המסעדה שעצרה את הבנייה - ותשלם חצי מיליון שקל

בשעת צהריים שגרתית, כשהמסעדה פועלת והלקוחות נכנסים ויוצאים, קשה לדמיין שמתחת לרצפה ומעל התקרה התנהל מאבק משפטי שהגיע עד לפסק דין עקרוני בבית המשפט המחוזי. אבל כך בדיוק אירע בבניין ישן ברחוב סלומון 16 בתל אביב, שם התנגשה פעילותו של עסק ותיק לממכר מזון עם פרויקט פינוי בינוי רחב היקף, שהוביל בסופו של דבר לחיוב כספי כבד של בעלי המסעדה, בסכום של יותר מחצי מיליון שקל.

הפרשה החלה שנים קודם לכן. הבניין הישן, מבנה ותיק שכולל חנויות ומגורים, נרכש ב-2011 על ידי קבוצת רכישה גדולה, מתוך מטרה ברורה להרוס אותו ולהקים במקומו בניין חדש שישלב מגורים ומסחר. כשנה לאחר מכן רכשו בעלי החנות את זכויותיהם בעסק שבקומת הקרקע, לאחר שהחזיקו בו שנים רבות כדיירים מוגנים. כבר בזמן הרכישה הם ידעו היטב כי הבניין מיועד לפרויקט התחדשות עירונית, ובמסגרת כך הם חתמו על כתב התחייבות מפורש, שלימים ייהפך למסמך המרכזי במחלוקת.

בכתב ההתחייבות נקבע כי בעלי החנות לא יתנגדו לקידום הפרויקט, כולל הליכי תכנון, רישוי ובנייה, ואף יאפשרו ביצוע עבודות חיזוק ועיבוי עמודים בתוך הנכס עצמו. מנגד, התחייבה קבוצת הרכישה לפעול כך שהפגיעה בשימוש בחנות תהיה מינימלית. הנוסח היה ברור, אך כמו שקורה לא פעם בפרויקטים מורכבים, המלים הכתובות קיבלו פרשנויות שונות לחלוטין כשהעבודות החלו להתקרב לשטח החנות.

עם התקדמות הפרויקט, התברר כי לצורך בניית הבניין החדש נדרשות עבודות קונסטרוקציה בתוך שטח המסעדה עצמה, כולל הקמת רכיבים תומכים שעליהם יישען המבנה שמעל. קבוצת הרכישה פנתה לבעלי החנות וביקשה לאפשר כניסה לביצוע העבודות, אך נתקלה בסירוב. בעלי החנות טענו כי מדובר בעבודות שיביאו להשבתה מוחלטת של העסק לתקופה ארוכה, וכי הדבר חורג מההתחייבות שניתנו. מבחינתם, כל פגיעה בפעילות החנות, אפילו ליום אחד, אינה מתקבלת על הדעת.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השינוי הוביל לעיכוב של חודשים בביצוע הפרויקט

הסירוב הזה היה נקודת השבר. קבוצת הרכישה טענה כי היא נאלצה לעצור את העבודות באזור החנות, להזמין תכנון הנדסי חדש ולבצע שינוי מהותי בקונסטרוקציה של הבניין - שינוי שעלה לה סכומי כסף משמעותיים, והוביל לעיכוב של חודשים בביצוע הפרויקט. מנגד, בעלי החנות טענו כי דווקא קבוצת הרכישה היא זו שהפרה את ההסכמות, ניסתה למעשה לקדם פרויקט שיש בו מאפיינים של פינוי־בינוי מלא, ואף פגעה בקניין שלהם.

הצדדים פנו לערכאות, והתביעות ההדדיות, בהיקפים של מיליוני שקלים, אוחדו בבית משפט השלום בתל אביב. פסק הדין הראשון דחה כמעט את כל התביעות, אך שני הצדדים לא התייאשו והגישו ערעורים. ההכרעה הסופית ניתנה באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בהרכב בראשות השופטת עינת רביד, ובהסכמת השופטים נפתלי שילה ויחזקאל אליהו.

הנקודה המרכזית בפסק הדין עסקה בפרשנות של כתב ההתחייבות שעליו חתמו בעלי החנות. בית המשפט קבע כי לשון ההתחייבות אינה משתמעת לשתי פנים. בעלי החנות ידעו מראש כי ייתכן שיידרשו עבודות בתוך החנות, כולל כאלה שישבשו את פעילותה. השופטת רביד הדגישה כי התנאי של “המינימום המתחייב” משמעותו אינה היעדר מוחלט של פגיעה בעסק. בפסק הדין נכתב במפורש כי, “ההתניה להפרעה שתהיה ‘במינימום המתחייב’ כוונה להשתדלות לצמצום הפגיעה, אך לא להתחייבות להימנע מהשבתת החנות”.

• חוב של 1,069 ש' תפח פי 15 - דמי הפיגור נחתכו לאפס
• אושרה העלאת שכירות לדייר מוגן בחנות - אחרי 36 שנה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים...

בהמשך נקבע כי התחייבותם של בעלי החנות כללה גם הסכמה לעבודות בנייה שעלולות להביא להשבתת העסק לפרק זמן של כשלושה חודשים. על רקע זה קבע בית המשפט כי סירובם לאפשר את ביצוע העבודות בתוך החנות ובחזיתה מהווה הפרה של התחייבותם כלפי קבוצת הרכישה. הקביעה הזו לא הותירה מקום לספק לגבי אחריותם העקרונית לנזקים שנגרמו. מכאן עבר בית המשפט לבחון את שאלת הנזק. קבוצת הרכישה טענה לנזקים בהיקף של מיליוני שקלים, אך בית המשפט בחן בקפדנות את הראיות וקיבל את הטענות רק בחלקן. נקבע כי אכן נגרמו לקבוצה עלויות נוספות ישירות כתוצאה מהצורך בתכנון מחודש של הקונסטרוקציה ומהעיכוב שנוצר בעבודות באזור החנות. עם זאת, לא כל רכיב שנטען התקבל, ובית המשפט פסל רכיבים שלא הוכח הקשר הישיר בינם לבין הסירוב של בעלי החנות.

פיצוי בעקבות העיכוב בביצוע הפרויקט

לאחר ניתוח מפורט של טבלאות העלויות, חשבונות הקבלן והמסמכים ההנדסיים, קבע בית המשפט כי יש לחייב את בעלי החנות בתשלום של 279,030 שקל בגין עלויות בנייה וקונסטרוקציה נוספות שנגרמו בשל השינוי התכנוני. לכך הוסיף בית המשפט פיצוי בעקבות העיכוב בביצוע הפרויקט, שנאמד בשלושה חודשים, בסכום כולל של 234 אלף שקל. הסכומים האלה, בצירוף הסכום שנפסק כבר בערכאה הקודמת עבור שכר המתכנן, הביאו את סכום החיוב הכולל ל-513,030 שקל.

מעבר לכך, חויבו בעלי החנות גם בהוצאות משפט בערכאת הערעור בסכום כולל של 30 אלף שקל, וכן בהוצאות נוספות לטובת החברה הקבלנית שהיתה צד להליך. מנגד, נדחו טענותיהם בדבר פגיעה בערך החנות, לנזקים עקב קריסת קיר ולפגיעה לא ממונית, לאחר שבית המשפט קבע כי הטענות האלה לא הוכחו כנדרש. בית המשפט אינו מקל ראש בזכויותיהם של בעלי עסקים הפועלים במבנים מיועדים לפינוי־בינוי, אך כשניתנת התחייבות מפורשת לאי־התנגדות, היא מחייבת גם ברגעים הקשים שבהם המשמעות הכלכלית והיומיומית מתבררת במלואה. התחייבות שכזו אינה הצהרה כללית בלבד, אלא מסמך משפטי בעל משקל, שמי שמפר אותו עשוי לשאת בנזקים ממשיים.

