הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?

התוכנית של העירייה - תוספת מסחר של מעל 20 אלף מטר למרכז העיר מעלה תהיות רבות שהמרכזית שבהן היא השאלה האם התוספת תגרום לירידת ערך או שדווקא תשביח את הנכסים באזור
הרצי אהרון | (2)
נושאים בכתבה ירידת ערך נדל"ן מסחרי תל אביב

תל אביב קשה לתושבים שלה בשנתיים האחרונות. קשה לנסוע, קשה ללכת בעיר, יש  בלי סוף עבודות בכביש, עבודות שקשורות לרכבת הקלה, רחובות וכבישים נסגרים ונעלמים ממפת הוויז, פקקים גדולים. אבל הציפייה שעוד כמה שנים זה ישתנה, ולמרות המצב אין הגירה חריגה מהעיר. ההיפך - הביקושים כרגיל גבוהים.  

במקביל העירייה מתכננת השבחה מאוד משמעותית של חלקים נרחבים בעיר, בעיקר במרכז והצפון הישןץ המשמעות היא גם מתן היתרים והשבחה של דירות קיימות לטובת הדיירים, אך במקביל נרקמת תוכנית שנויה במחלוקת אשר מטרתה היא תוספת של מעל 20 אלף מטר של שטחי מסחר ברחובות ראשיים ברובע 4 של העיר.

התוכנית, שמקודמת על ידי עיריית תל אביב-יפו, מציעה לשלב חנויות ומסחר בקומות הקרקע של חמישה רחובות מרכזיים: שאול המלך, ז'בוטינסקי, ויצמן, פנקס ויהודה המכבי. מחירי הדירות באזורים האלו הם לפחות 65 אלף שקל למ"ר, כשיש גם בניינים ודירות שעולים על 80 אל שקל למ"ר. 

 

התושבים חוששים

זה יכול להיות מבורך, אבל יש עם זה גם סיכונים וחסרונות. בעוד שהשלטון המקומי רואה בתוכנית הזדמנות להחיות ולהעשיר את הרחובות עם מסחר מגוון שיגביר את הדינמיות העירונית, תושבים רבים חוששים שהיא תביא לפגיעה באיכות החיים שלהם, כמו רעש, ריחות ומטרדים אחרים.

הדיונים סביב השינוי המתוכנן נוגעים לא רק להשפעה על חיי התושבים, אלא גם לשאלה הכלכלית - איך תוספת המסחר תשפיע על ערך הדירות ברחובות אלו: מצד אחד, יש מי שטוענים שהשינוי עשוי להוריד את שווי הדירות בשל העומס והזיהום האורבני, מן הצד השני, יש המאמינים כי רחובות עם נוכחות מסחרית יכולה להעלות את הערך של הסביבה העירונית וכתוצאה מכך להשביח את הדירות באזור. אבל, זה מסוג הדברים שאי אפשר לדעת - יש אזורים שמרכזים מסחריים מבטאים ערך גדול ויש מצבים הפוכים. בתל אביב נראה שעל פניו דווקא מרכזים  ספציפיים-נקודתיים משביחים, אבל ברגע שיש רחוב מסחרי, ערך הדירות יורד.

לא ברור עדיין מה הכוונה של העירייה - האם לאשר מתחמים ארוכים של פעילות מסחרית, או לבודד זאת לבניינים מסוימים.  בכל מקרה, במקומות שבהם תהיה פעילות מסחרת ואם היא לא תוגבל בזמן ויהיו שם בתי קפה וברים אזי ברור שזה יכול לפגוע במחירי הדירות.

