מחירי הדירות לאן

200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור

על אף הנתון המרשים של כ-200 אלף דירות ריקות בישראל, הפוטנציאל האמיתי עבור פתרון משבר הדיור נמצא ככל הנראה ב-40 אלף דירות בלבד, המוגדרות כנטושות או ריקות. דירות
הרצי אהרון |

בישראל יש קרוב ל-200 אלף דירות ריקות, מספר שמעורר הרבה עניין בכל הנוגע לפתרון משבר הדיור. האם מדובר במלאי רדום שיכול להוזיל את מחירי הנדל"ן? לא בדיוק. המספר הזה מעלה תקוות רבות, אך גם לא מעט סימני שאלה לגבי מידת היכולת להפוך את הדירות הללו לפתרון מעשי בשוק הדירות.


מתחת לנתון המרשים מסתתרת תמונה מורכבת: רוב הדירות אינן זמינות לאכלוס מידי. רוב הדירות הן מלאי דירות שנמצא אצל הקבלנים, כשמורידים את המלאי הזה, נשארים במקרה הטוב עם כ-100 אלף דירות.

תודידו דירות נטושות, לא כישרות, של תושבי חול שנשאירם ומתגוררים כאן כמה חודשים ותקבלו בפעול שיש פוטנציאל של 40 אלף דירות. כן, מכלול של סיבות -  בין אם בגלל הגדרות סטטיסטיות שלא משקפות את המציאות בשטח, ובין אם בשל מצבן הפיזי או הבעלות המשפטית המסובכת, מביאות את המספר של דירות למספר נמוך במיוחד. למעשה, רק כ-40 אלף דירות נטושות נחשבות כבעלות פוטנציאל ממשי, וגם אלו דורשות השקעה משמעותית בשיפוצים ובהתאמה כדי להפוך אותן לראויות למגורים.


השאלה שנותרת פתוחה היא האם המדינה בכלל ומשרד השיכון והבינוי בפרט יצליחו לממש את ההזדמנות הזו ולתרגם את הפוטנציאל לדירות שיאוכלסו ועזרו למצוקה בשוק, תוך יצירת מדיניות ברורה ותמריצים כלכליים, או שהדירות הריקות ימשיכו לעמוד במקומן, בלתי מנוצלות, ויישארו בגדר נתון סטטיסטי בלבד שמעלה תקוות אך בפועל אינו משנה דבר במציאות היומיומית של שוק הדיור בישראל.



200 אלף דירות ריקות: הרבה תקוות, מעט פתרונות


אז נכון, יש קרוב ל-200 אלף דירות שנחשבות לריקות בעיניי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתון שבאמת מעורר אופטימיות אבל גם מעלה לא מעט שאלות. לכאורה, המספר העצום הזה היה אמור לספק פתרון למשבר הדיור - להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את המחירי הדירות ולהקל על מצוקת האוכלוסייה.


אך המציאות מורכבת בהרבה: רק כ-40 אלף דירות מתוכן מוגדרות כנטושות או בלתי שמישות שיכולות להגיע לשוק וגם הן דורשות השקעה בשיפוץ ובהתאמות לפני שיוכלו להפוך דירות שזמינות ומוצפות בשוק. הנתון המרשים מתגלה כסיפור של פוטנציאל בלתי ממומש, שבו המספרים הגדולים מסתירים מאחוריהם תמונה בעייתית.



לא כל "דירה ריקה" היא פתרון לשוק הדיור. הלמ"ס מגדיר דירה ריקה ככזו שאינה מאוכלסת דרך קבע, אך בפועל, ההגדרה הזו כוללת מגוון רחב של מצבים: דירות בבנייה, דירות בשיפוץ, דירות שנמצאות בהליכי ירושה, וגם דירות שנועדו לנופש ומשמשות את בעליהן רק לעיתים רחוקות. מתוך הדירות הריקות, כ-35% הן דירות חדשות שטרם נמכרו, וכ-13% הן דירות בבנייה. מדובר בנכסים שלא זמינים לשוק המגורים המיידי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


המדינה ניסתה בעבר לנקוט צעדים לשינוי המצב אך ללא הצלחה משמעותית. בין אם באמצעות הצעת מס על דירות ריקות או הכפלת תעריפי הארנונה, היוזמות הקיימות נתקלו בקשיים אכיפתיים ובביקורת ציבורית. בעלי הדירות יכולים לטעון לשימוש חלקי בנכס, מה שמקשה על החלת מסים, ובנוסף, מתנגדים רבים סבורים כי זכותם להחזיק בנכס מבלי שהמדינה תכפה עליהם את ייעודו. כך או כך, ללא מדיניות ברורה ותמריצים יעילים, הדירות הריקות נשארות בגדר פוטנציאל לא ממומש.


הרעיונות אכן גדולים, אבל הדירות ישארו ריקות

מבחינה רעיונית - אפשר לומר "כן,יאללה" או "למה לא עושים את זה כבר?!" וכו', אבל כשבוחנים את התמונה ונכנסים יותר לעומק מבינים שזה רק עוד דבר אחד מיני רבים שכנראה לא יעזור להוזלה או לפחות ל'הקפאה' של מחירי הדירות בעיקר כי לא יוצרים מוטיבציה ותמריצים להיכנס ולהציף את השוק בדירות נוספות.


בנוסף לכך - ניתן לראות עוד פוטנציאל לא ממומש, למשל בתל אביב, שבה קיימות דירות AIRBNB רבות שאינן עוזרות למחירי הדירות להתמתן ולא עוזרות למצב הקיים (שלא משרה תקווה יש לומר). לפי ההערכות - יש בתל אביב בערך 8,000 דירות שפועלות דרך מנגנון של שכירות לזמן קצר. 


בברצלונה למשל, החליטו להילחם בתופעה שממשיכה את משבר הדיור דרך החלטה שעד לשנת 2028 לא יהיו דירות שמיועדות לשכירות טווח קצר, אולי יש לנו מה ללמוד מהם בהקשר זה .

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
באר שבע
צילום: תמר מצפי
מחירי הדירות לאן

משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע

סקירה הכלכלן הראשי במשרד האוצר מעידה על בריחת משקיעים, קונים שנעלמים וזוגות צעירים שעוברים לפריפריה

צלי אהרון |

שוק הנדל"ן הישראלי חזר לספוג מכה קשה ברבעון הראשון של 2025 - סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום משרד האוצר מציירת תמונה של שוק שנבלם באופן חד, עם ירידות משמעותיות כמעט בכל הפרמטרים. בסקירה מודגש כי זה גם המצב ברבעון השני, ואפשר כמובן להוסיף שזה המצב גם בחודשים יולי ואוגוסט. לצד השוק שנחלש מבחינת כמות העסקאות, נרשמות ירידות מחירים שמגיעות לכ-5%-10%.  

הדוח מתייחס באופן נרחב למשקיעים בדירות להשקעה. דירות מספקות תשואה טובה על פני השנים, אבל האם זה בהכרח נכון? לא בכל מקום ולא בכל דירה. אחד הנתונים החשובים בדוח הוא הקיפאון במחירים בבאר שבע. עיר שלכאורה יש לה את כל הסיבות לשגשג - אוניברסיטה, עיר הבה"דים, מרכז סייבר, נשארת תקועה מבחינת מחירים כשהאזורים ליד דווקא מתחזקים. 

מחיר הדירות בבאר שבע בעשור האחרון עלו בכ-40%-50% כחצי מהעליות מחירים בממוצע ארצי. למעשה, בשכונות הוותיקות עלו בשיעור נמוך יותר, בעוד שבשכונות חדשות היו עליות משמעותיות יותר, וכך אפשר לקנות בשכונות הישנות דירות בבאר שבע במחיר למ"ר גם של 9 עד 11 אלף שקל. זה כנראה לא יותר מעלות הבנייה והקרקע לקבלן  (נחזור למשקיעים בהמשך)  


נתון בולט נוסף שנמצא בדוח -  מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-24% והסתכמו ב-6,427 דירות בלבד, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה שנתיים, כאשר הנתונים החלקיים מהרבעון השני מצביעים על החמרה נוספת עם צניחה של 46%.

כשהמימון נגמר, הקונים נעלמים

הסיבה המרכזית לקריסה במכירות הדירות החדשות נעוצה בסיומם של מבצעי המימון הנדיבים שהציעו הקבלנים במהלך 2024. כפי שעולה מהסקירה, "הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 25', אשר התעצמה ברבעון השני, חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 24', אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים".