סיפורו של רחוב ברעננה הוא סיפור של מדינה שלמה - ככה עלו וירדו המחירים בשנתיים האחרונות
מחירי הדירות יורדים ולמרות שמנסים להחביא את זה מדובר בעובדה. אנחנו מדי שבוע מציפים את הירידות בשכונות מסוימות, בערים ובממוצע ארצי. הירידות כבר מעל 5%, סביב 7%, והפעם נדגים זאת ברחוב ברעננה - חנקין. למה דווקא חנקין? אין סיבה למעט העסקה הזו שדווחה השבוע - דירת 3 חדרים, רחוב חנקין 19 ברעננה, קומה 2 מתוך 6, כולל מעלית (שבת), 89 מ״ר, מחסן 8 מ״ר וחניה, ללא מרפסת. מחיר שיווק - 2,450,000 מליון שקל. מחיר הסגירה - 2,250,000 מליון שקל.
מחיר השיווק הוא המחיר שבו יצאה הדירה למכירה-לשוק. זה המחיר של המוכרים, זה המחיר שבו המתווך מציע את הדירה. ברור לכולם שזה לא המחיר הסופי, יש דרך לעבור ומשא ומתן עד שמגיעים למחיר הסופי. לרוב המחיר הסופי נמוך ב-3%-5% מתחת למחיר השיווק. אבל זה תלוי באיזה שוק אנחנו. כאשר זה שוק של קונים שבו הקונים הם החזקים, והמוכרים לחוצים, אז המחיר יהיה נמוך יותר.
זה מה שקרה בעסקה הזו - הקונים הצליחו להוריד 8% ממחיר השיווק. 200 אלף שקל הורדה ל-2.25 מיליון שקל. זה הרבה, אבל כשאין את המידע המלא, אנחנו לא יודעים עד כמה זה מבטא הנחה אמיתית. דמיינו שמראש המוכרים העלו את מחיר השיווק למספר לא הגיוני. ולכן, כדי לדעת באמת עד כמה המוכרים חלשים וכדי להבין באמת עד כמה המחירים יורדים, צריך ללכת לעסקאות באזור.
ניתחנו את העסקאות שהיו ברחוב חנקין ברעננה. התחלנו בעסקה המדוברת שמבטאת מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר. ראינו שיש עסקאות במחירים של 35-40 אלף שקל למ"ר אבל בבניינים חדשים (כנראה תמ"א), והבנו שמדובר בדירות יוקרתיות יותר. ניטרלנו את הדירות האלו (שכולן בבניין אחד - חנקין 22), ומצאנו מספר עסקאות:
- באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
בינואר השנה נמכרה דירה בשטח של 99 מטר ב-2.7 מיליון שקל. כלומר בערך ב-27 אלף שקל למ"ר. ברבעון האחרון של 2022 נעשו מספר עסקאות והמחירים היו 27-30 אלף שקל למ"ר.
המחירים ב-2022 עלו בחנקין בצורה חדה (כפי שהיה בכל הארץ), כשבתחילת השנה המחירים היו 22-25 אלף שקל למ"ר. מדובר במספר עסקאות שכבר מבטא מדגם אמיתי (כשמנטרלים את הדירות החדשות) ואז מגיעים לכמה תובנות חשובות.
מחירי הדירות ירדו מהשיא בכ-10%. זה נשמע לנו גבוה מדי, אז בדקנו את המחירים בדירות החדשות ברחוב - באיזה מחירים הם נמכרו בשנה שעברה וכיום. ניסינו לבודד את דירות היוקרה, גג, דירות גן וכו' וקיבלנו שהמחירים היו סביב 30-35 אלף שקל למ"ר והם באזור הזה כיום. כלומר, לא היתה עליית מחירים מטורפת (בשנה האחרונה), אבל לא היתה גם ירידה חדה. ההסבר נעוץ בכך שמדובר בפרויקטים ארוכים ומראש מוכרים דירה שתושלם רק בעוד כמה שנים וגם שפשוט - מדובר במספר בניינים קטן יחסית שמדיניות המחירים נקבעת על ידי קבלנים בודדים.
- יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
- המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
בכל מקרה, המסקנה הרחבה היא ברורה - בשנה האחרונה המחירים ברחוב לא ממש עלו. המחצית הראשונה של 2023 מחקה את העליות של המחצית השנייה של 2022 ואפילו יותר מזה.
זה רחוב אחד, אבל זה סיפור של הרבה מאוד רחובות. התחלנו בעסקה אחת שמלמדת על מגמת מחירי הדירות, אבל אפילו חשוב יותר - מלמדת את הרוכשים הפוטנציאלים להתמקח על המחיר. זה הזמן שבו אתם חזקים ויכולים להוריד את המחיר משמעותית. יש מוכרים שחייבים למכור מסיבות שונות, תנצלו זאת.
דירת 3 חדרים, רחוב חנקין 19 ברעננה קומה 2 מתוך 6, כולל מעלית (שבת), 89 מ״ר, מחסן 8 מ״ר וחניה, ללא מרפסת. מחיר שיווק - 2,450,000 מליון שקל. מחיר הסגירה - 2,250,000 מליון שקל.
דירת 5 חדרים, רחוב רמה 2, מגדלי נווה שרת בתל אביב קומה 12 עם מרפסת, ממ"ד, מחסן ו - 2 חניות. מחיר שיווק - 5.400,000 מליון שקל, מחיר סגירה - 4.975.000 מליון שקל.
נתניה
דירת 5 חדרים ברחוב אהוד מנור, 136 מ"ר + 24 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 33, עם מעלית, חניה, בריכה אולימפית, חדר כושר, חדר דיירים, שומר 24/7, ספא ובית כנסת, נמכרה ב-7 מיליון שקל
ערד דירת גן 3 חדרים ברחוב אתרוג, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה משותפת, נמכרה ב-890,000 שקל
דירת 2 חדרים ברחוב יהודה, 50 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, חניה משותפת, נמכרה ב-440,000 שקל
לוד דירת 2.5 חדרים ברחוב רחל אלתר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית, 57 מ"ר, מתחם פינוי בינוי , נמכרה ב-1.125 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך, 45 מ"ר, קומה 3 מתוך 4 ללא מעלית, מתחם פינוי בינוי , נמכרה ב-1.08 מיליון שקל
הנתונים נלקחו מרשות המסים רימיקס, אנגלו סכסון וריל קפיטל
- 23.חושם 11/07/2023 18:01הגב לתגובה זותמשיכו לחלום
- 22.זליג 09/07/2023 13:34הגב לתגובה זועלות הבנייה בסטנדרט צ"ל 7- 10 אלף ש"ח למ"ר בסטנדרט גבוה ומגדלים צ"ל 12- 15 אלף למ"ר עלות הקרקע צ"ל 40-60% מהמחיר הסופי מחירי מטרה באזור חיפה עד אשדוד צ"ל 1- 1.5 מיליון ובת"א צ"ל 1.5 - 2 מיליון
- 21.דורי בן זאב 09/07/2023 10:23הגב לתגובה זוואני מטקבק כל הזמן שאין סיכוי שהמחירים יירדו.גם אני וגם התדיק מסדום.
- מתחזה שקוף (ל"ת)אני 09/07/2023 19:28הגב לתגובה זו
- 20.חברים הטייקונים מוכרים עכשיו מהר דירות בכל מחיר כי 09/07/2023 10:21הגב לתגובה זוחברים הטייקונים מוכרים עכשיו מהר דירות בכל מחיר כי הם יודעים ואומרים שיחזירו לנכסים האלה בפחות 35% אז מהר מי שרוצה למכור ויש קונה כדאי לזרום ולשחרר קצת הנחה ובעוד 7 חודשים אתה תראה שצדקתה , זה הראש שלי , יום נפלא עם ישראל חי
- 19.אשק 09/07/2023 08:36הגב לתגובה זושתי דורות נרכשו לפני מספר חודשים בירושלים, אחת בקומה 8 ואחת בקומה 9, בניין סטנדרטי ירושלמי עם ציפוי אבן, פנים הבית הוא סטנדרטי כמו בכל הארץ, אותו בטון, אותם בלוקים ואותם קבלנים ופועלי בניין. הדירות כל אחת 180 מ"ר עלו 400,000 אלף שקל. אין טעות במספר. שכונה ערבית. מאה מטר משם בגבעה הצרפתית מחיר דירה כזו יהיה 4 מליון שקל. זהו ההבדל וזהו יוקר המחיה. נסו לחשוב מה יהיה מצבה של משפחה בישראל אם בממוצע מליון וחצי שקל יישארו בחשבון הבנק שלה.
