רחוב שי עגנון בת ים
צילום: אוראל כהן

התחדשות עירונית בבת ים: 320 דירות בשלושה מגדלים על הים - מה המחירים באזור?

קונטמפו נדל"ן וקבוצת וייס-בולטהאופ יהרסו 100 דירות בששה מבנים ישנים ברחוב ש"י עגנון. כמה עולה מטר מול הים?
איציק יצחקי | (5)

התחדשות עירונית בבת ים: קונטמפו נדל"ן וקבוצת וייס-בולטהאופ יקימו שלושה מגדלים מפוארים בני כ-30 קומות בסמוך לחוף הריביירה, בשילוב שטחי מסחר ומבני ציבור. הפרוייקט יקום כ-100 מטר בלבד מקו המים, עם נגישות למרכזי העסקים בתל אביב-יפו ובסמיכות לקו הרכבת הקלה שיוצא לדרך.

ש

תמונה אחת שווה אלף מילים. הרחוב מול הים (גוגל מאפ)

מדובר בביצוע פרויקט פינוי בינוי ברחוב ש"י עגנון בבת ים במסגרתו ייבנו שלושת המגדלים מפוארים הכוללים כ-320 יח"ד, בשילוב קומת מסחר הפונה לרחוב, מבני ציבור ופיתוח סביבתי. התוכנית כוללת הריסת כ-100 יח"ד ב-6 מבנים ישנים ברחוב ש"י עגנון 28-42 שיפנו את מקומם לשלושה מגדלי מגורים מפוארים.

המחירים בבת ים משתנים מאוד, בין בת ים החדשה לזו הישנה, בין שכונת פארק הים, לעומת בנייני השיכונים. בגדול, המחירים בבת ים נעים סביב 35 אלף שקל למטר. המגדלים הגבוהים מול הים מעלים את הממוצע, הם נמכרים במחירים של עד 40 אלף אלף שקל למ"ר, אבל הממוצע נע סביב 35-37 אלף שקל למטר. ברחבי העיר אפשר למצוא גם דירות ישנות ב-22-24 אלף שקל למ"ר.

ש"י עגנון ממוקמת בדרום מערב בת ים, קרוב מאוד לחופים המרכזיים - המרינה, הריביירה וחוף הדוגמא. למרות שמדובר בבניינים ישנים, הדירות שם נמכרות תמורת 29-31 אלף שקל למטר. ראוי לציין כי השנה לא נעשו עסקאות ברחוב הזה ונראה כי התושבים המתינו לאישור סופית של הפרוייקט, כשאחרים ממתינים לעליית השווי בעקבות הפוטנציאל הגלום. בשנת 2019 המחירים עמדו על 21-23 אלף שקל למטר. אפשר לומר כי המחירים ברחוב עלו תוך פחות מ-4 השנים האחרונות בשיעור של 30%-25%.

שחר רז, בעלי קונטמפו: "מיקומו הייחודי של הפרויקט לחוף ימה של העיר, מצביע על פוטנציאל ההשבחה הגלום בו. בחירת הדיירים במי שעוסקים בהתחדשות עירונית ורק בה, משקפת הבעת אמון ביכולתנו לקדם פרוייקטים גדולים באזורי ביקוש גבוה".

ש

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מבט על הרחוב מלמעלה (אוראל כהן)

חנן סגל, מנכ"ל קבוצת וייס-בולטהאופ: "זהו פרויקט יוקרה שאנו גאים להוביל עם שותפינו קונטמפו נדל"ן. מיקומו המבטיח האטרקטיבי עם נוף מלא לים תואם את חזון הקבוצה להוביל את שוק היוקרה בתחום ההתחדשות העירונית ולהציע פתרונות ללקוחות שיודעים להעריך איכות גבוהה, שירות בלתי מתפשר ויושרה מקצועית".

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    יצחק שוילי 30/07/2024 23:33
    הגב לתגובה זו
    אמן ויצא לפועל יש להורים שלי דירה שם וזה הנכס היחיד שלהם
  • 3.
    בת ימי 15/08/2023 21:14
    הגב לתגובה זו
    לא מעניין כלום רק כסף כסף כסף
  • 2.
    ירון 15/08/2023 15:54
    הגב לתגובה זו
    לוקחים רחוב ידידותי של אולי 3 קומות ,מכפילים את מספר הדירות פי 3,ובמקום בניינים חדשים של 9-12 קומות שיספיקו בונים מגדלים של 30 קומות עם דמי ניהול של אלפיים בחודש רק בשביל לשלש את כמות הדירות ,ושאר השטח היה סתם שטח מת במקום רחוב עירוני שנוח להולכי רגל
  • איציק 16/08/2023 11:05
    הגב לתגובה זו
    דירות מביאות גירעון בארנונה . זה דווקא אתגר לבצע פינוי בינוי עם יחס מינימלי בין דירה חדשה לישנה
  • 1.
    דני 15/08/2023 12:00
    הגב לתגובה זו
    שיהיה לכם בהצלחה, אתם תהיו זקוקים לה.
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

