עיריית ת"א התרשלה בתכנון קרקע מ-1994 - ותשלם ליזמים הרבה כסף
עיריית תל אביב התעכבה שנים במתן אישור בנייה - ושילמה - לאחר שנמצא שהעירייה והוועדה המקומית התרשלו בקידום תכנון קרקע בשכונת קריית שלום משנות השמונים, פסק השופט מגן אלטוביה מבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק שעליהן לשלם ליזמים 6.6 מיליון שקל. כך נקבע במסגרת הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בסופו של הליך גישור שניהל השופט בדימוס יהודה זפט. בפסק הדין נקבע כי העירייה התרשלה בקידום הליכי התכנון למתחם הקרקע בקרית שלום אולם לא פסק את גובה הפיצויים.
היזמים, שלמה ועזרא חממי, משה מרום, נחמן כהן ושמואל קמינסקי, שיוצגו על ידי עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש ממשרד שוב ושות' רכשו מקרקעין בשנות ה-80 בצפון מערב קרית שלום בתל אביב במטרה להקים פרויקט מגורים. לאחר רכישת המקרקעין פנו היזמים לעירית תל-אביב בבקשה שתאשר את הבנייה על הקרקע. בישיבה שקיימה העירייה הוחלט כי ברצונה לתכנן מחדש את כל מתחם הקרקע ולכן סורבה בקשת היזמים לבנות על המקרקעין.
בשנת 1994 החלה העירייה לקדם תכנון במתחם ואף התקבלה החלטה של הוועדה המחוזית להגדיל את הצפיפות המוצעת. מאז המועד בו החלה עיריית תל-אביב לתכנן על המקרקעין פנו מידי פעם בפעם היזמים בבקשה לברר את התקדמות קצב התכנון ואפשרויות הבנייה העומדות בפניהם.
"אוטוטו יושלם התכנון"
במהלך כל השנים נמסר לתובעים כי הבנייה במקרקעין אסורה, התוכנית מקודמת ו"אוטוטו" יושלם התכנון וניתן יהיה לבנות על המקרקעין. והנה, בשנת 2001 נדהמו התובעים לקבל בתשובה למכתב מטעמם כי הטיפול בתוכנית הופסק לפני מספר שנים וכי בכוונת עיריית תל אביב לקדם תוכנית אחרת למתחם.
- קרסו נדל"ן יוצאת לדרך עם פרויקט של 1.2 מיליארד שקל בקריית שלום
- האם אפשר לרכוש דירה בתל אביב ב-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על כך הגישו התובעים תביעת פיצויים נגד העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בטענה כי אלו התרשלו בהתנהלותם והפרו חובה חקוקה עת מצד אחד אסרו על הבנייה במקרקעין משך שנים רבות ומצד שני לא פעלו בצורה סבירה לתכנון המתחם.
בפסק הדין שניתן נקבע כי אכן בין השנים 2001-1994 הציגו נציגי הוועדה המקומית בפני היזמים מצגים שאינם נכונים. כן נקבע כי, הוועדה המקומית חדלה בחוסר מעש ו/או פעלה בעצלתיים ובחוסר יעילות בשנים אלה ובתקופה זו לא ממש עסקה "בבחירה בין חלופות תכנוניות", כטענתה, ואף לא נקטה בפעולות תכנוניות ממשיות לקידום התכנית 2494 או כל תוכנית אחרת ובכך הפרה את חובת הזהירות כלפי היזמים.
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש"
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש או "רפיסות מעשה" ו"עצלות מחשבה" כאשר זכויותיהם של בעלי מקרקעין תלויות בתיקון תכנית", נכתב בפסק הדין, "במיוחד כך, כאשר היה ברור לנציגי הוועדה המקומית שבעלי המקרקעין הינם יזמים שרכשו את המקרקעין במטרה לממש עליהם תכנית בניה אותה יזמו".
- 21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
"דווקא בשל מורכבות השטח קמה הציפייה שהעוסקים במלאכה שהם עובדי ציבור ומצויים באותה מורכבות ייטלו על עצמם להקדיש לקידום התוכנית את המשאבים הנדרשים כדי לתת מענה למורכבות האמורה. פיסת קרקע שהיא "בעיתית" אינה פותרת את גורמי התכנון מטיפול, למצער היא יכולה להצדיק עיכובים בטיפול אבל צריך שיהא 'טיפול', שתהא עשייה".
כאמור בימים אלו הגיעו הצדדים להסכמה בדבר גובה הפיצוי שישולם על ידי העיריה לבעלי הקרקע בגין מחדלי העיריה.
