שר לשעבר הגיע לעליון כדי לקבל הקלה במס - והפסיד
הרב מיכאל מלכיאור ואשתו רכשו דירה בקבוצת רכישה בירושלים, בזמן שהיתה להם דירה אחרת. אחרי שלוש שנים, לפני שהפרויקט הושלם, הם מכרו את הדירה הקיימת ורכשו אחת אחרת - ודרשו לקבל הקלה במס הרכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה. רשות המסים סירבה לכך, והוא ערער לוועדת הערר המחוזית, שגם דחתה אותו - וכך הוא הגיע לבית המשפט העליון
בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור שהגישו השר לשעבר, הרב מיכאל מלכיאור, ורעייתו, בסוגיה הנוגעת למס רכישה על דירה בקבוצת רכישה. בפסק דין עקרוני, שעשוי להשליך על מקרים דומים, קבעו השופטים כי אדם שהצטרף לקבוצת רכישה אך מכר את זכויותיו לפני שהדירה נבנתה, אינו זכאי להקלה במס רכישה המוענקת למי שמוכר דירה יחידה ורוכש אחרת תחתיה.
מלכיאור ורעייתו הצטרפו ב-2011 לקבוצת רכישה שהוקמה לצורך בניית פרויקט מגורים בירושלים. בזמן ההצטרפות היתה בבעלותם דירה אחרת, ששימשה למגוריהם. שלוש שנים לאחר מכן, ב-2014, כשבניית הפרויקט עדיין לא הושלמה, מכרו בני הזוג את דירתם הקיימת ורכשו דירה חדשה במקומה, שבה עברו להתגורר.
נקודת המחלוקת המרכזית התעוררה כשמלכיאור ביקש ליהנות מהקלה במס רכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה, בטענה כי בעת מכירת דירתם הראשונה וקניית הדירה החלופית, הדירה בקבוצת הרכישה עדיין לא הושלמה ולמעשה לא היתה קיימת. המשמעות של ההקלה המבוקשת היתה חיסכון משמעותי בתשלומי מס.
הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה
רשות המסים סירבה להעניק לו את ההקלה המבוקשת. עמדת הרשות היתה נחרצת: הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה, גם אם היא עדיין לא נבנתה בפועל. מבחינת הרשות, מהרגע שאדם מצטרף לקבוצת רכישה, הוא נחשב בעל זכויות בדירה – אפילו אם היא עדיין על הנייר בלבד. לכן, בעת רכישת הדירה החלופית, מלכיאור היה למעשה בעל שתי דירות, ולא היה זכאי להקלה במס.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בני הזוג מלכיאור לא ויתרו, ופנו לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט בדימוס משה רביד. ועדת הערר דחתה את טענותיהם, וקבעה כי הם אכן נחשבו בעלי שתי דירות - ולכן הם לא זכאים להקלה במס. מלכיאור ואשתו המשיכו במאבקם והגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון. בערעורם הם טענו כי הפרשנות של רשות המסים אינה הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו. לטענתם, בעת רכישת הדירה החלופית, לא היתה בבעלותם דירה שנייה ממשית, אלא רק זכויות חוזיות שעדיין לא התממשו לכדי דירה.
בפסק דין מנומק, שניתן על-ידי השופטים עוזי פוגלמן, דוד מינץ ויעל וילנר, דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי רשות המסים פעלה כדין. השופטים הזכירו את ההלכה שנקבעה בפסיקה קודמת, שלפיה רכישת זכויות בקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירה לכל דבר ועניין, אף שהדירה עדיין לא נבנתה פיזית. בית המשפט הסביר כי תכלית החקיקה אינה מצדיקה הבחנה בין דירה קיימת לבין זכויות לבניית דירה, בייחוד כשמדובר בהקלה במס.
השופטת וילנר כתבה בהחלטתה כי, "החוק אינו מבחין בין דירה בנויה לבין זכויות לבניית דירה. משהצטרפו המערערים לקבוצת רכישה, רכשו למעשה דירה לכל דבר ועניין, אף אם זו טרם נבנתה בפועל". השופט פוגלמן הוסיף בפסק הדין שפורסם כי, "מתן פרשנות אחרת עלולה לפתוח פתח לתכנוני מס ולפגוע בעקרון השוויון בין נישומים".
