החברה הזאת זכתה בשלושה מתחמים בקרית אתא, אבל שילמה יותר. זו הסיבה
בימים האחרונים הכריזה רשות מקרקעי ישראל על הזוכות במכרז הענק לבניית 1,584 יח"ד ב-5 מתחמים בקרית אתא. הסכום הכולל שנכנס לקופה: כ-122.3 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). הוצאות הפיתוח לא כוללות כמובן מע"מ, אבל הן נאמדות ב-385 מיליון שקל. מדובר בסכום אדיר, לבניית שכונה שלמה, אלא שמבט לתוך תוצאות המכרז מגלה כי חברה אחת שילמה על הקרקע סכום גבוה בהרבה מאשר מציעות אחרות.
כדי להמחיש זאת, נתחיל במגרשים האחרים בהם לא זכתה חברת אשל הירדן, יחד עם ריביירה צרפת ישראל. במגרש האחרון, בו זכתה קדמה מגורים נתניה, ההצעה עמדה על 14.7 מיליון שקל (שטח של כ-23 דונם לבניית 198 יחידות דיור), כשההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 16 מיליון שקל (לפעמים לא ההצעה הגבוהה זוכה, כי יש תנאים למכרז), בהצעה בה זכתה בריטניה ישראל, יחד עם אב-רט יזמות, ההצעה עמדה על 19 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על 18 מיליון שקל.
הפרשים גדולים
שימו לב מה קרה להצעות של אשל הירדן, שזכתה בשטחים לבניית כ-1,100 יחידות ועליהם תשלם מעל 260 מיליון שקל פיתוח: ההצעה על השטח הראשון בו זכתה עמדה על 28 מיליון שקל, כשההצעה השניה עמדה על כ-17 מיליון בלבד. במגרש השני והזהה מבחינת כמות יחידות דיור היא זכתה תמורת 31.5 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על פחות מ-20 מיליון שקל. במגרש השלישי, ההצעה שלה הייתה גבוהה ב-5 מיליון שקל "בלבד" לעומת המתחרות.
חייבים לומר: בחלק מהמכרזים רואים לעתים הפרשים גבוהים בין ההצעות, אבל כאן - מדובר בחברה אחת שזכתה בכלל המתחמים (יחד עם שותפה משמעותית) וצריך לציין כי ההצעות הממוצעות שלה היו נמוכות ביחס למחירי השומה - לעתים יותר מ-50% פחות. מצד שני, יכול להיות שהיה עניין מיוחד לחברה בקרקע. חברה לא ניגשת סתם למכרז. היא יודעת מראש מה הרווח היזמי שלה ולוקחת מרווח ביטחון.
אז בדקנו מה עומד מאחורי הסיפור הזה והלכנו לבורסה. החברה דיווחה כי חלק בשותפות עם ריביירה צרפת ישראל הוא בסך הכל 20%. בהסכם נקבע כי החברה לא תידרש להשקיע את חלקה היחסי בהון העצמי הנדרש וכל עלויות המכרז ישולמו על-ידי השותפה. בתמורה לזכויות במקרקעין תשלם ריביירה 88 מיליון שקל בתוספת מע"מ וכן הוצאות פיתוח בסך של כ-263 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הכסף ישולם עכשיו, מסירת המגרשים (וההתחשבנות) אחר כך.
כמה תעלה דירה?
על פי ההערכות, היקף הכנסות הצפויות בפרויקט עומד על 3 מיליארד שקל (בערך 3.5 מיליארד כולל מע"מ). כשמחשבים את ההכנסות לחלק למספר היחידות, מגיעים לסכום של 2.2 מיליון שקל כולל מע"מ, אבל צריך לזכור שהחברה תקים שטחי מסחר ותעסוקה, וחלק ניכר מההכנסות מגיעות ממכירת השטחים שם.
