תופעה מעניינת מתרחשת בשוק הדיור, בארצות הברית כמו בישראל. הריבית העולה מקשה על לוקחי המשכנתאות ורבים אינם יכולים לעמוד בתעריפים החדשים שמקפיצים את ההחזר החודשי. התופעה מרחיקה אנשים מקניית דירה ומשאירה אותם בשוק השכירות. היא אמורה גם לגרום לאנשים שרכשו בעבר בתים ומתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא שקיפצו לפתע לנסות למכור את ביתם ולהסתפק בפתרון דיור זול יותר. שתי התופעות הללו - ירידה בביקוש ועליה בהיצע - אמורות לפי חוקי הכלכלה הפשוטים לגרום לירידות מחירים. 

בפועל זה לא קורה. ישנה אומנם השפעה על שוק הדיור - מספר העסקאות יורד באופן דרמטי, אולם המחירים פשוט ממאנים לרדת. נוכחנו בתופעה הזו בישראל בימים האחרונים, וכעת היא מקבלת אישור נוסף בארצות הברית. 

מספר העיסקאות של מכירות בתים קיימים בארצות הברית נפל לשפל של שנתיים ביולי. נתונים מותאמי עונתיות מראים על ירידה של 5.9% ל-4.81 מיליון יחידות דיור בחודש האחרון, הנמוך ביותר מאז מאי 2020. אם נתעלם מתקופת מגפת הקורונה נצטרך לחזור אחורה עד נובמבר 2015 כדי למצוא מספר כה נמוך של מכירת דירות קיימות. מדובר על החודש השישי ברציפיות בו נרשמת ירידה במספר העסקאות. האנליסטים, אגב, ציפו לנתון של 4.89 יחידות. 

הנתון הזה מצטרף לנתון נוסף שפורסם השבוע ומעיד על שפל של שנתיים. התחלות הבניה של בתים חד משפחתיים - הסגמנט הגדול בארצות הברית - אף הוא נמצא בשפל. סנטימנט בוני הבתים ירד מתחת לקריאה של 50, כלומר רוב בוני הבתים הם בעלי הסתכלות פסימית על עתיד שוק הדיור. 

• 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
• כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הסיבה העיקרית לכך היא ריבית המשכנתאות שכובשת גבהים חדשים. מהלך העלאת הריבית של הפד שהחל במרץ השנה משפיע על ריבית המשכנתאות באופן דראסטי. ריבית הפד עלתה כבר ב-225 נקודות בסיס וצפויה להמשיך לטפס לפחות בשתי הפגישות הבאות. בינתיים ריבית המשכנתאות ל-30 שנה עלו מ-3.22% בתחילת השנה ל-5.22% כעת. המשמעות למשלמי המשכנתאות, חדשים גם ישנים, היא הרת גורל ומתבטאת במאות דולרים בחודש. 

מחירי הדירות לעומת זאת לא מראים סימני עייפות. המחיר הממוצע ביולי משקף עליה של 10.8% משנה קודם לכן. מדובר בהאטה בקצב עליית המחירים, אך חודש יולי מאופיין בהאטה במחירי הדיור לעומת השיאים של יוני. אם כן, למרות שפחות ופחות אנשים יכולים ורוצים לקנות דירות, מחירי הדירות לא יורדים.  

אז מה קורה לחוקי הכלכלה? עליה בהיצע עם ירידה בביקוש לא אמורים להביא לירידות מחירים? ראשית, נציין שעדיין לא רואים עליה משמעותית בהיצע בשוק בארצות הברית, ולכן לא ניתן לומר שנוצר איזון מחדש בין המשוואות. בישראל הנקודה הזו מודגשת יותר כשרבים מצביעים על תהליכי האישור הארוכים והרגולציה המסובכת כאבן ריחיים על צוואר צד ההיצע שלא באמת משתפר. גם אם פחות אנשים מרשים לעצמם לקנות דירה עם שיעורי הריבית הנוכחיים, הרי שנוצרים ביקושים כבושים, אך לא נוצר עדיין עודף היצע. 

• בנק אוף אמריקה: מכירות השבבים יעלו ב-30% ב-2026
• הביקוש לזיכרון דחף את לאם ריסרץ’ לשיא כל הזמנים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "הזדמנות קיצונית באנבידיה" -בברנשטיין מצפים לזינוק של 54%...

בנוסף, ישנה בדרך כלל נטיה פסיכולוגית חזקה שלא להוריד מחירים. או בשפה כלכלית "קשיחות מחירים כלפי מטה". מוכרים לא מורידים מחירים כמעט לעולם. מה שיכול לקרות הוא שהמחירים יפסיקו לעלות, ואז עם האינפלציה שממשיכה לטפס (בקצב מהיר או איטי) תיווצר ירידה ריאלית במחירים, אך לרשום תג מחיר נמוך יותר על המוצר, או על הדירה, זה פחות שכיח. אם ניקח דוגמה מהחיים עצמם, אדם שקנה דירה במחיר מסויים יתקשה למכור אותה במחיר נמוך יותר. אותו מחיר או מחיר מעט גבוה יותר  לאחר שנתיים ישקף בעצם ירידת מחירים ריאלית, אבל המוכר ירגיש נוח יותר למכור כך, שהרי הוא קנה את הבית באותו מחיר "ולפחות לא הפסיד עליו".