אחרי המשבר הגדול של 2008-2009, חלה נסיקה בתחום המשרדים. הכסף הזול בזכות הריבית הנמוכה שירדה בעקבות המשבר זרם להשקעות במשרדים - מנהטן כיכבה.  משקיעים הזרימו מיליארדים רבים למנהטן, והם נהנו מהפירות במשך שנים. עד תקופת הקורונה נראה היה שהעסק די משגשג והתשואות היו נהדרות. 

היום, קצת יותר מ-3 שנים אחרי שהקורונה פרצה לעולם, אפשר לראות שהיא רוקנה את המשרדים בחלקים גדולים בארה"ב וגם במנהטן. רוב חוזי השכירות שהסתיימו בזמן האחרון לא חודשו והמעטים שכן - חודשו בסכומים נמוכים מבעבר. המצב הזה אומנם החל בקורונה, אבל הוא הואץ בשנה האחרונה. הסיבה הראשית היא השוני בשיטת העסקת עובדים. הקורונה בעצם הראתה שניתן לעבוד בשיטה ההיברידית - בבית ובמשרד. בשיטה הזו ארגונים נזקקים לפחות שטחי משרדים. אז עכשיו מדברים על חזרה למשרד, ועדיין רוב החברות מאפשרות עבודה היברידית באופן מסוים, וזה שחרר שטחי משרדים.

מעבר לכך, השוק האמריקאי בהאטה. בשנה האחרונה הפיטורים בהייטק התרחבו ובמקביל שטחי המשרדים צומצמו. מנהטן ובכלל, ארה"ב "בנתה" על צמיחה והמשך שגשוג, והנה לפתע מתברר שיש שטחים עודפים - זה מוביל לירידה במחירים.

במקביל, המשכירים בבעיה - מול ירידת תשואה ולפעמים שטח השכרה ריק, הם משלמים ריבית שהולכת ועולה. התשואה שלהם נטו יורדת ובמקרים מסוימים הופכת שלילית. לצד זה, גם ערך הנכס יורד, אפילו צונח וה-LTV (יחס החוב לערך הנכס) עולה. כשהוא עולה, זה מעמיד את כל הנכס בסיכון גדול. במקרים מסוימים הלווה יעדיף להחזיר את הנכס, לאבד את כל השקעתו ולגמור עניין. 

• העיתון שהתחיל לצאת לאור בישראל ומה קרה היום לפני 24 שנה
• "ל-OpenAI יש חור תזרימי של 207 מיליארד דולר"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק המשרדים במנהטן וניו יורק בכלל חשוב לא רק לבעלי המשרדים, אלא גם לניו יורק עצמה. היא לא יכולה לאפשר לעצמה להפסיד את הארנונה העצומה ששוק המשרדים מייצר לה, משהו כמו 20% מהתקציב הכולל של העיר - כסף שהולך לתשלום עבור בתי ספר, דיור ציבורי, משאיות כיבוי אש, פנסיה, פארקים ומה לא בעצם. בלי כל אלה, לניו יורק יש בעיה.

סקר שנערך לאחרונה מצא ששיעור המשרדים הפנויים במנהטן כיום נע סביב 22%. כלומר, שיעור התפוסה הוא 78%. זהו האחוז הגבוה ביותר הגבוה ביותר שנרשם מאז החל מעקב אחרי הנתון הזה מ-1984. אם כוללים בתחשיב שכירות משנה, יותר מ-128 בניינים במנהטן מציעים כיום מאות קומות של משרדים ריקים - סדר גודל של 40 גורדי שחקים ללא מענה.

• פשיטה על משרדי אירודרום - אמרנו לכם שיש סימני שאלה על עסקת הכטב"מים
• התותחים החדשים של צה"ל והאם ארית תספק את המרעומים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית

כך למשל, על פי דיווח של בבלומברג, ג'יי פי מורגן מנסה למכור את ההלוואה שנתנה לחברת נכסים ובניין על מגדל HSBC בשדרה החמישית מספר 452 במנהטן. הבנק פנה למספר קונים פוטנציאלים בנוגע לרכישת ההלוואה בגובה של 350 מיליון דולר כשברקע הבנקים מתמודדים עם לחץ מוגבר מצד הרגולטורים להפחית את החשיפה לנדל"ן משרדים.

