מה מושך יזמים ומשקיעים למרכזים הלוגיסטיים?

בעולם של נדל"ן מסחרי עם עתיד לא מזהיר בתחום המשרדים. בעיקר בשל היצע עתידי ענק, וכך עולה ותופס תאוצה פלח שוק פחות מדובר - אבל כזה שהולך ומתייצב כאלטרנטיבה: המרכזים הלוגיסטיים. מדובר במחסנים מתקדמים, מרכזי מיון, הפצה ושילוח - שלרוב נמצאים בסמיכות לנמלים, לאזורי תעשייה ולצירי תחבורה ראשיים. אך מעבר לפונקציה הפיזית, מסתתר מאחוריהם מודל עסקי שונה לגמרי מזה של משרדים או מגורים. 

שוק המרכזים הלוגיסטיים נשען על חוזים ארוכי טווח - לרוב עשור ואף יותר. הסיבה לכך נעוצה בעלויות הכניסה והיציאה הגבוהות: מעבר של פעילות לוגיסטית למתחם חדש דורש השקעה ניכרת, הן בתשתיות והן בתפעול. לכן, בדרך כלל, שוכר שנכנס - צפוי להישאר. היציבות הזו מאפשרת לבעלי הנכסים להעריך הכנסות עתידיות באופן מדויק יותר, ולהפחית את הסיכון התפעולי. 

מרכזים לוגיסטיים מגלמים כיום תשואה שנתית ממוצעת של כ־6%–7.5%, תלוי במיקום, בשוכר ובמורכבות ההפעלה. לשם השוואה, נדל"ן למגורים מגלם לעיתים תשואה של פחות מ־3%, בעוד משרדים מציעים תשואה גבוהה יותר - אך עם סיכון תחלופה משמעותי. כשכל שינוי בשוכר מביא איתו עלויות התאמה לנכס. ההפרש בתשואות אינו מקרי: שוק המשרדים רגיש יותר למיתון, צמצומי כוח אדם או שינויי אסטרטגיה, וגם לשינוי מודל העבודה ההיברידי, בעוד מרכזים לוגיסטיים נוטים לשמש כשדרה תפעולית קריטית עבור חברות גדולות.

חוליה קריטית בשרשרת האספקה

המיקום הגיאוגרפי של המרכז הלוגיסטי מהווה את אחד הגורמים הקריטיים ביותר בשרשרת הערך התפעולית. ככל שהמתחם קרוב יותר לנמל ימי, כך הוא נחשב לאטרקטיבי יותר לשוכרים, בשל חיסכון ישיר בעלויות השינוע, קיצור זמני האספקה ושיפור ביעילות התפעולית. מדובר בשיקול כלכלי מהותי, לא רק ברמת המשק אלא ברמת כל חברה שמפעילה מערך הפצה. מרלו"ג שממוקם רחוק מדי ממוקדי הייבוא והפצה עלול להפוך לנטל לוגיסטי - ולכן שוכרים מעדיפים לשלם יותר על מיקום נגיש, ולחסוך עלויות תפעול ארוכות טווח.

במילים אחרות, הקרבה לנמל או לציר תחבורה מרכזי אינה רק עניין של נוחות - אלא פרמטר שמשפיע ישירות על הכדאיות הכלכלית של הנכס. במקביל, הביקוש למרכזים לוגיסטיים נמצא בעלייה די מתמשכת - בעיקר בשל שינוי בדפוסי הצריכה ובמודל הכלכלי של המשק הישראלי. ישראל היא מדינה שתלויה מאוד בייבוא - ממזון, דרך טכנולוגיה ועד מוצרים לבית. רוב הסחורות מגיעות מחו"ל ונדרשות לעבור דרך תהליך אחסון, מיון, שילוח והפצה - מה שהופך את המרלו"גים לחוליה קריטית בכל שרשרת אספקה.
המגמה הזו מתעצמת עוד יותר לאור הגידול המהיר במסחר האלקטרוני, שמכתיב זמני תגובה קצרים יותר ודרישה למרכזי חלוקה מהירים ויעילים. המשמעות: יותר שטחי אחסון, יותר דרישה לנדל"ן לוגיסטי, ויותר עניין מצד יזמים ומשקיעים.