עו"ד אביעד שוב מציין כי מדובר בפסק דין תקדימי המהווה נורת אזהרה לוועדות התכנון . ועדות התכנון צריכות לדעת כי כאשר הן מבצעות תכנון מחדש למתחם קרקע שלגביו יש זכויות בניה מאושרות עליהן לפעול במהירות וביעילות תוך שלנגד עניהם עומדת העובדה שמבעלי הקרקע בתחום התוכנית נמנעת בתקופת התכנון האפשרות לממש את זכויותיהם ולכן תקופת התכנון צריכה להיות קצרה ככל האפשר .
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.61% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
הפרויקט. קרדיט: סנאפשוט כהן/מיכאל בן גבריאל21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
הנכס, המשתרע על 217 מ״ר וכולל שתי מרפסות בשטח כולל של 122 מ״ר ובריכת שחייה פרטית. מדובר על הפנטהאוז האחרון בפרויקט ההתחדשות HaGaDa של פרשקובסקי ברחוב בני דן; בפרויקט נהרסו 55 דירות ישנות ובמקומן נבנות 106 חדשות
בימים האחרונים נמכרה דירת פנטהאוז בפרויקט ההתחדשות HaGaDa, שמקדמת חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -2.13% ברחוב בני דן בצפון הישן של תל אביב. מדובר בפנטהאוז האחרון בפרויקט, שנמכר תמורת 21.3 מיליון שקל - עסקה המצטרפת לשורה של מכירות גבוהות מאוד שבוצעו בפרויקט בחודשים האחרונים, הכוללות מיני-פנטהאוזים ומתחמי גג שנמכרו בטווח של 18.8 עד 24.3 מיליון שקל.
הפנטהאוז החדש משתרע על פני 217 מ״ר במפלס אחד, וממוקם בקומה השביעית והעליונה של הבניין. הוא כולל חמישה חדרים, חללים פתוחים, ושלושה כיווני אוויר. בנוסף, הדירה נהנית משתי מרפסות גדולות בשטח כולל של 122 מ״ר — מרפסת גג בשטח 71 מ״ר עם בריכת שחייה פרטית, ומרפסת נוספת בשטח 51 מ״ר הצופה אל הירקון. בשנים האחרונות נרשם ביקוש גובר לדירות־על מסוג זה בצפון תל אביב, במיוחד לאורך ערוצי הפארקים והשטחים הירוקים, והעסקה הנוכחית מציבה רף מחיר גבוה נוסף באזור.
על הפרויקט
פרויקט HaGaDa, הממוקם במפגש הרחובות בני דן והרב פרידמן, הוא פרויקט דגל של החברה ומתבצע במסגרת התחדשות עירונית. במחצית 2023 פונו מהמתחם שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 55 דירות. במקומם נבנה כיום מתחם מגורים חדש הכולל ארבעה מבנים בני שבע קומות - בסך הכול 106 דירות חדשות. הבנייה נמצאת בשלבים מתקדמים, וחברת פרשקובסקי מעריכה כי הפרויקט יוכל להתאכלס במהלך השנה הבאה.
הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים בצפון הישן, במרחק הליכה מפארק הירקון, נמל תל אביב, חוף מציצים, כיכר המדינה ורחובות הליבה של תל אביב. הקרבה לשטחים ירוקים, בתי ספר, מרכזי תרבות וצירי תחבורה מרכזיים הפכה את האזור לאחד ממוקדי הביקוש הגבוהים בעיר, גם מצד משפחות צעירות וגם מצד רוכשים שמגיעים משוק ההון, מעולמות הטכנולוגיה או מחו״ל. שוק היוקרה בצפון תל אביב אמנם חווה האטה בתקופות מסוימות, אך עסקאות ייחודיות מול הפארק ממשיכות להיסגר ולעיתים אף ברמות מחיר גבוהות מהצפוי.
- פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
- שוק היוקרה בתל אביב נחלש? לא כשזה פנטהאוז מול הפארק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפרויקט עצמו בוצעו כאמור מספר עסקאות בולטות בחודשים האחרונים, בהן פנטהאוז נוסף שנמכר בכ-24.3 מיליון שקל, אחת העסקאות הגבוהות ברובע 4 בשנת 2025 - וכן מספר מיני-פנטהאוזים שנמכרו סביב רמות של 18-19 מיליון שקל. על רקע זה, עסקת ה-21.3 מיליון שקל מציבה את הפנטהאוז האחרון בפרויקט בקו אחד עם טווח המחירים שנרשם עד כה.
