אחמד עמלה, תושב בית חנינא, היה בעברו קבלן ביצוע. מאוחר יותר הוא החליט להיכנס גם לתחום היזמות. המעבר הזה מתחום הקבלנות ליזמות הוא נהדר, למי שיכול לעשות זאת - הרווח היזמי מגיע לפי 2 בקלות, ובמקרים רבים לפי 3 מהרווחיות של קבלן. מדובר על רווחיות של עד 18%, לפעמים אפילו יותר. משנת 2014 הוא עבר מבנייה לחברות כמו אזורים ושיכון ובינוי לייזום פרויקט במודיעין, בנה גם בצור הדסה וכך הפך מקבלן - לקבלן שהוא גם יזם. כחלון הכניס אותו לשוק. דירות מחיר למשתכן (תמר מצפי) ההפרדה בין יזם וקבלן גורמת לא פעם לבעיות. אתם מסכמים על מסמך הבנות מול היזם, הוא ממנה קבלן, וכשאתם מקבלים את הדירה, כל אחד מגלגל אחריות על האחר. היזם אומר לכם שזה מה שהקבלן עשה, הקבלן אומר שזה מה שנאמר לו. לפעמים, העניינים מתגלגלים לבית המשפט. בדרך כלל, העיניים מכוונות ליזם. הוא חתום על ההסכם אתכם. בהמשך הוא עלול לתבוע את הקבלן וכך תיווצר אווירה לא נעימה סביב הכניסה לבית החדש שלכם. עמלה החליט לקחת את זה צעד אחד קדימה - הוא גם היזם וגם הקבלן ודווקא בימים אלה, מעניין לשמוע אותו מה הוא חושב על מצב הבנייה בישראל, כיזם ערבי, שאיבד לא מעט פועלים פלסטינים מצד אחד, וככזה שמתפרנס מהצד השני. בעבר, עמלה היה מתאם פעולות בשטחים בכל הנוגע עובדים פלסטינים. מכאן, הדרך לשאלה הראשונה בראיון הייתה פשוטה. "בתקופת האינתיפדה השנייה, הגיעו לפה עובדים זרים. 50-55 אלף עובדים בתקופות מסוימות, אבל המדיניות של הממשלות עכשיו לא ברורה. ביום אחד, מחקו 100 אלף עובדים פלסטינים. אנחנו בעד הממשלה, אז אמרנו שהם כנראה שיודעים מה הם עושים, אבל 7 חודשים מאז, אנחנו עדיין מחכים. מירי רגב הצטלמה והבטיחה, הכל היה נראה מבטיח. בשטח, 2,000 הודים הגיעו וחלק מהסינים ברחו. האתרים שוממים, אנחנו מחכים להחלטות. אני יודע שבהחלטת ראש ממשלה אפשר להביא ביום ראשון 30 אלף עובדים לכאן ולשחרר את הלחץ". הלחץ הכלכלי, אתה מתכוון. תאר לך שכל התקופה הזאת, גם כיזם, הבנקים לא אמרו לי 'החודש הזה אקח רק 50% מהריבית' או 'ניתן לך 30% הנחה', הבנקים גבו ריבית על מלא. עד היום שר האוצר לא אומר מה המדיניות מול הדייר, שאני מאחר לו במסירת הדירה. מחר ישכחו שהייתה פה מלחמה, ידרשו שאשלם פיצוי לדייר, אבל שוכחים שאין לי פועלים. אני לא צריך לריב עם הדייר וללכת איתו לבית משפט. כרגע אני לא יכול לסגור את האתר, אני כאילו ממשיך לעבוד, מחזיק מהנדסים שהיו במילואים, משלם הפרשות סוציאליות, מחזיק אתרים פתוחים". תרשה לי להיכנס לך לכיס. כמה כסף אתה מפסיד בחודש? "אני מממן את העסק שלי, לכל דבר ועניין. צריך לשלם ריביות, אתה יודע שהקבלנים מפסידים מליונים". איך מחזיקים מעמד? "ראול סרוגו פנה לראש הממשלה וכתב לו שענף הבנייה חייב לבנקים 1.4 טריליון שקל. אני כמו כולם, פרט ל-10 הגדולים, שיכון ובינוי והגדולות, שהן חברות בורסאיות. השאר באותה רמה". הפכת מקבלן ליזם. העסק משתלם, גלגלתם מיליונים בתקופת השיא, לא? "בגדול, אתה צודק, חשבתי שהמעבר הזה הוא מעבר מעבדות לחירות, עד שהגענו לתקופה שבה הריבית