שר לשעבר הגיע לעליון כדי לקבל הקלה במס - והפסיד
הרב מיכאל מלכיאור ואשתו רכשו דירה בקבוצת רכישה בירושלים, בזמן שהיתה להם דירה אחרת. אחרי שלוש שנים, לפני שהפרויקט הושלם, הם מכרו את הדירה הקיימת ורכשו אחת אחרת - ודרשו לקבל הקלה במס הרכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה. רשות המסים סירבה לכך, והוא ערער לוועדת הערר המחוזית, שגם דחתה אותו - וכך הוא הגיע לבית המשפט העליון
בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור שהגישו השר לשעבר, הרב מיכאל מלכיאור, ורעייתו, בסוגיה הנוגעת למס רכישה על דירה בקבוצת רכישה. בפסק דין עקרוני, שעשוי להשליך על מקרים דומים, קבעו השופטים כי אדם שהצטרף לקבוצת רכישה אך מכר את זכויותיו לפני שהדירה נבנתה, אינו זכאי להקלה במס רכישה המוענקת למי שמוכר דירה יחידה ורוכש אחרת תחתיה.
מלכיאור ורעייתו הצטרפו ב-2011 לקבוצת רכישה שהוקמה לצורך בניית פרויקט מגורים בירושלים. בזמן ההצטרפות היתה בבעלותם דירה אחרת, ששימשה למגוריהם. שלוש שנים לאחר מכן, ב-2014, כשבניית הפרויקט עדיין לא הושלמה, מכרו בני הזוג את דירתם הקיימת ורכשו דירה חדשה במקומה, שבה עברו להתגורר.
נקודת המחלוקת המרכזית התעוררה כשמלכיאור ביקש ליהנות מהקלה במס רכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה, בטענה כי בעת מכירת דירתם הראשונה וקניית הדירה החלופית, הדירה בקבוצת הרכישה עדיין לא הושלמה ולמעשה לא היתה קיימת. המשמעות של ההקלה המבוקשת היתה חיסכון משמעותי בתשלומי מס.
הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה
רשות המסים סירבה להעניק לו את ההקלה המבוקשת. עמדת הרשות היתה נחרצת: הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה, גם אם היא עדיין לא נבנתה בפועל. מבחינת הרשות, מהרגע שאדם מצטרף לקבוצת רכישה, הוא נחשב בעל זכויות בדירה – אפילו אם היא עדיין על הנייר בלבד. לכן, בעת רכישת הדירה החלופית, מלכיאור היה למעשה בעל שתי דירות, ולא היה זכאי להקלה במס.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בני הזוג מלכיאור לא ויתרו, ופנו לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט בדימוס משה רביד. ועדת הערר דחתה את טענותיהם, וקבעה כי הם אכן נחשבו בעלי שתי דירות - ולכן הם לא זכאים להקלה במס. מלכיאור ואשתו המשיכו במאבקם והגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון. בערעורם הם טענו כי הפרשנות של רשות המסים אינה הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו. לטענתם, בעת רכישת הדירה החלופית, לא היתה בבעלותם דירה שנייה ממשית, אלא רק זכויות חוזיות שעדיין לא התממשו לכדי דירה.
בפסק דין מנומק, שניתן על-ידי השופטים עוזי פוגלמן, דוד מינץ ויעל וילנר, דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי רשות המסים פעלה כדין. השופטים הזכירו את ההלכה שנקבעה בפסיקה קודמת, שלפיה רכישת זכויות בקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירה לכל דבר ועניין, אף שהדירה עדיין לא נבנתה פיזית. בית המשפט הסביר כי תכלית החקיקה אינה מצדיקה הבחנה בין דירה קיימת לבין זכויות לבניית דירה, בייחוד כשמדובר בהקלה במס.
השופטת וילנר כתבה בהחלטתה כי, "החוק אינו מבחין בין דירה בנויה לבין זכויות לבניית דירה. משהצטרפו המערערים לקבוצת רכישה, רכשו למעשה דירה לכל דבר ועניין, אף אם זו טרם נבנתה בפועל". השופט פוגלמן הוסיף בפסק הדין שפורסם כי, "מתן פרשנות אחרת עלולה לפתוח פתח לתכנוני מס ולפגוע בעקרון השוויון בין נישומים".
- ישראל מהדקת פיקוח על מידע אישי: מה המשמעות לעסקים?
- בית המשפט דחה בקשה להשיב סמארטפון שנלקח בחקירה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
פסק הדין בעניינו של השר לשעבר מלכיאור מחזק את העמדה העקבית של בתי המשפט בשנים האחרונות, שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה כאילו הן דירה לכל דבר ועניין. קביעה זו משפיעה לא רק על חישוב מס רכישה, אלא גם על היבטי מיסוי נוספים, כמו מס שבח ומס הכנסה. בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו קבוצות רכישה נהפכו לתופעה נפוצה בשנים האחרונות, יש לפסיקה זו חשיבות מיוחדת. היא מבהירה לרוכשים פוטנציאליים את המשמעויות המיסוייות של הצטרפות לקבוצת רכישה, ומדגישה את הצורך בתכנון מס מדוקדק.
העליון אימץ את הפרשנות של רשות המסים
אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בדיון היתה הפרשנות הנכונה של כוונת המחוקק. האם המחוקק אכן התכוון להחשיב זכויות בקבוצת רכישה כדירה לעניין הקלות במס? בית המשפט העליון נטה לאמץ את הפרשנות של רשות המסים, וקבע כי המחוקק היה מודע לפסיקה בנושא ולא מצא לנכון לשנותה, ולכן אין סיבה להחליט אחרת. לכן, מבחינת השופטים, צריך לראות בזכויות בקבוצת רכישה דירה לכל דבר - גם כשמדובר בהקלות מס.
המשמעות הכספית של החלטת העליון יכולה להיות משמעותית, שכן ההבדל בשיעורי מס הרכישה בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא ניכר. כך לדוגמה, בעוד שעל דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון שקל, שיעור מס הרכישה עשוי להגיע לכ-3.5%, על דירה נוספת באותו ערך השיעור עשוי להגיע ל-8% ואף יותר.
מהי בעצם קבוצת רכישה, ומדוע היא פופולרית בישראל?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף. הפופולריות
של קבוצות הרכישה נובעת בעיקר מהפוטנציאל לחיסכון בעלויות, שכן הקבוצה חוסכת את מרכיב הרווח היזמי. עם זאת, כפי שניתן ללמוד מהמקרה של מלכיאור, יתרון זה עלול להתקזז במקרים מסוימים עקב חבויות מס שונות. קבוצות
רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים
שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי. בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים.
כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.
ענבל אור, שארגנה קבוצות רכישה במסגרת החברה שלה, אור סיטי נדל"ן, נחשבה עד לפני שנים ספורות לסיפור הצלחה מסחרר בתחום הנדל"ן בישראל. אור סיטי שבשליטתה נהפכה לאחת השחקניות המרכזיות
בקתחום, כשאור עצמה זכתה לסיקור תקשורתי חיובי ונחשבה מודל להצלחה נשית בעסקים. עם זאת, בפברואר 2016 נודע כי חקירה סמויה שהובילה למעצרה, חשפה דפוסי פעולה שכללו העלמות מס, עבירות מע"מ ומרמה כלפי רוכשי דירות. ב-2019 הוגש כתב אישום נגד אור, ובנובמבר האחרון היא הורשעה
בהעלמת מס בגובה 10 מיליון שקל מתוך הכנסות של כ-80 מיליון שקל, בזיוף מסמך בנקאי ובעבירות נוספות. כמו כן, החברה שבשליטתה מימנה עבורה דירה בשווי 2.7 מיליון שקל מבלי לדווח עליה כהכנסה, ורשמה הוצאות פרטיות כעסקיות כדי להימנע מתשלום מסים. אור נדונה לשבע שנות מאסר
וחצי בגין עבירות של מע״מ, מס, מרמה וזיוף. התביעה ביקשה 11 שנות מאסר.
האם פסק הדין קובע שקבוצת רכישה היא תמיד דירה לצורכי מס, בכל הנסיבות?
כן, פסק הדין מחזק את העמדה שזכויות בקבוצת
רכישה נחשבות דירה לכל דבר ועניין, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה בפועל. זאת, לא רק לעניין מס רכישה אלא גם לעניינים אחרים כמו מס שבח, וללא תלות בשלב הבנייה או בקצב התקדמותה. הפרשנות היא רחבה ועקבית.
