בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור שהגישו השר לשעבר, הרב מיכאל מלכיאור, ורעייתו, בסוגיה הנוגעת למס רכישה על דירה בקבוצת רכישה. בפסק דין עקרוני, שעשוי להשליך על מקרים דומים, קבעו השופטים כי אדם שהצטרף לקבוצת רכישה אך מכר את זכויותיו לפני שהדירה נבנתה, אינו זכאי להקלה במס רכישה המוענקת למי שמוכר דירה יחידה ורוכש אחרת תחתיה.

מלכיאור ורעייתו הצטרפו ב-2011 לקבוצת רכישה שהוקמה לצורך בניית פרויקט מגורים בירושלים. בזמן ההצטרפות היתה בבעלותם דירה אחרת, ששימשה למגוריהם. שלוש שנים לאחר מכן, ב-2014, כשבניית הפרויקט עדיין לא הושלמה, מכרו בני הזוג את דירתם הקיימת ורכשו דירה חדשה במקומה, שבה עברו להתגורר.

נקודת המחלוקת המרכזית התעוררה כשמלכיאור ביקש ליהנות מהקלה במס רכישה בגין הזכויות שלו בקבוצת הרכישה, בטענה כי בעת מכירת דירתם הראשונה וקניית הדירה החלופית, הדירה בקבוצת הרכישה עדיין לא הושלמה ולמעשה לא היתה קיימת. המשמעות של ההקלה המבוקשת היתה חיסכון משמעותי בתשלומי מס.

הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה

רשות המסים סירבה להעניק לו את ההקלה המבוקשת. עמדת הרשות היתה נחרצת: הזכות בקבוצת הרכישה נחשבת "דירה" לצורך חישוב מס רכישה, גם אם היא עדיין לא נבנתה בפועל. מבחינת הרשות, מהרגע שאדם מצטרף לקבוצת רכישה, הוא נחשב בעל זכויות בדירה – אפילו אם היא עדיין על הנייר בלבד. לכן, בעת רכישת הדירה החלופית, מלכיאור היה למעשה בעל שתי דירות, ולא היה זכאי להקלה במס.

• הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
• האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בני הזוג מלכיאור לא ויתרו, ופנו לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט בדימוס משה רביד. ועדת הערר דחתה את טענותיהם, וקבעה כי הם אכן נחשבו בעלי שתי דירות - ולכן הם לא זכאים להקלה במס. מלכיאור ואשתו המשיכו במאבקם והגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון. בערעורם הם טענו כי הפרשנות של רשות המסים אינה הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו. לטענתם, בעת רכישת הדירה החלופית, לא היתה בבעלותם דירה שנייה ממשית, אלא רק זכויות חוזיות שעדיין לא התממשו לכדי דירה.

בפסק דין מנומק, שניתן על-ידי השופטים עוזי פוגלמן, דוד מינץ ויעל וילנר, דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי רשות המסים פעלה כדין. השופטים הזכירו את ההלכה שנקבעה בפסיקה קודמת, שלפיה רכישת זכויות בקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירה לכל דבר ועניין, אף שהדירה עדיין לא נבנתה פיזית. בית המשפט הסביר כי תכלית החקיקה אינה מצדיקה הבחנה בין דירה קיימת לבין זכויות לבניית דירה, בייחוד כשמדובר בהקלה במס.

השופטת וילנר כתבה בהחלטתה כי, "החוק אינו מבחין בין דירה בנויה לבין זכויות לבניית דירה. משהצטרפו המערערים לקבוצת רכישה, רכשו למעשה דירה לכל דבר ועניין, אף אם זו טרם נבנתה בפועל". השופט פוגלמן הוסיף בפסק הדין שפורסם כי, "מתן פרשנות אחרת עלולה לפתוח פתח לתכנוני מס ולפגוע בעקרון השוויון בין נישומים".

• תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית

פסק הדין בעניינו של השר לשעבר מלכיאור מחזק את העמדה העקבית של בתי המשפט בשנים האחרונות, שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה כאילו הן דירה לכל דבר ועניין. קביעה זו משפיעה לא רק על חישוב מס רכישה, אלא גם על היבטי מיסוי נוספים, כמו מס שבח ומס הכנסה. בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו קבוצות רכישה נהפכו לתופעה נפוצה בשנים האחרונות, יש לפסיקה זו חשיבות מיוחדת. היא מבהירה לרוכשים פוטנציאליים את המשמעויות המיסוייות של הצטרפות לקבוצת רכישה, ומדגישה את הצורך בתכנון מס מדוקדק.

