נורת'ווינד נתנה הלוואה של 313 מיליון דולר לפרויקט דירות למכירה במנהטן
קבוצת נורת'ווינד (Northwind Group), חברת השקעות פרטית בתחום הנדל"ן הממוקמת במנהטן, מודיעה כי השלימה באמצעות קרנות חוב הנדל"ן שלה עסקה של מתן חוב בכיר בסך 313 מיליון דולר למימון פרוייקט של דירות למכירה ברחוב 125 גריניץ' בדאונטאון מנהטן, בסמוך למרכז הסחר העולמי. הבניין, בן 88 קומות, מתנשא לגובה של 300 מטרים וצפוי להיות אחד מבנייני המגורים הבולטים בניו יורק.
Fortress Investment Group, חברת השקעות אמריקאית שלה היקף נכסים מנוהלים של מעל ל-45 מיליארד דולר היא הלווה המרכזית בעסקה.
נורת'ווינד הצליחה להוציא אל הפועל פתרון מימוני ללווים מוסדיים, המעניק להם את ההון והזמן הדרוש להשלמת הבנייה ולשיווק ומכירת הדירות בפרויקט. נורת'ווינד פועלת בשוק הנדל"ן בארה"ב מזה כ-15 שנה ופרסה בתקופה האחרונה מעל ל-1.5 מיליארד דולרים בהלוואות מגובות נדל"ן בהובלת שלוש קרנות החוב המנוהלות על ידה. בין הגופים המוסדיים הישראלים שמושקעים בקרנות ובעסקאות חוב ישירות בניהולה של נורת'ווינד נמצאים אלטשולר שחם, כלל ביטוח ופיננסים, מנורה מבטחים, ילין לפידות ומיטב.
קרן החוב הראשונה של נורת'ווינד הוקמה ביולי 2020 ואלטשולר שחם השקיעה בה השקעת עוגן של 80 מיליון דולר. הקרן ייזמה עד כה 20 הלוואות בהיקף של 870 מיליון דולר מתוכן נפרעו קרוב ל-300 מיליון דולר, המושקעים כעת בעסקאות חדשות - ביניהן העסקה ב-125 גריניץ' בה השתתפה הקרן לצד הקרן השנייה של הקבוצה בתחום.
עסקה זו בוצעה בהמשך לעסקה נוספת שסגרה נורת'ווינד ב-2022, במסגרתה העמידה מימון של יותר מ-160 מיליון דולר להשלמת פרוייקט המגורים של המנדרין אוריינטל בשדרה החמישית במנהטן. לצד הקרן של נורת'ווינד השתתפו בעסקת מנדרין מנורה מבטחים, ילין לפידות ומיטב.
- ירי במנהטן; נחקר אם מדובר באירוע על רקע אידיאולוגי
- נכסים ובניין חתמה על הסכם שכירות עם אמזון במנהטן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רן אליאסף, מייסד ושותף מנהל בקבוצת נורת'ווינד: "זוהי ההלוואה הגדולה ביותר שנתנו עד היום ללווה מוסדי אמריקאי. בניית הפרויקט התעכבה בעקבות מגפת הקורונה כשלמעשה עבודות השלד והמעטפת הסתיימו וכשליש מהדירות בשלב הגמרים וכבר מותקנים בהן מטבחים, אמבטיות וכו'. הצלחנו לרקום פתרון מימוני מתוחכם שיאפשר ללווה לסיים את הבנייה של הנכס הייחודי הזה ולהתחיל בקרוב בשיווק ומכירת הדירות. אנחנו מאמינים שהפרויקט יהיה מהסמנים הבולטים של ההתחדשות שעובר אזור זה במנהטן. ההלוואה הזו משקפת את קפיצת המדרגה שעשינו בשנים האחרונות במתן אשראי מגובה נדל"ן לגופים הגדולים ביותר בארה"ב וכנגד נכסים איכותיים במיקומים מרכזיים. עסקה זו משתלבת היטב באסטרטגיית ההשקעות שלנו ומסמנת צעד נוסף בצמיחה שלנו כחברה. נורת'ווינד מתכוונת לפרוס לפחות עוד מיליארד דולר בעסקאות חוב בשנה הקרובה בניו יורק ובערים מרכזיות אחרות ברחבי ארה"ב".
טל מיכלזון, מנהל השקעות ראשי ושותף בקבוצת נורת'ווינד: "עסקה זו היא המשך ישיר לעסקאות בולטות נוספות שביצעו הקרנות שלנו בשנה האחרונה בניו יורק ובערים מרכזיות נוספות בארה"ב כגון שיקגו ומיאמי. לחברה DNA ייחודי בשוק המאפשר לה גישה לעסקאות המקיימות כמה עקרונות מרכזיים – מיקום הנהנה מביקושים חזקים, לווה ויזם איכותי בעל חוסן פיננסי; ופרמטרים פיננסיים בתנאי המימון המשקפים פרופיל סיכון/תשואה אטרקטיבי. פעילות זו המתקיימת לצד פעילות החוב שלנו בתחום הדיור המוגן ובתי האבות, מציבה את נורת'ווינד בשורה הראשונה של גופי המימון הפרטיים בתחום הנדל"ן בארה"ב".
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
