עיריית ת"א התרשלה בתכנון קרקע מ-1994 - ותשלם ליזמים הרבה כסף
עיריית תל אביב התעכבה שנים במתן אישור בנייה - ושילמה - לאחר שנמצא שהעירייה והוועדה המקומית התרשלו בקידום תכנון קרקע בשכונת קריית שלום משנות השמונים, פסק השופט מגן אלטוביה מבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק שעליהן לשלם ליזמים 6.6 מיליון שקל. כך נקבע במסגרת הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בסופו של הליך גישור שניהל השופט בדימוס יהודה זפט. בפסק הדין נקבע כי העירייה התרשלה בקידום הליכי התכנון למתחם הקרקע בקרית שלום אולם לא פסק את גובה הפיצויים.
היזמים, שלמה ועזרא חממי, משה מרום, נחמן כהן ושמואל קמינסקי, שיוצגו על ידי עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש ממשרד שוב ושות' רכשו מקרקעין בשנות ה-80 בצפון מערב קרית שלום בתל אביב במטרה להקים פרויקט מגורים. לאחר רכישת המקרקעין פנו היזמים לעירית תל-אביב בבקשה שתאשר את הבנייה על הקרקע. בישיבה שקיימה העירייה הוחלט כי ברצונה לתכנן מחדש את כל מתחם הקרקע ולכן סורבה בקשת היזמים לבנות על המקרקעין.
בשנת 1994 החלה העירייה לקדם תכנון במתחם ואף התקבלה החלטה של הוועדה המחוזית להגדיל את הצפיפות המוצעת. מאז המועד בו החלה עיריית תל-אביב לתכנן על המקרקעין פנו מידי פעם בפעם היזמים בבקשה לברר את התקדמות קצב התכנון ואפשרויות הבנייה העומדות בפניהם.
"אוטוטו יושלם התכנון"
במהלך כל השנים נמסר לתובעים כי הבנייה במקרקעין אסורה, התוכנית מקודמת ו"אוטוטו" יושלם התכנון וניתן יהיה לבנות על המקרקעין. והנה, בשנת 2001 נדהמו התובעים לקבל בתשובה למכתב מטעמם כי הטיפול בתוכנית הופסק לפני מספר שנים וכי בכוונת עיריית תל אביב לקדם תוכנית אחרת למתחם.
- קרסו נדל"ן יוצאת לדרך עם פרויקט של 1.2 מיליארד שקל בקריית שלום
- האם אפשר לרכוש דירה בתל אביב ב-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על כך הגישו התובעים תביעת פיצויים נגד העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בטענה כי אלו התרשלו בהתנהלותם והפרו חובה חקוקה עת מצד אחד אסרו על הבנייה במקרקעין משך שנים רבות ומצד שני לא פעלו בצורה סבירה לתכנון המתחם.
בפסק הדין שניתן נקבע כי אכן בין השנים 2001-1994 הציגו נציגי הוועדה המקומית בפני היזמים מצגים שאינם נכונים. כן נקבע כי, הוועדה המקומית חדלה בחוסר מעש ו/או פעלה בעצלתיים ובחוסר יעילות בשנים אלה ובתקופה זו לא ממש עסקה "בבחירה בין חלופות תכנוניות", כטענתה, ואף לא נקטה בפעולות תכנוניות ממשיות לקידום התכנית 2494 או כל תוכנית אחרת ובכך הפרה את חובת הזהירות כלפי היזמים.
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש"
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש או "רפיסות מעשה" ו"עצלות מחשבה" כאשר זכויותיהם של בעלי מקרקעין תלויות בתיקון תכנית", נכתב בפסק הדין, "במיוחד כך, כאשר היה ברור לנציגי הוועדה המקומית שבעלי המקרקעין הינם יזמים שרכשו את המקרקעין במטרה לממש עליהם תכנית בניה אותה יזמו".
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
"דווקא בשל מורכבות השטח קמה הציפייה שהעוסקים במלאכה שהם עובדי ציבור ומצויים באותה מורכבות ייטלו על עצמם להקדיש לקידום התוכנית את המשאבים הנדרשים כדי לתת מענה למורכבות האמורה. פיסת קרקע שהיא "בעיתית" אינה פותרת את גורמי התכנון מטיפול, למצער היא יכולה להצדיק עיכובים בטיפול אבל צריך שיהא 'טיפול', שתהא עשייה".
כאמור בימים אלו הגיעו הצדדים להסכמה בדבר גובה הפיצוי שישולם על ידי העיריה לבעלי הקרקע בגין מחדלי העיריה.
עו"ד אביעד שוב מציין כי מדובר בפסק דין תקדימי המהווה נורת אזהרה לוועדות התכנון . ועדות התכנון צריכות לדעת כי כאשר הן מבצעות תכנון מחדש למתחם קרקע שלגביו יש זכויות בניה מאושרות עליהן לפעול במהירות וביעילות תוך שלנגד עניהם עומדת העובדה שמבעלי הקרקע בתחום התוכנית נמנעת בתקופת התכנון האפשרות לממש את זכויותיהם ולכן תקופת התכנון צריכה להיות קצרה ככל האפשר .
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
