המחירים בכפ"ס עולים? "אין דירות קטנות, מחיר למשתכן רק העלה מחירים"
המחירים בכפר סבא בעלייה - איך יכול להיות שבזמן שמחירי הדיור בירידה, מחירי הדיור בכפר סבא עולים ב-15% לעומת הרבעון המרגיל אשתקד ובעוד 5% לעומת הרבעון הקודם? יש לכך לא מעט הסברים, כמו ההיצע הנמוך בעיר, אבל לא רק.
עובדתית, כפר סבא היא אחת הערים היחידות ברשימה ש"נהנית" מעליה במחירי הדיור ברבעון הזה לעומת אשתקד וגם לעומת הרבעון האחרון. יש עוד כמה ערים כאלה - נתניה, רחובות, רמלה, פתח תקוה וירושלים. מחירי הדיור בכפר סבא נעים סביב 29 אלף שקל למטר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 2.9 מיליון והשכירות לדירה כזאת, סביב 7,000 שקל - כלומר, תשואה של כ-2.8%. הנתונים האלה גבוהים מאשר הממוצע בישראל וגם ביחס לחלק מערי השרון. בחודש יוני האחרון, כך על פי נתוני רשות המסים, התבצעו 47 עסקאות.
"כשעולים נתונים כאלה, של עליית מחירים, יש כמה שאלות שצריך לשאול קודם, כמו כמה עסקאות נעשו באותה עיר, האם מדובר בדירות ישנות או חדשות, כי ישנות במהות זולות יותר - בסוף, זה משחק של מספרים", אומרת שמאית המקרקעין וחברת מועצת העיר כפר סבא, יעל סער, שהיא גם חברה במליאה של הוועדה לתכנון ובניה מטעם סיעת "כפר סבא מתקדמת". "תל אביב היא הכי קיצונית בהקשר הזה, יש שכונות ששם נמכרת דירה ב-80 אלף שקל למטר ומצאתי גם ב-30. מספיק שהיה גל מכירות בדרום העיר, נראה שהמחירים יורדים. רוצה לומר: אפשר לטבוע גם בנהר שהעומק שלו הוא חצי מטר. הממוצע הוא בעייתי בעיניי, אני מאמינה בחציון או איפה בלבדוק איפה העסקאות מתרכזות. אבל לגבי כפר סבא, אפשר לומר שהכיוון הוא נכון, כי ההיצע נמוך".
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"העלה את המחירים באזור". פרוייקט מחיר למשתכן (תמר מצפי)
למה זה קורה?
"כשיש מעט מאוד עסקאות, אוכלוסיה חזקה יכולה לקנות והחלשה שלא קונה לא משתתפת, ואז זה נראה כמו עליה. בכפר סבא, בלי קשר, אין הרבה מאוד היצע. לפי הנתונים שבידיי, יש מחסור של 55 אלף דירות בשנה בישראל. בכל המדינה חסרות דירות, אבל גם בכפר סבא. אני אישית חושבת, לפעמים זה יכול להישמע כמו ספקולציה, שגם מחירי הדירות מושפעים ממצב רוח".
ומהריבית.
"בקיץ 2021, לפני שנתיים, העסקאות היו בשיא. דירה יצאה לשוק, באותו יום מגיעים 50 קונים וכבר היה נסגר המחיר, לעתים הרבה יותר ממה שדרשת. הייתה אווירה שאם לא קונה היום מחר אין לי דירה. המחיר עלה ב-20% בשנה, אבל ההיצע לא עלה ב-20%, היה מן 'אמוק' כזה בשוק, של 'אנחנו חייבים לקנות'. בשנה האחרונה הריבית עלתה, רפורמה- הפיכה השפיעה ויש הרגשה יותר גדולה של אי ודאות. אנשים יותר מהססים, לשים את הכסף. ראינו היחלשות, כמות העסקאות ירדה בצורה דרמטית גם בכפר סבא - מי שמוכר חייב למכור".
חשוב לציין - בדקנו, וביחס לערים אחרות, הורדת המחירים על ידי המוכרים בלוחות המודעות קטנה יחסית ונעה סביב 40-70 אלף שקל. גם אחרי ההפחתה, לא מדובר בירידה משמעותית לעומת מחירי השוק (יכול להיות שהמוכרים התחילו במחיר גבוה יותר וירדו למחיר הריאלי). כפי שהסברנו כאן בעבר, בערים שבהן יש היצע מוגבל וביקוש גבוה, המוכרים שממהרים להוריד מחיר, כפי שציינה סער, הם אלה שלחוצים למכור את הדירה. חלק מהם קנה דירה חדשה, הוא חייב למכור את הדירה שלו תוך שנתיים - אחרת הוא ימצא את עצמו משלם מס שבח וגם מס רכישה מוגדל, כמשקיע, לדירתו החדשה.
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
המחיר בכפר סבא - 29 אלף שקל למטר. זה ריאלי?
"בדירות קטנות הרבה יותר. יש כאן שוליות לגודל היסטרית, כי אין דירות קטנות בכפר סבא. אתה יכול למצוא דירות קטנות רק ב-37 למטר. זה מתקרב לדרום תל אביב, לא בפלורנטין, אבל למזרח - יד אליהו, אזור שכונת הארגזים ועוד".
