בית המשפט העליון
צילום: רשתות חברתיות

שר לשעבר הגיע לעליון כדי לקבל הקלה במס - והפסיד

הרב מיכאל מלכיאור ואשתו רכשו דירה בקבוצת רכישה בירושלים, בזמן שהיתה להם דירה אחרת. אחרי שלוש שנים, לפני שהפרויקט הושלם, הם מכרו את הדירה הקיימת ורכשו אחת אחרת - ודרשו לקבל הקלה במס הרכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה. רשות המסים סירבה לכך, והוא ערער לוועדת הערר המחוזית, שגם דחתה אותו - וכך הוא הגיע לבית המשפט העליון

עוזי גרסטמן |

בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור שהגישו השר לשעבר, הרב מיכאל מלכיאור, ורעייתו, בסוגיה הנוגעת למס רכישה על דירה בקבוצת רכישה. בפסק דין עקרוני, שעשוי להשליך על מקרים דומים, קבעו השופטים כי אדם שהצטרף לקבוצת רכישה אך מכר את זכויותיו לפני שהדירה נבנתה, אינו זכאי להקלה במס רכישה המוענקת למי שמוכר דירה יחידה ורוכש אחרת תחתיה.


מלכיאור ורעייתו הצטרפו ב-2011 לקבוצת רכישה שהוקמה לצורך בניית פרויקט מגורים בירושלים. בזמן ההצטרפות היתה בבעלותם דירה אחרת, ששימשה למגוריהם. שלוש שנים לאחר מכן, ב-2014, כשבניית הפרויקט עדיין לא הושלמה, מכרו בני הזוג את דירתם הקיימת ורכשו דירה חדשה במקומה, שבה עברו להתגורר.


נקודת המחלוקת המרכזית התעוררה כשמלכיאור ביקש ליהנות מהקלה במס רכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה, בטענה כי בעת מכירת דירתם הראשונה וקניית הדירה החלופית, הדירה בקבוצת הרכישה עדיין לא הושלמה ולמעשה לא היתה קיימת. המשמעות של ההקלה המבוקשת היתה חיסכון משמעותי בתשלומי מס.


הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה


רשות המסים סירבה להעניק לו את ההקלה המבוקשת. עמדת הרשות היתה נחרצת: הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה, גם אם היא עדיין לא נבנתה בפועל. מבחינת הרשות, מהרגע שאדם מצטרף לקבוצת רכישה, הוא נחשב בעל זכויות בדירה – אפילו אם היא עדיין על הנייר בלבד. לכן, בעת רכישת הדירה החלופית, מלכיאור היה למעשה בעל שתי דירות, ולא היה זכאי להקלה במס.


בני הזוג מלכיאור לא ויתרו, ופנו לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט בדימוס משה רביד. ועדת הערר דחתה את טענותיהם, וקבעה כי הם אכן נחשבו בעלי שתי דירות - ולכן הם לא זכאים להקלה במס. מלכיאור ואשתו המשיכו במאבקם והגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון. בערעורם הם טענו כי הפרשנות של רשות המסים אינה הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו. לטענתם, בעת רכישת הדירה החלופית, לא היתה בבעלותם דירה שנייה ממשית, אלא רק זכויות חוזיות שעדיין לא התממשו לכדי דירה.


בפסק דין מנומק, שניתן על-ידי השופטים עוזי פוגלמן, דוד מינץ ויעל וילנר, דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי רשות המסים פעלה כדין. השופטים הזכירו את ההלכה שנקבעה בפסיקה קודמת, שלפיה רכישת זכויות בקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירה לכל דבר ועניין, אף שהדירה עדיין לא נבנתה פיזית. בית המשפט הסביר כי תכלית החקיקה אינה מצדיקה הבחנה בין דירה קיימת לבין זכויות לבניית דירה, בייחוד כשמדובר בהקלה במס.


השופטת וילנר כתבה בהחלטתה כי, "החוק אינו מבחין בין דירה בנויה לבין זכויות לבניית דירה. משהצטרפו המערערים לקבוצת רכישה, רכשו למעשה דירה לכל דבר ועניין, אף אם זו טרם נבנתה בפועל". השופט פוגלמן הוסיף בפסק הדין שפורסם כי, "מתן פרשנות אחרת עלולה לפתוח פתח לתכנוני מס ולפגוע בעקרון השוויון בין נישומים".

קיראו עוד ב"משפט"


פסק הדין בעניינו של השר לשעבר מלכיאור מחזק את העמדה העקבית של בתי המשפט בשנים האחרונות, שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה כאילו הן דירה לכל דבר ועניין. קביעה זו משפיעה לא רק על חישוב מס רכישה, אלא גם על היבטי מיסוי נוספים, כמו מס שבח ומס הכנסה. בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו קבוצות רכישה נהפכו לתופעה נפוצה בשנים האחרונות, יש לפסיקה זו חשיבות מיוחדת. היא מבהירה לרוכשים פוטנציאליים את המשמעויות המיסוייות של הצטרפות לקבוצת רכישה, ומדגישה את הצורך בתכנון מס מדוקדק.


