400 דירות להשכרה ארוכת טווח ישווקו בירושלים, כרבע לזכאים
חברת אשטרום אשטרום קבוצה -3.29% החלה בשיווק פרויקט קריית היובל ירושלים: 396 דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח ואכלוס מידי, כשרבע מהן מיועדות לזכאים.
אשטרום בירושלים (יחצ)
זהו פרויקט נוסף של חברת דירה להשכיר וקבוצת אשטרום. 25% מהדירות שישווקו מיועדות לזכאי משרד השיכון במחיר המגלם הנחה של 20% ממחיר השוק. החברה מציעה מגורים להשכרה דירות לשכירות ארוכת טווח בתנאים גמישים: השוכרים שיחתמו עד סוף חודש פברואר, יקבלו הטבה חד פעמית ויזכו בחודש דמי שכירות חינם. הפרויקט הייחודי מציע בית ירושלמי חדש בשכונה מתחדשת בעיר, והדירות יושכרו לתקופה של עד 10 שנים עם אפשרויות רבות ליציאה מוקדמת.
בדקנו מה מחירי השכירות בשכונה: המחיר הממוצע לדירות שנמכרו בשנה האחרונה עומד על 2.45 מיליון שקל (הדירות קטנות יחסית, המחיר למטר עומד על 33 אלף שקל, כך שברור שמדובר בדירות של 70-80 מטר) השכירות הממוצעת לדירת 4 חדרים קטנה עומדת על כ-6,500 שקל, כך התשואה על דירה ממוצעת היא גבוהה יחסית - סביב 3%. חשוב לציין כי הדירות הגדולות מושכרות במחירים גבוהים יותר, אך מדובר כאן בדירה ממוצעת. לפי המספרים האלה, נראה כי שכירות ממוצעת בפרוייקט תעמוד על כ-5,000-5,300 שקל.
- אשטרום: עליה של 8% בהכנסות, ה-EBITDA גדל בכ-6% ל-184 מיליון שקל
- BG BOND חונכת מפעל חדש לחומרי בנייה בבית גוברין כחלק מהמעבר לייצור כחול-לבן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרוייקט הזה ינוהל כקהילה ויצטרף לקהילות של אשטרום שמפעילה כבר למעלה מ-730 יחידות להשכרה ולמעלה מ-1,500 דירות נוספות להשכרה בשלבי תכנון שונים.
ירושלים היא בין הערים עם היקף יחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח הגבוה בישראל במודל דירה להשכיר עם 11 פרויקטים ברחבי העיר, בהיקף כולל של 2,386 יח"ד. 333 יח"ד מתוכן כבר אוכלסו, ו- 528 יח"ד דירות נמצאות כעת בשלבי אכלוס והשאר נמצאות בשלבי הקמה ושיווק.
שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה, אמר: "זה הפרויקט הגדול ביותר של החברה. אני משוכנע כי אנו מביאים בשורה חדשה לשוק הדיור להשכרה בעיר, ומאמין כי הפרויקט יהווה פתרון ארוך טווח למשפחות, סטודנטים, ומשפרי דיור מהשכונה ומירושלים רבתי, המחפשים מגורים בשכירות לאורך תקופה ובתוך קהילה חברתית ותומכת. אנו באשטרום, שמחים על ההתעניינות הרבה שהפרויקט מעורר בקרב אוכלוסיות שונות, ואין לנו ספק כי מעבר לתנאיי השכירות הנוחים, אנו נדע להעניק גם ללקוחותינו בירושלים את שירותי הקהילה והתחזוקה ברמה הגבוהה ביותר ולפי מודל הקהילות המוכח שלנו. ביחד עם הקהילה החדשה בקריית יובל, אשטרום מגורים להשכרה מנהלת אלפי דירות בתחום ההשכרה ותמשיך להוביל את התחום בישראל".
- 2.מולייר 18/01/2024 06:53הגב לתגובה זוהבעיה אינה אורך חוזה השכירות אלה המחיר היקר שנדרש עבור שכירות הרי כל בעל דירה חזיר יעדיף שיהיה לו שוכר לטווח טרןך שישלם יקר לכן הרעיון הוא חארטה
- 1.mtlk 15/01/2024 13:53הגב לתגובה זועם מחירי השכירות היו נמוכים משמעותית ממחיר הקניה.הרבה ישראלים היו מוותרים על הזכות להחזיק מבנה.והיו מחליפים בית בצורה יותר מסיבית.בחלק מהמקרים לפי איכות החיים/סביבה/צורך בגודל מסוים/ואפילו קירבה למקומות מסוימים שמשתנה במהלך החיים.לדוגמא חלק למקומות עבודה.אצל אחרים קירבה להורים או בני משפחה אחרים כמו ילדים/.מרכזים רפואים.ואפילו רצון לצאת מהעיר הפקוקה לכרך אחרי פרישה מעבודה.או בחינת איזור חיים חדש.הבעיה היא שהשכירות היקרה.מנטרלת ומונעת מאנשים לשנות דברים בחיים.ובטח קניה ומכירת נכס.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
