קבוצות רכישה היו הטרנד של העשור הקודם; מה קרה מאז והאם זה עדיין רווחי?
"אור סיטי נדל"ן" נקראה אז החברה שבראשה עמדה ענבל אור. עד שנקלעה בפבואר 2016 לתסבוכת משפטית באשר להעלמות מס - הייתה ענבל יזמית נדל"ן גדולה שנחשבה לאחד הכוחות המובילים בתחום קבוצות הרכישה. מ-2009 ועד ל-2016 פעלה ענבל אור במגוון פרויקטים וביניהם היו: "פרויקט צ'לנוב" וגם "מגדל הטייסים" בתל אביב. מה שהיה שונה בה משאר יזמי הנדל"ן הוא שהבטיחה לרוכשים בקבוצות הרכישה שלה - מחירים נמוכים מאוד וזמני סיום מהירים מהרגיל.
מאז ועד היום פרשה זו התגלגלה ואף לא הסתיימה עד היום מבחינה משפטית , אבל מה שברור הוא שבעקבות מעשיה של ענבל אור והעובדה שפעלה, כך קבעו השופטים, בחוסר תום לב, השפיעה על קבוצת הרכישה.
קבוצות רכישה - יתרונות מול חסרונות
היום, כעשור לאחר שהתאגדות של מספר רוכשים הייתה לדבר הלוהט במדינת ישראל ונחשבה לדבר החם של "המשקיעים החדשים", התארגנות כזו עדיין נושמת ובועטת ואנחנו רואים בפרויקטים חדשים שרק הגיעו לאכלוס ואפילו לכאלה שרק קיבלו היתר בניה שמתארגנות שם קבוצות רכישה - האם זה עדיין עושה שכל?
היתרון שהיה בשנים עברו לקבוצת רוכשים הוא כפול: דבר ראשון והחשוב יותר הוא חיסכון של הרווח היזמי - רווח שמגיע לכ15-20%, מדובר בסכומים גדולים וזה דרמטי, בנוסף לרווח היזמי שנחסך מהקבוצה , המדינה נתנה פטור ממע"מ - לפעמים גורף ולפעמים רק על רכיב הקרקע. ביחד - מדובר על חיסכון של כ30-35% - כלומר חיסכון שיכול להגיע למאות אלפים ואף למיליונים.
- גזר הדין של ענבל אור: 7.5 שנות מאסר
- הפרקליטות דורשת: 11 שנות מאסר לענבל אור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החסרון גם הוא כפול:בתור התחלה הרוכש צריך לסמוך על הקבוצה ועל היזם שתחתיו הוא נכנס - גם כדי שלא יגיע לחדלות פירעון וגם שיוכל באמת להשלים את הפרויקט בזמן ובסכומים שנקבעו מראש, ועובדה נוספת שמאוד חשובה היא שהעלויות משתנות תוך כדי תנועה. בדרך כלל תנודות אלו ינועו בין 5-7% בעלויות אבל עדיין, חשוב לשים זאת בראש ולהבין שלא בהכרח מה שסיכמנו לפני שהדחפורים עלו על הקרקע יהיה נכון גם להמשך הפרויקט.
בכל מה שקשור לרגולציה ולביטחון של הרוכשים, הרי שאחרי המקרה של ענבל אור, הפיקוח הודק והביטחון של כספי הרוכשים עלה. הכספים של הקבוצה נמצאים בחשבונות נאמנות.
פרי סייל IN קבוצות רכישה OUT
היום ,כתוצאה מאירועי העשור הקודם והקושי שקיים בהתארגנות שכזו - רואים פחות ופחות אנשים שמתאגדים בצורה שכזו. יש בזה עדיין יתרונות, בכל זאת - מקבלים דירה בהנחה גדולה. אבל יש אלטרנטיבות בשוק שהופכים את קבוצת הרכישה לפחות אטרקטיבית. אנשים התאהבו ברעיון של - קנה דירה היום, תשלם חלק מינורי מערך הדירה כ10-20%, ותקבל בעוד 3-4 שנים דירה חדשה מקבלן כשרק לאחר טופס 4 תשלם את היתרה (צמודה או שלא צמודה למדד).
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
במצב כזה ובהינתן שיש גם הנחה, כי הדירות האלו נמכרות בסוג של פריסייל (מכירה על הנייר שאין עוד כלום ולכן יש הנחה על המחיר), האטרקטיביות של קבוצות רכישה כמעט ונעלמת - הפער בשורה התחתונה בין שתי האפשרויות הוא אולי 5%-7%. בהפרש כזה, רוכשים רבים מעדיפים רכישה מול קבלן.
ככה נעלמו היתרונות של קבוצות הרכישה
היתרונות הכלכליים של קבוצות רכישה היו חיסכון של 15-20% מהרווח היזמי ופטור ממע"מ על רכיב הקרקע. אפשר לומר שכיום היתרונות אלו לא דרמתיים ולא מושכים יותר את המשקיעים להיכנס לקבוצות רכישה, במיוחד שאין בפועל פטור מלא על המע"מ והוא תלוי במספר רב של פרמטרים.
מול היתרונות האלו הקבלנים במבצעי ה-20/80 , או ה-10/90, שלם עכשיו 10% ואת היתרה באיכלוס נשמע הרבה יותר סקסי (את מבצעי ה-5/95 לא ציינתי מכיוון שעל מבצע זה לא חל חוק המכר שמגן על הרוכש).
העסקאות האלו גם מבטאות הנחה כלכלית משמעותית על המחיר. כשאדם יוצא למסע של רכישת דירה או השקעה בנדל"ן ובוחן את 2 האפשרויות - הוא ניגש לשוק ובוחן את האפשרות להצטרף לקבוצה שתחסוך ממנו את הרווח היזמי וגם, במקרים מסוימים את עלות המע"מ. מול אלו הוא בודק עסקאות של 80/20 לדוגמה ובהן הוא מקבל הנחה משני סוגים - ראשית זו עסקת פריסייל ובכאלו מקבלים הנחה של 10% לפחות ושנית הנחת המימון בעסקאות כאלו היא במינמום 5%-7%. במקום לשלם על פי אבני דרך מוסכמות של התקדמות הפרויקט, התשלום הוא ברובו בסוף, ויש כאן דחייה של כמה שנים על חלק מרכזי מערך הדירה. בריבית משכנתא של 6% בשנה, ובדחייה ממוצעת של כשנתיים על מרכיב של חצי מערך הדירה, מקבלים הנחה מימונית של 6%, וזה עוד בלי הנחות נוספות - לרוב חלק מההצמדה מבוטל.
- 1.יהשע שנעקץ 06/12/2024 08:55הגב לתגובה זונדהמנו כמשקיעים . הגדילו לנו את שטח המשרד והכפילו את דו"ח האפס. משקיעי אייטק בעפולה כנראה שעשו עסקה גרועה ביותר שעננת הספק באשר ליושרת חברת הניהול מרחפת מעליה
- אאברהם 15/07/2025 17:16הגב לתגובה זועוקץ מתוחכם של קבוצת עסקנים שהציגו מיצג שווא ... זוועה... אנשים רעים
- אחד מ 600 29/08/2025 03:23גם אני... אחד ממעל 600 רוכשים תמימים שנעקצו ללא רחם על ידי מנגנון מתוחכם לכאורה
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
