כיצד ניתן ליטול משכנתא כשרוכשים דירה בבניין העובר התחדשות עירונית?

מגמת ההתחדשות העירונית של בניינים ישנים במרכזי הערים הגדולות במסגרת מייזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 אומנם מתנהלת באיטיות משוועת, אולם בכל זאת מתחילים לראות התקדמות בתחום הפינוי בינוי בערים דוגמת יהוד-מונוסון, קריית אונו ובת ים ובתחום התמ"א 38 ברמת גן, רעננה וראשון לציון.

אולם מתברר שרכישת דירה במתחם העובר תהליך של התחדשות עירונית אינה משימה פשוטה מאחר והבנקים אינם ששים להעניק משכנתא לדירות עם רישום זכויות מקרקעין מורכבות.

לדוגמה, בשכונת נווה שרת בצפון תל אביב, העוברת בתקופה האחרונה מהפיכת התחדשות עירונית, רכש משקיע דירה בבניין שעתיד לעבור פינוי בינוי. המשקיע זיהה את הפוטנציאל והחליט לבצע את העסקה 3 ימים מיום פרסומה בלוחות האינטרנט. מדובר בדירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר אשר לאחר תהליך הפינוי בינוי תשודרג לדירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר עם מרפסת שמש.

אולם המשקיע לא ידע כי לאחר שנחתם הסכם הפינוי בינוי עם הדיירים רשם היזם הערת אזהרה בנסח טאבו על כלל הדירות בבניין כדי שבעלי הדירות לא יוכלו לבצע פעולות שיפגעו בזכויותיו. כאשר ביקש הרוכש ליטול משכנתא, נוצרה סוגיה משפטית מורכבת בנוגע לזכויות הקנייניות על הנכס.

המשקיע פנה, טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, למספר בנקים, אולם רק שני בנקים הסכימו לבחון את בקשתו למשכנתא לעומק. הסיבה לסירובם של שאר הבנקים הייתה חוזקת הבטוחה שתינתן לבנק. בנקים למשכנתאות מעוניינים לקבל את הבטוחה הקניינית החזקה ביותר המוגדרת כשטר משכנתא תחת סעיף משכנתא בנסח טאבו. מכיוון שהנסח טאבו של הדירה הנרכשת מוגדר כיום כחלקה לפני פרצלציה (חלוקה לדירות/תתי חלקות) והיזם רשם הערת אזהרה בתאריך מוקדם יותר, ה"חוזקה" שיקבל הבנק למשכנתאות תהיה נמוכה משמעות משטר משכנתא המתקבל בעת רכישת דירה רגילה.

להלן הפתרונות שהוצעו על ידי המחלקות המשפטיות של הבנקים: 1. הסרת הערת האזהרה של היזם באופן זמני עד לרישום הערת אזהרה של הבנק ולאחר מכן השבת הערת האזהרה של היזם. 2. קבלת אישור מהיזם ועורך דינו שהערת האזהרה של הבנק גוברת על הערת האזהרה של היזם.

נדגיש כי ההתייחסות למקרה הפינוי בינוי זהה למקרה של רכישת דירה בבניין העובר חיזוק ושדרוג לפי תמ"א 38. כדי לחסוך בבירוקרטיה כדאי לקבל אישור למשכנתא לפני חתימת חוזה הרכישה ובימי המשא ומתן לקראת החתימה להעביר לבנק את טיוטת הסכם הרכישה ואת נסח הטאבו/ אישור זכויות כדי שהבנק יוכל לבחון את מורכבויות רישום הנכס. המלצה זו חשובה גם במקרים של רכישה תחת הסכם שיתוף במקרקעין כאשר טרם חולקו הקרקעות באופן מוסדר.

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית