סיפורו של בניין ברחובות ומה קרה למחירי הדירות בעיר בשנים האחרונות?
ברחוב ארלוזורוב ברחובות נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים, 123 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת שמש, שתי חניות ומחסן בקומה שניה מתוך תשע (בנין בן חצי שנה) בתמורה ל-2.9 מיליון שקל. המחיר הזה מבטא קיפאון מחירים מאז אוקטובר שנה שעברה.
בדקנו את כל העסקאות שנעשו בארלוזורוב בשנים האחרונות, ואחר כך בדקנו את כל העסקאות בדירות חדשות כדי לנסות ולראות מה קרה למחירים ברחוב. העסקה שהצגנו הושלמה ביולי ומדובר בדירה חדשה בארלוזורוב מספר 50. העסקה הקודמת בבניין הושלמה בדצמבר (אותו שטח) במחיר של 2.89 מיליון שקל והעסקה שלפניה היתה באוקטובר תמורה של 2.85 מיליון שקל.
עסקאות בדירות חדשות בארלוזורוב רחובות
אם תרצו אין שינוי במחיר מאוקטובר אשתקד. הגיוני? האמת שבסה"כ מאוקטובר יש ירידות מחירים בארץ, כאן אנחנו מנתחים בניין אחד ברחוב אחד משם נעבור לשכונה - שעריים ולרחובות.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כפי שניתן לראות בטבלה, דירות זהות ב-2020 נמכרו ב-2.1 מיליון שקל, כלומר עלייה של קרוב ל-40% בשלוש שנים, כשבשנה האחרונה העלייה נמוכה מאוד. האם זה מייצג את השכונה - שעריים.
המחירים בשכונות המרכזיות בעיר
ובכן, באופן יחסי, המחירים בשעריים נמוכים ביחס לעיר כולה. השכונות החדשות יותר שצמודות או קרובות למכון וויצמן יקרות יותר. בשעריים המחיר הממוצע הוא סביב 21-23 אלף שקל למ"ר כשלפני שנה המחירים היו 22-24 אלף שקל למ"ר יש ירידה מסוימת של עד 5%. אבל כשבוחנים את השלוש השנים האחרונות, אז המצב בשכונה קרוב למה שראינו בפרויקט ברחוב ארלוזורוב. עליות המחירים בשלוש השנים האחרונות הן כ-30%-35%, כשבשנה האחרונה יש קיפאון וירידה של עד 5%.
ומשעריים נעבור לעיר כולה. המחיר הממוצע לדירה בעיר הוא 24-26 אלף שקל, אבל אתם יודעים שהממוצע משקר, יש שכונות שהמחירים בהם גבוהים וההיפך. בראייה ממוצעת המחירים ברחובות לא ירדו בשנה האחרונה., בחצי השנה האחרונה, הירידה היא נמוכה, אחוזים בודדים, בראייה של 3 שנים, עליות המחירים בעיר הסתכמו במעל 30%.
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
סיפורו של רחוב בבת ים
במרכז העיר המחירים למ"ר מסתכמים ב-25-26 אלף שקל. בשכונת אחוזת הנשיא המחירים באזור 27-29 אלף שקל למ"ר ובשכונת רחובות המדע המחירים דומים לאחוזת הנשיא, אבל יש יותר היצע של דירות ולאחרונה נעשו עסקאות גם ב-25 אלף שקל למ"ר.
בכל השכונות האלו התמונה ברורה, אין שינוי בשנה האחרונה, כשהחצי שנה האחרונה מקזזת את העלייה של החצי שנה האחרונה של 2022, אבל כשמסתכלים על השלוש שנים האחרונות מדובר בעלייה של 30%. העלייה ברחובות בכלל היא קצת יותר מהממוצע הארצי.
התשואה המשוקללת על דירות להשקעה ברחובות היא באזור 2.5% בממוצע. ככל שהדירות קטנות יותר, אזי התשואה בהתאם גבוהה יותר.
הנה עסקאות ברחובות מהזמן האחרון:
- ברחוב יעקב תמרי, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש + 2 חניות נפרדות בקומה שישית מתוך 22 נמכרה ב-2.35 מיליון שקל.
- ברחוב טשרניחובסקי, דירת 3.5 חדרים, 72 מ"ר וחניה בקומה שלישית מתוך 3, בבניין שחתום לתמ"א נמכרה להשקעה ב-1.55 מיליון שקל.