העליון אימץ את הפרשנות של רשות המסים


אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בדיון היתה הפרשנות הנכונה של כוונת המחוקק. האם המחוקק אכן התכוון להחשיב זכויות בקבוצת רכישה כדירה לעניין הקלות במס? בית המשפט העליון נטה לאמץ את הפרשנות של רשות המסים, וקבע כי המחוקק היה מודע לפסיקה בנושא ולא מצא לנכון לשנותה, ולכן אין סיבה להחליט אחרת. לכן, מבחינת השופטים, צריך לראות בזכויות בקבוצת רכישה דירה לכל דבר - גם כשמדובר בהקלות מס.


המשמעות הכספית של החלטת העליון יכולה להיות משמעותית, שכן ההבדל בשיעורי מס הרכישה בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא ניכר. כך לדוגמה, בעוד שעל דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון שקל, שיעור מס הרכישה עשוי להגיע לכ-3.5%, על דירה נוספת באותו ערך השיעור עשוי להגיע ל-8% ואף יותר.


מהי בעצם קבוצת רכישה, ומדוע היא פופולרית בישראל?

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף. הפופולריות של קבוצות הרכישה נובעת בעיקר מהפוטנציאל לחיסכון בעלויות, שכן הקבוצה חוסכת את מרכיב הרווח היזמי. עם זאת, כפי שניתן ללמוד מהמקרה של מלכיאור, יתרון זה עלול להתקזז במקרים מסוימים עקב חבויות מס שונות. קבוצות רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי. בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים. כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.  


ענבל אור, שארגנה קבוצות רכישה במסגרת החברה שלה, אור סיטי נדל"ן, נחשבה עד לפני שנים ספורות לסיפור הצלחה מסחרר בתחום הנדל"ן בישראל. אור סיטי שבשליטתה נהפכה לאחת השחקניות המרכזיות בקתחום, כשאור עצמה זכתה לסיקור תקשורתי חיובי ונחשבה מודל להצלחה נשית בעסקים. עם זאת, בפברואר 2016 נודע כי חקירה סמויה שהובילה למעצרה, חשפה דפוסי פעולה שכללו העלמות מס, עבירות מע"מ ומרמה כלפי רוכשי דירות. ב-2019 הוגש כתב אישום נגד אור, ובנובמבר האחרון היא הורשעה בהעלמת מס בגובה 10 מיליון שקל מתוך הכנסות של כ-80 מיליון שקל, בזיוף מסמך בנקאי ובעבירות נוספות. כמו כן, החברה שבשליטתה מימנה עבורה דירה בשווי 2.7 מיליון שקל מבלי לדווח עליה כהכנסה, ורשמה הוצאות פרטיות כעסקיות כדי להימנע מתשלום מסים. אור נדונה לשבע שנות מאסר וחצי בגין עבירות של מע״מ, מס, מרמה וזיוף. התביעה ביקשה 11 שנות מאסר.


האם פסק הדין קובע שקבוצת רכישה היא תמיד דירה לצורכי מס, בכל הנסיבות?

כן, פסק הדין מחזק את העמדה שזכויות בקבוצת רכישה נחשבות דירה לכל דבר ועניין, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה בפועל. זאת, לא רק לעניין מס רכישה אלא גם לעניינים אחרים כמו מס שבח, וללא תלות בשלב הבנייה או בקצב התקדמותה. הפרשנות היא רחבה ועקבית.


האם יש מצבים שבהם ניתן לקבל הקלות מס למרות השתייכות לקבוצת רכישה?

כן, אם הזכויות בקבוצת הרכישה הן הדירה היחידה של האדם (ואין לו דירות נוספות), הוא עדיין זכאי להקלות מס המגיעות לבעלי דירה יחידה. הבעיה מתעוררת רק כשיש דירה נוספת, או כשרוכשים דירה נוספת בזמן שיש כבר זכויות בקבוצת רכישה.


מה השינוי בחוק שנעשה ב-2011 בקשר לקבוצות רכישה, ומדוע הוא חשוב?

ב-2011 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן שעיגן בחקיקה ראשית את הפרשנות שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה זכויות בדירת מגורים. התיקון נועד למנוע תכנוני מס ועקיפת מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה. התיקון הגדיר במפורש מהי קבוצת רכישה, וקבע כי רכישת זכויות במסגרת קבוצה כזו תיחשב רכישת דירה גמורה לצורכי מס.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בית משפט (גרוק)בית משפט (גרוק)

המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים

בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם

עוזי גרסטמן |

הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.

פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.

בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.

רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.

הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל

המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.