חשוב לציין - המרכזים הלוגיסטיים לא מציעים הבטחה לרווח מהיר או "השקעת קסם", הם כן מציגים מודל סולידי יחסית בתוך עולם של חוסר ודאות. תשואה שנתית ממוצעת באזור 7% ופחות כאב ראש עם שוכרים. אין גם את העלות השקעה והסבה לכל שוכר בנפרד (זה יכול לחסוך 1%-2% של הוצאות שנתיות), אבל כשחושבים על זה לעומק, מדובר בתשואה די שמרנית. לא ניתן למנף את ההשקעה בהלוואה בריבית טובה, כי בהגדרה הריביות כיום קרובות לתשואה של הנכס ואפילו מעל. ולכן המסקנה שזה שוק שבנוסף לתשואה משכירות, השחקנים בו צופים המשך השבחה כפי שהיה בעשור האחרון.

ומה המשמעות למשקיעים?

אחד החסמים המרכזיים עבור המשקיעים הוא שלציבור הרחב קיים קושי להיכנס להשקעה ישירה במרכזים לוגיסטיים. מדובר בדרך כלל בפרויקטים גדולים, שדורשים הון עצמי של עשרות מיליוני שקלים לפחות, שליטה בקרקעות ייעודיות, והיכרות עמוקה עם תחום התפעול הלוגיסטי - מה שמותיר את השוק סגור לרוב המשקיעים הפרטיים.

עם זאת, ישנה דרך אחרת: השקעה עקיפה דרך שוק ההון. בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ציבוריות פועלות בתחום המרכזים הלוגיסטיים, וחלק מהן רואות בו מנוע צמיחה עיקרי. כך למשל, גב-ים מחזיקה בפארקים לוגיסטיים באזור תעשייה עכו ובקריית גת, אמות פועלת במתחמים לוגיסטיים בבאר טוביה ובאזור נתב"ג, קבוצת עזריאלי נכנסה לתחום דרך רכישות נוספות וחברות נוספות כמו סופרין שפועלות בתחום זה לצד שותפויות עם גופים מוסדיים - גם הן פעילות בתחום המרכזים הלוגיסטיים.

• בהשקעה של 350 מיליון שקל: ישרקו מקימה מרלו"ג בעמק חפר
• חנן מור מוכר את הקרקע ברמת גן בהפסד של 44 מיליון ש' - לעמרם אברהם

עוד נקודה שכדאי להתעכב עליה היא האופן שבו תחום המרכזים הלוגיסטיים משפיע על מדיניות התכנון העירונית והאזורית. רשויות מקומיות רבות, שבעבר הלא רחוק נרתעו מהקצאת קרקעות לייעוד לוגיסטי בשל החשש מירידה בערך הקרקע או השפעה על תדמית העיר, מתחילות לשנות גישה.

הסיבה: ההבנה שהמרלו"גים אינם עוד "מחסנים אפורים", אלא מבני תעשייה מתקדמים, נקיים, ועם ארנונה גבוהה לרשות. לדוגמה, באזורי פריפריה כמו צומת בית קמה, נאות חובב, קריית מלאכי, ועפולה, מוקמות כיום שורות של מרכזים לוגיסטיים - לעיתים עם תמריצים ממשלתיים, ולעיתים בשיתוף אזורי תעשייה. הצפי הוא שבשנים הקרובות נראה גם בישראל יותר פרויקטים במודל של "build to suit", שבו המרכז מותאם מראש ללקוח עוגן, בדומה למה שנהוג בארה״ב.

ומה הסיכון?

בכל זאת, וכמו בכל השקעה - גם כאן קיים סיכון: עלייה בריבית משפיעה על כדאיות הפיתוח, מחסור בקרקעות זמינות סביב מוקדי התחבורה מעכב יוזמות חדשות, ותחרות גוברת על שוכרים איכותיים עלולה ללחוץ את שכר הדירה כלפי מטה באזורים רוויים. בנוסף, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, כמו אוטומציה ורובוטיקה, עשוי לשנות את צרכי השוכרים - ולהשפיע על ההתאמה של המרכזים הקיימים.