האתגר הגדול בתוכנית של העירייה הוא לא רק יצירת חדשנות ותוספת של חיים תוססים לעיר, אלא גם הצורך להימנע מהשפעות שליליות על הדיירים המתגוררים ברחובות אלו. אבל לא בטוח שזה הולך ביחד. נראה שהדרך לשלב בין שתי המטרות היא תכנון שיאפשר הפרדה ברורה בין אזורי המגורים למסחר, תכנון חניות פרטיות נפרדות לעסקים ולתושבים, והגבלות על שעות הפעולה של החנויות והעסקים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בכל מקרה, זה לא יקרה מחר בבוקר, אלו תוכניות ממושכות ומדובר על שנים עד לביצוע שכאמור מתחבר לשדרוג והשבחה של רובע 4 בעיר. כלומר, נראה שבעלי הבתים בתל אביב לא צריכים לדאוג, גם אם תהיה פגיעה במחייר הדירות, זה לא יהיה משמעותי, במיוחד לאור השדרוג וההשבחה באזור דרך היתרי הבנייה שניתנים ברובע 4. 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    רחל 13/12/2024 11:56
    הגב לתגובה זו
    הרחובות הכי מרכזים בתל אביב כמו דיזנגוף, אורלוזורוב, רוקח, הירקון כמעט ריקים ממכוניות כי אין חניה אפילו אבן גבירול עם זה שצמצמו 2 מתוך 3 הנתיבים שיש בוא ושיש את הבאלגן של הרכבת הקלה ברחוב והוא רחוב סופר מרכזי, גם אם תסע בו בשעה הכי עמוסה ביום לא תתקל פקקים והתנועה זורמת כסידרה.
  • 1.
    ברור שתשביח, תבדקו כמה עולה על דיזנגוף או אבן גבירול (ל"ת)
    שמואל ברגר 13/12/2024 11:44
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נדלן מסביב לשולחן - מפגש בכיריםנדלן מסביב לשולחן - מפגש בכירים

נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות

איך מתמחרים עלויות בניה, אילו הפתעות יש במסמכי המכרזים, ומדוע זו תקופה של הזדמנויות בנדל"ן - על כך שוחחנו במפגש לבכירי הענף ביוזמת הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte

אתי אפללו |
נושאים בכתבה נדל"ן


בכירי ובכירות ענף הנדל"ן הגיעו ביום ג' השבוע למפגש הראשון של נדל"ן סביב השולחן – סדרת מפגשים אסטרטגיים שמטרתם להעמיק בעולם הנדל"ן, ביוזמה משותפת של הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte ובשיתוף ביזפורטל. המפגש התמקד במכרזים, מדדים ותמחור בתקופה רווית חוסר וודאות.


פרויקטים עם רווחיות נמוכה

 גלית וינדר־טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה, מקבוצת הפניקס גמא, פתחה את המפגש בהתייחסות לשינויים בשוק: "רואים הרבה מכרזים בדרך לשוק, אבל יש גם הרבה מאוד סימני שאלה סביבם וחוסר ודאות גבוה, בעיקר סביב עניין עלויות הבנייה. בקשר עם מכרזים חדשים תנאי השוק המאתגרים ידועים ולכן יילקחו בחשבון בהצעות שיוגשו על ידי היזמים, אולם בעסקאות שנרכשו ומומנו לפני 3 שנים, 

הדו"חות שאנו כחברה מממנת נתקלים בהם היום, ערב הכניסה לבניה ומכירות, מראים תמונה שונה לגמרי: פרויקטים עם רווחיות נמוכה משציפה היזם בעת רכישת הקרקע. חשוב מאוד להבין את המספרים לעומק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז".


מחירי הדיור יורדים?

 זו אגדה אורבנית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ציינה כי ירידת מחירי הדיור היא אגדה אורבנית. לטענתה, המחירים עולים, וימשיכו לעלות. בנוסף, לטעמה הציפייה למכרזים של רמ"י תתבדה, ורמ"י לא תמהר "להפציץ במכרזים". בוגין, התייחסה לתקן 21 ואמרה כי: "ישנם עוד דברים הדורשים סדר והסדרה - אין לוח זמנים מסודר, ולפעמים יזמים נתקעים שנתיים עם חוות דעת שלא מתקדמות, אנו בלשכה פועלים ליצור מנגנון הכרעה מוסדר. 

"בנוסף, נדרשת התייחסות לעלויות הבנייה, הן עולות בקצב מהיר, כ-15% בשנתיים האחרונות, וזה קריטי. הלשכה השיקה לראשונה אומדן עלויות בנייה שמבוסס על דוחות ליווי".


להמשך הכתבה לחץ כאן