הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
תל אביב קשה לתושבים שלה בשנתיים האחרונות. קשה לנסוע, קשה ללכת בעיר, יש בלי סוף עבודות בכביש, עבודות שקשורות לרכבת הקלה, רחובות וכבישים נסגרים ונעלמים ממפת הוויז, פקקים גדולים. אבל הציפייה שעוד כמה שנים זה ישתנה, ולמרות המצב אין הגירה חריגה מהעיר. ההיפך - הביקושים כרגיל גבוהים.
במקביל העירייה מתכננת השבחה מאוד משמעותית של חלקים נרחבים בעיר, בעיקר במרכז והצפון הישןץ המשמעות היא גם מתן היתרים והשבחה של דירות קיימות לטובת הדיירים, אך במקביל נרקמת תוכנית שנויה במחלוקת אשר מטרתה היא תוספת של מעל 20 אלף מטר של שטחי מסחר ברחובות ראשיים ברובע 4 של העיר.
התוכנית, שמקודמת על ידי עיריית תל אביב-יפו, מציעה לשלב חנויות ומסחר בקומות הקרקע של חמישה רחובות מרכזיים: שאול המלך, ז'בוטינסקי, ויצמן, פנקס ויהודה המכבי. מחירי הדירות באזורים האלו הם לפחות 65 אלף שקל למ"ר, כשיש גם בניינים ודירות שעולים על 80 אל שקל למ"ר.
התושבים חוששים
זה יכול להיות מבורך, אבל יש עם זה גם סיכונים וחסרונות. בעוד שהשלטון המקומי רואה בתוכנית הזדמנות להחיות ולהעשיר את הרחובות עם מסחר מגוון שיגביר את הדינמיות העירונית, תושבים רבים חוששים שהיא תביא לפגיעה באיכות החיים שלהם, כמו רעש, ריחות ומטרדים אחרים.
- המחיר האמיתי של הרכב החדש וכמה תפסידו מירידת ערך?
- השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדיונים סביב השינוי המתוכנן נוגעים לא רק להשפעה על חיי התושבים, אלא גם לשאלה הכלכלית - איך תוספת המסחר תשפיע על ערך הדירות ברחובות אלו: מצד אחד, יש מי שטוענים שהשינוי עשוי להוריד את שווי הדירות בשל העומס והזיהום האורבני, מן הצד השני, יש המאמינים כי רחובות עם נוכחות מסחרית יכולה להעלות את הערך של הסביבה העירונית וכתוצאה מכך להשביח את הדירות באזור. אבל, זה מסוג הדברים שאי אפשר לדעת - יש אזורים שמרכזים מסחריים מבטאים ערך גדול ויש מצבים הפוכים. בתל אביב נראה שעל פניו דווקא מרכזים ספציפיים-נקודתיים משביחים, אבל ברגע שיש רחוב מסחרי, ערך הדירות יורד.
לא ברור עדיין מה הכוונה של העירייה - האם לאשר מתחמים ארוכים של פעילות מסחרית, או לבודד זאת לבניינים מסוימים. בכל מקרה, במקומות שבהם תהיה פעילות מסחרת ואם היא לא תוגבל בזמן ויהיו שם בתי קפה וברים אזי ברור שזה יכול לפגוע במחירי הדירות.
האתגר הגדול בתוכנית של העירייה הוא לא רק יצירת חדשנות ותוספת של חיים תוססים לעיר, אלא גם הצורך להימנע מהשפעות שליליות על הדיירים המתגוררים ברחובות אלו. אבל לא בטוח שזה הולך ביחד. נראה שהדרך לשלב בין שתי המטרות היא תכנון שיאפשר הפרדה ברורה בין אזורי המגורים למסחר, תכנון חניות פרטיות נפרדות לעסקים ולתושבים, והגבלות על שעות הפעולה של החנויות והעסקים.
- עמרם אברהם זכתה ב-3 מכרזים במעלה אדומים להקמת 637 יח"ד
- הסכם פשרה בקיבוץ האון: עשרות ממשרתי המילואים יקבלו מגרשים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
בכל מקרה, זה לא יקרה מחר בבוקר, אלו תוכניות ממושכות ומדובר על שנים עד לביצוע שכאמור מתחבר לשדרוג והשבחה של רובע 4 בעיר. כלומר, נראה שבעלי הבתים בתל אביב לא צריכים לדאוג, גם אם תהיה פגיעה במחייר הדירות, זה לא יהיה משמעותי, במיוחד לאור השדרוג וההשבחה באזור דרך היתרי הבנייה שניתנים ברובע 4.
- 2.רחל 13/12/2024 11:56הגב לתגובה זוהרחובות הכי מרכזים בתל אביב כמו דיזנגוף, אורלוזורוב, רוקח, הירקון כמעט ריקים ממכוניות כי אין חניה אפילו אבן גבירול עם זה שצמצמו 2 מתוך 3 הנתיבים שיש בוא ושיש את הבאלגן של הרכבת הקלה ברחוב והוא רחוב סופר מרכזי, גם אם תסע בו בשעה הכי עמוסה ביום לא תתקל פקקים והתנועה זורמת כסידרה.
- 1.ברור שתשביח, תבדקו כמה עולה על דיזנגוף או אבן גבירול (ל"ת)שמואל ברגר 13/12/2024 11:44הגב לתגובה זו
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שלישי זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הבת התערבה בעריכת הצוואה - מה קבע ביהמ"ש?
- ביקש לפסול את צוואה שלטענתו נוגדת מסורת תימנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