- ביהמ"ש נגד חברת ייעוץ: "אי בהירות בהסכם תפורש לרעתה"
- חקירת המשטרה נגד עו"ד תיחשב "אירוע מיוחד בעבודה"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- תבעו את סוכנות הנסיעות וזכו - "הסוכנות טעתה בתכנון הטיול"
פסק הדין בעניינו של השר לשעבר מלכיאור מחזק את העמדה העקבית של בתי המשפט בשנים האחרונות, שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה כאילו הן דירה לכל דבר ועניין. קביעה זו משפיעה לא רק על חישוב מס רכישה, אלא גם על היבטי מיסוי נוספים, כמו מס שבח ומס הכנסה. בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו קבוצות רכישה נהפכו לתופעה נפוצה בשנים האחרונות, יש לפסיקה זו חשיבות מיוחדת. היא מבהירה לרוכשים פוטנציאליים את המשמעויות המיסוייות של הצטרפות לקבוצת רכישה, ומדגישה את הצורך בתכנון מס מדוקדק.
העליון אימץ את הפרשנות של רשות המסים
אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בדיון היתה הפרשנות הנכונה של כוונת המחוקק. האם המחוקק אכן התכוון להחשיב זכויות בקבוצת רכישה כדירה לעניין הקלות במס? בית המשפט העליון נטה לאמץ את הפרשנות של רשות המסים, וקבע כי המחוקק היה מודע לפסיקה בנושא ולא מצא לנכון לשנותה, ולכן אין סיבה להחליט אחרת. לכן, מבחינת השופטים, צריך לראות בזכויות בקבוצת רכישה דירה לכל דבר - גם כשמדובר בהקלות מס.
המשמעות הכספית של החלטת העליון יכולה להיות משמעותית, שכן ההבדל בשיעורי מס הרכישה בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא ניכר. כך לדוגמה, בעוד שעל דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון שקל, שיעור מס הרכישה עשוי להגיע לכ-3.5%, על דירה נוספת באותו ערך השיעור עשוי להגיע ל-8% ואף יותר.
מהי בעצם קבוצת רכישה, ומדוע היא פופולרית בישראל?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף. הפופולריות
של קבוצות הרכישה נובעת בעיקר מהפוטנציאל לחיסכון בעלויות, שכן הקבוצה חוסכת את מרכיב הרווח היזמי. עם זאת, כפי שניתן ללמוד מהמקרה של מלכיאור, יתרון זה עלול להתקזז במקרים מסוימים עקב חבויות מס שונות. קבוצות
רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים
שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי. בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים.
כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.
ענבל אור, שארגנה קבוצות רכישה במסגרת החברה שלה, אור סיטי נדל"ן, נחשבה עד לפני שנים ספורות לסיפור הצלחה מסחרר בתחום הנדל"ן בישראל. אור סיטי שבשליטתה נהפכה לאחת השחקניות המרכזיות
בקתחום, כשאור עצמה זכתה לסיקור תקשורתי חיובי ונחשבה מודל להצלחה נשית בעסקים. עם זאת, בפברואר 2016 נודע כי חקירה סמויה שהובילה למעצרה, חשפה דפוסי פעולה שכללו העלמות מס, עבירות מע"מ ומרמה כלפי רוכשי דירות. ב-2019 הוגש כתב אישום נגד אור, ובנובמבר האחרון היא הורשעה
בהעלמת מס בגובה 10 מיליון שקל מתוך הכנסות של כ-80 מיליון שקל, בזיוף מסמך בנקאי ובעבירות נוספות. כמו כן, החברה שבשליטתה מימנה עבורה דירה בשווי 2.7 מיליון שקל מבלי לדווח עליה כהכנסה, ורשמה הוצאות פרטיות כעסקיות כדי להימנע מתשלום מסים. אור נדונה לשבע שנות מאסר
וחצי בגין עבירות של מע״מ, מס, מרמה וזיוף. התביעה ביקשה 11 שנות מאסר.
