כיצד ניתן ליטול משכנתא כשרוכשים דירה בבניין העובר התחדשות עירונית?
מגמת ההתחדשות העירונית של בניינים ישנים במרכזי הערים הגדולות במסגרת מייזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 אומנם מתנהלת באיטיות משוועת, אולם בכל זאת מתחילים לראות התקדמות בתחום הפינוי בינוי בערים דוגמת יהוד-מונוסון, קריית אונו ובת ים ובתחום התמ"א 38 ברמת גן, רעננה וראשון לציון.
אולם מתברר שרכישת דירה במתחם העובר תהליך של התחדשות עירונית אינה משימה פשוטה מאחר והבנקים אינם ששים להעניק משכנתא לדירות עם רישום זכויות מקרקעין מורכבות.
לדוגמה, בשכונת נווה שרת בצפון תל אביב, העוברת בתקופה האחרונה מהפיכת התחדשות עירונית, רכש משקיע דירה בבניין שעתיד לעבור פינוי בינוי. המשקיע זיהה את הפוטנציאל והחליט לבצע את העסקה 3 ימים מיום פרסומה בלוחות האינטרנט. מדובר בדירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר אשר לאחר תהליך הפינוי בינוי תשודרג לדירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר עם מרפסת שמש.
אולם המשקיע לא ידע כי לאחר שנחתם הסכם הפינוי בינוי עם הדיירים רשם היזם הערת אזהרה בנסח טאבו על כלל הדירות בבניין כדי שבעלי הדירות לא יוכלו לבצע פעולות שיפגעו בזכויותיו. כאשר ביקש הרוכש ליטול משכנתא, נוצרה סוגיה משפטית מורכבת בנוגע לזכויות הקנייניות על הנכס.
המשקיע פנה,
להלן הפתרונות שהוצעו על ידי המחלקות המשפטיות של הבנקים:
1. הסרת הערת האזהרה של היזם באופן זמני עד לרישום הערת אזהרה של הבנק ולאחר מכן השבת הערת האזהרה של היזם.
2. קבלת אישור מהיזם ועורך דינו שהערת האזהרה של הבנק גוברת על הערת האזהרה של היזם.
נדגיש כי ההתייחסות למקרה הפינוי בינוי זהה למקרה של רכישת דירה בבניין העובר חיזוק ושדרוג לפי תמ"א 38. כדי לחסוך בבירוקרטיה כדאי לקבל אישור למשכנתא לפני חתימת חוזה הרכישה ובימי המשא ומתן לקראת החתימה להעביר לבנק את טיוטת הסכם הרכישה ואת נסח הטאבו/ אישור זכויות כדי שהבנק יוכל לבחון את מורכבויות רישום הנכס. המלצה זו חשובה גם במקרים של רכישה תחת הסכם שיתוף במקרקעין כאשר טרם חולקו הקרקעות באופן מוסדר.
- 4.השקולה 28/04/2012 17:18הגב לתגובה זולמי ששוקל למכור- באמת לא כדאי למהר להתחייב לפרויקט, אלא אם כן הרווח שלו הוא כל כך מובהק, שכל קונה יעשה מאמץ לרכוש הדירה. למשל כאשר אתם קומה ג או ד בלי מעלית, ומקבלים מעלית ועוד. אם אתם קומה א או ב--- אתם מקבלים את כל הביוב של הדירות החדשות אצלכם בצינור הישן, וכן מקבלים את החניות של כל הדירות החדשות מתחת למרפסת הסלון שלכם.
