הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף 1.92%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

• מניף: הרווח הנקי ברבעון 42 מיליון שקל - התשואה על ההון: 30%
• מניף: הרווח ברבעון קפץ ב-25% ל-41.5 מ' שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

שיכון ובינוי אנרגיה שוב אנרגיה -4.15%   , מיצרניות החשמל הפרטיות הגדולות בישראל, פרסמה היום את תוצאות הרבעון השלישי של 2025 והציגה המשך צמיחה בהיקף הפעילות. על פי הדו"חות, החברה מחזיקה כיום פורטפוליו פרויקטים בהיקף כולל של 6.2 ג’יגה־ואט, כשיותר ממחצית - כ-3.2 ג’יגה־ואט - כבר פועלים מסחרית. מתחילת השנה חיברה החברה לרשת פרויקטים חדשים בהיקף מצטבר של 383 מגה־ואט ייצור ו-103 מגה־ואט־שעה אגירה - נתון שממחיש את קצב ההקמה הגבוה בשטח.

החברה מעריכה כי הפרויקטים שכבר הופעלו במהלך השנה יתרמו, בשנת פעילות מלאה, הכנסות של 191-169 מיליון שקל, EBITDA בטווח של 108-90 מיליון שקל ו-FFO של 76-64 מיליון שקל. מעבר לכך, לחברה יש צבר משמעותי של מגה־פרויקטים במתח עליון שאמורים לעלות למסחר עד 2029, בהיקף מותקן חזוי של כ-500 מגה־ואט ו-2.9 ג’יגה־ואט לשעה אגירה. הפרויקטים האלה, שבהם החברה מחזיקה בין 50% ל-100%, צפויים להוסיף בעתיד הכנסות שנתיות של עד 520 מיליון שקל ו-EBITDA של עד 300 מיליון שקל, ולהכפיל כמעט את כלל יכולות האגירה המסחרית של החברה.

ברקע לפעילות זו גיבשה החברה, בעזרת חברת ייעוץ חיצונית, תוכנית אסטרטגית חדשה המגדירה את היעדים לשנים הקרובות, והיא מתכוונת לפרסמה בתקופה הקרובה. במקביל, החברה מדווחת על התקדמות בכמה פרויקטים גדולים, בהם תחילת ההפעלה המסחרית של תחנת הכוח אתגל בהספק 189 מגה־ואט, וכן חתימה על מזכר עקרונות להכנסת קבוצת עזריאלי כשותפה מרכזית בפרויקט רמת בקע, הכולל גם התחייבות לרכישת כל החשמל שייוצר במסגרתו.

בדו"חות הכספיים לרבעון השלישי מציגה החברה עלייה של 22% בהכנסות, שהסתכמו ב-104 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 34% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, עם הכנסות של כ־206 מיליון שקל. שיעורי הרווחיות הגולמית הגיעו ל-18.5% ברבעון השלישי ול-19.2% מתחילת השנה.

• המלצת קנייה על שיכון ובינוי אנרגיה "אפסייד של 24%"
• ל-9 פרויקטים סולאריים: שו״ב אנרגיה סוגרת מימון של 798 מיליון שקל עם לאומי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בתחום התפעולי נרשמו פערים בין המגזרים: מגזר הפוטו־וולטאי והאגירה המשיך להתרחב והציג עלייה בהכנסות של 12% ברבעון ו-8% מתחילת השנה, בעיקר הודות להפעלה מסחרית של מתקנים חדשים ולעדכון תעריפי החשמל. לעומת זאת, מגזר הגז הטבעי הציג ירידה של 30% ברבעון ו-31% בתקופה המצטברת, בין היתר בשל ירידה בהיקף ההעמסה בתחנות רמת חובב וחגית מזרח, וגם בשל השפעות המלחמה ביוני מול איראן והגבלה רגולטורית על תעריפים.