לקראת מהפכה: 4 שכונות שצפויות לרשום זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות

בימים אלה החל אכלוס אחד הפרויקטים הגדולים של פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב, שהחל לפני שלוש שנים. נווה שרת שהייתה שכונה שכונתה במשך שנים "הדרום של צפון תל אביב" ונחשבה ללא אטרקטיבית ובעלת דימוי רע, הפכה לשכונה מבוקשת שמציגה קפיצת מחירים משמעותית בתוך חמש שנים בלבד. לצידה של שכונה זו ניתן לראות תמורות דומות בשכונות בערים נוספות במרכז הארץ ביניהן כפר גבירול (מערב רחובות), ברחובות ורמת שיקמה ברמת גן. Bizportal  ושמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בדקו האם ישנן עוד שכונות וישובים אשר להם פרופיל דומה לשכונות אלו ויציגו, באמצעות בניה חדשה שצפויה להתחיל בהן, עליות מחירים מרשימות ושינוי תדמיתי דומים. ראשית נערכה בדיקה מה עשו מחירי הנדל"ן בשכונות שכבר שינו את פניהן. מהבדיקה עולה ששכונות לא אטרקטיביות שהצליחו לייצר קפיצת מחירים משמעותית הן שכונות שמתקיימות בהן האלמנטים הבאים:

1. שכונות שהיה בהן קיפאון בבנייה למעלה מ-10 שנים.
2. שכונות שלאחר קיפאון בבנייה, החלו לבנות בהן לפחות כ-300 יחידות דיור.
3. שכונות שממוקמות במיקומים אסטרטגיים, קרבה ליציאות\כניסות עיר, סמיכות למרכזי העיר וכו'.

בנוסף, מצאה בוגין כי מחירי היד השנייה והיד הראשונה בשכונות אלו, בצעו עלייה מרשימה של כ-10% בממוצע בשנה במהלך 3 השנים האחרונות. אלי בר- און, בעלים ומנכ"ל משותף חברת השיווק "נווה העיר" המשווקת פרויקט בנווה שרת בתל אביב, אמר: "השכונה הייתה מובלעת בלב אזור ביקוש והפערים במחירי הדירות בין השכונות הסמוכות לה היו עצומים, בין היתר בשל העובדה שנווה שרת סבלה שנים ממחסור בבנייה חדשה ופיתוח תשתיות. ההתחדשות העירונית בשכונה, שחלה במאסה  גדולה, צפויה להוסיף לה מעל 1000 יח"ד חדשות, פיתוח תשתיות, פארקים ומוסדות קהילתיים ואוכלוסייה חדשה וחזקה".   לפי בר-און, בתחילת הדרך, בשלב שלפני הריסת הבניינים  הישנים הדירות החדשות משווקות במחיר נמוך ב-10-15% ממחיר השוק, על מנת לתת פרמיה ראויה ל"סיכון" שהם לוקחים בשלב מוקדם של הפרויקט והתמחור משתנה בהתאם להתקדמות הבנייה והתפתחות השכונה. "הפרמיה לחלוצים בפרויקטים מסוג זה גבוהה משמעותית מפרויקט יזמי רגיל, שכן התחלנו את השיווק במחירים של כ 2 מיליון לדירת 5 חדרים בשטח 113 מ"ר והיום המחירים לאותה הדירה עומדים על כ 2.65 מיליון שקל."   השכונות בהן הקפיצה בשנים האחרונות הייתה משמעותית במיוחד היו שכונות רדומות בלב אזורי הביקוש, אלא שהיום המעגל צפוי התרחב ולאזורי הביקוש נוספו גם אזורים פריפריאליים במטרופולינים בצפון ובדרום. מדובר באזורים שלא נתפסו כאטרקטיביים עד לאחרונה ולא הייתה בהם בנייה חדשה והשקעה בתשתיות הרבה שנים, וכעת, עם כניסתם לתודעה, הם מתחילים להתעורר.   לפי בוגין, "הבנייה שהחלה בשכונות לאחרונה  וצפי לפרויקטים החדשים שיתווספו בהמשך תמשוך אליהן אוכלוסייה חדשה, צעירה ומבוססת, ותעורר את שוק הנדל"ן שהיה רדום בשנים האחרונות.  עליית מחירי הדירות בשכונות בעלות המאפיינים שנבדקו, הנמצאות כעת בתחילת דרכן, צפייה להיות גבוהה משמעותית מהעלייה הארצית".   