יממה אחרי החלטת הריבית: האירו ירד ב-0.17% ל-5.112 שקלים, הדולר שמר על יציבות
על רקע החלטת בנק ישראל להותיר את הריבית במשק ברמה של 1.25% נסחר הדולר ביציבות לאורך כל יום המסחר ובסיומו ננעל בעליה של 0.02% ושערו היציג נקבע על 3.766 שקלים. האירו נחלש היום בשיעור של 0.17% ושערו היציג נקבע על 5.1122 שקלים.
כאמור, אתמול החליט נגיד בנק ישראל סטנלי פישר על הותרת הריבית במשק על כנה ברמה של 1.25%. החלטה זו תאמה את הציפיות של האנליסטים שהעריכו שהירידה המפתיעה במדד המחירים לצרכן הנמוך בחודש ינואר (ירידה של 0.7%) תתמוך בהותרת הריבית במשק על כנה.
בתוך כך, היום פקעו האופציות על הדולר הנסחרות בבורסה. מחיר הפקיעה של האופציות הוא שערו היציג של הדולר, כפי שיקבע היום בשעה 15:30, כלומר 3.767 שקלים.
אתמול, במסחר במט"ח האירו חזר להיסחר מעל רמת ה-5.1 שקלים, זאת על רקע הציפיה לחילוצה של כלכלת יוון מפשיטת רגל על ידי מדינות גוש האירו. האירו התחזק ב-0.9% ושערו היציג נקבע על 5.1208 שקלים. הדולר עלה בשיעור מתון יותר של 0.2% ושערו היציג נקבע על 3.766 שקלים.
.jpeg "דירות חדשות")
מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות
בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.
החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.
ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.
בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.
מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות
בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.
החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.
ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.
בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.
