האופציות על הדולר מאותתות על נסיגה: "הפגיעה בדולר צפויה להימשך בתקופה הקרובה"
ביום שישי שמר הדולר על יציבות ושערו היציג נותר ללא שינוי, ברמה של 3.958 שקלים. בשוק המט"ח לא מתקיים היום מסחר אולם האופציות על הדולר משקפות צפי לירידה של כ-0.4% לרמה של כ-3.94 שקלים בפתיחת שבוע המסחר מחר.
היום התפרסמו בארץ מספר נתוני מאקרו עגומים. מדד מלניק למצב המשק שפורסם היום רשם ירידה של 0.7% אחוזים בחודש מאי 2009. המדד משלים נפילה מרמה של כ-127 נקודות באוגוסט 2008 לכ-115 נקודות במאי השנה, ירידה של כ-9.5%. לדברי פרופ' רפי מלניק, המשנה לנשיא לעניינים אקדמיים במרכז הבינתחומי הרצליה, המיתון במשק מעמיק - המגמה הרצופה של ירידת המדד מצביעה על כך שגם ברבעון השני של 2009 צפויה התכווצות של התוצר של המגזר העסקי.
הלמ"ס דיווחה היום כי בין החודשים פברואר ואפריל נרשמה ירידה של 8.6% בייצור התעשייתי, מתוך זה, ירידה של 16% בסה"כ התעשייה ללא ענפי הטכנולוגיה העילית. בנוסף, נרשמה ירידה של 23.2% בענפי הטכנולוגיה המעורבת-מסורתית, וירידה של 7.7% במספר משרות השכיר בתעשייה, נציין כי נתונים ראשוניים אלה, מבוססים על מדגם מפעלי תעשייה שבהם משרת שכיר אחת לפחות. עוד עולה ממצאי המדגם של הלמ"ס כי ירידה בשיעור של 3.9% נרשמה בפדיון ענפי המסחר והשירותים בין החודשים פברואר ואפריל, זאת לאחר ירידה של 11.5% בין החודשים נובמבר 2008 לינואר 2009.
מחר, נזכיר, תתפרסם הודעת בנק ישראל לגבי המדיניות המוניטארית לחודש יולי. כלכלני ישיר בית השקעות מעריכים, בסקירה שפרסמו היום (א') כי נגיד בנק ישראל, הפרופ' סטנלי פישר, יותיר מחר (ב') את גובה הריבית ברמה של 0.5%, הרמה הנמוכה ביותר בישראל מעולם (בהסתברות של 80%).
בעולם יתפרסמו השבוע כמה נתוני מאקרו מעניינים. מחר (ב') ממתנים לפרסום סקר האקלים העסקי של גרמניה ביום שני. כמו כן, נשיא ה-ECB צפוי לנאום מחר. ביום שלישי, מכירות בתים קיימים בארה"ב יתפסו את תשומת לב המשקיעים.
יום רביעי עמוס בנתונים בעלי השפעה רבה, כגון סקר CBI אשר יתפרסם בבריטניה וייתן תמונה מקיפה על מצב המכירות במגזר הסיטונאי והקמעונאי ובנוסף נגיד ה-BOE ומספר חברי הפרלמנט יעידו בפני ועידת האוצר של הפרלמנט על התחזית הכלכלית והאינפלציה במשק. בארה"ב יתפרסו נתוני הזמנות מוצרים בריי קיימא ומאוחר יותר הפד יכריז על הריבית לטווח קצר.
ביום חמישי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב תפרסם את נתוני תביעות מחוסרי העבודה השבועיים ונגיד הפד בן ברננקי יעיד בפני בית הנבחרים בוושינגטון בנוגע לרכישת מריל לינץ' ובנק אוף אמריקה. ביום שישי, ההתמקדות תהייה לסקר סנטימנט הצרכן בארה"ב, כאשר הצפי הינו מעודד מעט ועומד על רמה של 69.2 נקודות.
בלידר שוקי הון אומרים היום כי "בנק ישראל מסתמן כיותר אופטימי בנוגע למצב העתידי אך ימתין מספר חודשים לפחות לפני שינוי במדיניות. להערכתנו, סביבת המאקרו החלשה והצפי לאינפלציה מתונה ידחו את העלאת הריבית לשנת 2010 . האיום העיקרי שיכול להקדים את העלאות הריבית הוא עליית מדרגה משמעותית בציפיות לאינפלציה".
בסקירה שפרסם היום אמיר כהנוביץ', כלכלן מאקרו בכלל פיננסים, התשואות על אג"ח ממשלתיות אמריקאיות עלו ביום חמישי וירדו ביום שישי, אך בסך הכל סיימו את היומיים האחרונים של השבוע בעליית תשואות על רקע פרסומי המאקרו החיוביים שהחזירו משקיעים אל נכסים עם סיכון גבוה יותר ועל רקע הודעתו של משרד האוצר האמריקאי כי בכוונתו למכור השבוע אג"ח ממשלתיות לטווח הקצר והבינוני בהיקף כולל של 104 מיליארד דולר לטווח הבינוני ועוד 61 מיליארד דולר לטווח הקצר.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
