לאחר שנחתכו במעל 40% מיולי: סוכנות הדרוג S&P תבחן את דרוג חברות הנדל"ן הישראליות
לאחר שמשבר האשראי הצליח לגרוע למעלה מ-40% משווין של חברות הנדל"ן הישראליות הנסחרות בבורסה הישראלית, כעת מאיימת עליהן סכנה נוספת, איבוד הדירוג ותחזית הדירוג שלהן לאור חשיפתן למשבר הנדל"ן העולמי, כך עולה היום מהודעת סוכנות הדרוג סטנדרט אנד פור'ס מעלות (Standard & Poor's Maalot).
התקופה האחרונה מאופיינת בהאטה ומשבר בעולם הפיננסים והבנקאות, כמו גם בתחזיות שליליות על האטת צמיחה (בעיקר בארה"ב). זאת בתוספת להאטה ברורה בענף הבניה למגורים בחלק מאזורי ארה"ב ובחלק ממדינות מערב אירופה דוגמת אנגליה, אירלנד וספרד, אשר סובלות מעודפי היצע, יוצרים חששות מפני משבר גלובאלי שישפיע בראש ובראשונה על ענף הנדל"ן הגלובאלי הרגיש, מעריכים בסוכנות הדרוג.
להערכת סטנדרט אנד פור'ס מעלות, משבר האמון של המשקיעים בשוק המניות שהוביל למשבר נזילות משפיע במידה רבה על ענף הנדל"ן, בשל רגישותו לנזילות השווקים ולשיעורי מינוף (LTV).
בעקבות המשבר, הקשיחו הבנקים ברחבי העולם את נהלי החיתום ותנאי המימון שהם מעניקים, אומרים בסוכנות הדרוג ומציינים את מושם דגש רב יותר על איכות הלקוח, וחלק מהבנקים מעניקים מימון לפעילות של לקוחות מוכרים בלבד/לנכסים מניבים קיימים בלבד ולא לטובת השקעות חדשות.
כמו כן, הקשיחו הבנקים את האפשרות להשגת מימון לפרויקטים של בניה ספקולטיבית בעיקר בארה"ב באזורים בעייתיים (דוגמת לאס וגאס, פלורידה, קליפורניה), זאת בהמשך להקטנת שיעור המינוף הפיננסי ע"י הבנקים שניתן ביחס לשווי (LTV) והגדילו את שיעור ההון העצמי הנדרש בהשקעות חדשות ובעת מימון מחדש ובחלק מהמקרים העלו את שיעור פירעון הקרן השנתי.
שווי הנכסים גם נפגע, ובמעלות מציינים את העדויות המגיעות מארה"ב לחששות מעליה בריבית היוון הנכסים (Cap Rates). עם זאת, באירופה אין עדות לעליה מובהקת בריביות היוון הנכסים.
סטנדרט אנד פור'ס ממפה את אזורי הבנייה בעולם ע"פ רמת החשיפה להשלכות המשבר - בארה"ב, ערי קליפורניה, פלורידה ולאס וגאס ובחלק ממדינות מערב אירופה בדגש על אנגליה, אירלנד וספרד, נמצאת רמת החשיפה הגבוהה ביותר.
ביתרת האזורים בארה"ב מצויה רמת חשיפה בינונית-גבוהה זאת בשל
היצע מוגבל, למשל ניו-יורק ושיקגו, או עליית מחירים מתונה בעבר, ערים במדינות מרכז ארה"ב דוגמת דאלאס, סיאטל ופורטלנד.
קנדה נכנסת לקטגוריית רמת חשיפה בינונית וכמו כן, גם בחלק ממדינות
מערב אירופה, לדוגמת גרמניה וצרפת. רמת חשיפה בינונית-נמוכה מצויה במרבית מדינות מרכז-מזרח אירופה המצויות בצמיחה מואצת של שוק הנדל"ן
אך חלקן תלויות בייצוא לארה"ב/תיירות, וכן בחלק ממדינות המזרח הרחוק דוגמת סין והודו, שמצויות אף הן בצמיחה מואצת בשוק הנדל"ן (לנוכח מגמות אורבניזאציה והתפתחות מעמד ביניים), אך תלויות בייצוא מוצרים ושירותים לארה"ב.