האם פסק הדין קובע שקבוצת רכישה היא תמיד דירה לצורכי מס, בכל הנסיבות?
כן, פסק הדין מחזק את העמדה שזכויות בקבוצת
רכישה נחשבות דירה לכל דבר ועניין, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה בפועל. זאת, לא רק לעניין מס רכישה אלא גם לעניינים אחרים כמו מס שבח, וללא תלות בשלב הבנייה או בקצב התקדמותה. הפרשנות היא רחבה ועקבית.
האם
יש מצבים שבהם ניתן לקבל הקלות מס למרות השתייכות לקבוצת רכישה?
כן, אם הזכויות בקבוצת הרכישה הן הדירה היחידה של האדם (ואין לו דירות נוספות), הוא עדיין זכאי להקלות מס המגיעות לבעלי דירה יחידה. הבעיה מתעוררת רק כשיש דירה נוספת, או כשרוכשים
דירה נוספת בזמן שיש כבר זכויות בקבוצת רכישה.
מה השינוי בחוק שנעשה ב-2011 בקשר לקבוצות רכישה, ומדוע הוא חשוב?
ב-2011 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן שעיגן בחקיקה ראשית את הפרשנות שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה זכויות בדירת מגורים. התיקון נועד למנוע תכנוני מס ועקיפת מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה. התיקון הגדיר במפורש מהי קבוצת רכישה, וקבע כי רכישת זכויות במסגרת קבוצה כזו תיחשב רכישת דירה גמורה לצורכי מס.
.jpg "חוזה")
הבת דרשה לשמש אפוטרופוסית - מה קבע ביהמ"ש?
בתו של אדם בן 77 טענה כי אביה סובל מדמנציה, וכי אחיה לחצו עליו לבטל את ייפוי הכוח המתמשך שמינה אותה לקבל החלטות עבורו. בית המשפט בחן כמה חוות דעת של מומחים, ואף שמע את האיש עצמו בדלתיים סגורות - וקבע כי אין למנות לו אפוטרופוס: "יש לכבד את רצונו של האדם
ולשמור על חירותו", כתבה השופטת בהכרעת הדין שלה
בית המשפט לענייני משפחה בקריות הכריע באחרונה במקרה רגיש במיוחד הנוגע לאדם בן 77, אלמן, המתגורר בבית אבות. אחת מבנותיו ביקשה למנות אותה כאפוטרופוס על ענייניו האישיים והרכושיים, בטענה שאביה סובל מירידה קוגניטיבית ואף אובחן כחולה דמנציה. לדבריה, אחיה לחצו על האב לבטל את ייפוי הכוח המתמשך שערך לטובתה. מנגד, יתר האחים התנגדו נחרצות וטענו כי האב כשיר לקבל החלטות בעצמו, וכי מאחורי בקשת האחות עומדת מטרה של שליטה וניסיון להתעשר על חשבון רכושו של האב. השופטת שירי היימן נדרשה לשאלה האם יש למנות לאדם אפוטרופוס, או שמא יש להותיר בידיו את חירותו לקבל החלטות. הכרעתה משרטטת קווים ברורים לגבי האיזון העדין בין שמירה על טובתו של אדם מבוגר לבין כיבוד רצונו וזכויותיו.
המבקשת, בתו הבכורה של האיש, טענה כי מצבו הרפואי הידרדר מתחילת 2023, וכי כבר במרץ באותה השנה ערך לטובתה ייפוי כוח מתמשך כדי להבטיח שתוכל לדאוג לו ללא צורך בהליכים משפטיים ומבלי להיאבק מול אחיה. בנובמבר 2024, כך לדבריה, ביטל האב את ייפוי הכוח, אך לא מיוזמתו אלא בעקבות לחץ שהופעל עליו על ידי יתר ילדיו. עוד הוסיפה הבת כי אביה מקבל החלטות שאינן לטובתו: החלפת מטפל סיעודי, המרת שעות טיפול בכסף, שינוי מיופה כוח בביטוח הלאומי ואף סירוב לצאת מבית האבות לטיפולים רפואיים שהיא קבעה לו. "האדם אינו מסוגל להבין את משמעות המסמכים עליהם הוא חותם", כתבה בבקשה, וביקשה לאסור על חתימתו על מסמכים נוספים. במהלך הדיון אף הציעה המבקשת כי ימונה גוף חיצוני כאפוטרופוס, אם לא היא עצמה, תוך שמירה על האינטרס של אביה. היא הטילה ספק באמינות חוות הדעת הפסיכיאטרית שהציגו אחיה, וטענה כי, "ד"ר גרינברג הסתמכה על נתונים חלקיים ומגמתיים".
האחים מצדם, טענו כי הבקשה חסרת בסיס וכי אביהם אינו זקוק כלל לאפוטרופוס. לטענתם, מאחורי המהלך עומד ניסיון חוזר של אחותם לשלוט בחיי ההורים. הם אף הזכירו מקרה מן העבר, שבו פעלה המבקשת מול אמם המנוחה בדרך דומה, עד שבית המשפט הוציא נגדה צו הגנה שהורה להתרחק מהאם. לטענת האחים, "האחות מפעילה לחצים על האב ופוגעת בחייו", וכי מדובר ב"דפוס התנהגות חוזר ונשנה". לדבריהם, חוות הדעת הרפואיות שהוגשו מצביעות על כך שהאב סובל מירידה קוגניטיבית קלה בלבד, אך תפישת המציאות שלו תקינה, כושר השיפוט שלו במצב טוב והוא מסוגל לנהל את ענייניו.
חוות הדעת הרפואיות: ירידה קוגניטיבית אך לא אי־כשרות
בפני בית המשפט הוצגו ארבע חוות דעת רפואיות. הראשונה, פסיכיאטרית מ-2023, קבעה כי האב "בשלבים ראשונים של תהליך דמנטי" אך כשיר לחתום על צוואה וייפוי כוח מתמשך. חוות דעת גריאטרית נוספת מאותה שנה הצביעה על "תמונה של דמנציה מלווה בהפרעות התנהגות", אך גם היא לא המליצה על מינוי אפוטרופוס. שתי חוות הדעת שהציגו האחים, מ-2024, חיזקו את התמונה: ד"ר נפאע ציין כי מדובר ב"דמנציה בדרגה קלה", אך הדגיש כי "האדם יכול לקבל החלטות על עצמו אם כי תשוש מבחינה תפקודית". ד"ר גרינברג קבעה כי ציון המבחן הקוגניטיבי של האב היה 27 מתוך 30, וכי "יש לו יכולת קוגניטיבית מספקת לחתום על מסמכים משפטיים, בוחן מציאות ושיפוט תקינים". בית המשפט קבע כי אף אחת מהחוות לא מצביעה על צורך במינוי אפוטרופוס. "בכולם צוין תהליך דמנטי קל וירידה קוגניטיבית שאינה עולה כדי אי כשרות", כתבה השופטת היימן.
- בעלים של חברה בן 50 חטף אירוע מוחי - איך למנוע מהחברה לקרוס?
- הבעיה הגדולה של רילוקיישן - מה קורה כשאחד מבני הזוג רוצה לחזור ואיך מחלקים את הרכוש כשנפרדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העמדה המקצועית המשמעותית ביותר היתה של עובדת סוציאלית לסדרי דין, שנפגשה עם האב, שוחחה עמו ואספה מידע ממוסדות שונים. בתסקיר שהוגש בינואר 2025 נכתב כי, "מדובר בקשיש עם תחילתה של ירידה קוגניטיבית קלה ולאור מצבו הרפואי כיום התרשמתי כי הוא אינו זקוק למינוי אפוטרופוס בעבורו". העובדת הסוציאלית הוסיפה כי, "שיפוטו ובוחן המציאות שלו תקינים", וציינה כי מצבו אף השתפר לאחר שהופסקו תרופות מרובות שנטל בעבר. גם עובדת סוציאלית המתמחה באלימות במשפחה, שטיפלה במשפחה בעבר, העידה כי כיום מצבו של הקשיש יציב, וכי הוא צלול יותר משהיה בעבר.