עלתה ושילמתי 7% במקום 2%, שהכל התהפך, כשהגענו ל-7 לעשירי וזה טרף לי את כל הקלפים. היום, היזם מסכן יחסית לקבלן". איך זה קרה? "כשזכינו בדצמבר 2021-ינואר 2022 במכרזים, המחירים עלו. קנינו מגרשים במחירים מופקעים והייתה לי תכנית כלכליות, בריבית אפסית. אבל אז החלה המהפכה המשפטית, הריבית עלו וזה שינה את התמונה. כאילו לא הסתפקנו בזה ונפל עלינו אסון ב-7 באוקטובר, שעצר את התהליך של הבנייה. העובדים הפלסטינים כבר לא כאן, היזמים הפכו למסכנים, כי כל הסיכון עליהם. בתקופה הזאת, יותר משתלם להיות קבלן". מרגישים התאוששות? "אנשים מתחילים לחפש דירות, אחרי שעברה תקופת ההלם. היום חלק לא יושבים על הגדר, אבל זה אחרי שנה וחצי שהם ישבו עליה. הם התחילו להבין שלא יעזור, המחירים רק יעלו". כמה הרווח היזמי לעומת מחיר למשתכן? "אני יליד המחיר למשתכן. הייתי קבלן ביצוע עד 2014-2015, אבל אז משה כחלון הרים את הדגל ופתח את השוק לקבלנים הצעירים. הבנתי שזו הכניסה שלי לתחום היזמי, אז התמודדתי, עשיתי 3 פרויקטים במחיר למשתכן במודיעין ובמקומות אחרים והבנתי שזו הנישה שלי. כקבלן וכיזם הרווחנו טוב". "דירות יוקרה". הדמיית הפרויקט בבן שמן (יח"צ) אתה מוכר דירות בלוד. המחירים שם נעים כבר סביב 20 אלף שקל למ"ר בממוצע, אבל זה מתחלק: 14 אלף שקל למ"ר במחיר למשתכן, עד 25 אלף בשוק החופשי. "יש לי פרויקט אחד בשוהם, שם אני בונה 50 דירות ועוד שניים בלוד במסגרת מחיר למשתכן: אחד בבן שמן, 144 דירות, ועוד אחד בניר צבי, ברובע הבינלאומי, 201 דירות. כל המחיר למשתכן מכור בהגרלה. בשוק חופשי מכרנו בין 10-20 אחוז מהמלאי". כמה עולה דירת 5 חדרים בשכונה החדשה בלוד? "בשוק החופשי, דירות 4-5 חדרים נעות בין 2.5-4 מיליון שקל, תלוי בפרויקט ובקומה. לצערי זה לא יעצור פה, המחיר יעלה". דירת 5 חדרים מגיעה ל-3.5 מיליון שקל? "בסוף, יש עלויות וצריך לגלגל את העלויות על מישהו. הביקוש אצלנו גובר על ההיצע, מחיר השכירות יעלה כי לא יהיו דירות. אנחנו בספירת העומר, עונת החתונות מתחילה בקיץ, ואיתה גם אנשים מתחילים לקנות דירות חדשות. אלה לא שכונות רגילות, אלא שכונת יוקרה. אחת קרובה יותר לשוהם ולמודיעין ולשדה התעופה מאשר ללוד. השנייה בקצה השני, שקרוב לראשון לציון ולבאר יעקב". משתלם להיות יזם במחיר למשתכן? שם הרווחיות נמוכה. "הרווחיות השתנתה. תמחרנו בריבית שהיא פריים פלוס 0.6% והגענו ל-7% ריביות, בשלוש שנים, זה 20% על הכסף שאתה לווה מהבנק, זה הופך מרווח להפסד. במחסור הקיים של העובדים, עלויות הבנייה גדלות פי 3 ממה. הסיבה העיקרית היא מחסור בעובדים". ומספרים לנו סיפורים על טורקיה. "ביום הראשון שהתקבלה ההחלטה, הספקים בישראל הודיעו לנו על העלאה של 15% במחיר הברזל. זאת תהיה המכה האחרונה, מכת המוות לענף. זה שוחק את הרווח היזמי". העובדים הפלסטינים יחזרו? "בשביל לשנות כיוון של אונייה, צריך יותר מיומיים. היו תקופות שעברנו אינתיפאדה, עכשיו צריך לשבת ולהחליט, להביא אותם תחת בדיקות בטחוניות. אני מאמין שגורמי הבטחון יודעים לטפל בדבר הזה, אם הם רוצים".