בית משפט (X)בית משפט (X)

כללי הבית: המדריך המלא להישרדות (והצלחה) בבית המשפט

רובנו נגיע לבית המשפט לפחות פעם אחת בחיים, ושם חוקי המשחק משתנים לחלוטין. מניהול העדות ועד קוד הלבוש והתנהלות בדיוני וידאו - כך תימנעו מטעויות באולם שעלולות להרוס לכם את התיק

ענת גלעד |
עבור רוב האנשים, חציית מפתן דלתו של בית המשפט היא כניסה ליקום מקביל. זהו מרחב שבו חוקי הדינמיקה האנושית הרגילים מושעים, ובמקומם נכנסת מערכת כללים נוקשה וטקסית. בימינו, כשהמערכת המשפטית בישראל פועלת תחת עומסים חסרי תקדים, השופטים מחפשים ענייניות קרה ומזוקקת. בתוך המכונה הזו, בעל דין שלא מכיר את "כללי הבית" עלול לגלות שהגרסה שלו קורסת לא בגלל היעדר ראיות, אלא בגלל התנהלות שגויה שיצרה אנטגוניזם בכס השיפוט. כדי לצלוח את היום הזה בשלום, חשוב להבין שכל תפקיד באולם דורש אסטרטגיה התנהגותית שונה לחלוטין.



על דוכן העדים: אסטרטגיית הדיוק והאיפוק
העדות היא לב ליבו של ההליך המשפטי והנקודה שבה תיקים רבים מוכרעים. עבור העד, הדוכן הוא זירה פסיכולוגית מלחיצה שבה כל מילה נשקלת במאזניים. חקירה נגדית נועדה מטבעה להוציא את העד משיווי משקל ולייצר סתירות בגרסתו, ולכן הכלי החזק ביותר שעומד לרשות העד הוא הצמצום - תשובות קצרות, מדויקות וענייניות הן אלו שבונות אמינות. 

שופטים נוטים להעריך עדים שאינם מנדבים מידע מיותר ואינם מנסים לנחש תשובות לשאלות שאינם יודעים. ניסיונות להתחכם עם עורך הדין החוקר או להפגין ציניות על הדוכן נרשמים מיד בפרוטוקול ופוגעים אנושות במהימנות. הכלל החשוב ביותר הוא הפניית התשובות ישירות לשופט; קשר עין עם כס השיפוט משדר ביטחון ואמת, בעוד שוויכוח עם עורך הדין החוקר משדר מגננה.


נאשמים בפלילים: השקט ככלי הגנה
עבור נאשם בהליך פלילי, כל רגע באולם הוא מבחן התנהגותי תחת עיניו הבוחנות של בית המשפט. בתפקיד זה, האיפוק הוא לא רק המלצה אלא צורך הישרדותי. ישיבה זקופה, קשב פעיל וארשת פנים ניטרלית משדרים כבוד למעמד ולחומרת האישומים. 

הטעות הנפוצה ביותר של נאשמים היא ההתפרצות לדברי התובע או העדים כאשר נאמרים דברים שנתפסים בעיניהם כשקריים. השופטים מחמירים מאוד עם הפרעות מסוג זה. כל הערה או השגה צריכה להירשם בכתב ולהימסר לעורך הדין בפתק, כדי לא לפגוע בריכוז של צוות ההגנה או לעורר את חמת השופט. בנוסף, חשוב לזכור ששתיקת הנאשם בבית המשפט עלולה לשמש כחיזוק לראיות התביעה, ולכן עמידה על הדוכן דורשת הכנה מנטלית מדוקדקת וניהול קר רוח של כל מילה.


תובעים ונתבעים באזרחי: ניהול הסכסוך ללא רגש
בסכסוכים כספיים, עסקיים או אזרחיים, המאבק בין הצדדים הוא לרוב אישי ויצרי מאוד. כאן, המבחן הגדול הוא הניתוק הרגשי. בעלי דין המצליחים לשמור על טון ענייני ומקצועי מעלים את ערך הטיעונים שלהם. השימוש בתארים "אדוני" או "גברתי" והקפדה על הגשת מסמכים ותצהירים בלוחות הזמנים הנוקשים, הם הדרך להוכיח לבית המשפט שאתם פועלים בתום לב. 

בתי המשפט נוטים להטיל הוצאות כספיות כבדות על בעלי דין שמנהלים "ויכוחי רחוב" בתוך האולם או מעליבים את הצד שכנגד. ניצחון בתיק אזרחי מושג דרך הוכחת עובדות, והתנצחות מילולית רק מסיטה את תשומת הלב של השופט מהעיקר.


העדים המומחים: המקצועיות כערך עליון
תפקיד ייחודי באולם הוא של העדים המומחים - רופאים, מהנדסים, שמאים או מומחי טכנולוגיה. השופטים מצפים מהם לפעול כיד ימינו של בית המשפט ולא כסנגורים של הצד ששילם עבור שירותיהם. המגמה המודרנית היא שימוש בשפה פשוטה ונגישה; מומחה שמתבצר מאחורי מונחים טכניים מורכבים בלי להסבירם, מאבד את היכולת להשפיע על פסק הדין. מומחה שנתפס כלא אובייקטיבי או כמי שמנסה "לעגל פינות" לטובת לקוחו, פוגע לא רק בתיק הנוכחי אלא בשמו המקצועי ובאמינותו בתיקים עתידיים.


קהל, משפחות ודיוני וידאו: האחריות של הסובבים