- ברחוב ארלוזורוב, דירת 5 חדרים, 123 מ"ר+ 18 מ"ר מרפסת שמש, שתי חניות ומחסן בקומה שניה מתוך תשע (בנין בן חצי שנה) נמכרה ב 2.9 מיליון שקל.
- ברחוב מנוחה ונחלה, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר +4 מ"ר מרפסת שמש וחניה, בקומה שלישית מתוך שבע, נמכרה ב-2.12 מיליון שקל.
- בשדרות בן ציון, דירת 3 חדרים, 95 מ"ר בקומה ראשונה מתוך ארבע, נמכרה להשקעה ב-1.89 מיליון שקל.
- בדרך יבנה, בבניין חדש דירת 3 חדרים, 80 מ"ר +12 מ"ר מרפסת שמש וחניה, בקומה שמינית מתוך תשע, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל
- ברחוב ברחוב בנימין, דירת 3.5 חדרים 88 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת עם מחסן וחניה בבניין יוקרתי בן שנתיים, בקומה שמינית מתוך 12, נמכרה 2.65 מיליון שקל.
- ברחוב הסביון בשכונת ק.ההגנה, בית פרטי דו משפחתי, 125/330 מ"ר, בן למעלה מ-40 שנה נמכר ב-4.6 מיליון שקל
(הנתונים על רחובות נמסרו מחברת התיווך - דיור פלוס)
עסקאות נדל"ן בשבוע האחרון
- ברחוב השילוח בשכונת הדר, דירת 3 חדרים, 61 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, ב-1 מיליון שקל.
- ברחוב החשמל בשכונת נוה יוסף, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, ב-870 אלף שקל
- ברחוב הגליל בנוה שאנן, דירת 4 חדרים, 63 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, ב-1.6 מיליון שקל.
חיפה
- דירת 4 חדרים ברחוב חביבה רייך, 112 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת + מחסן, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.84 מיליון שקל
- דירת גן 4 חדרים ברחוב נורית, 100 מ"ר + 30 מ"ר חצר, קומת קרקע מתוך 3 קומות, עם חניה ומחסן, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.
קריות
- דירת 4 חדרים, ברחוב העצמאות בקרית אתא, 115 מ"ר + 12מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה בכ-1.47 מיליון שקל
- דירת 3.5 חדרים בזלמן שזר בקריית ים, 91 מ"ר + מחסן, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.26 מיליון שקל
ירושלים
- דירת 2 חדרים ברחוב אורוגואי בקרית יובל, 44 מ"ר + 27 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.87 מיליון שקל
- דירת 3.5 חדרים ברחוב טשרניחובסקי ברסקו, 95 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-2.62 מיליון שקל
תל אביב
- ברחוב מעפילי אגוז בכפר שלם, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר,ב-2.25 מיליון שקל.
- ברחוב הגיבור האלמוני בשכונת יד אליהו, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, בקומה 1 מתוך 7, עם חניה, ב-3.9 מיליון שקל.
- 4.400% ויותר עליות בדיור 235% בשכירויות . (ל"ת)"מר כלכלה " 13/08/2023 09:01הגב לתגובה זו
- 3., בועה כבר אמרנו ? (ל"ת)דני שוורץ 12/08/2023 23:45הגב לתגובה זו
- 2.עזורי 12/08/2023 22:59הגב לתגובה זולאמר את האמת לא ברור ההגיון של מחירי דירות רגילות פה בין 2 מליון ל, 3 מליון שקל ובתלאביב פי 2 וזה באיזור בוער שאין דומה לו בעולם והוא שופע אירגונים מיליטנטיים שההרג הוא לחמם והם בשפע כמו אל-קאעידה , חמס , דעש , חזבאללה , פלסטינים , איראנים , כוחות אסד , כוחות שמתנגדי אסד , כוחות של הכורדים , ואפגנים , ופקיסטאנים ויש עוד שמארגנים מידי פעם , והשאלה אםם הרצל האוסטרי בכלל הבין לאן לכוון את היהודים מוטב לא לחשוב על זה כי הירושה ישתלט על החיים
- 1.דודו 12/08/2023 22:30הגב לתגובה זומי ששילם 2.9 על דירת 5 חד" ברחוב ארלוזרוב פשוט פיראייר , מספיק להיכנס לרשות המיסים ולהבין את הלך הרוח בשכונת שעריים .. עאלק אין ירידות ?????
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