העליון אימץ את הפרשנות של רשות המסים

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בדיון היתה הפרשנות הנכונה של כוונת המחוקק. האם המחוקק אכן התכוון להחשיב זכויות בקבוצת רכישה כדירה לעניין הקלות במס? בית המשפט העליון נטה לאמץ את הפרשנות של רשות המסים, וקבע כי המחוקק היה מודע לפסיקה בנושא ולא מצא לנכון לשנותה, ולכן אין סיבה להחליט אחרת. לכן, מבחינת השופטים, צריך לראות בזכויות בקבוצת רכישה דירה לכל דבר - גם כשמדובר בהקלות מס.

המשמעות הכספית של החלטת העליון יכולה להיות משמעותית, שכן ההבדל בשיעורי מס הרכישה בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא ניכר. כך לדוגמה, בעוד שעל דירה יחידה בשווי של כ-2 מיליון שקל, שיעור מס הרכישה עשוי להגיע לכ-3.5%, על דירה נוספת באותו ערך השיעור עשוי להגיע ל-8% ואף יותר.

מהי בעצם קבוצת רכישה, ומדוע היא פופולרית בישראל?

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף. הפופולריות של קבוצות הרכישה נובעת בעיקר מהפוטנציאל לחיסכון בעלויות, שכן הקבוצה חוסכת את מרכיב הרווח היזמי. עם זאת, כפי שניתן ללמוד מהמקרה של מלכיאור, יתרון זה עלול להתקזז במקרים מסוימים עקב חבויות מס שונות. קבוצות רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי. בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים. כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.  

ענבל אור, שארגנה קבוצות רכישה במסגרת החברה שלה, אור סיטי נדל"ן, נחשבה עד לפני שנים ספורות לסיפור הצלחה מסחרר בתחום הנדל"ן בישראל. אור סיטי שבשליטתה נהפכה לאחת השחקניות המרכזיות בקתחום, כשאור עצמה זכתה לסיקור תקשורתי חיובי ונחשבה מודל להצלחה נשית בעסקים. עם זאת, בפברואר 2016 נודע כי חקירה סמויה שהובילה למעצרה, חשפה דפוסי פעולה שכללו העלמות מס, עבירות מע"מ ומרמה כלפי רוכשי דירות. ב-2019 הוגש כתב אישום נגד אור, ובנובמבר האחרון היא הורשעה בהעלמת מס בגובה 10 מיליון שקל מתוך הכנסות של כ-80 מיליון שקל, בזיוף מסמך בנקאי ובעבירות נוספות. כמו כן, החברה שבשליטתה מימנה עבורה דירה בשווי 2.7 מיליון שקל מבלי לדווח עליה כהכנסה, ורשמה הוצאות פרטיות כעסקיות כדי להימנע מתשלום מסים. אור נדונה לשבע שנות מאסר וחצי בגין עבירות של מע״מ, מס, מרמה וזיוף. התביעה ביקשה 11 שנות מאסר.

האם פסק הדין קובע שקבוצת רכישה היא תמיד דירה לצורכי מס, בכל הנסיבות?

כן, פסק הדין מחזק את העמדה שזכויות בקבוצת רכישה נחשבות דירה לכל דבר ועניין, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה בפועל. זאת, לא רק לעניין מס רכישה אלא גם לעניינים אחרים כמו מס שבח, וללא תלות בשלב הבנייה או בקצב התקדמותה. הפרשנות היא רחבה ועקבית.

האם יש מצבים שבהם ניתן לקבל הקלות מס למרות השתייכות לקבוצת רכישה?

כן, אם הזכויות בקבוצת הרכישה הן הדירה היחידה של האדם (ואין לו דירות נוספות), הוא עדיין זכאי להקלות מס המגיעות לבעלי דירה יחידה. הבעיה מתעוררת רק כשיש דירה נוספת, או כשרוכשים דירה נוספת בזמן שיש כבר זכויות בקבוצת רכישה.

מה השינוי בחוק שנעשה ב-2011 בקשר לקבוצות רכישה, ומדוע הוא חשוב?

ב-2011 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן שעיגן בחקיקה ראשית את הפרשנות שלפיה יש לראות בזכויות בקבוצת רכישה זכויות בדירת מגורים. התיקון נועד למנוע תכנוני מס ועקיפת מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה. התיקון הגדיר במפורש מהי קבוצת רכישה, וקבע כי רכישת זכויות במסגרת קבוצה כזו תיחשב רכישת דירה גמורה לצורכי מס.