למה בעצם בית המשפט לא קיבל את הטענה של בעלי המסעדה ש"אסור לגעת בעסק אפילו ליום אחד"?
מכיוון שלפי ההתחייבות שהם חתמו עליה, הם כבר הסכימו מראש לכך שתהיה פגיעה מסוימת בפעילות העסק. השופטים קבעו שהביטוי “המינימום המתחייב” לא אומר אפס פגיעה, אלא ניסיון לצמצם את הנזק - גם אם בסופו של דבר יש השבתה זמנית.

האם העובדה שמדובר במסעדה פעילה שינתה משהו בהחלטה?
לא באמת. בית המשפט התייחס למסעדה כאל חנות מסחרית לכל דבר. העובדה שזה עסק עם לקוחות, עובדים והכנסות לא נתנה לו מעמד מיוחד שמאפשר לחסום פרויקט, בייחוד אחרי התחייבות מפורשת שנחתמה, שלא להתנגד.

מה היה קורה אם לא היה נחתם כתב התחייבות מראש?
המצב היה שונה לגמרי. בלי התחייבות כתובה, לבעלי החנות היו הרבה יותר כלים משפטיים להתנגד לעבודות בתוך הנכס. כאן ההתחייבות היא זו שסגרה להם את הדלת ברגע האמת.

האם בית המשפט ראה בהתנהלות של בעלי החנות סחטנות?
המלה הזו לא מופיעה בפסק הדין, אבל מהקביעות משתמע שבית המשפט ראה בסירוב שלהם התנהלות לא לגיטימית, כזו שכפתה על קבוצת הרכישה שינוי תכנוני יקר. השופטים לא קיבלו את הטענה שמדובר בהגנה על קניין, אלא בהפרת התחייבות.

למה קבוצת הרכישה לא קיבלה את כל מיליוני השקלים שתבעה?
כי בית המשפט דרש הוכחות מדויקות. לא הספיק להגיד “הכול התעכב והכול התייקר”. רק רכיבים שהוכח קשר ישיר וברור בינם לבין הסירוב של בעלי החנות אושרו לפיצוי.

איך בית המשפט ידע שהעיכוב היה לשלושה חודשים ולא יותר?
השופטים הסתמכו על מסמכים, מכתבים וחשבונות של הקבלן עצמו, ולא על הערכות כלליות. מאחר שלא הוצגו יומני עבודה מסודרים, בית המשפט בחר בהערכה שמרנית יחסית.

האם בעלי החנות יכלו לדרוש פיצוי במקום לסרב לעבודות?
כן, וזה אחד הדברים המשתמעים מפסק הדין. הם יכלו לנהל מו"מ על פיצוי או פתרונות זמניים, אבל ברגע שבחרו לחסום את העבודות - הם חשפו את עצמם לתביעה נגדית.

האם פסק הדין הזה משמש תמרור אזהרה לבעלי חנויות בפרויקטים של פינוי בינוי?
הוא בהחלט מהווה תמרור אזהרה. מי שחותם על מסמך שמבטיח שיתוף פעולה עם הפרויקט, לא יוכל לחזור בו בקלות כשהעבודות מגיעות אליו הביתה או לעסק.

האם זה פסק דין חריג בסכומים שלו?
הסכום לא חריג לפרויקט בנייה, אבל כן חריג בהקשר של סכסוך עם בעל חנות בודד. יותר מחצי מיליון שקל בגלל חסימת עבודות, זה נתון שבעלי עסקים בהחלט יזכרו.

האם יש כאן מסר לגבי התחדשות עירונית בתל אביב רבתי בכלל?
כן. בתי המשפט מאותתים שהם לא יאפשרו לבעל נכס אחד לעצור פרויקט שלם, בייחוד כשהוא התחייב מראש לשתף פעולה. האינטרס הציבורי של קידום פרויקטים כאלה מקבל כאן חיזוק ברור.

מה בעלי החנות יכולים לעשות עכשיו?
מעשית, לשלם את הסכום שנפסק. משפטית, האפשרויות מצומצמות מאוד, שכן מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי, עם קביעות עובדתיות חד־משמעיות.