החברה הזאת זכתה בשלושה מתחמים בקרית אתא, אבל שילמה יותר. זו הסיבה
בימים האחרונים הכריזה רשות מקרקעי ישראל על הזוכות במכרז הענק לבניית 1,584 יח"ד ב-5 מתחמים בקרית אתא. הסכום הכולל שנכנס לקופה: כ-122.3 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). הוצאות הפיתוח לא כוללות כמובן מע"מ, אבל הן נאמדות ב-385 מיליון שקל. מדובר בסכום אדיר, לבניית שכונה שלמה, אלא שמבט לתוך תוצאות המכרז מגלה כי חברה אחת שילמה על הקרקע סכום גבוה בהרבה מאשר מציעות אחרות.
כדי להמחיש זאת, נתחיל במגרשים האחרים בהם לא זכתה חברת אשל הירדן, יחד עם ריביירה צרפת ישראל. במגרש האחרון, בו זכתה קדמה מגורים נתניה, ההצעה עמדה על 14.7 מיליון שקל (שטח של כ-23 דונם לבניית 198 יחידות דיור), כשההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 16 מיליון שקל (לפעמים לא ההצעה הגבוהה זוכה, כי יש תנאים למכרז), בהצעה בה זכתה בריטניה ישראל, יחד עם אב-רט יזמות, ההצעה עמדה על 19 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על 18 מיליון שקל.
הפרשים גדולים
שימו לב מה קרה להצעות של אשל הירדן, שזכתה בשטחים לבניית כ-1,100 יחידות ועליהם תשלם מעל 260 מיליון שקל פיתוח: ההצעה על השטח הראשון בו זכתה עמדה על 28 מיליון שקל, כשההצעה השניה עמדה על כ-17 מיליון בלבד. במגרש השני והזהה מבחינת כמות יחידות דיור היא זכתה תמורת 31.5 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על פחות מ-20 מיליון שקל. במגרש השלישי, ההצעה שלה הייתה גבוהה ב-5 מיליון שקל "בלבד" לעומת המתחרות.
חייבים לומר: בחלק מהמכרזים רואים לעתים הפרשים גבוהים בין ההצעות, אבל כאן - מדובר בחברה אחת שזכתה בכלל המתחמים (יחד עם שותפה משמעותית) וצריך לציין כי ההצעות הממוצעות שלה היו נמוכות ביחס למחירי השומה - לעתים יותר מ-50% פחות. מצד שני, יכול להיות שהיה עניין מיוחד לחברה בקרקע. חברה לא ניגשת סתם למכרז. היא יודעת מראש מה הרווח היזמי שלה ולוקחת מרווח ביטחון.
אז בדקנו מה עומד מאחורי הסיפור הזה והלכנו לבורסה. החברה דיווחה כי חלק בשותפות עם ריביירה צרפת ישראל הוא בסך הכל 20%. בהסכם נקבע כי החברה לא תידרש להשקיע את חלקה היחסי בהון העצמי הנדרש וכל עלויות המכרז ישולמו על-ידי השותפה. בתמורה לזכויות במקרקעין תשלם ריביירה 88 מיליון שקל בתוספת מע"מ וכן הוצאות פיתוח בסך של כ-263 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הכסף ישולם עכשיו, מסירת המגרשים (וההתחשבנות) אחר כך.
כמה תעלה דירה?
על פי ההערכות, היקף הכנסות הצפויות בפרויקט עומד על 3 מיליארד שקל (בערך 3.5 מיליארד כולל מע"מ). כשמחשבים את ההכנסות לחלק למספר היחידות, מגיעים לסכום של 2.2 מיליון שקל כולל מע"מ, אבל צריך לזכור שהחברה תקים שטחי מסחר ותעסוקה, וחלק ניכר מההכנסות מגיעות ממכירת השטחים שם.
