אקרו: הכנסות של 217 מיליון שקל, מכרה 237 יח"ד
קבוצת אקרו אקרו 0% פרסמה את תוצאותיה לרבעון השלישי לשנת 2024. ההכנסות הסתכמו לכ-217 מיליון שקל, לעומת כ-248 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - ירידה של 12.5%. ההכנסות ממכירת מקרקעין ודירות ברבעון השלישי הסתכמו לכ-165 מיליון שקל, לעומת כ-224 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
הרווח הגולמי ממכירת דירות ברבעון השלישי הסתכם לכ-26 מיליון שקל, לעומת כ-48 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווחיות הגולמית ממכירת דירות ברבעון השלישי עמדה על כ-16%, לעומת כ-21.6% ברבעון המקביל אשתקד. השינוי ברווחיות הגולמית הושפע בעיקר מתמהיל הפרויקטים שיוזמת החברה.
הרווח הנקי המיוחס לבעלים ברבעון השלישי הסתכם לכ-5.5 מיליון שקל, לעומת הפסד המיוחס לבעלים של כ-1.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
נדל"ן יזמי למגורים
במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 237 יח"ד בהיקף כספי של כ-730 מיליון שקל. נתונים אלה כוללים מכירה של 151 דירות "מחיר למשתכן" בפרויקט GO YAFO TEL AVIV בהיקף של כ-294 מיליון שקל. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד מכרה החברה 26 יח"ד בהיקף כספי של כ-170 מיליון שקל. הגידול במכירת הדירות נובע מעלייה בהיקף המלאי המוצע למכירה ומהתאוששות בביקוש לדירות חדשות.
- אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030
- רפאל רכשה 6.5 קומות בפרויקט של קבוצת אקרו בכ-521 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתחילת חודש אוקטובר 2024 ועד מועד פרסום הדוח מכרה החברה 30 יח"ד נוספות בהיקף כספי של כ-97 מיליון שקל. כמו כן, נחתמו 45 בקשות רכישה בהיקף כספי של כ-199 מיליון שקל. המחיר הממוצע ליח"ד ברבעון השלישי הסתכם לכ-3.1 מיליון שקל, לעומת כ-6.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. המחיר הממוצע ליח"ד ברבעון השלישי בנטרול דירות "מחיר למשתכן" הסתכם לכ-5.1 מיליון שקל. השינוי במחיר הממוצע לדירה נובע משינוי בתמהיל הפרויקטים וסוג הדירות.
נכון להיום החברה בונה 63 פרויקטים הכוללים 11,526 יח"ד (חלקה האפקטיבי של החברה כ-7,678 יח"ד). רשימה זו כוללת 42 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בהם כבר הושגו חתימות של יותר מ-60% מבעלי היחידות ואשר במסגרתם עתידה החברה לבנות 8,046 יח"ד (חלקה האפקטיבי של החברה כ-5,550 יח"ד).
כמו-כן, פועלת החברה בקידום פרויקטים יזמיים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף של כ-3,377 יח"ד (חלק החברה האפקטיבי כ-2,146 יח"ד), בהם טרם הושגו חתימות בשיעור העולה על 60% מבעלי היחידות או פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון ראשוניים. עד שנת 2030 צפויה החברה להקים 5,254 יח"ד אשר צפויות לתרום רווח גולמי של כ-4.8 מיליארד שקל, מהם כ-2.4 מיליארד שקל בפרויקטים שתחילת שיווקם צפוי עד לסוף לשנת 2026.
- היום בבורסה: הביטוח בצניחה, האם זה ישתנה?
- יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות...
נדל"ן מניב
ההכנסות מדמי שכירות ברבעון השלישי גדלו בכ-31.5% והסתכמו לכ-25 מיליון שקל, לעומת כ-19 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע בעיקר מאכלוס פרויקט ONE TOWER במהלך הרבעון השלישי לשנת 2023, מהצמדות החוזים למדד המחירים לצרכן, וכן מגידול בשיעור התפוסה. לחברה כיום 9 נכסים מניבים ונכסים נוספים בשימושי ביניים, אשר צפויים לתרום NOI שנתי של כ-102 מיליון שקל.
