הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בית בפארק אור יהודה
צילום: עיריית אור יהודה
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בבקעת אונו; איפה נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.9 מיליון ומה קורה בגני תקווה?

קרית אונו מובילה, אור יהודה מתפתחת, גני תקווה מתייקרת;  וגם - דירת 5 חדרים בגני תקווה נמכרה ב-4.2 מיליון כשלפני 5 שנים נרכשה ב-2.8 מיליון שקל - רווח של 1.4 מיליון ב-5 שנים
הרצי אהרון | (8)
נושאים בכתבה אור יהודה יהוד מחירי הדירות עסקאות נדל"ן קרית אונו

מחירי הנדלן בישראל מצויים במגמת עליה כמעט בלתי פוסקת. אחרי הפוגה בעליות הגיעה המלחמה ואיתה גם עליות המחירים. כן, שנת 2023 עד למלחמה ביטאה ירידות מחירים של מעל 5%, אבל זה התחלף לעליות במהירות. עליות שנובעות גם מעלייה בביקושים באזורים מסוימים על רקע הכמות הגדולה של מפונים שחיפשה דירות במרכז, ועל רקע מבצעי הקבלנים שיצרו ביקוש לצד הצגה של עליות מחירים בשעה שהמחירים ירדו. 

 

ונסביר - כשקבלן מוכר דירה במבצע ה-10-90, הוא גמיש עם המחיר. אם הדירה היתה נמכרת בלי מבצע ב-2.5 מיליון שקל, והמבצע הזה יעלה לו במימון של 7% לפחות (הוא מפסיד מדד וריבית של כשנתיים על מחצית מערך הדירה ביחס לחלופת המכירה הרגילה), הרי שאין בעיה להעלות את המחיר ל-2.53 מיליון שקל. הרוכשים לא יצייצו כשהם מקבלים כזו הטבה.

ואז הגיעו כללכני הלמ"ס וראו שהמחירים 2.53 לעומת 2.5 מיליון בחודשים קודמים והגדירו עליית מחירים. זה לא היה נכון, זה עיוות את כל הנתונים של הלמ"ס שהציגו עליית מחירים במקום ההיפך, והשאר היסטוריה. כשהלמ"ס כותבת שחור על גבי לבן - המחירים עלו, זה מקפיץ את אלו שישבו על הגדר והם חזרו לשוק. הם חששו שהמחיירם יחזרו לעלות והם לא יהיו במשחק, והם חיפשו וחלקם גם קנו. החיפשוים האלו, הביאו לעליית ביקוש ולעליית מחירים אמיתית. טעות גדולה של הלמ"ס גרמה לעליית מחירים אמיתית.

בכל מקרה, כשבוחנים את העשור האחרון מוצאים שעליית מחירי הדירות היתה בממוצע 7%-8% בשנה. הפעם נבדוק ספציפית את האזור המכונה בקעת אונו.

 

מה קורה בבקעת אונו?

בקעת אונו היא אזור גיאוגרפי מזרחית לתל אביב ומערבית לפתח תקווה, והיא כוללת מספר ערים ורשויות מקומיות. הבולטות שבהן הן: eריית אונו שהיא העיר המרכזית באזור, המתאפיינת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מערכת חינוך חזקה ותשתיות מתקדמות. כמו כן, כוללת הבקעה את אור יהודה - עיר שמתפתחת במהירות, עם תשתיות חדשות ומוקדי מסחר משגשגים;  יהוד-מונוסון - כוללת אוכלוסייה מגוונת ובנייה מודרנית, יחד עם שכונות ותיקות, גני תקווה - מועצה מקומית המאופיינת בעיקר בפרוקטים חדשים עם אוכלוסייה צעירה; וכן יש את נווה מונוסון ואת סביון היוקרתית.

מחירי הדירות בבקעת אונו עלו ב-2024. בקריית אונו וגני תקווה נרשמו עליות מחירים בשיעור של 6%-4% במהלך 2024, בעיקר בשל פרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי שממשיכים לשדרג את הנכסים באזור. באור יהודה ויהוד-מונוסון נרשמו עליות מעט מתונות יותר של עד 5%-4%. המחירים עדיין נמוכים יחסית לקריית אונו. בסביון יש יציבות במחירים, בשנה האחרונה יש האטה בעסקאות של דירותונכסי יוקרה.

 

דוגמאות לעסקאות בחודשים האחרונים  

נתחיל בקרית אונו - שם הממוצע לדירות זהות עלה משנת 2014 - 2024 בכ-75%, עלייה דרמטית שמבטאת את הפוטנציאל הגלום או שלפחות היה מצוי בעיר. לפי עסקאות שנעשו בשנה האחרונה, המחיר החציוני של כלל הדירות (3,4,5 חדרים) עומד על 3.17 מיליון שקל ומשקף תשואת שכירות שנתית למשקיעים  של 2.5%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברחוב הפרדס 8 שבעיר נמכרה בחודש שעבר דירת 4 חדרים בקומה שביעית בגודל של 106 מטר במחיר של 4.15 מיליון שקל. מחיר העסקה משקף עלייה של 77% ב-11.5 שנים.