האם
יש מצבים שבהם ניתן לקבל הקלות מס למרות השתייכות לקבוצת רכישה?
כן, אם הזכויות בקבוצת הרכישה הן הדירה היחידה של האדם (ואין לו דירות נוספות), הוא עדיין זכאי להקלות מס המגיעות לבעלי דירה יחידה. הבעיה מתעוררת רק כשיש דירה נוספת, או כשרוכשים
דירה נוספת בזמן שיש כבר זכויות בקבוצת רכישה.
מה השינוי בחוק שנעשה ב-2011 בקשר לקבוצות רכישה, ומדוע הוא חשוב?
ב-2011 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן שעיגן בחקיקה ראשית את הפרשנות שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה זכויות בדירת מגורים. התיקון נועד למנוע תכנוני מס ועקיפת מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה. התיקון הגדיר במפורש מהי קבוצת רכישה, וקבע כי רכישת זכויות במסגרת קבוצה כזו תיחשב רכישת דירה גמורה לצורכי מס.
“שש שנים בלי זכויות”: עובדת מאפייה שהתפטרה תיחשב מפוטרת
ויקטוריה בלייבה עבדה לילות ארוכים במאפייה בדרום, בלי תלושי שכר אמיתיים, בלי פנסיה ובלי תוספת שכר עבור עבודתה בלילה. אחרי שש שנים של עבודה מפרכת, היא הגישה מכתב התראה והתפטרה. בית הדין קבע: מדובר בהתפטרות בדין מפוטרת, ופסק לה יותר מ-390 אלף שקל. “התובעת
הועסקה שש שנים מבלי ששולמו זכויותיה הבסיסיות”, כתבה השופטת רינת סיני־אלוש בהכרעתה
היא עלתה לישראל מאוקראינה בסוף 2016, מצאה עבודה במהרה במאפייה קטנה בדרום, והחלה לעבוד לילות שלמים כדי לפרנס את עצמה. במשך שש שנים עבדה ויקטוריה בלייבה במאפייה שבבעלות עשהאל ידאעי - 12 שעות במשמרת, לעתים יותר, כמעט בלי ימי חופשה, בלי הפקדות לפנסיה ובלי תשלום על שעות נוספות. רק כשהיא הבינה שדבר לא עומד להשתנות, היא שלחה מכתב התראה, ובחלוף שבוע גם מכתב התפטרות. אלא שבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע קבע כי מדובר למעשה בהתפטרות בדין מפוטרת, ופסק לה פיצויים נרחבים על עוולות שנמשכו שנים. פסק הדין, שניתן בידי השופטת רינת סיני־אלוש ביחד עם נציגי הציבור עינב מורדוך ויפה פחימה, מתפרש על פני עשרות עמודים ומתאר סיפור של עובדת שנוצלה בעבודה ממושכת בתנאים קשים, תוך הפרה בוטה של חוקי העבודה הבסיסיים ביותר.
בית הדין קבע כבר בתחילת פסק הדין כי תלושי השכר שהונפקו לבלייבה “חסרי כל ערך”. השופטת סיני־אלוש ציינה כי הם לא שיקפו את תנאי עבודתה או את השכר ששולם בפועל, וכי הנתבע עצמו הודה שהתלושים נערכו “מטעמים שאינם קשורים לתכלית שלשמה הם נועדו - שעניינם התחמקות משתלום מס”. בעדותו בבית הדין, אמר ידאעי במפורש כי, “חטאתי כלפי רשויות המס, נכון, מוכן לתת על זה את הדין”. בפועל בלייבה קיבלה את שכרה השבועי במזומן - 2,000 שקל בתחילת תקופת עבודתה, ו-900 שקל בשבוע בתקופה המאוחרת יותר. “אופן תשלום השכר אינו שנוי במחלוקת”, כתבה השופטת, “והנתבע הודה כי תשלום השכר חושב לפי דו"חות נוכחות שנערכו בזמן אמת, בהתאם לתעריף שנקבע בכל תקופה”.
אחת הסוגיות המרכזיות שעלו במהלך המשפט נגעה לשאלה אם העסק של ידאעי נחשב מאפייה או רק מקום לשיווק מאפים, שכן על פי ההגדרה המשפטית לכך תלוי גם תחולתו של צו ההרחבה בענף האפייה. בלייבה טענה שעבדה במאפייה עצמה, ליד התנור, כשהיא לשה בצקים ואופה פיתות. מנגד, הנתבע טען שעיקר עבודתה היה באריזה ובניקיון. בית הדין בחן את העדויות וקבע כי, “המסקנה היא שעבודתה של התובעת היתה בייצור פיתות, לרבות אפייתן בתנור ואריזתן”. בהתאם לכך, נקבע כי צו ההרחבה בענף האפייה חל על יחסי העבודה, וכפועל יוצא - בלייבה זכאית לתוספת לילה ולגמול שעות נוספות לפי ההסדרים הקבועים בצו.
“עדותו של הנתבע לקתה בחוסר עקביות"
בלייבה העידה כי עבדה שישה ימים בשבוע, במשמרות שנמשכו בין 12 ל-13 שעות ביום, כמעט תמיד בלילות. היא סיפרה שהיתה מגיעה לעבודה בין 22:00 ל-2:00 בלילה, ועובדת עד שעות הבוקר. בית הדין קבע כי אכן כך היה: “אין חולק שהתובעת הועסקה בשעות נוספות ובשעות לילה, מבלי שקיבלה תגמול על כך". הנתבע לא חלק על כך, ואף הודה כי שולם לה שכר אחיד לכל שעות העבודה, בלי גמול על עבודה מעבר לשמונה שעות ביום. השופטת הדגישה כי הנתבע אף לא הציג את כל דו"חות הנוכחות, אף שהודה כי הם קיימים. “עדותו של הנתבע לקתה בחוסר עקביות... והדו"חות המצויים ברשותו לא הוגשו לתיק", נכתב בהכרעת הדין. בהתאם לכך, חישב בית הדין את גמול השעות הנוספות ותוספת הלילה לפי דו"חות שנמצאו, ופסק לבלייבה סכום של 82,809 שקל עבור שעות נוספות ו-163,461 שקלים כתוספת לילה.
- בנקאי נורה מחוץ לביתו - והוכר כנפגע בתאונת עבודה
- העובד טען שהוא חולה, נתפס בתערוכת נחשים - ובכל זאת יפוצה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלב פסק הדין עומדת ההכרעה הדרמטית: האם מדובר בהתפטרות רגילה, או בהתפטרות בדין מפוטרת, המזכה בפיצויי פיטורים. בלייבה טענה כי אחרי שנים שבהן הופרו זכויותיה, היא שלחה לנתבע מכתב התראה וביקשה להסדיר את התשלומים בתוך שבעה ימים, אך הוא התעלם ממנה והשיב לה בזלזול. רק אז היא שלחה מכתב נוסף, ובו הודיעה על התפטרותה. ידאעי טען מצדו כי בלייבה תכננה לעזוב ממילא, משום שהתכוונה לעבור דירה ולעזוב את בן זוגה. אבל בית הדין לא קיבל את גרסתו. השופטת סיני־אלוש קבעה כי, “אין חולק כי נסיבות העניין עונות על התנאי הראשון, בדבר נסיבות אחרות שביחסי עבודה שבהן אין לדרוש מהעובד כי ימשיך בעבודתו. התובעת הועסקה משך שש שנים מבלי ששולמו זכויותיה הבסיסיות". עוד היא הוסיפה כי, “התובעת הוכיחה כי בזמן אמת לא היה בכוונת הנתבע לפעול לתיקון ההפרות. אי מתן התראה סבירה אינו שולל את זכאותה לפיצויי פיטורים". בהתאם לכך, נקבע כי יש לראות בהתפטרותה של בלייבה כפיטורים לפי סעיף 11(א) לחוק פיצויי פיטורים, והיא זכאית לפיצויים בסכום כולל של 44,254 שקל.