הדמיית התוכנית (דב קורן ואורי הורביץ)
בניכוי הקמת שטחי מסחר, ובנוסף חיבור לעובדה כי מחירי דירות חדשות בקרית אתא עולים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר, אפשר לשער כי מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.75-1.8 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה סביב 1.9-1.95 מיליון שקל. חלקה של אשל הירדן ברווח יהיה קטן יחסית (והיא גם לוקחת פחות סיכון בכניסה לפרויקט). אפשר להעריך בזהירות שעל פי הרווח היזמי הנהוג, בתוספת לעובדה כי החברה שותפה ב-20% מהפרויקט, עשוי הרווח שלה לנוע סביב 90 מיליון שקל.
מה עוד יהיה בשכונה?
המתחמים הם חלק מתוכנית "קרית אתא צפון" המתפרשת על כ-6,372 דונם בצפון העיר קרית אתא, ממזרח לכפר ביאליק. מדובר בשכונת מגורים בת כ-10,952 יח"ד בתמהיל דיור מגוון ו-1,400 יח"ד דיור מוגן, לצד שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, בית חולים אזורי עם כ-2200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק מטרופוליני שישרת את תושבי העיר והאזור כולו ושטחים ציבוריים פתוחים. בתוכנית תשתית דרכים, קו רכבת קלה חשמלית, קו חיפה-נצרת במפלס הרחוב, קווי מטרונית ומתחם נוסף למסחר ותעסוקה.
- 3.YL 20/07/2024 21:45הגב לתגובה זוכל איזור הקריות ספוג אדי רעל מ המפעלים ספר אם המידע ידוע תושבים תבדקו לפני שאתם רוכשים נכס
- 2.חיים 19/07/2024 06:42הגב לתגובה זוהשבחה מצוינת דירות ישנות עם תיכנון עירוני כגון רח יוספטל
- 1.dw 18/07/2024 11:24הגב לתגובה זומציע להכין כתבה אודות תכנון הדיור של מדינת ישראל - בו למטרופולין חיפה/קריות יש חלק משמעותי. לא רק קרית אתא. גם חיפה מקדמת מיזמי פינוי בינוי משמעותיים (יש לי חבר עם כמה דירות בחיפה), כאשר קרית אתא, קרית מוצקין וכו זה בעצם הגוש דן של הצפון. פיתוח מטרופולין זה גם יקרב את הפריפריה למטרופולין. פשוט יקראו לו חיפה במקום ת"א. אז מה? בהתחשב בקצב ההתרבות הגבוה בישראל (2% שנתי) אי אפשר להפריז בחשיבות פיתוח המטרופולין השלישי בישראל. בעתיד הרחוק יותר בזן תתפנה ואז מדובר בעצם ב"שדה דב" של חיפה, רק שאם בת"א בעלי הקרקע התייבשו 50 שנה עד להפשרה הרי שאצל בזן זה כנראה ייקח חצי. זו אחת הסיבות מדוע יש לי מניות בזן בתיק. בינתיים מקבלים דיבידנדים מהפטרוכימיה ובעתיד הרחוק מדובר בהפשרת אלפיים דונם פנויים. בגלל זה חג'ג' התעניין לפני שנתיים לקנות מאיתנו (פטרוכימיים) את מניות בזן, וסירבנו.
- אמיר 22/07/2024 20:57הגב לתגובה זואנו לא יודעים מה תהיה עלות טיהור הקרקע בשביל לאפשר להקים מגורים על קרקע ששימשה את בזן במשך 100 שנה. זה עלול להיות כל כך יקר ולהפוך את כל העסק ללא כלכלי. בעוד 20 שנה לא ייותרו קרקעות במרכז. ייתכן שלכל הפרויקטים באיזור חיפה יש אינטרס להדחות קצת. במיוחד אם יהיה גם שיפור בתחבורה הציבורית לכיוון המרכז. הרבה "אם," יש פה. לא משהו שמשקיעים אוהבים...
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
