200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
בישראל יש קרוב ל-200 אלף דירות ריקות, מספר שמעורר הרבה עניין בכל הנוגע לפתרון משבר הדיור. האם מדובר במלאי רדום שיכול להוזיל את מחירי הנדל"ן? לא בדיוק. המספר הזה מעלה תקוות רבות, אך גם לא מעט סימני שאלה לגבי מידת היכולת להפוך את הדירות הללו לפתרון מעשי בשוק הדירות.
תודידו דירות נטושות, לא כישרות, של תושבי חול שנשאירם ומתגוררים כאן כמה חודשים ותקבלו בפעול שיש פוטנציאל של 40 אלף דירות. כן, מכלול של סיבות - בין אם בגלל הגדרות סטטיסטיות שלא משקפות את המציאות בשטח, ובין אם בשל מצבן הפיזי או הבעלות המשפטית המסובכת, מביאות את המספר של דירות למספר נמוך במיוחד. למעשה, רק כ-40 אלף דירות נטושות נחשבות כבעלות פוטנציאל ממשי, וגם אלו דורשות השקעה משמעותית בשיפוצים ובהתאמה כדי להפוך אותן לראויות למגורים.
- בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
- 58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
200
אלף דירות ריקות: הרבה תקוות, מעט פתרונות
אז נכון, יש קרוב ל-200 אלף דירות שנחשבות לריקות בעיניי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתון שבאמת מעורר אופטימיות אבל גם מעלה לא מעט שאלות. לכאורה, המספר העצום הזה היה אמור לספק פתרון למשבר הדיור - להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את המחירי הדירות ולהקל על מצוקת האוכלוסייה.
אך המציאות מורכבת בהרבה: רק כ-40 אלף דירות מתוכן מוגדרות כנטושות או בלתי שמישות שיכולות להגיע לשוק וגם הן דורשות
השקעה בשיפוץ ובהתאמות לפני שיוכלו להפוך דירות שזמינות ומוצפות בשוק. הנתון המרשים מתגלה כסיפור של פוטנציאל בלתי ממומש, שבו המספרים הגדולים מסתירים מאחוריהם תמונה בעייתית.
לא כל "דירה ריקה" היא פתרון לשוק הדיור. הלמ"ס
מגדיר דירה ריקה ככזו שאינה מאוכלסת דרך קבע, אך בפועל, ההגדרה הזו כוללת מגוון רחב של מצבים: דירות בבנייה, דירות בשיפוץ, דירות שנמצאות בהליכי ירושה, וגם דירות שנועדו לנופש ומשמשות את בעליהן רק לעיתים רחוקות. מתוך הדירות הריקות, כ-35% הן דירות חדשות שטרם נמכרו,
וכ-13% הן דירות בבנייה. מדובר בנכסים שלא זמינים לשוק המגורים המיידי.
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
המדינה ניסתה בעבר לנקוט צעדים לשינוי המצב אך ללא הצלחה משמעותית. בין אם באמצעות הצעת מס על דירות ריקות או הכפלת תעריפי הארנונה, היוזמות הקיימות נתקלו בקשיים אכיפתיים
ובביקורת ציבורית. בעלי הדירות יכולים לטעון לשימוש חלקי בנכס, מה שמקשה על החלת מסים, ובנוסף, מתנגדים רבים סבורים כי זכותם להחזיק בנכס מבלי שהמדינה תכפה עליהם את ייעודו. כך או כך, ללא מדיניות ברורה ותמריצים יעילים, הדירות הריקות נשארות בגדר פוטנציאל לא ממומש.
הרעיונות אכן גדולים, אבל הדירות ישארו ריקות
מבחינה רעיונית - אפשר לומר "כן,יאללה" או "למה לא עושים את זה כבר?!" וכו', אבל כשבוחנים את התמונה ונכנסים יותר לעומק מבינים שזה רק עוד דבר אחד מיני רבים שכנראה לא יעזור להוזלה או לפחות ל'הקפאה' של מחירי הדירות בעיקר כי לא יוצרים מוטיבציה ותמריצים להיכנס ולהציף את השוק בדירות נוספות.
בנוסף לכך - ניתן לראות עוד פוטנציאל לא ממומש, למשל בתל אביב, שבה קיימות דירות AIRBNB רבות שאינן עוזרות למחירי הדירות להתמתן ולא עוזרות למצב הקיים (שלא משרה תקווה יש לומר). לפי ההערכות - יש בתל אביב בערך 8,000 דירות שפועלות דרך מנגנון של שכירות לזמן קצר.
בברצלונה למשל, החליטו להילחם בתופעה שממשיכה את משבר הדיור דרך החלטה שעד לשנת 2028 לא יהיו דירות שמיועדות לשכירות טווח קצר, אולי יש לנו מה ללמוד מהם בהקשר זה .
