200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
בישראל יש קרוב ל-200 אלף דירות ריקות, מספר שמעורר הרבה עניין בכל הנוגע לפתרון משבר הדיור. האם מדובר במלאי רדום שיכול להוזיל את מחירי הנדל"ן? לא בדיוק. המספר הזה מעלה תקוות רבות, אך גם לא מעט סימני שאלה לגבי מידת היכולת להפוך את הדירות הללו לפתרון מעשי בשוק הדירות.
תודידו דירות נטושות, לא כישרות, של תושבי חול שנשאירם ומתגוררים כאן כמה חודשים ותקבלו בפעול שיש פוטנציאל של 40 אלף דירות. כן, מכלול של סיבות - בין אם בגלל הגדרות סטטיסטיות שלא משקפות את המציאות בשטח, ובין אם בשל מצבן הפיזי או הבעלות המשפטית המסובכת, מביאות את המספר של דירות למספר נמוך במיוחד. למעשה, רק כ-40 אלף דירות נטושות נחשבות כבעלות פוטנציאל ממשי, וגם אלו דורשות השקעה משמעותית בשיפוצים ובהתאמה כדי להפוך אותן לראויות למגורים.
- בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
- 58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
200
אלף דירות ריקות: הרבה תקוות, מעט פתרונות
אז נכון, יש קרוב ל-200 אלף דירות שנחשבות לריקות בעיניי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתון שבאמת מעורר אופטימיות אבל גם מעלה לא מעט שאלות. לכאורה, המספר העצום הזה היה אמור לספק פתרון למשבר הדיור - להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את המחירי הדירות ולהקל על מצוקת האוכלוסייה.
אך המציאות מורכבת בהרבה: רק כ-40 אלף דירות מתוכן מוגדרות כנטושות או בלתי שמישות שיכולות להגיע לשוק וגם הן דורשות
השקעה בשיפוץ ובהתאמות לפני שיוכלו להפוך דירות שזמינות ומוצפות בשוק. הנתון המרשים מתגלה כסיפור של פוטנציאל בלתי ממומש, שבו המספרים הגדולים מסתירים מאחוריהם תמונה בעייתית.
לא כל "דירה ריקה" היא פתרון לשוק הדיור. הלמ"ס
מגדיר דירה ריקה ככזו שאינה מאוכלסת דרך קבע, אך בפועל, ההגדרה הזו כוללת מגוון רחב של מצבים: דירות בבנייה, דירות בשיפוץ, דירות שנמצאות בהליכי ירושה, וגם דירות שנועדו לנופש ומשמשות את בעליהן רק לעיתים רחוקות. מתוך הדירות הריקות, כ-35% הן דירות חדשות שטרם נמכרו,
וכ-13% הן דירות בבנייה. מדובר בנכסים שלא זמינים לשוק המגורים המיידי.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
המדינה ניסתה בעבר לנקוט צעדים לשינוי המצב אך ללא הצלחה משמעותית. בין אם באמצעות הצעת מס על דירות ריקות או הכפלת תעריפי הארנונה, היוזמות הקיימות נתקלו בקשיים אכיפתיים
ובביקורת ציבורית. בעלי הדירות יכולים לטעון לשימוש חלקי בנכס, מה שמקשה על החלת מסים, ובנוסף, מתנגדים רבים סבורים כי זכותם להחזיק בנכס מבלי שהמדינה תכפה עליהם את ייעודו. כך או כך, ללא מדיניות ברורה ותמריצים יעילים, הדירות הריקות נשארות בגדר פוטנציאל לא ממומש.
הרעיונות אכן גדולים, אבל הדירות ישארו ריקות
מבחינה רעיונית - אפשר לומר "כן,יאללה" או "למה לא עושים את זה כבר?!" וכו', אבל כשבוחנים את התמונה ונכנסים יותר לעומק מבינים שזה רק עוד דבר אחד מיני רבים שכנראה לא יעזור להוזלה או לפחות ל'הקפאה' של מחירי הדירות בעיקר כי לא יוצרים מוטיבציה ותמריצים להיכנס ולהציף את השוק בדירות נוספות.
בנוסף לכך - ניתן לראות עוד פוטנציאל לא ממומש, למשל בתל אביב, שבה קיימות דירות AIRBNB רבות שאינן עוזרות למחירי הדירות להתמתן ולא עוזרות למצב הקיים (שלא משרה תקווה יש לומר). לפי ההערכות - יש בתל אביב בערך 8,000 דירות שפועלות דרך מנגנון של שכירות לזמן קצר.
בברצלונה למשל, החליטו להילחם בתופעה שממשיכה את משבר הדיור דרך החלטה שעד לשנת 2028 לא יהיו דירות שמיועדות לשכירות טווח קצר, אולי יש לנו מה ללמוד מהם בהקשר זה .
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