בהסתמך על ניתוח שכונות אלו, נבדקו השכונות שעשויות להיות ה"סינדרלות" הבאות: להערכת בוגין ועל פי ניתוח הנתונים, המשותף לשכונות אלו הוא שלא הייתה בהן בנייה חדשה למעלה מ-10 שנים, שבתקופה האחרונה החל בהן שיווק של פרויקטים חדשים או בנייה חדשה ושהן ממוקמות במיקום אסטרטגי. לדבריה אזורים אלו עשויים לייצר קפיצת מחירים של  לפחות  10% בשנה.   1. שכונת יד אליעזר  בנס ציונה מיקום: שכונה בקצה הצפון מזרחי של העיר. השכונה גובלת עם גבעת האירוסים וגבעת הצבר. מחירי יד שנייה:1.6 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים צפי בניה חדשה: 400 יח"ד שכונת יד אליעזר הינה שכונה ותיקה, שנבנתה בתחילת שנות השמונים. לאחרונה לאחר שיותר מ-10 שנים שלא בנו בה, החלו בשיווק של דירות חדשות בפרויקט שיכלול שני בניינים , בני 7-8 קומות ובהם בניין אחד בן 26 דירות  ובניין שני בן 27 דירות. בנוסף ישנו פרויקט חדש של התחדשות עירונית בשכונה , שעתיד לצאת לדרך.   רחל מלכה מנכ"לית ובעלים חברת מעוז דניאל: "אני לא מופתעת מהנתונים. אנחנו זהינו פוטנציאל נדלני בשכונת יד אליעזר בנס ציונה. מדובר בשכונה ותיקה בצפון העיר, שצמודה לשטחים ירוקים פתוחים וממוקמת במיקום אסטרטגי ,בסמוך לצירי גישה מרכזיים לכיוון רחובות, ראשון לציון, באר יעקב,  וכביש 431 המוביל לערי הסביבה, לירושלים ותל אביב. בשכונה היה קיפאון בבנייה למעלה מ 10 שנים, וכעת לראשונה לאחר שנים רבות שלא נבנו דירות בשכונה , התחלנו לשווק בה דירות בפרויקט חדש, שיכלול שני בניינים , בני 7-8 קומות ובהם בניין אחד בן 26 דירות  ובניין שני בן 27 דירות. במקביל אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי גדול בשכונה. אין לי ספק שתחילת הבניה החדשה בעיר תביא להתחדשות השכונה ולהעלאת מחירי הדירות החדשות ומחירי דירות יד שנייה כבר בטווח הקרוב " .   2. שכונת תל חנן בנשר מיקום: מרכז העיר נשר. נחצית על ידי הכביש הראשי – דרך בר יהודה. מרכז שכונת תל חנן הפך למרכז העיר נשר, וכולל בתוכו מרכז עסקים וחנויות רבות, חלקן הגדול חנויות של רשתות ארציות. בשכונה נמצאים מבנה העירייה, היכל התרבות, מרכז פעילות המתנ"ס והספרייה. מחירי יד שנייה: 573 אלף שקל לדירות 3 חדרים צפי בניה חדשה: 500 יח"ד תל חנן היא שכונה וותיקה בנשר, שהוקמה בימיה הראשונים של המדינה וממוקמת בסמוך לחיפה. לאחרונה החלה השכונה בתהליך התחדשות וכעת משווקות בה כ-500 יחידות דיור חדשות בשני מתחמים עיקריים הנקראים "עמק הכרמל".   כמו כן, באזור המזרחי של נשר התפנו לאחרונה כמה בסיסים צבאים, ובאזורים הללו מתוכננים מרכזי מסחר, תעסוקה והי-טק. בנוסף, בכניסה המערבית לנשר מתוכנן פרויקט ענק, שבעיקרו ישמש את עולם ההי-טק והמדע בשל קרבתו לטכניון. בשל התוכניות הללו הפרויקטים החדשים מושכים אליהם משקיעים רבים.   ניר שמול, מנכ"ל חברת ''שניר'' המשווקת פרויקטים למגורים באזור נשר וחיפה: "רוכשי דירות למגורים או משקיעים אשר חיפשו לרכוש נכס באזור הצפון , לא ראו עד לאחרונה   אופציה ראשונה לחיפוש דירה. באופן מפתיע שכונות אלו, לא ידעו בנייה חדשה ופתוח נרחב למרות מיקומן האסטרטגי בסמיכות לצירים הראשיים המובילים למכרז הארץ, חיפה והצפון. כיום אנו מבחינים בהתהפכות המגמה, בזכות התחלות בניה של שכונות חדשות וכן בזכות האזורים הוותיקים הצפויים לעבור תהליכים של התחדשות עירונית לאחר שנים של קיפאון. להערכתי מגמה זו תביא לבטח עלייה בערכי הנכסים בשכונות אלה ובכל האזור בצורה משמעותית".    