הדולר - מכאן הדרך פנויה לרמת ה-4.05 ש', לפחות
הדולר האמריקאי מתחזק בעולם כנגד רוב הצמדים. הדבר אינו מפתיע ומי שעקב אחר הסקירות בחודשיים האחרונים שם לב שאת הכיוון זיהינו עוד בתחילת המהלך. לאחרונה אף קיבלתי תגובות אישיות מחלק מהסוחרים אשר הצליחו להרוויח עשרות אלפי דולרים מהאיתותים שבטור.
נכון לכתיבת שורות אלה אני עדיין איתן בדעתי שכיוונו של הדולר בעולם ובארץ מעלה. יציאה של משקיעים ממניות מחזירה אותם לדולר וקשיי הנזילות הופכים את המטבע הירוק לזהב.
כל שנותר הוא לתזמן נכון את הכניסות ולרכב על המהלכים עם הוראות לבלימת הפסד ויעדי מחירים לרווח.
דולר-פרנק שווצרי
הצמד דולר פרנק בנה בחודשים האחרונים תבנית ענקית של ראש וכתפיים הפוכה אשר מסמלת תחילת מגמת עליה ארוכה. אתמול נפרצה התבנית מעלה בשבירת רמת ה 1.15 ואותתה תחילת מהלך. עומק התבנית הינו 1400 פיפס והתיקון האחרון שלפני הפריצה הסתיים ברמת ה 1.07 שזהו תיקון של 50% בדיוק מהמהלך המגמתי הקודם.
הדבר מחזק את איכות המגמה וכמו שזה נראה עכשיו הצמד בדרך לרמת ה 1.28 כיעד מחירים לטווח זמן בינוני של עד חודשיים.
יורו- דולר
בצמד יורו דולר הסיפור זהה רק הפוך. הצמד יצר תבנית ענקית של ראש וכתפיים אשר חותמת מספר שנים של עליות כמעט רצופות. גם כאן מדובר על שינוי מגמה ראשי כאשר על פי עומק התבנית והעובדה שהצמד כבר ביצע חלק מהמהלך להערכתי אנו בכיוון ה 1.20 שוב בטווח של עד חודשים. אגב גם ביורו דולר התרחש תיקון לפני גל הירידות האחרון, תיקון שכמו בדולר- סוויס חיסל 50% ממהלך הירידות שלפניו. גם במקרה הנוכחי מעיד הדבר על איכות המגמה והמשכה.
דולר-שקל
גם אצלנו מתחזק הדולר כנגד השקל כתוצאה מהתחזקותו בעולם ולא בגלל סטנלי או אולמרט. אם כל הכבוד אין בכוחם להשפיע על המגמה העולמית אלה רק ליהנות ממנה כמו שעשה ובצדק הנגיד שהחל לאסוף דולרים ברמת ה- 3.25. במקרה הנוכחי יצר הצמד תבנית ראש וכתפיים הפוכה בת מספר חודשים החל ממרץ השנה, תבנית אשר נפרצה לפני שבועיים עם שבירתה האלימה של רמת ה-3.65.
מכאן הדרך פנויה לרמת ה-4.05 לפחות. יש לציין שגם במקרה הנוכחי הסתיים התיקון האחרון לפני הפריצה ברמות המקובלות וחיסל 66% מהמהלך המגמתי הקודם שהחל ב-3.20 והסתיים אז ב-3.65.
הערות לגבי הפוזיציה
- את ההוראה לבלימת הפסד יש להצמיד על פי נקודות השיא והשפל לצורך טיפול באירועים לא צפויים והגנה על הקרן.
- מומלץ להקפיד על מינוף נמוך מקסימאלי של 1:5 בעסקאות מסוג זה.
- רמות אלה הינן לאינדיקציה בלבד ועשויות להשתנות במהלך המסחר על פי תנועות השוק ומבנה המחירים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