"חייבים לקדם הוצאת היתרים בעיר". סער
ממה נוצר המנעד הזה בכפר סבא? למה יש פערים גדולים כל כך בין שכונות?
"קודם כל, יש פער בין דירות חדשות מול ישנות. הכי חשוב זה גודל הדירה. יש מחסור אמיתי בעיר, זה הנושא הראשון שצריך לטפל בו - לבנות עוד דירות קטנות. בסוף היום אתה נותן אופציה שהיא אבסולטית זולה יותר ומפנה את הגדולות. זוג מבוגר לא צריך 5-6 חדרים, הוא יכול לחיות ב-2-3 עם תנאים יותר טובים. המחיר של דירת 2 חדרים בכפר סבא מגיע לאזור ה-2.2. 39-40 אלף שקל למטר. אנחנו עכשיו באופוזיציה, אבל כשזה יתהפך - זה הדבר הראשון שצריך לעשות - לבנות הרבה דירות קטנות".
איזה עוד שינויים כפר סבא צריכה לעשות?
"חייבים להרים הילוך בנושא של הוצאת היתרים וקידום התחדשות עירונית. יש, אבל לא מספיק. קצב הנפקת ההיתרים ירד ב-25% ביחס לשנה קודמת, בניגוד למה שצריך להיות - כי צריכה להיות עליה".
העירייה מתמקדת בארנונה של המשרדים והמסחר?
"לא חושבת. במאקרו, צריך לאשר תכנית כוללנית, מה שנדחה כל הקדנציה הזאת. לא עשו עם זה כלום, וגם הפיכת העיר כפר סבא לוועדה עצמאית שיהיו לה יותר. וכמובן - לקדם רישוי עצמי. לקצר את זמן הביורוקרטיה, גם להגדיל היצע וגם לתת יותר אפשרויות לאנשים".
בכפר סבא היו פרוייקטים מסובסדים, מחיר למשתכן וכו'. זה לא הוריד מחיר.
- 9.אתם לא יודעים אבל ביקנעם שער הגיא דירות זולות 1750 משח (ל"ת)רועי 22/08/2023 01:18הגב לתגובה זו
- 8.ערן 18/08/2023 19:42הגב לתגובה זואין הפשרות של קרקעות הליך היתרים איטי ומסורבל ישנם שטחים שעתידיים להבנות בתקופה של 15 שנה כפי שנראה
- 7.יאיר נושי 17/08/2023 10:53הגב לתגובה זואוכלוסיה חזקה שרוצה לגור ליד אוכלוסיה חזקה, מיקום במרכז, אבל עדיין זולה יותר מרוב גוש דן, שירותים עירוניים טובים, חינוך טוב, עיר חילונית חוץ מחוף ים יש הכל.... אז למה שהמחירים לא יעלו
- 6.גיל 17/08/2023 09:17הגב לתגובה זובנוסף לחוסר ההיצע, שלא ייפתר ב3-4 שנים הקרובות העיר גם מיישרת קו עם מחירים למטר של השכנות הרצליה, רעננה והוד השאון, כך שיש לה עוד טווח עלייה צפוי. בנוסף העיר נותנת מענה על בסיס 3 תחנות רכבת , קרבה יחסית לכביש 6 ו4 נגישות תחבורתית לא רעה בכלל, מה שהולך להיות הבעיה הגדולה ביותר בשנים הקרובות במרכז.....
- 5.מי רוצה לגור שם 17/08/2023 09:09הגב לתגובה זושלכם. משלמים פה משכנתא . משלמים לרופאים פרטיים כי אין תורים בקופות . הפרסומת לקופ"ח מכבי כקופה הכי טובה היא בלוף. מחכים לפיזיותרפיה חודשיים. לרופאי שיניים חודשיים. לשיננית 4 חודשים וכו. זה לא קופה זה רק מסחטת כספים . כנ{ל המורים אחרי שליברמן עשק את המורים בסיוע המורה להתעמלות יפה בן דוד שמרויחה יותר מפרופסור באוניברסיטה ולא מביאה שום תועלת. ובסיוע שאשא הטיפשה . זרקו למורים עוד כמה גרושים שיתחילו לקבל רק בשנה הבאה ובינתיים הרויחו 5 שנים בלי הסכם שכר ועושק. המורים בורחים . הילדים שלכם מקבלים מנקי רחובות תמהוניים בתור מורה למחשבים חח ואת המורים מכריחים לעשות כל החיים השתלמות כאילו מדובר בטיפשים עם תואר מאוניברסיטה. רכזים צריכים כל החיים על שנה לעשות השתלמות על חשבון זמנם ועוד לשלם על זה. כדי לספק תעסוקה למדריכות שלא מרויחות מספיק. מצאו שיטה להפוך את המורים למשועבדים למערכת . אז הם בורחים בצדק . זה לא רק כסף זה תנאי עבודה. וההורים הולכים לשיעורים פרטיים . אז תשלמו משכנתא תשלמו לרופאים ותשלמו למורים פרטיים ותחסכו לפנסיה בבורסה הישראלית מובטח לכם שתהיו משועבדים עניים כל חייכם .
- 4.העיר הכי טובה בשרון הלוואי והיה לי כסף לעבור (ל"ת)אחד שיודע 17/08/2023 08:59הגב לתגובה זו
- 3.אדם פ. 17/08/2023 08:59הגב לתגובה זוהסיבה היא שאכן ההיצע בשכונה שלי נמוך יחסית והיו מלא קונים כך שלא ראיתי משבר
- 2.מוני 17/08/2023 08:57הגב לתגובה זוכמו שהכתב רמז לא פעם... הריבית תרדואז תהיה חגיגה
- 1.שולתתתתתת 17/08/2023 07:48הגב לתגובה זואכן יש מחסור בדירות בארץ אבל כיוון שאין אפשרות לקנות המחירים יורדים.
- חחחחחחח 17/08/2023 09:24הגב לתגובה זועוד פעם קשקשוניניישן? "מחסור" בדירות? יש המון חדשות ויד 2... אם בא לך לקנות בתקופה הזאת, אז לך תקנה במקום לקשקש...
- אין מחסור 17/08/2023 09:10הגב לתגובה זוכבר חודשיים ואין מתעניינים. בניין חדש שלם עומד כבר כמה חודשים ריק . בצפון הישן בת"א
פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
מכה לרשויות המקומיות: עיריות תל אביב וירושלים לא יגבו היטלי השבחה מתוכניות מכוח תמ"א 38; העליון קובע פה אחד: אישור תמ"א 38 אינו מהווה השבחה המזכה בהיטל וזאת למרות תמיכת היועמ"שית בעמדתן; השופטים קבעו כי אין קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין השבחה בפועל - ולכן אין עילה להטלת היטל
פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו, ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל.
הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."
לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.
פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות
במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.
השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים
הריבית הגבוהה משאירה קונים פוטנציאליים מחוץ לשוק, ההיצע מצטמצם בעקבות המניפולציות של היזמים והקבלנים בולמים חושבים מחדש על פרויקטים. התוצאה: שוק השכירות מתחמם, ונראה שהלחץ רק מתחיל
שכר דירה שוק השכירות מתחמם מחדש - ובקצב די מהיר. בזמן ששוק הדירות למכירה תקוע או לכל הפחות בהאטה כבדה עבור היזמים, כשהריבית הגבוהה ממשיכה להרחיק את הציבור מהאפשרות לקנות דירה, שוק השכירות עשוי להיכנס לגל של ביקושים. חיילי מילואים שחזרו לשגרה, משפחות שביתן ניזוק במלחמה מול איראן, זוגות צעירים שנאלצים לוותר על רכישה, וגם עולים חדשים מאירופה וארצות הברית - שעלו בשביל לנסות להקים בית ישראל - אלו מחפשים דירות להשכרה.
אז נכון שיש היצע, נכון שיש גם עזיבה-ירידה מהארץ מול אותם יהודים שעולים לארץ. נכון גם שלחלק גדול מהמילואימניקים יש דירה, אבל יש גם לא מעטים שחיכו - היו אצל ההורים, העבירו את הדירה שלהם כי למה לשלשם שכירות עם רוב הזמן במילואים. עכשיו הצורך בדירות יעלה.
קיים צפי לתחרות על דירות טובות, ומחירים שמתחילים לטפס. לפי מדד המחירים לצרכן שפורסם אמש - העלייה בחידוש חוזים עומדת על כ-5.3%. ומדובר על נתון של למ״ס שגם ככה מאחר בחודשיים וחצי. הנתון אגב, לא מפחיד. ממש לא, זו אפילו התמתנות יחסית. הכלכלנים דווקא התפלאו מכך ששכר הדירה בירידה. אבל מה שחשוב זה ההמשך, והחשש ששכר הדירה בדרך למעלה.
הבעיה היא לא רק בצד הביקוש אלא גם צד ההיצע. בחודשים האחרונים, ניתן לראות מגמה ברורה של בלימת קצב הבנייה על ידי יזמים וקבלנים, שחוששים להציף את השוק בעודפי דירות. כתבנו על השיטה של הקבלנים - כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם.
- שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כיום מצב הקבלנים הוא שקיים אצלם מלאי של למעלה מ-82 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. מדובר על מספר גבוה במיוחד שמדאיג את החברות הגדולות. רבות מהן בוחרות "להרים רגל מהגז" ולהשהות שלבים של שיווק או ביצוע, במטרה לשמור על איזון ולא להביא לירידות מחירים חדות. במילים אחרות: הקבלנים מעדיפים לבנות פחות עכשיו, כדי לשמור על מחירים גבוהים בהמשך. ולמה זה חשוב לשוק השכירות? כי מדבר בכלים שלובים - הדירה בסוף או נמכרת למשפחה שגרה בו או שמושכרת. התחלות הבנייה ובניית הדירות הן המנוע לשוק הדירות למכירה וגם לשוק השכירות.
