בית בפארק אור יהודה
צילום: עיריית אור יהודה
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בבקעת אונו; איפה נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.9 מיליון ומה קורה בגני תקווה?

קרית אונו מובילה, אור יהודה מתפתחת, גני תקווה מתייקרת;  וגם - דירת 5 חדרים בגני תקווה נמכרה ב-4.2 מיליון כשלפני 5 שנים נרכשה ב-2.8 מיליון שקל - רווח של 1.4 מיליון ב-5 שנים
הרצי אהרון | (8)

מחירי הנדלן בישראל מצויים במגמת עליה כמעט בלתי פוסקת. אחרי הפוגה בעליות הגיעה המלחמה ואיתה גם עליות המחירים. כן, שנת 2023 עד למלחמה ביטאה ירידות מחירים של מעל 5%, אבל זה התחלף לעליות במהירות. עליות שנובעות גם מעלייה בביקושים באזורים מסוימים על רקע הכמות הגדולה של מפונים שחיפשה דירות במרכז, ועל רקע מבצעי הקבלנים שיצרו ביקוש לצד הצגה של עליות מחירים בשעה שהמחירים ירדו. 

 

ונסביר - כשקבלן מוכר דירה במבצע ה-10-90, הוא גמיש עם המחיר. אם הדירה היתה נמכרת בלי מבצע ב-2.5 מיליון שקל, והמבצע הזה יעלה לו במימון של 7% לפחות (הוא מפסיד מדד וריבית של כשנתיים על מחצית מערך הדירה ביחס לחלופת המכירה הרגילה), הרי שאין בעיה להעלות את המחיר ל-2.53 מיליון שקל. הרוכשים לא יצייצו כשהם מקבלים כזו הטבה.

ואז הגיעו כללכני הלמ"ס וראו שהמחירים 2.53 לעומת 2.5 מיליון בחודשים קודמים והגדירו עליית מחירים. זה לא היה נכון, זה עיוות את כל הנתונים של הלמ"ס שהציגו עליית מחירים במקום ההיפך, והשאר היסטוריה. כשהלמ"ס כותבת שחור על גבי לבן - המחירים עלו, זה מקפיץ את אלו שישבו על הגדר והם חזרו לשוק. הם חששו שהמחיירם יחזרו לעלות והם לא יהיו במשחק, והם חיפשו וחלקם גם קנו. החיפשוים האלו, הביאו לעליית ביקוש ולעליית מחירים אמיתית. טעות גדולה של הלמ"ס גרמה לעליית מחירים אמיתית.

בכל מקרה, כשבוחנים את העשור האחרון מוצאים שעליית מחירי הדירות היתה בממוצע 7%-8% בשנה. הפעם נבדוק ספציפית את האזור המכונה בקעת אונו.

 

מה קורה בבקעת אונו?

בקעת אונו היא אזור גיאוגרפי מזרחית לתל אביב ומערבית לפתח תקווה, והיא כוללת מספר ערים ורשויות מקומיות. הבולטות שבהן הן: eריית אונו שהיא העיר המרכזית באזור, המתאפיינת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מערכת חינוך חזקה ותשתיות מתקדמות. כמו כן, כוללת הבקעה את אור יהודה - עיר שמתפתחת במהירות, עם תשתיות חדשות ומוקדי מסחר משגשגים;  יהוד-מונוסון - כוללת אוכלוסייה מגוונת ובנייה מודרנית, יחד עם שכונות ותיקות, גני תקווה - מועצה מקומית המאופיינת בעיקר בפרוקטים חדשים עם אוכלוסייה צעירה; וכן יש את נווה מונוסון ואת סביון היוקרתית.

מחירי הדירות בבקעת אונו עלו ב-2024. בקריית אונו וגני תקווה נרשמו עליות מחירים בשיעור של 6%-4% במהלך 2024, בעיקר בשל פרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי שממשיכים לשדרג את הנכסים באזור. באור יהודה ויהוד-מונוסון נרשמו עליות מעט מתונות יותר של עד 5%-4%. המחירים עדיין נמוכים יחסית לקריית אונו. בסביון יש יציבות במחירים, בשנה האחרונה יש האטה בעסקאות של דירותונכסי יוקרה.

 

דוגמאות לעסקאות בחודשים האחרונים  

נתחיל בקרית אונו - שם הממוצע לדירות זהות עלה משנת 2014 - 2024 בכ-75%, עלייה דרמטית שמבטאת את הפוטנציאל הגלום או שלפחות היה מצוי בעיר. לפי עסקאות שנעשו בשנה האחרונה, המחיר החציוני של כלל הדירות (3,4,5 חדרים) עומד על 3.17 מיליון שקל ומשקף תשואת שכירות שנתית למשקיעים  של 2.5%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברחוב הפרדס 8 שבעיר נמכרה בחודש שעבר דירת 4 חדרים בקומה שביעית בגודל של 106 מטר במחיר של 4.15 מיליון שקל. מחיר העסקה משקף עלייה של 77% ב-11.5 שנים.

בנוסף, בחודש אוקטובר השנה נמכרה דירה קטנה יותר ברחוב קרן קיימת ,הדירה כוללת 2 חדרים בקומה רביעית בסכום של 1.8 מיליון שקל - המשקף עליית ערך של 360% ב-20 שנים.

ונעבור לגני תקווה. ברחוב אילות נמכרה דירת 5 חדרים בקומה שביעית בסכום של 4.2 מיליון שקל - לאחר שנקנתה ב-2.8 מיליון שקל בשנת 2021, כלומר עלייה של 50% ב-3.5 שנים. זו השבחה ענקית שמבטאת את הביקושים הגדולים לאזור.

ביהוד הסיפור הוא דומה אך לא לחלוטין. עם מחיר ממוצע של 26-27 אלף שקל למטר, ותשואה שנתית משכירות של כ-2.8% האזור מככב בזכות התשואה העקבית שהוא משקף - כ 10% בשנה בממוצע בשנים האחרונות. מעסקאות שנעשו בתקופה האחרונה ניתן לראות את התשואה מרשימה -  ברחוב ביאליק נמכרה דירה בסכום של 2.3 מיליון שקל אשר נקנתה לפני כ-3 שנים בתשואה של 33.5%.

בנוסף דירה ברחוב אשכנזי נמכרה בחודש שעבר בסכום של 2.35 מיליון שקל לאחר שנרכשה בספטמבר האחרון ב-2.1 מיליון שקל - עלייה של יותר מ-10% בחודשיים,זה יותר מזכיר עסקאות "פליפ".

 גם באור יהודה המחירים זינקו, אפילו יותר מאזורים אחרים. אור יהודה עדיין במחירים נמוכים מקרית אונו, אבל הפער הצטמצם. הנה רשימת העסקאות בחודשים האחרונים:

   אור יהודה - עסקאות אחרונות 

המחירים באור יהודה הם כבר לפחות 26 אלף שקל למ"ר.  עליות המחירים בעשור הן מעל 70%. ניתן לקנות דירה במחיר נמוך מאשר בתל אביב ובערים הסמוכות, אבל כבר אין מציאות. 

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    דליה 15/12/2024 09:56
    הגב לתגובה זו
    המחירים למרות מה שכותבים לנו הקבלנים והבנקים כי הם קובעים לעיתונים ולאתרים מה לכתוב, לא עלו באופן אחיד ולא בכל אזור ולא בכל שכונה וגם לא בכל רחוב. רוצים דוגמה: לא מספרים לנו איך הבנקים פועלים מאחורי הקלעים ונותנים לקבלן הכי גדול בארץ הלוואה של 550 מיליון שקל בלי ריבית!!! כן בלי ריבית, כדי שיקנה את השטח של חנן מור בעוד 100 מיליון.
  • 6.
    גני תקווה היא עיר לא מועצה מקומית (ל"ת)
    יצחק 15/12/2024 09:24
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אנונימי 15/12/2024 08:21
    הגב לתגובה זו
    הניתוח שלכם לא רציני..
  • 4.
    אודה למי שיודע לומר 15/12/2024 08:04
    הגב לתגובה זו
    האם במחיר למטר מחשבים גם מרפסת/חניה, אם כן, כיצד? תודה רבה למי שיכול לענות. מאוד מעריך.
  • 'ליה 15/12/2024 09:53
    הגב לתגובה זו
    מחיר מרפת למר הוא 0.33 ממחיר מר רגיל ולכן אם בדירה יש 24 מר מרפסת לפי 0.33 הם שווים 8 מר תוספת לשטח הדירה. הבעיה ששמאים וכתבים משחקים עם הנתונים "איך שנוח להם" וכך מנפחים את המחירים.
  • 3.
    תושבת קרית אונו 15/12/2024 08:00
    הגב לתגובה זו
    נהייתה צפיפות נוראית, כל הרמזורים וכבישים מרכזים עם נתיב אחד 45 דקות רק לצאת מהעיר זה פשוט סיוט...אם היינו יודעים לא היינו שופכים פה כסף!
  • 2.
    הדג מסריח מהראש 14/12/2024 15:11
    הגב לתגובה זו
    כלכלה מקולקלת של אפסים .
  • 1.
    פרוגרס 14/12/2024 11:54
    הגב לתגובה זו
    הכי זול. על הנייר רושמים רק חצי.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.