בנוסף, בחודש אוקטובר השנה נמכרה דירה קטנה יותר ברחוב קרן קיימת ,הדירה כוללת 2 חדרים בקומה רביעית בסכום של 1.8 מיליון שקל - המשקף עליית ערך של 360% ב-20 שנים.

ונעבור לגני תקווה. ברחוב אילות נמכרה דירת 5 חדרים בקומה שביעית בסכום של 4.2 מיליון שקל - לאחר שנקנתה ב-2.8 מיליון שקל בשנת 2021, כלומר עלייה של 50% ב-3.5 שנים. זו השבחה ענקית שמבטאת את הביקושים הגדולים לאזור.

ביהוד הסיפור הוא דומה אך לא לחלוטין. עם מחיר ממוצע של 26-27 אלף שקל למטר, ותשואה שנתית משכירות של כ-2.8% האזור מככב בזכות התשואה העקבית שהוא משקף - כ 10% בשנה בממוצע בשנים האחרונות. מעסקאות שנעשו בתקופה האחרונה ניתן לראות את התשואה מרשימה -  ברחוב ביאליק נמכרה דירה בסכום של 2.3 מיליון שקל אשר נקנתה לפני כ-3 שנים בתשואה של 33.5%.

בנוסף דירה ברחוב אשכנזי נמכרה בחודש שעבר בסכום של 2.35 מיליון שקל לאחר שנרכשה בספטמבר האחרון ב-2.1 מיליון שקל - עלייה של יותר מ-10% בחודשיים,זה יותר מזכיר עסקאות "פליפ".

 גם באור יהודה המחירים זינקו, אפילו יותר מאזורים אחרים. אור יהודה עדיין במחירים נמוכים מקרית אונו, אבל הפער הצטמצם. הנה רשימת העסקאות בחודשים האחרונים:

   אור יהודה - עסקאות אחרונות 

המחירים באור יהודה הם כבר לפחות 26 אלף שקל למ"ר.  עליות המחירים בעשור הן מעל 70%. ניתן לקנות דירה במחיר נמוך מאשר בתל אביב ובערים הסמוכות, אבל כבר אין מציאות. 

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    דליה 15/12/2024 09:56
    הגב לתגובה זו
    המחירים למרות מה שכותבים לנו הקבלנים והבנקים כי הם קובעים לעיתונים ולאתרים מה לכתוב, לא עלו באופן אחיד ולא בכל אזור ולא בכל שכונה וגם לא בכל רחוב. רוצים דוגמה: לא מספרים לנו איך הבנקים פועלים מאחורי הקלעים ונותנים לקבלן הכי גדול בארץ הלוואה של 550 מיליון שקל בלי ריבית!!! כן בלי ריבית, כדי שיקנה את השטח של חנן מור בעוד 100 מיליון.
  • 6.
    גני תקווה היא עיר לא מועצה מקומית (ל"ת)
    יצחק 15/12/2024 09:24
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אנונימי 15/12/2024 08:21
    הגב לתגובה זו
    הניתוח שלכם לא רציני..
  • 4.
    אודה למי שיודע לומר 15/12/2024 08:04
    הגב לתגובה זו
    האם במחיר למטר מחשבים גם מרפסת/חניה, אם כן, כיצד? תודה רבה למי שיכול לענות. מאוד מעריך.
  • 'ליה 15/12/2024 09:53
    הגב לתגובה זו
    מחיר מרפת למר הוא 0.33 ממחיר מר רגיל ולכן אם בדירה יש 24 מר מרפסת לפי 0.33 הם שווים 8 מר תוספת לשטח הדירה. הבעיה ששמאים וכתבים משחקים עם הנתונים "איך שנוח להם" וכך מנפחים את המחירים.
  • 3.
    תושבת קרית אונו 15/12/2024 08:00
    הגב לתגובה זו
    נהייתה צפיפות נוראית, כל הרמזורים וכבישים מרכזים עם נתיב אחד 45 דקות רק לצאת מהעיר זה פשוט סיוט...אם היינו יודעים לא היינו שופכים פה כסף!
  • 2.
    הדג מסריח מהראש 14/12/2024 15:11
    הגב לתגובה זו
    כלכלה מקולקלת של אפסים .
  • 1.
    פרוגרס 14/12/2024 11:54
    הגב לתגובה זו
    הכי זול. על הנייר רושמים רק חצי.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר |
נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.  

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן