200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
בישראל יש קרוב ל-200 אלף דירות ריקות, מספר שמעורר הרבה עניין בכל הנוגע לפתרון משבר הדיור. האם מדובר במלאי רדום שיכול להוזיל את מחירי הנדל"ן? לא בדיוק. המספר הזה מעלה תקוות רבות, אך גם לא מעט סימני שאלה לגבי מידת היכולת להפוך את הדירות הללו לפתרון מעשי בשוק הדירות.
תודידו דירות נטושות, לא כישרות, של תושבי חול שנשאירם ומתגוררים כאן כמה חודשים ותקבלו בפעול שיש פוטנציאל של 40 אלף דירות. כן, מכלול של סיבות - בין אם בגלל הגדרות סטטיסטיות שלא משקפות את המציאות בשטח, ובין אם בשל מצבן הפיזי או הבעלות המשפטית המסובכת, מביאות את המספר של דירות למספר נמוך במיוחד. למעשה, רק כ-40 אלף דירות נטושות נחשבות כבעלות פוטנציאל ממשי, וגם אלו דורשות השקעה משמעותית בשיפוצים ובהתאמה כדי להפוך אותן לראויות למגורים.
- בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
- 58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
200
אלף דירות ריקות: הרבה תקוות, מעט פתרונות
אז נכון, יש קרוב ל-200 אלף דירות שנחשבות לריקות בעיניי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתון שבאמת מעורר אופטימיות אבל גם מעלה לא מעט שאלות. לכאורה, המספר העצום הזה היה אמור לספק פתרון למשבר הדיור - להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את המחירי הדירות ולהקל על מצוקת האוכלוסייה.
אך המציאות מורכבת בהרבה: רק כ-40 אלף דירות מתוכן מוגדרות כנטושות או בלתי שמישות שיכולות להגיע לשוק וגם הן דורשות
השקעה בשיפוץ ובהתאמות לפני שיוכלו להפוך דירות שזמינות ומוצפות בשוק. הנתון המרשים מתגלה כסיפור של פוטנציאל בלתי ממומש, שבו המספרים הגדולים מסתירים מאחוריהם תמונה בעייתית.
לא כל "דירה ריקה" היא פתרון לשוק הדיור. הלמ"ס
מגדיר דירה ריקה ככזו שאינה מאוכלסת דרך קבע, אך בפועל, ההגדרה הזו כוללת מגוון רחב של מצבים: דירות בבנייה, דירות בשיפוץ, דירות שנמצאות בהליכי ירושה, וגם דירות שנועדו לנופש ומשמשות את בעליהן רק לעיתים רחוקות. מתוך הדירות הריקות, כ-35% הן דירות חדשות שטרם נמכרו,
וכ-13% הן דירות בבנייה. מדובר בנכסים שלא זמינים לשוק המגורים המיידי.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
המדינה ניסתה בעבר לנקוט צעדים לשינוי המצב אך ללא הצלחה משמעותית. בין אם באמצעות הצעת מס על דירות ריקות או הכפלת תעריפי הארנונה, היוזמות הקיימות נתקלו בקשיים אכיפתיים
ובביקורת ציבורית. בעלי הדירות יכולים לטעון לשימוש חלקי בנכס, מה שמקשה על החלת מסים, ובנוסף, מתנגדים רבים סבורים כי זכותם להחזיק בנכס מבלי שהמדינה תכפה עליהם את ייעודו. כך או כך, ללא מדיניות ברורה ותמריצים יעילים, הדירות הריקות נשארות בגדר פוטנציאל לא ממומש.
הרעיונות אכן גדולים, אבל הדירות ישארו ריקות
מבחינה רעיונית - אפשר לומר "כן,יאללה" או "למה לא עושים את זה כבר?!" וכו', אבל כשבוחנים את התמונה ונכנסים יותר לעומק מבינים שזה רק עוד דבר אחד מיני רבים שכנראה לא יעזור להוזלה או לפחות ל'הקפאה' של מחירי הדירות בעיקר כי לא יוצרים מוטיבציה ותמריצים להיכנס ולהציף את השוק בדירות נוספות.
בנוסף לכך - ניתן לראות עוד פוטנציאל לא ממומש, למשל בתל אביב, שבה קיימות דירות AIRBNB רבות שאינן עוזרות למחירי הדירות להתמתן ולא עוזרות למצב הקיים (שלא משרה תקווה יש לומר). לפי ההערכות - יש בתל אביב בערך 8,000 דירות שפועלות דרך מנגנון של שכירות לזמן קצר.
בברצלונה למשל, החליטו להילחם בתופעה שממשיכה את משבר הדיור דרך החלטה שעד לשנת 2028 לא יהיו דירות שמיועדות לשכירות טווח קצר, אולי יש לנו מה ללמוד מהם בהקשר זה .
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