ישראל מהדקת פיקוח על מידע אישי - ומה זה אומר על כל עסק וארגון
חוק פרטיות מקיף אושר בכנסת לפני כמה חודשים לאחר דיונים ממושכים. החוק מכריז למעשה על חובת מינוי ממונה הגנת פרטיות ועל הטלת סנקציות כבדות על מפרי החוק. מעתה כל ארגון או עסק שמחזיק במידע אישי חייב ליישם שורה של דרישות, או להסתכן בקנסות ועיצומים שיכולים
להגיע לאחוזים ניכרים מהמחזור של העסקים והארגונים
תיקון 13 לחוק הגנת הפרטיות, שנכנס לתוקפו לאחר חודשים ארוכים של דיונים אינטנסיביים בכנסת, מסמן נקודת מפנה עמוקה בכל מה שקשור לאופן שבו מידע אישי מנוהל בישראל. במשך שמונה חודשים התכנסה ועדת החוקה, בראשות ח״כ שמחה רוטמן (הציונות הדתית) ל-20 דיונים רצופים, שעסקו בעיקר בהיערכות המדינה לאיומי הסייבר הגוברים והצורך לסגור פערים מול מדינות מערביות, שבהן החוקים בתחום מחמירים בהרבה. הדיונים התקיימו ברקע תקופה ביטחונית מתוחה במיוחד, שבמהלכה גברו מתקפות הסייבר והתגבר החשש מפני זליגת מידע רגיש ומניצול פרצות אבטחה בארגונים.
כמעט שנה לאחר פרוץ גל התקיפות המקוון, התגבשה בכנסת הסכמה רחבה על כך שהמצב הקיים אינו מספק וכי יש צורך בשינוי מקיף שיכלול הגדרות חדשות, דרישות אבטחת מידע מחמירות, אחריות מוגברת למנהלים ומנגנוני ענישה אפקטיביים. התוצאה היא רפורמה שמהווה לראשונה קפיצה רגולטורית רחבת היקף, שמיישרת קו עם מדינות בעלות תקנים בינלאומיים גבוהים, ומציבה בפני ארגונים ישראליים רף חדש לגמרי.
אחד ההיבטים הבולטים של התיקון הוא השינוי המהותי בסמכויות הרשות להגנת הפרטיות. עד היום פעלה הרשות תחת מגבלות משמעותיות, ולמרות ריבוי דליפות המידע - מרשתות קמעונות ועד מוסדות רפואיים וחברות טכנולוגיה - יכולת הענישה שלה היתה מצומצמת עד שולית. גם במקרים שבהם דלף מידע אישי רגיש, לרוב לא היה ניתן להטיל על הארגון קנסות משמעותיים, ותחושת הציבור היתה שההרתעה כמעט שלא קיימת. התיקון החדש משנה את התמונה באופן חד: לעיצומים הכספיים יש "שיניים", והם יכולים להגיע לאחוזים ממשיים מהיקף הפעילות של העסק, כך שעסקים קטנים ובינוניים עלולים למצוא את עצמם מתמודדים עם פגיעה אמיתית אם לא יעמדו בדרישות החוק.
עדיין לא הופעלו עיצומים משמעותיים
למרות האיום הגלום בסנקציות, ברשות להגנת הפרטיות מדגישים כי בשלב זה, חודשים בודדים בלבד לאחר כניסת התיקון לתוקף, עדיין לא הופעלו עיצומים משמעותיים. עם זאת, גורמים ברשות מציינים כי הליכי האכיפה כבר קיימים וכי מדובר בתקופת הסתגלות קצרה בלבד. להערכתם, בחודשים הקרובים יתחילו העיצומים להיות מוטלים בפועל, בין היתר משום שהחוק החדש מעניק לרשות יכולת פעולה שלא היתה בידיה בעבר, וזו צפויה להשפיע על כלל השוק.
- אלוט מעלה תחזיות ומסבירה זינוק של פי 7 בשנה וחצי; המניה מגיבה בחיוב
- גרדיו מגייסת 80 מליון דולר להגנת סייבר לצרכן בעידן ה-AI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהצד החיובי, תיקון 13 מציב את ישראל על מפת המדינות שמעמידות את נושא הפרטיות בחזית ומיישרות קו עם התקנים המחמירים מסוגו של ה-GDPR האירופי. המשמעות היא יצירת ודאות רגולטורית עבור עסקים בינלאומיים, שיכולים כעת לפעול בישראל תוך התאמה לנורמות המוכרות להם בעולם. זהו צעד שבפועל עשוי להיטיב עם חברות טכנולוגיה ועם גופים המבקשים לשתף פעולה עם ארגונים גלובליים, משום שהדרישות האחידות מקלות על פעילות חוצת גבולות.