הדמיית התוכנית (דב קורן ואורי הורביץ)
בניכוי הקמת שטחי מסחר, ובנוסף חיבור לעובדה כי מחירי דירות חדשות בקרית אתא עולים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר, אפשר לשער כי מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.75-1.8 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה סביב 1.9-1.95 מיליון שקל. חלקה של אשל הירדן ברווח יהיה קטן יחסית (והיא גם לוקחת פחות סיכון בכניסה לפרויקט). אפשר להעריך בזהירות שעל פי הרווח היזמי הנהוג, בתוספת לעובדה כי החברה שותפה ב-20% מהפרויקט, עשוי הרווח שלה לנוע סביב 90 מיליון שקל.
מה עוד יהיה בשכונה?
המתחמים הם חלק מתוכנית "קרית אתא צפון" המתפרשת על כ-6,372 דונם בצפון העיר קרית אתא, ממזרח לכפר ביאליק. מדובר בשכונת מגורים בת כ-10,952 יח"ד בתמהיל דיור מגוון ו-1,400 יח"ד דיור מוגן, לצד שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, בית חולים אזורי עם כ-2200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק מטרופוליני שישרת את תושבי העיר והאזור כולו ושטחים ציבוריים פתוחים. בתוכנית תשתית דרכים, קו רכבת קלה חשמלית, קו חיפה-נצרת במפלס הרחוב, קווי מטרונית ומתחם נוסף למסחר ותעסוקה.
- 3.YL 20/07/2024 21:45הגב לתגובה זוכל איזור הקריות ספוג אדי רעל מ המפעלים ספר אם המידע ידוע תושבים תבדקו לפני שאתם רוכשים נכס
- 2.חיים 19/07/2024 06:42הגב לתגובה זוהשבחה מצוינת דירות ישנות עם תיכנון עירוני כגון רח יוספטל
- 1.dw 18/07/2024 11:24הגב לתגובה זומציע להכין כתבה אודות תכנון הדיור של מדינת ישראל - בו למטרופולין חיפה/קריות יש חלק משמעותי. לא רק קרית אתא. גם חיפה מקדמת מיזמי פינוי בינוי משמעותיים (יש לי חבר עם כמה דירות בחיפה), כאשר קרית אתא, קרית מוצקין וכו זה בעצם הגוש דן של הצפון. פיתוח מטרופולין זה גם יקרב את הפריפריה למטרופולין. פשוט יקראו לו חיפה במקום ת"א. אז מה? בהתחשב בקצב ההתרבות הגבוה בישראל (2% שנתי) אי אפשר להפריז בחשיבות פיתוח המטרופולין השלישי בישראל. בעתיד הרחוק יותר בזן תתפנה ואז מדובר בעצם ב"שדה דב" של חיפה, רק שאם בת"א בעלי הקרקע התייבשו 50 שנה עד להפשרה הרי שאצל בזן זה כנראה ייקח חצי. זו אחת הסיבות מדוע יש לי מניות בזן בתיק. בינתיים מקבלים דיבידנדים מהפטרוכימיה ובעתיד הרחוק מדובר בהפשרת אלפיים דונם פנויים. בגלל זה חג'ג' התעניין לפני שנתיים לקנות מאיתנו (פטרוכימיים) את מניות בזן, וסירבנו.
- אמיר 22/07/2024 20:57הגב לתגובה זואנו לא יודעים מה תהיה עלות טיהור הקרקע בשביל לאפשר להקים מגורים על קרקע ששימשה את בזן במשך 100 שנה. זה עלול להיות כל כך יקר ולהפוך את כל העסק ללא כלכלי. בעוד 20 שנה לא ייותרו קרקעות במרכז. ייתכן שלכל הפרויקטים באיזור חיפה יש אינטרס להדחות קצת. במיוחד אם יהיה גם שיפור בתחבורה הציבורית לכיוון המרכז. הרבה "אם," יש פה. לא משהו שמשקיעים אוהבים...
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