3. שכונה ד' בבאר שבע מיקום: שכונה ד' סמוכה לאוניברסיטת בן גוריון ולבית החולים סורוקה. השכונה נמצאת  על דרך הכניסה אל העיר. בהיותה שכונה גדולה מאוד, שכונה ד' מתחלקת לשלושה אזורים: ד' דרום, ד' צפון, וד' מזרח (ו' הישנה). מחירי יד שנייה: 600  אלף שקלים לדירת 4 חדרים צפי בניה חדשה: 1950 יח"ד השכונה הוקמה בשנות החמישים כשיכון שיושב על ידי עולים חדשים, בעיקר מתוניסיה ומרוקו וניצולי שואה. עם השנים נוצרה לשכונה שם של שכונה חלשה בעיקר בגלל החתך הסוציו אקונומי של האוכלוסייה שמתגוררת בה. השכונה שנמצאת בסמיכות לאוניברסיטת בן-גוריון, החלה למשוך בשנים האחרונות סטודנטים, שמבקשים לגור קרוב לקמפוס ולשלם סכומים סבירים בעבור דמי שכירות. כניסת הסטודנטים לשכונה החלה למשוך משקיעים לשכונה שהבינו את הפוטנציאל  הנדל"ני שטמון במקום.   קרן פליטנום וחברת DNA משווקות בשכונה דירות בנות 2-5 חדרים במגדל בן 27 קומות במחיר של החל מ-595 אלף שקל עבור דירות 2 חדרים בשטח 43 מ"ר עם מרפסת בשטח של 9 מ"ר. 4. אזור מיקום: היישוב נמצא בין כביש 44 (תל אביב רמלה])  ממערב לכביש 1 ממזרח, כאשר מצפון לו נמצא אזור דרום תל אביב (שכונות הארגזים, ידידיה ומקווה ישראל)  וממערב העיר חולון. אזור הינה מועצה מקומית במחוז תל אביב המונה כ 13,000 תושבים.  מחירי יד שנייה: 1.35 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים צפי בניה חדשה: הוועדה המחוזית אישרה לאחרונה להתנגדויות הקמתה של שכונה חדשה ביישוב בין רחוב שפירא לז'בוטינסקי. במסגרת השכונה החדשה ייבנו במקום כ-300 דירות ע"י חברת מגדלי שרונים בבניינים בני 12 קומות על השטח של הקאנטרי קלאב הישן.  לשכונה יתווספו שטחים ירוקים, שטחי ספורט ומבני ציבור.  תכנית המתאר החדשה של היישוב מתגבשת בימים אלה. כמו כן מתוכננות באזור מספר תכניות פינוי בינוי. חיה נחום, מנכ"לית המטבחון, פרסום ומומחית למיתוג פרויקטים למגורים: "משפחות וזוגות צעירים שהתא המשפחתי שלהם גדל, מחפשים להתגורר ביישוב שקט ואינטימי יותר במקום בעיר הגדולה, אך יחד עם זאת לא מוכנים לוותר על הקרבה אליה .  תופעה זו ניתן לראות בהתעניינות הגוברת של קהל חדש  באזור, יישוב קטן  המונה הנחבא אל הכלים. בקרוב צפויה בנייתו של פרויקט מגורים חדש ורחב היקף ביישוב וזאת לאחר שנים ללא בניה מאסיבית".   נחום מסבירה כי  לישוב אזור פוטנציאל יוצא דופן בשל מיקומו, כעשר דקות נסיעה ממרכז תל אביב והנגישות הגבוהה לכביש 1,  נמל התעופה בן גוריון ופארק אריאל שרון. כאשר בעתיד הקרוב תיפתח גם תחנת רכבת ביישוב. "נכון לעכשיו, רואים כי מחירי הדירות באזור אטרקטיביים ביחס לחולון הסמוכה ובוודאי ביחס לתל אביב. בעבור דירת 3 חד' בישוב ניתן לקבל שכר דירה של כ-3800 שקל ועל דירת 4 חדרים כ-4900 שקל לחודש. שכר הדירה הגבוה יחסית למחירי הדירות,  ביחד עם עליית מחירי הדירות הצפויה,  עשויים להניב  למשקיעים נתוני תשואה גבוהים . בשל פוטנציאל זה אני רואה באזור  הזדמנות כלכלית  ואיכותית".