מידרוג: מ-2011 מימשו חברות מישראל נדל"ן בקנדה ב-7.8 מיליארד ש'
מזה למעלה מעשור קנדה מהווה יעד מרכזי להשקעות נדל"ן מעבר לים עבור חברות ישראליות. על אף התלות היחסית בכלכלת ארה"ב, אשר סבלה מהאטה מסוימת בשנים האחרונות, במהלך שנים אלו, המשק הקנדי הפגין חוסן ביחס לכלכלות אחרות ואף נהנה מתנופה חיובית. המדינה מאופיינת בסביבה מאקרו כלכלית בריאה הנובעת גם מניהול מדיניות מושכלת וכן מגורמים פנימיים בהם שמרנות ויציבות המערכת הבנקאית, הגירה חיובית ויצרנית וכן עלייה בביקושים למחצבי הטבע הרבים במדינה.
הפריחה היחסית של קנדה יצרה מצב בו ההשקעות של חלק ניכר מהחברות הישראליות נשאו פרי ושוויין עלה משמעותית, בעיקר בשל הירידה בשיעורי ההיוון וכן בשל השיפור בפרמטרים התפעוליים (תפוסה, NOI, תזרים שיורי וכדומה). למעשה, כיום שיעורי ההיוון ומחירי הנדל"ן דומים לרמות השיא שהיו טרם המשבר בשנת 2007.
אילון גרפונקל וניר יוסף, אנליסטים בחברת דירוג האשראי מידרוג, מסבירים כי יש להבחין בין התקופות מכיוון שכיום המרווח בין שיעורי ההיוון לבין הריבית חסרת סיכון ארוכת הטווח, הינו גדול משמעותית וכן מכיוון שחלק ניכר יותר מפעילות ההשקעה בענף כיום מתבצעת על ידי שחקנים מקומיים, אשר בדרך כלל מאופיינים כהיותם משקיעים לטווח ארוך, בעוד שבשנת 2007 פלח משמעותי יותר מהפעילות התבצע על ידי משקיעים זרים.
לפי האנליסטים, על אף שיעורי ההיוון הנמוכים, עלות המימון הזולה מהווה קטליזאטור לאטרקטיביות הנכסים עבור שחקנים מקומיים ובייחוד לקרנות פנסיה קנדיות. מאידך, לדבריו, "ברמת המחירים הנוכחית, חברות ישראליות רואות לנגד עיניהן עלות מימון גבוהה יותר בעיקר כאשר רכיב ההון העצמי לרכישת הנכסים מומן על ידי אג"ח ישראלי המאופיין בשיעור ריבית גבוה ולרוב חשוף לשינוי שע"ח ועליית מדד המחירים לצרכן הישראלי. לפיכך, חברות רבות רואות בתקופה זו הזדמנות למימוש."
"מגמה זו אף התחזקה בשל, הנגישות הנמוכה למקורות אשראי בנקאי וחוץ בנקאי של חלק ניכר מהחברות הישראליות כאשר מנגד, הנכסים בקנדה הינם ברי מימוש מהיר יחסית, באופן שמייצר תזרים נטו גבוה", מוסיפים האנליסטים.
נכון לתחילת 2011, החברות המדורגות על ידי מידרוג החזיקו בקנדה בכ-240 נכסים בשווי (כולל חלק השותפים בנכסים) של מעל 30 מיליארד שקל וזאת ללא קרקעות ופרויקטים בתחום הייזום למגורים. כאשר מנטרלים את החזקות קבוצת גזית גלוב בנכסים בקנדה באמצעות חברת הבת FCR (אשר מאפייני פעילותה הינם של חברה מקומית קנדית גם בהיבט של מקורות המימון), החברות המדורגות על ידי מידרוג התקשרו בהסכמים למימוש כ-40% מתיק נכסיהן בקנדה.
ממדגם שנערך על ידי מידרוג לגבי חברות ישראליות עולה כי מאז תחילת שנת 2011 מומשו נכסים בהיקף של כ-7.8 מיליארד שקל. על אף שבגין נכסים אלו כבר הוכרו רווחי שערוך לאורך השנים האחרונות (בעקבות המעבר לדיווח על פי כללי ה-IFRS שדורש את מדידת השווי ההוגן של הנכסים) מחירי המימוש בפועל היו אף גבוהים משווים בספרים ועמדו על כ-8.3 מיליארד שקל. מימושים אלו שביצעו חברות ישראליות מעידים על רמות הביקושים הגבוהות בפועל מצד אותם שחקנים מקומיים נזילים.
על פי תחשיב מידרוג, היחס בין התזרים נטו מהמימושים לבין התזרים השנתי השוטף נטו (לאחר שירות חוב) שהיה מתקבל מנכסים אלו, עומד על כ-32 שנים, מדובר בהקדמה משמעותית של קבלת הכספים אשר ישמשו, בין היתר, לפירעון חובות בנקאים ואג"ח בישראל.
"מימוש נכסים אלו (אשר מרביתם הינם טובים ויציבים) והטיית תיק הנכסים לתמהיל כלכלות המאופיינות בתשואות גבוהות יותר, עלול להביא לגידול בסיכון האינהרנטי של החברות. נדגיש כי דמי השכירות במגוון המגזרים כגון משרדים, מסחר ומתחמי מגורים עלו בצורה מתונה בלבד בשנים האחרונות והינם נמוכים ביחס לשווקים מפותחים אחרים. לפיכך, ייתכן ששיעורי ההיוון הנמוכים מגלמים גם את ציפיות השוק לעלייה בדמי השכירות וזאת בעיקר ביחס להיצע המוגבל יחסית של נכסים בשוק", מסכמים האנליסטים.
- 2.דני 22/10/2012 19:35הגב לתגובה זובגלל המבנה הפרימידיאלי כל הטייקונים מוצאים דרך למשוך את הכסף, בלי להחזיר לבעלי האג"ח הבעייתי..
- 1.רק שלא ילכו עם הכסף לרוסיה (ל"ת)אלי 19/10/2012 16:30הגב לתגובה זו
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסאבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל
קרן הריט בשליטתו של צחי אבו מתרחבת: הדירות יושכרו ל-5 שנים בתשואה של כ-5.2% צמוד למדד לשנה; העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולחזק את ה-NOI של החברה
קרן אבו פמילי ריט , שבשליטת היזם צחי אבו, ממשיכה להתרחב ומדווחת על רכישה משמעותית נוספת בתחום המגורים להשכרה. דירקטוריון הקרן אישר את רכישתן של 35 דירות במתחם מגורים באשדוד, בתמורה כוללת של 46 מיליון שקל (כולל מע"מ). נראה כי מדובר במהלך נוסף במסגרת האסטרטגיה של הקרן להגדיל את פורטפוליו הנכסים המניבים שלה ולבסס את פעילותה בשוק השכירות לטווח ארוך.
התמורה תשולם בשני שלבים: 15 מיליון שקל במועד החתימה ו-31 מיליון שקל נוספים בתוך 90 יום ממועד כניסת ההסכם לתוקף, בכפוף להשלמת התנאים המתלים, מסירת החזקה והמצאת האישורים הנדרשים.
את העסקה מתכננת הקרן לממן באמצעות הנפקת אג"ח או מימון בנקאי, בהתאם לתנאי השוק ולמדיניות המימון שלה.במסגרת התנאים שסוכמו, כל 35 הדירות יושכרו לתקופה של חמש שנים, בהסכמי שכירות שיניבו תשואה שנתית של כ-5.2% צמודה למדד, נתון הנחשב לגבוה יחסית בשוק השכירות המקומי. בקרן מציינים כי השלמת העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, ולחזק את ה-NOI (רווח תפעולי נקי מנכסיה של החברה) כבר בטווח הקרוב.
נכון להיום כולל הפורטפוליו של הקרן כ-1,074 דירות בפריסה ארצית, מתוכן 368 דירות מניבות ב-5 פרויקטים פעילים, 324 דירות בשלבי בנייה שונים ו־381 דירות בשלבי תכנון. הנכסים פרוסים בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. מה שככל הנראה מעניק לקרן פיזור גיאוגרפי רחב ויציבות תזרימית.
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- ארי נדל"ן: ה-NOI גדל ב-4%; התקדמות בפרויקטים באשדוד אילת וקפריסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, הקרן נמצאת בימים אלו בהליך מיזוג מתקדם עם החברה הציבורית "הודיית הארץ". לפי מתווה העסקה, בעלי המניות של אבו פמילי ריט יקבלו כ-88% ממניות החברה הממוזגת, לצד תמורה כספית נוספת. המיזוג צפוי להעניק לקרן יתרון משמעותי בנגישות לשוק ההון ולמקורות מימון עתידיים, ולחזק את מעמדה כאחת מהשחקניות המרכזיות בתחום הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך בישראל.
"תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
סמוטריץ’ וכץ יביאו בשבוע הבא לאישור הממשלה תכנית חדשה שמוסגרה ככזאת שבאה לשמר את מגמת ירידת המחירים, לחזק את הרשויות המקומיות ולהרחיב את היצע הדירות ברחבי הארץ
נדלן שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ ושר הבינוי והשיכון חיים כץ צפויים להביא בשבוע הבא לאישור הממשלה את תכנית הדיור הלאומית, שמטרתה להמשיך את מגמת הירידה במחירי הדיור ולאפשר נגישות רחבה יותר לאזרחי ישראל. מדובר במהלך בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל, שנועד להאיץ את קצב הבנייה, לחזק את הרשויות המקומיות ולהרחיב את היצע הדירות ברחבי הארץ.
לפי ההודעה שפרסמו המשרדים, התכנית החדשה נועדה לשמר את תנופת הענף אחרי הצלחת תכנית האצת הנדל״ן של השנתיים האחרונות, שבזכותה נרשמה עלייה משמעותית בשיווקי הקרקע ובמספר היתרי הבנייה.
עיקרי התכנית: תמרוץ לפריפריה והתחדשות עירונית
בין מרכיבי התכנית מופיעים כמה צעדים תקציביים מרכזיים:
- תמרוץ בנייה בפריפריה באמצעות העמקת סבסוד הוצאות פיתוח - 750 מיליון שקל.
- תמרוץ רשויות מקומיות עם גידול באוכלוסייה והרחבת היצע הדיור - 300 מיליון שקל.
- חיזוק תחום ההתחדשות העירונית - 250 מיליון שקל.
- תכנון לטווח ארוך בקרקע פרטית מרובת בעלים - 30 מיליון שקל.
- ייעול הליכי גיוס עובדים לענף הבנייה - 60 מיליון שקל, מתוכם 35 מיליון למשרד הבינוי והשיכון ו-25 מיליון לרשות האוכלוסין וההגירה.
שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ אמר כי “שוק הדיור הוא מנוע צמיחה מרכזי לכלכלה הישראלית ובניווט נכון שלו אפשר לשנות את הדמוגרפיה בנגב והגליל ולהביא בשורה חברתית אמיתית לזוגות הצעירים במדינת ישראל. התכנית הלאומית לדיור שאנחנו מגישים יחד עם שר הבינוי והשיכון חיים כץ מתמקדת בעיקרה בהעמקת סבסודי פיתוח והתחדשות עירונית באזורי פיתוח בנגב ובגליל במטרה לשווק בהם עשרות אלפי יחידות דיור בהנחה לזכאים, בדגש על משרתי המילואים, והיא תבטיח המשך האצה בבנייה, ייהוד הנגב והגליל ויצירת אופק אמיתי לזוגות צעירים בדגש על הפריפריה. האחריות שלנו היא לא רק לפתור את משבר הדיור - אלא להפוך אותו להזדמנות לצמיחה, לתעסוקה ולפיתוח אזורי בדגש על איזורים שזקוקים לחיזוק לאומי”.
- "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שר הבינוי והשיכון חיים כץ אמר כי “הנתונים מראים שתוכניות האצה ממוקדות מביאות תוצאות בשטח. השיווקים הנרחבים מביאים להגברת קצב הבנייה והרחבת ההיצע בכל רחבי הארץ. התוכנית החדשה שאנו מקדמים עם שר האוצר בצלאל סמוטריץ' שומרת על המומנטום, מחזקת את הרשויות המקומיות וממשיכה להזרים חמצן לענף שמהווה מנוע צמיחה מרכזי למשק. בפעילות משותפת עם הרשויות המקומיות נחתמים הסכמי גג בקצב שיא ואנחנו מלווים אותן צעד אחר צעד כדי להסיר חסמים, להאיץ תהליכים ולוודא שהבנייה מתקדמת בשטח ונותנת מענה לציבור. במקביל, אנו ממשיכים לתת עדיפות לחיילי המילואים בפרויקטים ייעודיים ובהגרלות דירה בהנחה כך שמי שנותן למדינה יקבל חזרה.”