- 18.יוסףף 09/07/2023 06:26הגב לתגובה זוהגיע הזמן שירדו מחירי הדירות רק ברעננה אלה בבכל הארץ פשות לא לקנותככה זה יהיה טוב לצערים
- 17.דוד 08/07/2023 23:28הגב לתגובה זותנו לאנשי מקצוע לכתוב ולא למוקיונים
- 16.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים. (ל"ת)דנה 08/07/2023 23:13הגב לתגובה זו
- 15.תעשו שיעורי בית. 08/07/2023 19:43הגב לתגובה זוכמו כל דבר, איזורי ביקוש.. תלכו כמה ק"מ לשכונה ברעננה בשם נווה זמר, דירות נמכרות שם בכפול. מרכזי הערים (חוץ מת"א) הם לרוב לא איזורי ביקוש אלא דווקא השכונות החדשות שעוטפות את מרכזי הערים. דירות 4 חדרים בנווה זמר במטראז' דומה (90וקצת) נמכרות ב 3.5~
- שרון 10/07/2023 18:10הגב לתגובה זוכי הביקוש שם נמוך ובצדק. שכונה לא מוצלחת...
- 14.רעננה 08/07/2023 18:08הגב לתגובה זומתווכים מראים דירות ברחובות הסמוכים למרכז העיר ואומרים מראש שהמחיר המבוקש הוא x אבל אפשר לסגור על 300-400 אלף פחות. נראה שהכתב עשה עבודת ניתוח טובה, אם הוא לא גר באיזור והתרשם ממקור ראשון.
- זה תמיד ככה עם תיווך, הם מעלים הרבה כדי שיהיה להם מקום (ל"ת)הכל זה שאלה של שקל ל 08/07/2023 19:44הגב לתגובה זו
- 13.רחל 08/07/2023 16:39הגב לתגובה זובין ת"א -רעננה יש רוב אשכנזי מובהק מאירופה (לא רוסי) הביקוש גדל מהיצע ומחלחל לשאר מקומות הפח בפרייפריה
- 12.משקיע ממתין 08/07/2023 16:13הגב לתגובה זועוד כמה חודשים ויגיעו לירידה של 25-35%
- ציפה 08/07/2023 19:58הגב לתגובה זומתחילים עם ביקוש מחירים מופקעים אז אחר כך יש ירידת מחירים הם עדיין לא מחירים ריאליים תל אביב לא מציעה משהו מיוחד, הכל סגור בשבתות וחגים רוב הבנינים אפורים, ישנים, מלוכלכים מאבק ופיח כולה טיילת שלא מיוחדת, יש עוד כמוה
- 11.די די די כבר ! 08/07/2023 16:07הגב לתגובה זוהמחירים ירדו 30-40% בשנתיים שלוש הקרובים .
- יא טרול 08/07/2023 19:45הגב לתגובה זוקניתי לפני שנתיים דירה בשקל והיום היא שווה מיליון.
- יוסי 10/07/2023 05:58אבל דירות עלו במליון בשנתים באחרונות אפילו בפריפריה עלו יפה מאוד. הבעיה אין מספיק דירות. וכמשחררים קצת יש מספיק אוספי דירות בשוק לקנות אותם זה והדירות החדשות לא מגיעיות לאילו שאין להם.
- לא בדיוק 08/07/2023 22:43ערכו, וגם נותן תשואה הולכת וגדלה. מאמין שכול מי קנה בארץ ראה רווח יפה.