האם דרשה בדיקת אבהות - הגרוש והמאהב סירבו
במרכזו של פסק דין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בקריות עמדה דרישתה של אם להצהיר כי אביה של בתה בת השבע אינו בעלה לשעבר, אלא גבר אחר שעמו ניהלה קשר מחוץ לנישואים. שני הגברים ועמדות הגורמים המקצועיים התנגדו לבדיקת רקמות ולבירור נוסף. השופטת גילה ספרא-ברנע
הכריעה כי טובת הילדה גוברת על חקר האמת, ודחתה את התביעה תוך חיוב האם בהוצאות משפט של הנתבעים
ב-2018 נולדה ילדה לעולם של סכסוכים ומחלוקות. אמה, שהיתה נשואה באותה העת, טענה כי אביה האמיתי של הילדה הוא דווקא אדם אחר - לא בעלה - שעמו ניהלה מערכת יחסים אינטימית במקביל לנישואיה. במשך שנים הילדה גדלה בידיעה כי מי שרשום כאביה הוא זה שמלווה אותה, אך מאחורי הקלעים נפתח מאבק משפטי טעון, שהגיע לשיאו בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בקריות.
במוקד ההליך עמדה דרישתה של האם לבצע בדיקת אבהות ולתת פסק דין הצהרתי שלפיו האב הרשום במשרד הפנים - בעלה לשעבר - אינו אביה של הילדה, וכי האבהות הזו שייכת לגבר אחר, הנתבע 1. השופטת גילה ספרא-ברנע נדרשה לשאלה רגישה במיוחד: האם לאפשר דיון והבאת ראיות בנוגע לאבהות הילדה, או שמא יש לסיים את התיק כבר בשלב הזה, מתוך הבנה שההליך עצמו עלול לפגוע בטובתה של הקטינה .
האשה תיארה בפני בית המשפט מערכת נישואים שהתפוררה והלכה כבר ב-2017, לאחר הפלה קשה שעברה. לדבריה, היא ובעלה דאז חדלו לקיים קשר זוגי, עברו לישון בחדרים נפרדים, והמשיכו להתגורר כמעין שותפים בלבד. מתוך המציאות הזו נולד הקשר שלה עם הנתבע 1, שממנו, לטענתה, היא נכנסה להריון עם בתה. "מספר חודשים לאחר ההפלה הריתי מהנתבע 1, עמו ניהלתי קשר אינטימי, ונולדה הקטינה", טענה האם בבית המשפט .
מנגד, שני הגברים - גם הבעל לשעבר וגם מי שעליו ביקשה האם להטיל את האבהות - התנגדו בתוקף לדרישה שלה. הבעל לשעבר התעקש כי הילדה רואה בו אב לכל דבר, וכי ניתוק הקשר יפגע בה אנושות. גם הנתבע 1 הבהיר כי אין לו כל כוונה לשמש דמות אב לילדה, ואף טען שלא התעניין בה לאורך השנים. אליהם הצטרפה גם עמדת היועצת המשפטית לממשלה וחוות דעת של גורמי רווחה, שהזהירו מפני ביצוע בדיקה גנטית.
- אדם סירב לעבור בדיקת אבהות - מה קבע בית המשפט?
- גבר שהוגשה נגדו תביעת אבהות כוזבת יקבל פיצוי של 50 אלף של על עוגמת הנפש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כבר בשלב מוקדם קיבל בית המשפט תסקיר של עובדת סוציאלית לסדרי דין, שבו נכתב כי, "הקטינה מכירה את הנתבע 2 כאביה לכל דבר", ולכן הומלץ שלא לערוך בדיקת רקמות. גם האפוטרופסה לדין שמונתה לילדה התרשמה כי היא מקיימת קשר רגשי עם האב הרשום, וכי הוא משתדל להיות חלק מחייה, חרף הקשיים. בהמשך, בהתאם לחוק מידע גנטי, הועבר התיק לעמדת בית הדין הרבני הגדול. בחוות הדעת שניתנה בדצמבר 2023 נקבע חד-משמעית כי אין מקום לערוך בדיקה גנטית, שכן תוצאה שכזו עלולה לפגוע בכשירות של הילדה להינשא בעתיד. "אין מקום לקבל ראיות נסיבתיות אחרות המנסות לקבוע חזקת אבהות של אדם אחר על הקטינה", קבע בית הדין הרבני הגדול .
