200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
בישראל יש קרוב ל-200 אלף דירות ריקות, מספר שמעורר הרבה עניין בכל הנוגע לפתרון משבר הדיור. האם מדובר במלאי רדום שיכול להוזיל את מחירי הנדל"ן? לא בדיוק. המספר הזה מעלה תקוות רבות, אך גם לא מעט סימני שאלה לגבי מידת היכולת להפוך את הדירות הללו לפתרון מעשי בשוק הדירות.
תודידו דירות נטושות, לא כישרות, של תושבי חול שנשאירם ומתגוררים כאן כמה חודשים ותקבלו בפעול שיש פוטנציאל של 40 אלף דירות. כן, מכלול של סיבות - בין אם בגלל הגדרות סטטיסטיות שלא משקפות את המציאות בשטח, ובין אם בשל מצבן הפיזי או הבעלות המשפטית המסובכת, מביאות את המספר של דירות למספר נמוך במיוחד. למעשה, רק כ-40 אלף דירות נטושות נחשבות כבעלות פוטנציאל ממשי, וגם אלו דורשות השקעה משמעותית בשיפוצים ובהתאמה כדי להפוך אותן לראויות למגורים.
- בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
- 58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
200
אלף דירות ריקות: הרבה תקוות, מעט פתרונות
אז נכון, יש קרוב ל-200 אלף דירות שנחשבות לריקות בעיניי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתון שבאמת מעורר אופטימיות אבל גם מעלה לא מעט שאלות. לכאורה, המספר העצום הזה היה אמור לספק פתרון למשבר הדיור - להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את המחירי הדירות ולהקל על מצוקת האוכלוסייה.
אך המציאות מורכבת בהרבה: רק כ-40 אלף דירות מתוכן מוגדרות כנטושות או בלתי שמישות שיכולות להגיע לשוק וגם הן דורשות
השקעה בשיפוץ ובהתאמות לפני שיוכלו להפוך דירות שזמינות ומוצפות בשוק. הנתון המרשים מתגלה כסיפור של פוטנציאל בלתי ממומש, שבו המספרים הגדולים מסתירים מאחוריהם תמונה בעייתית.
לא כל "דירה ריקה" היא פתרון לשוק הדיור. הלמ"ס
מגדיר דירה ריקה ככזו שאינה מאוכלסת דרך קבע, אך בפועל, ההגדרה הזו כוללת מגוון רחב של מצבים: דירות בבנייה, דירות בשיפוץ, דירות שנמצאות בהליכי ירושה, וגם דירות שנועדו לנופש ומשמשות את בעליהן רק לעיתים רחוקות. מתוך הדירות הריקות, כ-35% הן דירות חדשות שטרם נמכרו,
וכ-13% הן דירות בבנייה. מדובר בנכסים שלא זמינים לשוק המגורים המיידי.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
המדינה ניסתה בעבר לנקוט צעדים לשינוי המצב אך ללא הצלחה משמעותית. בין אם באמצעות הצעת מס על דירות ריקות או הכפלת תעריפי הארנונה, היוזמות הקיימות נתקלו בקשיים אכיפתיים
ובביקורת ציבורית. בעלי הדירות יכולים לטעון לשימוש חלקי בנכס, מה שמקשה על החלת מסים, ובנוסף, מתנגדים רבים סבורים כי זכותם להחזיק בנכס מבלי שהמדינה תכפה עליהם את ייעודו. כך או כך, ללא מדיניות ברורה ותמריצים יעילים, הדירות הריקות נשארות בגדר פוטנציאל לא ממומש.
הרעיונות אכן גדולים, אבל הדירות ישארו ריקות
מבחינה רעיונית - אפשר לומר "כן,יאללה" או "למה לא עושים את זה כבר?!" וכו', אבל כשבוחנים את התמונה ונכנסים יותר לעומק מבינים שזה רק עוד דבר אחד מיני רבים שכנראה לא יעזור להוזלה או לפחות ל'הקפאה' של מחירי הדירות בעיקר כי לא יוצרים מוטיבציה ותמריצים להיכנס ולהציף את השוק בדירות נוספות.
בנוסף לכך - ניתן לראות עוד פוטנציאל לא ממומש, למשל בתל אביב, שבה קיימות דירות AIRBNB רבות שאינן עוזרות למחירי הדירות להתמתן ולא עוזרות למצב הקיים (שלא משרה תקווה יש לומר). לפי ההערכות - יש בתל אביב בערך 8,000 דירות שפועלות דרך מנגנון של שכירות לזמן קצר.
בברצלונה למשל, החליטו להילחם בתופעה שממשיכה את משבר הדיור דרך החלטה שעד לשנת 2028 לא יהיו דירות שמיועדות לשכירות טווח קצר, אולי יש לנו מה ללמוד מהם בהקשר זה .
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