החדשות הטובות לאפי פיתוח, חברה בת של אפריקה ישראל, מגיעות מדרוג רוסיה כרמת החשיפה הנמוכה ביותר (וכן חלק קטן ממדינות מרכז-מזרח אירופה), שבהן צמיחה מואצת לצד מנועי צמיחה עצמאיים ונתוני מאקרו חזקים (בשל ענף האנרגיה ואוצרות טבע ייחודיים), ובשל שוקי מימון ומשכנתאות לא מפותחים יחסית, בהם חשיפה נמוכה יחסית להקשחת תנאי מימון.
סטנדרט אנד פור'ס מציינת מאפיינת את חברות נדל"ן בעלות החשיפה הגדולה ביותר ככאלו בעלות שיעור פעילות גבוה בשוקי נדל"ן המצויים בחשיפה גבוהה למשבר, בדגש על ארה"ב. גם כן, אלו בעלות חשיפה גבוהה לצרכי מימון בטווח הקצר ובעלות היקף גבוה של פעילות יזמית או צבר קרקעות, שעליהם מימון ועדיין לא מניבים תשואה כיום.
צריך גם לזכור שחלק מהחברות שפעלו בחו"ל בתקופת הגאות הצהירו על אבני דרך בהם הם עלולים לא לעמוד כעת, דבר שעלול לגרור להורדת דירוגים.
לסיכום אומרים בסטנדרט אנד פור'ס מעלות כי מרבית החברות הישראליות פועלות במינוף פיננסי גבוה ועל כן חשיפתן למשבר גבוהה יותר. עם זאת, חלק ניכר מחברות הנדל"ן המדורגות גיוונו את פעילותן למספר רב של שווקים, ובכללם אף שווקים מתעוררים. שווקים אלו, דוגמת רוסיה, חלק ממדינות המזרח הרחוק ומרבית מדינות מרכז ומזרח אירופה, אשר חשופים להערכת סטנדרט אנד פור'ס מעלות במידה פחותה למשבר הנוכחי, בהשוואה למדינות מפותחות דוגמת ארה"ב ומערב אירופה.

טורקיה מנתקת קשריה הכלכליים עם ישראל; מטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה
הטיסות יתייקרו, אבל זו הבעיה הקטנה - ארודאן רוצה לחמש את טורקיה ורואה בישראל אויב שצריך לחסלו. מה צפוי בשלב הבא של העימות?
החמרה נוספת ביחסים עם טורקיה וחשש אמיתי שבהדרגה האיומים של ארדואן נגדנו והרצון שלו לפגוע באויב הישראלי, יהפכו למציאות. טורקיה מנתקת לחלוטין את קשריה הכלכליים עם ישראל ומטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה. הקאן פידאן, שר החוץ הטורקי אמר כי "החלטנו לנתק לחלוטין את הקשרים הכלכליים והמסחריים עם ישראל, ולסגור את המרחב האווירי שלנו בפני מטוסיה". המשמעות המיידית היא הארכת הטיסות למקומות מסוימים באירופה , שתלווה בעליית מחירים.
מאז ההצהרה, עוקב משרד התחבורה אחר מצב בו טורקיה עלולה להפר את אמנת שיקגו לתעופה אזרחית. נכון לעכשיו, טיסות ממשיכות לעבור מעל השטח הטורקי וטרם התקבלו דיווחים רשמיים על שינוי מהארגונים הבינלאומיים הרלוונטיים. ההפרה הפוטנציאלית מתייחסת לסעיפים 11 ו-12 באמנת שיקגו, הקובעים שחוקי הטיס חייבים להיות אחידים ושוויוניים לכל המדינות ללא אפליה. בהערכה ראשונית, טורקיה עלולה לנסות להצדיק חריגות בהבחנה בין סוגי מטוסים שונים - צבאיים, ממשלתיים או אזרחיים. המקרה נבדק על רקע טיסת ישראייר לבאטומי שצפויה לחלוף מעל טורקיה. אמנת שיקגו, שנחתמה ב-1944 ונכנסה לתוקף ב-1947, מהווה את הבסיס המשפטי לארגון ICAO ולניהול התעבורה האווירית הבינלאומית. בשלב זה, נראה שהמגבלות עשויות להתמקד במטוסים צבאיים או במטענים ספציפיים, ולא בטיסות אזרחיות רגילות.
העיתוי אינו לגמרי ברור. דבריו פידאן כללו אמירות חריפות כגון, "מתקפותיה הפזיזות של ישראל בעזה, לבנון, תימן, סוריה ואיראן הן סימן ברור לכך שלישראל מנטליות של מדינת טרור, ושהיא מפירה את הסדר ואת החוק הבין-לאומי" וייתכן שמגיעים לאור דבריו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שהכיר לראשונה ברצח העם הארמני על ידי חיילי האימפריה העותמנית במהלך מלחמת העולם הראשונה, במסגרת ראיון לפודקאסט אמריקני ביום שלישי. כמו כן, ייתכן כי זו תגובה על ההפגזות של חיל האוויר בחודש האחרון בסוריה, ולאחרונה כללו אף מבצע סמוך לדמשק, שבמהלכו אותר והוחרם ציוד ריגול מתוצרת טורקיה שהוגדר כ"סודי ורגיש" וכתוצאה מכך הוזהר המשטר החדש בסוריה מפני שיתוף פעולה הדוק עם טורקיה, תוך הגדרה של הצעד כ"משחק מסוכן באש".
ייתכן גם שזו תגובה על רקע הגברת הלחימה בעזה והרצון של ישראל לחסל לחלוטין את החמאס גם במקומות שעד כה לא נכנסו אליהם וששם מסתתרים מנהיגי חמאס לצד החטופים.
- טורקיה מתקרבת להסכם חיפושי גז בלוב: מהלך אסטרטגי שיכול לשנות את מאזן הכוחות במזרח התיכון
- היום לפני...פיחות המטבע החד שיצר גלי הדף בכל העולם ומה קרה היום לפני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הידרדרות מתמשכת
ההתדרדרות מול אנקרה היא תהליך מתמשך וממש מפתיחת מלחמת "חרבות ברזל", טורקיה מאשימה, תוקפת ומחרימה את ישראל. ארדואן אף אמר שצריך לחסל את ישראל. "ישראל לא תעצור בעזה, ואחרי כיבוש רמאללה תרצה גם את סוריה ולבנון", אמר הנשיא הטורקי, והזהיר שגם ארצו תהיה בסכנה: "חמאס לא מגן רק על עזה, אלא גם על טורקיה. מדינות איסלאמיות חייבות להקים ברית נגד הטרור הישראלי"

טורקיה מנתקת קשריה הכלכליים עם ישראל; מטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה
הטיסות יתייקרו, אבל זו הבעיה הקטנה - ארודאן רוצה לחמש את טורקיה ורואה בישראל אויב שצריך לחסלו. מה צפוי בשלב הבא של העימות?
החמרה נוספת ביחסים עם טורקיה וחשש אמיתי שבהדרגה האיומים של ארדואן נגדנו והרצון שלו לפגוע באויב הישראלי, יהפכו למציאות. טורקיה מנתקת לחלוטין את קשריה הכלכליים עם ישראל ומטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה. הקאן פידאן, שר החוץ הטורקי אמר כי "החלטנו לנתק לחלוטין את הקשרים הכלכליים והמסחריים עם ישראל, ולסגור את המרחב האווירי שלנו בפני מטוסיה". המשמעות המיידית היא הארכת הטיסות למקומות מסוימים באירופה , שתלווה בעליית מחירים.
