לאחר שנחתכו במעל 40% מיולי: סוכנות הדרוג S&P תבחן את דרוג חברות הנדל"ן הישראליות

לאחר שמשבר האשראי הצליח לגרוע למעלה מ-40% משווין של חברות הנדל"ן הישראליות הנסחרות בבורסה הישראלית, כעת מאיימת עליהן סכנה נוספת, איבוד הדירוג ותחזית הדירוג שלהן לאור חשיפתן למשבר הנדל"ן העולמי, כך עולה היום מהודעת סוכנות הדרוג סטנדרט אנד פור'ס מעלות (Standard & Poor's Maalot).

התקופה האחרונה מאופיינת בהאטה ומשבר בעולם הפיננסים והבנקאות, כמו גם בתחזיות שליליות על האטת צמיחה (בעיקר בארה"ב). זאת בתוספת להאטה ברורה בענף הבניה למגורים בחלק מאזורי ארה"ב ובחלק ממדינות מערב אירופה דוגמת אנגליה, אירלנד וספרד, אשר סובלות מעודפי היצע, יוצרים חששות מפני משבר גלובאלי שישפיע בראש ובראשונה על ענף הנדל"ן הגלובאלי הרגיש, מעריכים בסוכנות הדרוג.

להערכת סטנדרט אנד פור'ס מעלות, משבר האמון של המשקיעים בשוק המניות שהוביל למשבר נזילות משפיע במידה רבה על ענף הנדל"ן, בשל רגישותו לנזילות השווקים ולשיעורי מינוף (LTV).

בעקבות המשבר, הקשיחו הבנקים ברחבי העולם את נהלי החיתום ותנאי המימון שהם מעניקים, אומרים בסוכנות הדרוג ומציינים את מושם דגש רב יותר על איכות הלקוח, וחלק מהבנקים מעניקים מימון לפעילות של לקוחות מוכרים בלבד/לנכסים מניבים קיימים בלבד ולא לטובת השקעות חדשות.

כמו כן, הקשיחו הבנקים את האפשרות להשגת מימון לפרויקטים של בניה ספקולטיבית בעיקר בארה"ב באזורים בעייתיים (דוגמת לאס וגאס, פלורידה, קליפורניה), זאת בהמשך להקטנת שיעור המינוף הפיננסי ע"י הבנקים שניתן ביחס לשווי (LTV) והגדילו את שיעור ההון העצמי הנדרש בהשקעות חדשות ובעת מימון מחדש ובחלק מהמקרים העלו את שיעור פירעון הקרן השנתי.

שווי הנכסים גם נפגע, ובמעלות מציינים את העדויות המגיעות מארה"ב לחששות מעליה בריבית היוון הנכסים (Cap Rates). עם זאת, באירופה אין עדות לעליה מובהקת בריביות היוון הנכסים.

סטנדרט אנד פור'ס ממפה את אזורי הבנייה בעולם ע"פ רמת החשיפה להשלכות המשבר - בארה"ב, ערי קליפורניה, פלורידה ולאס וגאס ובחלק ממדינות מערב אירופה בדגש על אנגליה, אירלנד וספרד, נמצאת רמת החשיפה הגבוהה ביותר.

ביתרת האזורים בארה"ב מצויה רמת חשיפה בינונית-גבוהה זאת בשל היצע מוגבל, למשל ניו-יורק ושיקגו, או עליית מחירים מתונה בעבר, ערים במדינות מרכז ארה"ב דוגמת דאלאס, סיאטל ופורטלנד.

קנדה נכנסת לקטגוריית רמת חשיפה בינונית וכמו כן, גם בחלק ממדינות מערב אירופה, לדוגמת גרמניה וצרפת. רמת חשיפה בינונית-נמוכה מצויה במרבית מדינות מרכז-מזרח אירופה המצויות בצמיחה מואצת של שוק הנדל"ן אך חלקן תלויות בייצוא לארה"ב/תיירות, וכן בחלק ממדינות המזרח הרחוק דוגמת סין והודו, שמצויות אף הן בצמיחה מואצת בשוק הנדל"ן (לנוכח מגמות אורבניזאציה והתפתחות מעמד ביניים), אך תלויות בייצוא מוצרים ושירותים לארה"ב.

החדשות הטובות לאפי פיתוח, חברה בת של אפריקה ישראל, מגיעות מדרוג רוסיה כרמת החשיפה הנמוכה ביותר (וכן חלק קטן ממדינות מרכז-מזרח אירופה), שבהן צמיחה מואצת לצד מנועי צמיחה עצמאיים ונתוני מאקרו חזקים (בשל ענף האנרגיה ואוצרות טבע ייחודיים), ובשל שוקי מימון ומשכנתאות לא מפותחים יחסית, בהם חשיפה נמוכה יחסית להקשחת תנאי מימון.

סטנדרט אנד פור'ס מציינת מאפיינת את חברות נדל"ן בעלות החשיפה הגדולה ביותר ככאלו בעלות שיעור פעילות גבוה בשוקי נדל"ן המצויים בחשיפה גבוהה למשבר, בדגש על ארה"ב. גם כן, אלו בעלות חשיפה גבוהה לצרכי מימון בטווח הקצר ובעלות היקף גבוה של פעילות יזמית או צבר קרקעות, שעליהם מימון ועדיין לא מניבים תשואה כיום.

צריך גם לזכור שחלק מהחברות שפעלו בחו"ל בתקופת הגאות הצהירו על אבני דרך בהם הם עלולים לא לעמוד כעת, דבר שעלול לגרור להורדת דירוגים.

לסיכום אומרים בסטנדרט אנד פור'ס מעלות כי מרבית החברות הישראליות פועלות במינוף פיננסי גבוה ועל כן חשיפתן למשבר גבוהה יותר. עם זאת, חלק ניכר מחברות הנדל"ן המדורגות גיוונו את פעילותן למספר רב של שווקים, ובכללם אף שווקים מתעוררים. שווקים אלו, דוגמת רוסיה, חלק ממדינות המזרח הרחוק ומרבית מדינות מרכז ומזרח אירופה, אשר חשופים להערכת סטנדרט אנד פור'ס מעלות במידה פחותה למשבר הנוכחי, בהשוואה למדינות מפותחות דוגמת ארה"ב ומערב אירופה.

כתוצאה מכך, בסוכנות הדרוג בוחנים כעת את מידת חשיפתן של החברות המדורגות להשלכות המשבר ובהמשך לכך, תיבחן השפעות האפשריות של המשבר הנוכחי על הדירוג ותחזית הדירוג בחברות הנדל"ן המדורגות.