- 3.חיים נשיא 28/04/2012 14:23הגב לתגובה זואיזה קבלן יסכים להוריד הערת אזהרה בשביל שאחד מהדיירים ירשום משכנתא? חוץ מזה, הבנקים דורשים ערבות אוטונומית 20% דבר שאפשר להחתים את הקבלן עליו תבדקו היטב את הערבויות ומה אתם מקבלים זה חשוב מאוד
- 2.נושא חשוב ומעניין (ל"ת)תודה ביזפורטל 28/04/2012 13:38הגב לתגובה זו
- 1.מסבכים כל דבר 28/04/2012 13:37הגב לתגובה זוובנק ישראל חייב לתת יותר אשראי
מהדרין. קרדיט: שחר אמשלוםב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
תחזיק ב-51% מ"פי הנדסה", הפעילה בגוש דן ומתמחה בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38, ותקים זרוע ייעודית לייזום וביצוע כחלק מהרחבת פעילותה לענף הנדל״ן
מהדרין מהדרין -3.77% , אחת מחברות החקלאות הגדולות בישראל, מתרחבת בתוך שוק הנדל״ן ורוכשת שליטה בחברת ההתחדשות העירונית והביצוע "פי הנדסה". במסגרת ההסכם תרכוש מהדרין 51% ממניות החברה לפי שווי של כ-54 מיליון שקל, ובמקביל תקים זרוע ייעודית לפעילות הייזום והמגורים תחת השם ״הורייזון מהדרין״. המהלך מסמן את כניסתה הפורמלית של מהדרין לעולם הייזום והבנייה העירונית, בהמשך למהלכים קודמים שביצעה בשנים האחרונות בתחומי נדל״ן מניב ותשתיות לוגיסטיות.
"פי הנדסה", שהוקמה ב-2006 ומנוהלת על ידי המייסד אבי סויבלזון, פועלת בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומתמחה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38. החברה עוסקת גם ביזמות וגם בביצוע, כך שהיא מלווה את הפרויקטים מהשלב התכנוני ועד למסירה לדיירים. לחברה צבר פרויקטים במרכזי ביקוש, בשילוב מספר פרויקטים הנמצאים בשלבי היתר וביצוע. עבור מהדרין, מדובר בכניסה לשוק שבו נדרשת יכולת ביצוע מוגדרת וניסיון בניהול תהליכים מורכבים מול דיירים, רשויות ושרשרת קבלנים.
המהלך משתלב עם השנים האחרונות שבהן מהדרין הרחיבה את פעילותה מעבר לליבה החקלאית: החברה פיתחה שימושים לוגיסטיים ותעשייתיים בשטחים בהם היא מחזיקה, קידמה תשתיות קירור ואחסון למוצרי חקלאות, ונכנסה לתחום האנרגיה המתחדשת בשותפות עם טראלייט. כעת היא מוסיפה נדל״ן למגורים כמנוע צמיחה נוסף, ובעיקר כזה שנשען על נכס קיים ומשמעותי: עתודות הקרקע שלה בישראל.
הקמת החברה החדשה, "הורייזון מהדרין", צפויה לשמש כמסגרת המאגדת את פעילות הנדל״ן בקבוצה. נוצר מצב שמהדרין מחזיקה קרקעות בהיקפים משמעותיים לאורך שנים, והרבה קרקעות מהם עם פוטנציאל תכנוני, חלקן בשטחים עירוניים ואזורי תעסוקה שבהם ניתן להשביח משמעותית את הנכס. או שינוי ייעוד ו׳/או פיתוח יזמי. באמצעות רכישת השליטה ב"פי הנדסה", מהדרין למעשה מייצרת לעצמה זרוע ביצועית שתאפשר לה לייצר ערך על בסיס הקרקעות והפרויקטים העתידיים, מבלי להסתמך בלעדית על גורמי תכנון וביצוע חיצוניים. במהדרין מעריכים כי המהלך יאפשר קידום מהיר ויעיל יותר של מיזמי נדל״ן, נוכח היכולת להפעיל מנגנון תכנון, ייזום וביצוע בתוך הבית.
- ההשקעה הקטנה של יצחק תשובה בדרום אמריקה וההשקעה שהניבה לו רווח של 70% בשנתיים
- ב-180 מיליון שקל: מהדרין וטראלייט מקימות פרויקט אגרו-וולטאי בצפון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, החיבור בין עתודות קרקע לבין גוף יזמי-ביצועי עשוי לקצר לוחות זמנים ולהעניק שליטה טובה יותר בעלויות ובנראות הפרויקטים בשוק. מנגד, מדובר במהלך עם מורכבות וניהול סיכונים גבוה. שכן פרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד במרכזי ערים, דורשים ליווי צמוד, תקצוב רב־שנתי, יכולת הנעת בעלי דירות ותמרון מול רגולציה עירונית וממשלתית.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