החברה מקדמת הקמה של 2 נכסים נוספים אשר צפויים לתרום NOI שנתי של כ-13 מיליון שקל וכן 17 נכסים בתכנון אשר צפויים לתרום NOI שנתי של כ-176 מיליון שקל (כל נתוני ה-NOI הינם חלק החברה האפקטיבי). ביום 11 בנובמבר 2024 הושלמה עסקה בין קבוצת אקרו וכלל ביטוח ופיננסים, במסגרתה נכנסה כלל כשותפה בפעילותה של אקרו בתחום הדיור להשכרה (הכוללת ייזום, הקמה, החזקה וניהול של נכסי דיור להשכרה). ההסכם כולל את פעילותה הקיימת של אקרו בתל השומר ובסירקין (פתח תקוה), וכן הרחבת הפעילות הקיימת לפרויקטים נוספים בתחום זה, וזאת בסכום השקעת הון עצמי מצרפי של הצדדים יחדיו בסך של עד 500 מיליון שקל.
סך הנדל"ן להשקעה ותשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה עמד נכון לתום הרבעון השלישי על כ-2.577 מיליארד שקל. סך הון החברה עמד על כ-2.176 מיליארד שקל, לעומת כ-2.144 מיליארד שקל ומהווה כ31% ביחס למאזן. סך ההון המיוחס לבעלים של החברה עמד על כ-1.844 מיליארד שקל, לעומת כ-1.828 מיליארד שקל ליום 31 בדצמבר 2023.
זיו יעקובי, מנכ"ל החברה: "אנו מסכמים את הרבעון השלישי לשנת 2024 עם המשך תנופה במכירת הדירות. במהלך הרבעון השלישי חתמנו על הסכמים למכירת 237 דירות תמורת סכום כולל של כ-730 מיליון שקל, כאשר מתחילת אוקטובר חתמנו על עוד 75 חוזי מכר ובקשות רכישה נוספות בהיקף כספי כולל של 296 מיליון שקל.
בסה"כ סיכמנו מתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוח על מכירתן (כולל בקשות רכישה) של 438 דירות תמורת כ-91.6 מיליארד שקל, זאת הודות למלאי גדול של דירות אותו השקנו במהלך השנה. בכוונתנו להגדיל את מלאי הדירות שלנו במאות יחידות מדי שנה, במטרה להתאים את עצמנו לביקושים החזקים בשוק. בבעלותנו פעילות נרחבת בתחום ההתחדשות העירונית, ובכוונתו להעמיקה עוד יותר בשנים הבאות, תוך התרחבות לאזורי ביקוש נוספים מחוץ לגוש דן, בין היתר: בשרון, בשפלה ובירושלים – אזורים אשר נהנים מביקושים גבוהים לדירות חדשות. לאקרו איתנות פיננסית ורמת גמישות גבוהה, המאפשרות לנו להוציא את הפרויקטים אל הפועל ולהרחיב את מלאי הדירות שברשותנו.
זרוע הנדל"ן המניב של החברה, הכוללת בעיקר נכסי משרדים, נהנית מתפוסה גבוהה של כ-98% בממוצע ושומרת על יציבות בהכנסות, גם בתקופה זו. מרבית הסכמי השכירות הקיימים בנכסים שבבעלותנו הינם לתקופות ארוכות טווח.
בנוסף, אנו פועלים בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, אליו הכנסנו לאחרונה את חברת כלל ביטוח ופיננסים כשותפה, הן בפרויקטים הקיימים בסירקין ובתל השומר והן בפרויקטים עתידיים שבכוונתנו ליזום במשותף. אנו מאמינים כי שותפות זו תחזק את הפעילות בתחום הדיור להשכרה ותייצר ערך מוסף לחברה ולבעלי מניותיה".
שווי השוק של אקרו עומד על 3.34 מיליארד שקל. מניית החברה עלתה 39% מתחילת השנה ו-49% ב-12 החודשים האחרונים.
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהיום בבורסה: הביטוח בצניחה, האם זה ישתנה?