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
בית שמש (הדמייה alin)בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
כמה עולה דירה בבית שמש, מה הרכב האוכלוסייה בעיר? ודברים שצריך לדעת על בית שמש
בית שמש, ממשיכה להיות אחת הנקודות הצומחות ביותר במפת הדמוגרפיה הישראלית, בעיקר בזכות אופייה החרדי והביקוש לדיור זול ומשפחתי. העיר מציגה גידול אוכלוסין חד, עליות מתונות במחירי הנדל"ן, התמודדות עם עומסי תשתיות והרחבה מתוכננת של שכונות חדשות. השבוע אושרה תוכנית "שכונה ו' 1", שמוסיפה 2,653 יחידות דיור חדשות, ומדגישה את המתח בין הצורך בהתרחבות לבין שמירה על איזון סביבתי וחברתי. .
אוכלוסיית בית שמש מונה כ-185,000 תושבים, על פי אומדנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זהו גידול של כ-3.5% בהשוואה לשנה קודמת, והעיר מדורגת במקום ה-11 מבחינת גודל בארץ. הגידול נובע בעיקר ממשפחות חרדיות גדולות, עם שיעור ילודה גבוה, כ-4.5 ילדים למשפחה בממוצע, הגבוה ביותר בישראל. בעשור האחרון, האוכלוסייה גדלה ביותר מ-50%, והעירייה מתכננת להוסיף אלפי יחידות דיור כדי להתמודד עם הלחץ. עם זאת, הגידול יוצר אתגרים, כמו צורך בהשקעה בתשתיות חינוך. כ-40% מהאוכלוסייה הם ילדים מתחת לגיל 18. כמו כן יש בעיות עם התחבורה הציבורית שמתקשה לעמוד בקצב. תקציב העירייה לשנת 2025, כ-1.2 מיליארד ש"ח, מקצה חלק ניכר לבנייה חדשה, אך גם להשקעות בתחבורה, כמו שדרוג קווי אוטובוסים. למרות זאת, מכיוון שכ-70% מהתושבים תלויים בתחבורה ציבורית, הפקקים בכניסות גוברים, במיוחד בכביש 3855
קרוב ל-85% מהתושבים בעיר הם חרדים, רובם שייכים לזרמים חרדיים ליטאים או חסידיים, עם דגש על אורח חיים דתי-מסורתי שכולל חינוך נפרד לבנים ובנות, מסחר כשר ומבנים ציבוריים מותאמים. התמהיל כולל גם כ-10% דתיים-לאומיים ו-פחות מ-10% חילונים, בעיקר בשכונות ותיקות כמו רמת בית שמש או מרכז העיר, שבהן יש מוסדות חינוך מעורבים ושירותים כלליים. כלכלית, העיר תלויה במסחר קמעונאי ובשירותים, עם אבטלה נמוכה יחסית (כ-6%) בקרב גברים חרדים עובדים, אך נמוכה יותר בקרב נשים, מה שמעודד תוכניות הכשרה מקצועיות.
שוק הנדל"ן בבית שמש; כמה עולה דירה ממוצעת?
מחירי הדירות עלו בכ-4% בשנה וזאת למרות שברוב רחבי הארץ היו ירידות. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.95 מיליון ש"ח. דירת 2 חדרים (60-70 מ"ר) נמכרת ב-1-1.35 מיליון ש"ח, בעיקר בשכונות פריפריאליות. דירת 3 חדרים (80-95 מ"ר) מגיעה ל-1.5-1.8 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים (100-120 מ"ר), הנפוצה ביותר, נעה סביב 1.9-2.4 מיליון ש"ח. דירות גדולות (מעל 120 מ"ר) יכולות להגיע למעל 2.5 מיליון ש"ח , בשכונות כמו רמת שמעון. המגמה מושפעת מביקוש גבוה מצד משפחות חרדיות ומשקיעים, לצד תוכניות ממשלתיות להוזלת דיור. קרבה לירושלים (20 דקות נסיעה) מגבירה את האטרקטיביות, אך גם את הלחץ על תשתיות. פרויקטים כמו פינוי-בינוי, שמציעים 3,200 דירות חדשות, צפויים לייצב מחירים בטווח הקצר.
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- העסקה שחושפת: הקרן הנורבגית מכרה ומי עלולה להיות הבאה בתור?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות לדוגמא:
ברמת בית שמש ד': דירת 3.5 חדרים, 92 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-1.65 מיליון ש"ח, כולל חניה ומעלית; הקונה, משפחה חרדית.
בשכונת נוה מסרק: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-2.42 מיליון ש"ח.
ברמת שמעון: דירת 2 חדרים, 65 מ"ר, נמכרה ב-1.05 מיליון ש"ח.