רן קידר |

שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

נועם גרייף
צילום: ימית הרוניאן

עמרם אברהם זכתה ב-3 מכרזים במעלה אדומים להקמת 637 יח"ד

המגרשים בפרויקט הם בשטח כולל של כ-29 דונם, 65% במסגרת מחיר למשתכן ו-35% בשוק החופשי

רן קידר |

חברת עמרם אברהם עמרם 0.53%   הודיעה היום כי זכתה בשלושה מכרזים במעלה אדומים בשטח כולל של למעלה מ-29 דונם, עליהם ניתן להקים סה"כ כ-637 יח"ד מתוכן כ- 65 אחוז במסגרת התכנית הממשלתית מחיר למשתכן וכ-35 אחוז במסגרת השוק החופשי, בתמורה כוללת של כ-15 מיליון שקל והוצאות פיתוח של כ-222 מיליון שקל. נתוני המרכז מראים כי במגרש מספר 311 בו יש זכויות להקמת 111 יח"ד זכתה החברה כאשר המחיר הקרקע ליחידה עמד בממוצע על כ- 16 שקל בלבד.

לדברי נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, "הזכייה במכרזים הנוספים מהווה בשורה עבור החברה ותאפשר לנו להמשיך באסטרטגיית הצמיחה אותה אנו מובילים. החברה סיכמה את הרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים של השנה עם תנופת פעילות משמעותית הכולל מכירת למעלה מ-1000 דירות מתחילת השנה, הכנסות הקבוצה טיפסו בכ-56% לכ-1.07 מיליארד שקל והרווח הנקי לבעלי המניות גדל בכ-17% לכ-72 מיליון שקל באותה תקופה. אנו מאמינים באוד בענף הנדל"ן למגורים וממשיכים להוביל בכל הכח להעצמת המלאי של החברה".

"עמרם אברהם" היא מהמובילות מבין חברות הבנייה בבורסה עם שווי של כ-3 מיליארד שקל חייבת את ההצלחה שלה למשה כחלון, שר האוצר שיזם את מחיר למשתכן. מחברה קבלנית קטנה, היא הפכה תוך מספר שנים לחברה גדולה בזכות פרויקטים רבים במחיר למשתכן. פרויקטים שלכאורה הרווחיות בהן שולית יחסית - אבל עמרם הצליחה לעשות רווחיות של הייטק. כשפותחים את הדוחות הכספיים שלה רואים רווחיות גולמית של 45% ו-50% בפרויקטים של מחיר למשתכן. איך זה ייתכן?

נחזור לבסיס. מחיר למשתכן היא תוכנית שבה המדינה נותנת קרקעות במחיר מאוד מסובסד לקבלנים שמוכרים את הדירות לזכאי מחיר למשתכן לפי מחיר ידוע מראש. ההסתערות של הזכאים היתה ברורה כי מדובר בדירות בהנחה של 25% ומעלה והדוחות של עמרם חושפים שבמקרים לא מעטים זה גם היה בהנחה של 50% על מחיר השוק האמיתי. הביקושים העצומים ייתרו את הצורך של החברות האלו במערך של שיווק ומכירות. זה חיסכון גדול של הוצאות תפעול גדולות ובהינתן החיסכון הזה, בשוק חופשי היה צפוי שהחברות יגשו למכרזים ויסתפקו בשיעורי רווחיות נמוכים.

וזה מה שקרה, אבל בהדרגה, החלו החברות להיות גרידיות. יד נעלמה העלתה את התמחור על הקרקעות, הוסיפה חלק משמעותי בפרויקטים שהוא מכירה בשוק החופשי וגרמה לחברות קטנות ובינוניות להתנפח למאות מיליונים ואפילו מיליארדים. חברות הבנייה בבורסה היו עד לפני 7-8 שנים בעיקר חברות משפחתיות עם שווי של עשרות אולי מאות בודדות של מיליוני שקלים, כעת יש מעל תריסר חברות ששוות מעל 1 מיליארד שקל. דמרי שווה מעל 8 מיליארד ואחריה שורה ארוכה של חברות בשווים של מיליארדים.