מאז ההצהרה, עוקב משרד התחבורה אחר מצב בו טורקיה עלולה להפר את אמנת שיקגו לתעופה אזרחית. נכון לעכשיו, טיסות ממשיכות לעבור מעל השטח הטורקי וטרם התקבלו דיווחים רשמיים על שינוי מהארגונים הבינלאומיים הרלוונטיים. ההפרה הפוטנציאלית מתייחסת לסעיפים 11 ו-12 באמנת שיקגו, הקובעים שחוקי הטיס חייבים להיות אחידים ושוויוניים לכל המדינות ללא אפליה. בהערכה ראשונית, טורקיה עלולה לנסות להצדיק חריגות בהבחנה בין סוגי מטוסים שונים - צבאיים, ממשלתיים או אזרחיים. המקרה נבדק על רקע טיסת ישראייר לבאטומי שצפויה לחלוף מעל טורקיה. אמנת שיקגו, שנחתמה ב-1944 ונכנסה לתוקף ב-1947, מהווה את הבסיס המשפטי לארגון ICAO ולניהול התעבורה האווירית הבינלאומית. בשלב זה, נראה שהמגבלות עשויות להתמקד במטוסים צבאיים או במטענים ספציפיים, ולא בטיסות אזרחיות רגילות.
העיתוי אינו לגמרי ברור. דבריו פידאן כללו אמירות חריפות כגון, "מתקפותיה הפזיזות של ישראל בעזה, לבנון, תימן, סוריה ואיראן הן סימן ברור לכך שלישראל מנטליות של מדינת טרור, ושהיא מפירה את הסדר ואת החוק הבין-לאומי" וייתכן שמגיעים לאור דבריו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שהכיר לראשונה ברצח העם הארמני על ידי חיילי האימפריה העותמנית במהלך מלחמת העולם הראשונה, במסגרת ראיון לפודקאסט אמריקני ביום שלישי. כמו כן, ייתכן כי זו תגובה על ההפגזות של חיל האוויר בחודש האחרון בסוריה, ולאחרונה כללו אף מבצע סמוך לדמשק, שבמהלכו אותר והוחרם ציוד ריגול מתוצרת טורקיה שהוגדר כ"סודי ורגיש" וכתוצאה מכך הוזהר המשטר החדש בסוריה מפני שיתוף פעולה הדוק עם טורקיה, תוך הגדרה של הצעד כ"משחק מסוכן באש".
ייתכן גם שזו תגובה על רקע הגברת הלחימה בעזה והרצון של ישראל לחסל לחלוטין את החמאס גם במקומות שעד כה לא נכנסו אליהם וששם מסתתרים מנהיגי חמאס לצד החטופים.
- טורקיה מתקרבת להסכם חיפושי גז בלוב: מהלך אסטרטגי שיכול לשנות את מאזן הכוחות במזרח התיכון
- היום לפני...פיחות המטבע החד שיצר גלי הדף בכל העולם ומה קרה היום לפני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הידרדרות מתמשכת
ההתדרדרות מול אנקרה היא תהליך מתמשך וממש מפתיחת מלחמת "חרבות ברזל", טורקיה מאשימה, תוקפת ומחרימה את ישראל. ארדואן אף אמר שצריך לחסל את ישראל. "ישראל לא תעצור בעזה, ואחרי כיבוש רמאללה תרצה גם את סוריה ולבנון", אמר הנשיא הטורקי, והזהיר שגם ארצו תהיה בסכנה: "חמאס לא מגן רק על עזה, אלא גם על טורקיה. מדינות איסלאמיות חייבות להקים ברית נגד הטרור הישראלי"