קרדן ישראל מציעה להתמזג לתוך קרדן נדל"ן, תציף ערך למשקיעים?

קרדן ישראל קרדן ישראל 3.09%  פרסמה הצעה בלתי מחייבת לפתוח במשא ומתן למיזוג סטטוטורי, שבסיומו (אם יושלם) קרדן נדל"ן תהיה החברה הקולטת וכל נכסי קרדן ישראל והתחייבויותיה יועברו אליה. בתמורה, בעלי המניות של קרדן ישראל יקבלו מניות של קרדן נדל"ן לפי יחס החלפה שייקבע על בסיס הערכות שווי. 

מאחורי המהלך, נראה כי החברה עושה צעד לסגירת “דיסקאונט חברת החזקות”, ביטול שכבה ציבורית שמוסיפה הוצאות ונזילות חלקית, ובה בעת איחוד כל פעילויות הקבוצה תחת תאגיד אחד בעל הון גדול יותר עם סחירות עדיפה.

הסיבה לעליות ככל הנראה מצוי במספרים. קרדן ישראל מחזיקה בכ-59.5% מקרדן נדל"ן, כאשר ערך ההחזקה בקרדן נדל"ן בספרי קרדן ישראל הוא כ-433 מיליון שקל, בעוד ששווי השוק של אותה החזקה (נכון ל-25.8.25) הוערך בכ-668 מיליון שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות בקרדן ישראל עמד ל-30.6.25 על כ-582 מיליון שקל. בצד ההתחייבויות, בסולו, מציגה קרדן ישראל כ-440 מיליון שקל: כ-197 מיליון “חלק קרדן” בהלוואות לפרויקטים במשותף, כ-100 מיליון אג"ח סחיר וכ-143 מיליון ניצול מסגרת אשראי. 

לקרדן נדל"ן עצמה פרופיל פעילות רחב, עם מעורבות ביותר מ-21.4 אלף יחידות דיור בשלבים שונים, הון עצמי של כ-736 מיליון שקל, הכנסות של כ-187 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025, וצבר הזמנות כולל חברות כלולות בהיקף של כ-2.9 מיליארד שקל. ברקע, שילוב פעילות הביצוע (אלהר) עם היזמות למגורים והתחדשות עירונית מאפשר לה שליטה בשרשרת הערך.

• קרדן נדל"ן: ירידה בהכנסות בגלל ירידה במכירות. אז למה המניה עולה?
• קרדן חתמה על 'עסקת קומבינציה' ותקים 117 דירות בנתניה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המרכיב האסטרטגי הבולט במצגת שפרסמה הבוקר החברה הוא תחום חוות השרתים. קרדן ישראל, יחד עם שותפים, מובילה ארבעה פרויקטים בהקצאת חשמל כוללת של 64MVA. בכפר-סבא (SERVERZ, 16MVA) הושלם אולם ראשון ברבעון השני, עם צפי הכנסות שנתיות של כ-80 מיליון שקל ורווח תפעולי של כ-55 מיליון שקל במלוא קיבולת IT (10 מגה). בשוהם (MULTIDC) נבנה קמפוס 48MVA. שתי החוות הראשונות צפויות להניב כ-140 מיליון שקל בשנה ב-NOI העולה על 70% בקיבולת מלאה, עם יעד מסירה ב-2027. הכללת הפעילות הזו תחת קרדן נדל"ן עשויה לשפר את הנגישות למימון, להגדיל חשיפה מוסדית, ואף לסייע בעמידה ברף לכניסה למדדים בהמשך.

יתרון נוסף שמדגישה החברה הוא ניצול יתרות הפסדים, כאשר לקרדן ישראל הפסדים צבורים (רובם הוניים), שהטמעתם במבנה מאוחד עשויה לשפר תזרים נטו לאחר מס בשנים הקרובות. שילוב זה יחד עם היקף הון גדול יותר, סחירות גבוהה יותר ופוטנציאל סיקור אנליסטי רחב, תורם לנרטיב של “הצפת ערך” לבעלי המניות בשתי החברות.

עם זאת, חשוב לזכור שההצעה אינה מחייבת ונכון לעכשיו היחסים במיזוג אינם ידועים. השלמת המיזוג תותנה באישורי אורגנים, רגולטורים, ובהסכמות צדדים שלישיים. מכאן שהשאלה לשוק היא יחס ההמרה, כאשר יחס נדיב יסגור בפועל את דיסקאונט ההחזקות של קרדן ישראל, בעוד יחס שמרני יותר עשוי להשאיר חלק מהפער. בינתיים מניות שתי החברות נסחרות בעליות, כאשר המשקיעים מעריכים כי מרבית הדיסקאונט עשוי להיסגר.

• היעד החדש של אבי לוי: השקעה של עד 50 מיליון שקל בחג'ג' אירופה
• אדגר תכניס עוד עשרות מיליונים בזכות הסכם בקנדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבנקים ירדו 1.5%, חברות הביטוח 1.7%; ת"א בניה איבד 2.7% -...

רמז לחברות נוספות?

מעבר לפרטים הטכניים שיתבהרו בהמשך, המהלך משקף למשקיעים כי יש אפשרות "קלה" לסגור דיסקאונט של חברת האם בה יש סינרגיה עם החברה הבת. קרדן מצביעה על הפער בין הערך בספרים לשווי השוק של ההחזקה בקרדן נדל"ן, מציגה את פוטנציאל חוות השרתים ואת יתרות ההפסדים לצרכי מס, וכל זה תחת כותרת של "מיזוג". האם נראה את המהלך יוצא לפועל, ואולי חשוב מזה, האם זו סנונית ראשונה לעוד חברות שיכולות להתמזג לתוך החברות הבנות ובכך להציף ערך עבור בעלי המניות?