על המניות הביטחוניות, הבנקים, ואיך השחילו את המוסדיים והמשקיעים הפרטיים עם ההנפקה של אקסונז' ויז'ן
הבוקר הזה נפתח מתוח. למרות התקריות הקשות בשטח והתקפות של חמאס על כוחות ישראלים, ההפסקת האש הפורמלית ברצועת עזה נותרה בעינה בזכות תיווך ארה״ב ומעורבות של משלחות מדיניות. בישראל ציינו כי חוזרים לאכיפת ההפסקה, תוך הדגשה שההסכם יישמר ככל האפשר, זאת לאחר פעולה תגובה מידתית. עם זאת, אי הודאות גבוהה, והאמריקאיים הזהירו מתגובה קשה כלפי חמאס אם ההסכם יקרוס.
השוק המקומי המשיך אתמול לתקן מטה לאחר המימוש שנרשם בעקבות עסקת החטופים והפסקת האש. אתמול, הבורסה ננעלה בירידות חדות אחרי התקיפה של חיל האוויר בעזה בעקבות הפרה בוטה מצד חמאס, כאשר המשקעים חששו מקריסה של הפסקת האש. ת"א 35 איבד 1.14% בעוד ת"א 90 נפל 1.79%. בהסתכלות רחבה המגמה הייתה שלילית גם כן - מדד הבנקים ירד 0.56% בעוד ת"א ביטוח איבד 2%. ת"א נדל"ן יריד 2.26% ות"א בניה בלט לשלילה עם ירידה של 3.6%. גם ת"א נפט וגז ירד 1.67%. למרות החששות, הדולר נע סביב 3.31 שקלים כאשר הוא התחזק מול השקל בזמן האחרון (לעמוד שער הדולר).
ומה צפוי היום? אולי סוג של רגיעה בבורסה, אבל התמחורים בענפים מסוימים גבוהים. שימו לב למניות הביטחוניות הקטנות-בינוניות, לביטוח שנופל בצניחה חופשית. הכתובת היתה על הקיר, היה צריך רק לקרוא. מניות הביטוח מתומחרות יקר בשל כמה סיבות. רווחים לא נורמליים בביטוח. אלו רווחים שאם היה ממונה חזק בתפקיד האחראי על שוק ההון והביטוח זה לא היה מתאפשר. מתישהו זה יירד. ביטוחי הרכב לא יורדים כאשר הם זינקו ב-50% בשנתיים וחצי, וכאשר יש ירידה דרמטית בגניבות ותאונות. זה ניצול, והדוחות של חברות הביטוח מלמדים זאת באופן ברור - רווחיות שיא בתחומי הביטוח.
בתחומי ניהול הכספים החברות נהנות בריבוע - גם מדמי ניהול של שוק משגשג וגואה וגם מרווחי נוסטרו. אבל אלו לא רווחים מייצגים. אין ספק שחברות הביטוח עשו קפיצה גדולה בפעילות שלהם והגדילו את ההון העצמי באופן דרמטי, ההון ישמש אותם להפקת תשואה עתידית נוספת. אבל גם המנהלים שלהם יודעים שיהיה קשה לשמור על הרווחים הנוכחיים. השאלה הגדולה בכמה הם ירדו? כשמנסים להגיע לרווח מנורמל-מייצג מקבלים תמחור לא בשמיים אבל לא זול של מכפיל 15-18 לחברות הביטוח (וזה אחרי ירידה רצופה של 12% בשבועות האחרונים). אם מסתכלים על מכפיל מייצג בעבר מבינים שיש עוד מקום לירידה משמעותית.
- ההתחממות בעזה הרעידה את הבורסה: חברות הביטוח איבדו 2%, ת"א 90 נפל 1.8%
- ת"א 35 איבד 1.2%, מדד הבנקים נפל 3.5%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם עדיף להיות משקיע פאסיבי או אקטיבי? הנתונים מפתיעים - כשמדברים על השקעות, השאלה הכי גדולה שמטרידה משקיעים היא פשוטה: האם כדאי לי לנסות לנצח את השוק או פשוט להצטרף אליו? התשובה מתבררת כמורכבת הרבה יותר ממה שחשבנו - תלוי במכשיר (אג"ח או מניות), בתקופה ופרמטרים נוספים, אבל יש מסקנה אחת ברורה לגבי הטווח הארוך. הרחבה: השקעה פאסיבית או השקעה אקטיבית?