- 10.האתר הולך ומתדרדר 08/07/2023 16:01הגב לתגובה זובמקביל למטה בכתבה יש מכירות של דירות ב-7 מליון שח בנתניה.... כן 7 מליון שח בנתניה...אז למי אתה מספר סיפורים
- 9.ה 08/07/2023 15:37הגב לתגובה זושל הפיכת נתניהו
- 8.רוני 08/07/2023 15:30הגב לתגובה זובנתיים הכסף נח בכספיות.
- סבבה 08/07/2023 22:42הגב לתגובה זוקמת קשה לגור בקרנות כספיות, מה עוד שהרווח עליהן ועל הפקדונות אינו כולל את הקרן, היא נשארת קבועה, בניגוד לשכ"ד... נכס תמיד נותן גם אפשרות מגורים וגם אפשרות תשואה מהשכרה וגם עליית ערך הנכס עצמו.
- 7.שחר 08/07/2023 14:15הגב לתגובה זועולה במליון יורד ב200,000 צריך לרדת במליון זאת ירידה
- 6.אמיתי פלדמן 08/07/2023 14:02הגב לתגובה זומשפחה ממוצעת חוסכת כ 5000 שח בחודש אחרי כל ההוצאות , כלומר צריך 400 שנה כדי להצליח לשלם על דירה שעולה 2 מ' שח. זה אומר שיש עוד הרבה לאן לרדת למחירי הדיור
- עמוס 09/07/2023 16:48הגב לתגובה זויקירי זה 400 חודש, לא 400 שנה. אפילו בלוח העברי של סמוטריץ', יריב לוין ושמחה רוטמן...
- חזק בחשבון הא (ל"ת)רומי 09/07/2023 06:55הגב לתגובה זו
- 5.כלכלן 08/07/2023 14:02הגב לתגובה זוהמחירים למעשה ירדו הרבה יותר אבל בגלל שהמוכרים לא רוצים להכיר בכך כמות העסקאות ירדה ב50%. כשהם יפנימו את הירידות כמות העסקאות תחזור לרמות המוכרות במחירים נמוכים דרמטית
- עוז 09/07/2023 20:16הגב לתגובה זוומוסיפים עוד 5%. מי שמציע את הדירה ב5% מתחת לשיא - הדירה נמכרת במהירות. להערכתי המחירים ירדו עד כ10% מהשיא, ותכלס - עם עליית הריבית, לא הרווחנו כלום, רק שוק קצת יותר שפוי
- או שלא (ל"ת)הומלס 08/07/2023 20:52הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 08/07/2023 13:38הגב לתגובה זוסבלנות הכל יפול בעוד 30% אפילו יותר רק סבלהות שנתיים שלוש ואז יחזרו לשפיות . מדינה חסרת פרופורציה הדירות שוות אולי 50% משווין היום אבל כולם רצים בטירוף משכנתאות הלוואות טירוף ... רק סבלנות והכל יקרוס .
- 3.ריבית משכנתא מעל 6%, תשואה כ2.5% הכיוון מאד ברור! (ל"ת)אדם 08/07/2023 13:36הגב לתגובה זו
- 2.הומלס 08/07/2023 12:16הגב לתגובה זולקחת סיפור של רחוב אחד ברעננה ולהשלך אותו על כל המדינה זה טיפשות וגם זילזול בציבור הקוראים. הכלל הראשון הנדל"ן הוא "מיקום מיקום מיקום" אז אז המיקום של רח חנקין ברעננה זה דבר אחד ומיקומים אחרים במדינה זה דבר שונה בתכלית.
- 1.משהו מסריח בכתבה (ל"ת)יעקב 08/07/2023 11:22הגב לתגובה זו
- אלף 09/07/2023 00:07הגב לתגובה זוואת השאר הוא מוריד כשהוא רואה שאתה באמת רציני ולא משועמם.
- מסכים (ל"ת)כרמי 08/07/2023 17:46הגב לתגובה זו
- יש כאלו שאצלם רק מופיעות ירידות מחירים,ומתעלמים מעובדות (ל"ת)יכול להיות 08/07/2023 15:34הגב לתגובה זו
- הנדלן קורס (ל"ת)תפתח חלון?? 08/07/2023 11:46הגב לתגובה זו