כדי לנסות ולהקל על מי שייקח את העסקה, הבנק מציע מימון עם תעריפים זולים מהשוק. המהלך מגיע שנה אחת אחרי שאותה ג'יי פי מורגן מחזרה את החוב על הבניין. ההלוואה אמורה להסתיים ב-2024, עם אפשרויות להארכה. דובר ג'יי פי מורגן סירב להגיב. גם בנכסים ובניין טרם השיבו לפניית בלומברג.

הבניין הזה בן 30 קומות ובשטח של כ-80 אלף מ"ר נקלע לסחרור אחרי שב-HSBC ארה"ב הכריזו על הניסיון לצמצם את שטח המשרדים ולעבור למערב מנהטן. לכן, נכסים ובניין תצטרך למצוא כעת דיירים חדשים, בתקופה שבה הביקוש אנו גבוה ושיעורי התפוסה של המשרדים, כפי שהבנתם כבר בתחילת הכתבה, נמוכים למדי בעיר. אז מה יעשו? אולי ימכרו את הבניין. בעבר חברת הנדל"ן אינובו הציעה 855 מיליון דולר אך לא הצליחה להשיג את הכסף והעסקה התפוצצה. לפי נכסים ובניין, השווי של המגדל ירד  ל-720 מיליון דולר. אנחנו עוקבים אחרי השווי, עוד שהוא היה 1.2 מיליארד דולר פלוס. בדוחות השנתיים הבניין הוצג כך:

  המגדל הלוהט

שימו לב לתשואה - 5.8%. הנכס הזה מניב תשואה של 5.8%, אבל כשהריבית של הבנק המרכזי מעל 5%, זה לא מעניין. התשואה למשקיע פוטנציאלי בהינתן המשבר בשוק ובעיקר במנהטן, עשויה להיות במינימום 7.5%-8% וצריך לזכור שבבניין HSBC יש עבודה רבה על שיפוץ ושינוי שיידרש כלפי השוכרים החדשים. 

בתשואה של 7.5%-8%, ערך הנכס נופל דרמטית, זה גם יכול לרדת ל-550-500 מיליון דולר ומתחת לזה. זה עלול במקרים מסוימים גם לנגוס בהלוואה, אולי זו הסיבה שג'י פי מורגן מחפש למכור את ההלוואה בתנאים טובים. 

והמשמעות לנכסים ובניין היא - סכנה ברורה ומידית. נכסים ובניין ציפתה למיליארד שקל נטו אחרי המימוש של הנכס. אם היא תקבל חצי מיליארד היא כנראה תשמח. וזה יוצר חור תזרימי לשנה הקרובה. איך היא תסגור אותו? לא ברור.

ההחזקה העיקרית של נכסים ובניין היא גב ים. חברה יציבה, חברה טובה, חברה רווחית, אבל המצב כעת מאתגר. גב ים נשענת על שוק המשרדים המקומי, השוק הזה בנפילה דרמטית. מחירי המשרדים ירדו ב-20%, אז נכון שיש לחברה חוזים ארוכי טווח, ועדיין היא לא תהיה חסינה מול משבר בשוק. השוק מתמחר את הצורות האלו במחיר של נכסים ובניין, אבל השאלה שתעלה בחודשים הבאים היא שאלה תזרימית. איך תצליח נכסים ובניין לשרת את החוב.

התשובה יכולה להיות דרך מימושים נוספים ומכירת פעילויות (לרבות פעילות התחדשות עירונית רווחית), מכירת נתח מגב ים ו-או הזרמה של כספים מהאמא - דסק"ש. אומנם לדסק"ש עצמה אין אמצעים, היא ממונפת, והיא בעצמה בחור תזרימי עתידי ולכן גם מחפשת רוכש לסלקום. אבל בעלי הבית - האחים מיכאל ודניאל זלקינד לצד צחי נחמיאס, מחזיקים בשליטה ויכולים לתמוך באם ירצו בחברות. 

הזלקינדים שולטים באלקו שלמרות ההאטה, מייצרת דרך החברות המוחזקות רווחים ותזרימים גבוהים. הם עשויים לתמוך בנכסים ובניין, מצבו של צחי נחמיאס, גם נראה סביר לא בטוח שיש לו כיסים עמוקים כמו של הזלקינדים.