הדולר - מכאן הדרך פנויה לרמת ה-4.05 ש', לפחות
הדולר האמריקאי מתחזק בעולם כנגד רוב הצמדים. הדבר אינו מפתיע ומי שעקב אחר הסקירות בחודשיים האחרונים שם לב שאת הכיוון זיהינו עוד בתחילת המהלך. לאחרונה אף קיבלתי תגובות אישיות מחלק מהסוחרים אשר הצליחו להרוויח עשרות אלפי דולרים מהאיתותים שבטור.
נכון לכתיבת שורות אלה אני עדיין איתן בדעתי שכיוונו של הדולר בעולם ובארץ מעלה. יציאה של משקיעים ממניות מחזירה אותם לדולר וקשיי הנזילות הופכים את המטבע הירוק לזהב.
כל שנותר הוא לתזמן נכון את הכניסות ולרכב על המהלכים עם הוראות לבלימת הפסד ויעדי מחירים לרווח.
דולר-פרנק שווצרי
הצמד דולר פרנק בנה בחודשים האחרונים תבנית ענקית של ראש וכתפיים הפוכה אשר מסמלת תחילת מגמת עליה ארוכה. אתמול נפרצה התבנית מעלה בשבירת רמת ה 1.15 ואותתה תחילת מהלך. עומק התבנית הינו 1400 פיפס והתיקון האחרון שלפני הפריצה הסתיים ברמת ה 1.07 שזהו תיקון של 50% בדיוק מהמהלך המגמתי הקודם.
הדבר מחזק את איכות המגמה וכמו שזה נראה עכשיו הצמד בדרך לרמת ה 1.28 כיעד מחירים לטווח זמן בינוני של עד חודשיים.
יורו- דולר
בצמד יורו דולר הסיפור זהה רק הפוך. הצמד יצר תבנית ענקית של ראש וכתפיים אשר חותמת מספר שנים של עליות כמעט רצופות. גם כאן מדובר על שינוי מגמה ראשי כאשר על פי עומק התבנית והעובדה שהצמד כבר ביצע חלק מהמהלך להערכתי אנו בכיוון ה 1.20 שוב בטווח של עד חודשים. אגב גם ביורו דולר התרחש תיקון לפני גל הירידות האחרון, תיקון שכמו בדולר- סוויס חיסל 50% ממהלך הירידות שלפניו. גם במקרה הנוכחי מעיד הדבר על איכות המגמה והמשכה.
דולר-שקל
גם אצלנו מתחזק הדולר כנגד השקל כתוצאה מהתחזקותו בעולם ולא בגלל סטנלי או אולמרט. אם כל הכבוד אין בכוחם להשפיע על המגמה העולמית אלה רק ליהנות ממנה כמו שעשה ובצדק הנגיד שהחל לאסוף דולרים ברמת ה- 3.25. במקרה הנוכחי יצר הצמד תבנית ראש וכתפיים הפוכה בת מספר חודשים החל ממרץ השנה, תבנית אשר נפרצה לפני שבועיים עם שבירתה האלימה של רמת ה-3.65.
מכאן הדרך פנויה לרמת ה-4.05 לפחות. יש לציין שגם במקרה הנוכחי הסתיים התיקון האחרון לפני הפריצה ברמות המקובלות וחיסל 66% מהמהלך המגמתי הקודם שהחל ב-3.20 והסתיים אז ב-3.65.
הערות לגבי הפוזיציה
- את ההוראה לבלימת הפסד יש להצמיד על פי נקודות השיא והשפל לצורך טיפול באירועים לא צפויים והגנה על הקרן.
- מומלץ להקפיד על מינוף נמוך מקסימאלי של 1:5 בעסקאות מסוג זה.
- רמות אלה הינן לאינדיקציה בלבד ועשויות להשתנות במהלך המסחר על פי תנועות השוק ומבנה המחירים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
