חברת נדל"ן שזוכה להמלצה חמה - ונסחרת ב-26% דיסקאונט

לירן סהר |
נושאים בכתבה אדגר

בית ההשקעות איפקס קפיטל מרקטס סיקר את חברת אדגר 0.35% השקעות – להערכתם השנתיים הקרובות צפויות להתאפיין בשיפור מהותי ב- NOI וב- FFO, בין היתר בזכות הבשלה ואכלוס פרויקטים שבפיתוח. לאור זאת, ולאור מכפיל הון של 0.75, להערכתנו, נסחרת מניית החברה במחיר אטרקטיבי בהשוואה לחברות בענף הנסחרות ברובן מעל ההון העצמי.

 

לפי מנהל המחקר עוז לוי, החברה רשמה יציבות ב NOI של נכסים זהים לעומת אשתקד, אשר הסתכם בשנת 2014 בכ-160 מיליון שקל (נכסים זהים: נכסים שהיו במלאי במהלך שנתיים המלאות שקדמו ליום המאזן). להערכתו,  בשנתיים הקרובות ה-NOI  צפוי לרשום עלייה הדרגתית בהיקף של כ- 70 מיליון שקל ברמה השנתית וה- FFO צפוי להכפיל את עצמו לרמה של כ-70 מיליון שקל, ביו היתר בזכות הפרויקטים הבאים:

 

1. סיום פיתוח ושיווק של פרויקטA  ביד אליהו

החברה צפויה לסיים את פיתוח הנכס במהלך הרבעון השני בהשקעה נוספת של כ-71 מיליון שקל (ברמת גמר מלא), אשר תושלם עם ההתקדמות הפיתוח והאכלוס של הנכס. עד כה הושקעו בנכס כ-207 מיליון שקל (כולל עלות גמר, קרקע ומימון) ושווקו כ-49% מהנכסים, כאשר כ-5% נוספים במו"מ מתקדם.

 

לאור קצב ההתקדמות עד כה, קיימים סיכויים טובים להגיע לשיעור שיווק בשיעור של כ-90% עד סוף השנה. באכלוס מלא, עשויה להסתכם תוספת ה- NOI וה- FFO בכ- 25 מיליון שקל  ובכ-16 מיליון שקל לשנה, בהתאמה (לעומת NOI נוכחי של  כ-23 מיליון שקל), ולהביא להצפת ערך משמעותית לחברה. להערכתנו, החברה תהנה מתוספת NOI של כ- 6 מיליון שקל כבר בחציון השני השנה.

2. סיום השיפוץ של פרויקט Adgar Park West, עשוי להביא להמשך אכלוסו המהיר.החברה השלימה את השיפוץ המאסיבי במבנה וערוכה היטב להמשך האכלוס והשיווק של הנכס העומד נכון לפרסום הדוח על רמה של 78%. להערכתנו, עוד לפני סוף השנה עשוי היקף  השיווק לעבור את שיעור ה-90%. כזכור, החברה רכשה בחודש יוני אשתקד את הנכס  בשיעור תפוסה אפקטיבי של 23%. להערכתנו, במידה ויושלם אכלוסו המהיר כפי שמסתמן עד כה, עשויה החברה ליהנות מ- NOI ו- FFO בהיקף שנתי של כ- 6 וכ-4 מ' אירו, בהתאמה.

3. רכישת מבנה משרדים בוורשה בתשואה של כ-8.5%. החברה רכשה בחודש אוקטובר מבנה משרדים בוורשה, פולין בשטח כולל להשכרה של כ-14 א' מ"ר וכ- 300 מקומות חניה, בתמורה ל-31.5 מ' אירו המשקפים שיעור תשואה של 8.5%. להערכתנו, החברה תמשיך לנצל הזדמנויות במטרה להעמיק את פעילותה בפולין.

4. סיום פיתוח Fraser 2. החברה רכשה בחודש אוקטובר 2013 50% ממבנה משרדים לשיפוץ בטורונטו, בעלות (כולל שיפוץ) של כ- 13.9 מ' ד' קנדי. השיפוץ צפוי להסתיים עד סוף השנה וה-NOI  הצפוי עשוי להסתכם בכ- 1.2 מ' ד' קנדי. נכון ליום פרסום המאזן שווקו כ-50% מהנכס. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

שלומי פוגל אמפא (סם יצחקוב)שלומי פוגל אמפא (סם יצחקוב)

אמפא הגדילה את הגיוס, אבל לא את הריבית

אמפא השלימה בהצלחה הנפקת אג"ח בהיקף של 1.75 מיליארד שקל, לאחר שקיבלה ביקושים של יותר מפי שניים מהיקף הגיוס המקורי; ההנפקה, שקיבלה דירוג גבוה למרות שהיא ללא בטוחות, ממחישה את התיאבון העצום של המשקיעים המוסדיים בשוק האג"ח, אבל מה עם פרמיית הסיכון?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה אמפא

חברת אמפא השלימה את המכרז המוסדי לקראת הנפקת סדרת אג"ח צמודת מדד חדשה (סדרה א’), וקיבלה ביקושים גבוהים של יותר מ-2.2 מיליארד שקל, יותר מכפול מהיקף הגיוס המקורי שעמד על כמיליארד שקל. לנוכח הביקוש הגבוה, החברה הודיעה כי תיענה להתחייבויות בהיקף של כ-1.75 מיליארד שקל, בריבית שנתית של3.32%  צמוד מדד,  אשר נקבעה כריבית הסגירה ותשמש תקרת ריבית בשלב המכרז הציבורי.

ההנפקה של אמפא מתווספת לגל הנפקות האג"ח שמציף את שוק ההון בחודשים האחרונים רק לאחרונה, הגיוס של רבוע כחול נדל"ן, שקיבלה ביקושים של כ-2 מיליארד שקל להרחבת שתי סדרות אג"ח צמודות מדד, פי ארבעה מהיקף היעד המקורי, ולבסוף בחרה לקחת כ-1.1 מיליארד שקל. גם קבוצת דלק גייסה בשבוע שעבר קרוב למיליארד שקל, אחרי שקיבלה ביקושים של כ־1.2 מיליארד שקל.

דירוג גבוה ללא בטוחות

למרות שהיקף ההנפקה של אמפא גדל בצורה חדה, וכי מדובר בחוב בכיר בלתי מובטח, מעלות אשררה את דירוג הסדרה על ilAA. במעלות מסבירים כי ההרמה בדירוג נשענת על הערכת שיעור שיקום החוב ועל ההנחה שרוב התמורה תשמש למחזור חוב פיננסי קיים, כלומר לא לגידול במינוף.

עם זאת, עצם העובדה שחברה פרטית, בעלת חוב פיננסי של יותר מ-2 מיליארד שקל בסוף הרבעון השני, יכולה לגייס חוב בהיקף של 1.75 מיליארד שקל ללא שיעבודים ובריבית של 3.32% בלבד, ממחישה היטב את העוצמה של הביקוש המוסדי לשוק האג"ח, ואולי את הבועה שנוצרת בשוק האג"ח.

הפער מהממשלתי

אג"ח ממשלתיות צמודות מדד במח"מ של כ-5 שנים נסחרות כיום סביב 2.16% תשואה שנתית. כלומר, השוק דורש מאמפא פרמיית סיכון של פחות מ-1.2% מעל האג"ח הממשלתית, פער קטן במיוחד בהתחשב בכך שמדובר בחוב קונצרני ללא שיעבודים. בימים כתיקונם היה אפשר היה לצפות לפרמיה של 2% ויותר על חוב כזה.