטופים בעצים ובין כל 2 בניינים, חורשות נעימות לטיול ולמנוחה.
- 10.ראובן 09/01/2023 11:01הגב לתגובה זודגניה
- 9.חמולי 05/01/2023 08:00הגב לתגובה זומי שלא אוהב את המחירים שיקנה בקרית ים ד' שמעתי יש מבצע
- 8.צחי 04/01/2023 23:59הגב לתגובה זומי שמשווה את מוצקין לים אין לו מושג בסיסי בקריות. אבל ממש. זה כמו להשוואת פרארי לטויטה בחייאת
- דיעה אחרת 17/07/2023 00:02הגב לתגובה זואם אתה עוסק בהשוואות, תספור כמה עורכי דין, רופאים, ח"כים, פרופסורים מתגוררים במוצקין? רובם גרים בכרמל בחיפה. הקריות ככלל, לא נחשבות למקום מגורים יוקרתי. בניינים ישנים של עשרות שנים, בעיקר, לא מטופחים, ואזורי בנייה חדשים, צפופים מאד.
- 7.תושב וותיק 04/01/2023 12:37הגב לתגובה זולא יודע אילו פרוייקטים עצרו אבל יודע על אחרים שמנסים לדחוף בלב מוצקין. מגדלי ארנונה של אלפי אנשים (במקום מאות כרגע בלי התחשבות בתשתיות, כבישים, טבע ירוק ושירותים לתושבים. רק כסף,כסף,כסף...
- 6.עיר של בטון ועוד בטון- ארנונה בשמיים, חינוך רעוע, פקקים (ל"ת)מזל שברחתי ממוצקין 04/01/2023 08:27הגב לתגובה זו
- 5.השחיתות במוצקין חוגגת!! (ל"ת)ישראלי 04/01/2023 06:40הגב לתגובה זו
- 4.גימלאי 03/01/2023 17:43הגב לתגובה זוקרית אתא.הכל קרוב ונגיש,תחב'צ יעיל מאוד (אין לי רכב פרטי).מחירי מזון במסעדות, אוכל מהיר, סופרמרקטים, נמוכים.
- יש לך את כל זה גם במוצקין, רק ב2 רמות מעל (ל"ת)רני 04/01/2023 04:13הגב לתגובה זו
- 3.פרמידה 03/01/2023 17:41הגב לתגובה זותכלס מחיר ראלי דירה באיזור כזה זה מקסימום חצי מליון ש"ח כל השאר זה פירמידה בחסות הממשלה והבנקים
- 2.משה 03/01/2023 17:29הגב לתגובה זוקרית מוצקין אחת הערים הצפופות בישראל פקקים כמעט בכל שעות היום ובעיה קשה של חוסר בחניה ברחבי העיר. זיהום אוויר מתעשיות המפרץ וקרקע מזוהמת מבסיס כורדני ורפאל ימשיכו להכביד על העיר וכך עליה במחירי הנדלן תסתיים בירידות חדות יותר בהמשך. אז נכון,בשכונות החדשות יש פארק משחקים חדש אבל זו רק עטיפה יפה המסתירה החסרונות שציינתי ואין סיבה לשלם ככ הרבה על מוצר לא טוב. במחיר הזה אפשר לקנות כיום דירה בחיפה בכרמל עם אוויר נקי ויותר אפשרויות תעסוקה.
- גר במוצקין 04/01/2023 06:36הגב לתגובה זוהפקקים בעיקר בבוקר ובערב, אויר מזוהם מגיעה גם לכרמל, אפשרויות תעסוקה בכרמל לא יותר טובות ממוצקין בסך הכל מרחק של 12 ק"מ בינהם, השכונה החדשה בנויה על מחנה כורדני שלא היה בו זיהום ככל הידוע לי, רפאל היא בכלל מחוץ לשטח של העיר אז היא לא רלונטית
- 1.רחל 03/01/2023 15:19הגב לתגובה זואחת הערים היפות בארץ עם שפע אטרקציות במיוחד לילדים ונוער, אבל גם למבוגרים. מחירי הדיור עדיין נמוכים מידי . אין על איכות החיים בה! וראש העיר חיים צורי קשוב ורגיש לכל בעיה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
