מידרוג: מ-2011 מימשו חברות מישראל נדל"ן בקנדה ב-7.8 מיליארד ש'
מזה למעלה מעשור קנדה מהווה יעד מרכזי להשקעות נדל"ן מעבר לים עבור חברות ישראליות. על אף התלות היחסית בכלכלת ארה"ב, אשר סבלה מהאטה מסוימת בשנים האחרונות, במהלך שנים אלו, המשק הקנדי הפגין חוסן ביחס לכלכלות אחרות ואף נהנה מתנופה חיובית. המדינה מאופיינת בסביבה מאקרו כלכלית בריאה הנובעת גם מניהול מדיניות מושכלת וכן מגורמים פנימיים בהם שמרנות ויציבות המערכת הבנקאית, הגירה חיובית ויצרנית וכן עלייה בביקושים למחצבי הטבע הרבים במדינה.
הפריחה היחסית של קנדה יצרה מצב בו ההשקעות של חלק ניכר מהחברות הישראליות נשאו פרי ושוויין עלה משמעותית, בעיקר בשל הירידה בשיעורי ההיוון וכן בשל השיפור בפרמטרים התפעוליים (תפוסה, NOI, תזרים שיורי וכדומה). למעשה, כיום שיעורי ההיוון ומחירי הנדל"ן דומים לרמות השיא שהיו טרם המשבר בשנת 2007.
אילון גרפונקל וניר יוסף, אנליסטים בחברת דירוג האשראי מידרוג, מסבירים כי יש להבחין בין התקופות מכיוון שכיום המרווח בין שיעורי ההיוון לבין הריבית חסרת סיכון ארוכת הטווח, הינו גדול משמעותית וכן מכיוון שחלק ניכר יותר מפעילות ההשקעה בענף כיום מתבצעת על ידי שחקנים מקומיים, אשר בדרך כלל מאופיינים כהיותם משקיעים לטווח ארוך, בעוד שבשנת 2007 פלח משמעותי יותר מהפעילות התבצע על ידי משקיעים זרים.
לפי האנליסטים, על אף שיעורי ההיוון הנמוכים, עלות המימון הזולה מהווה קטליזאטור לאטרקטיביות הנכסים עבור שחקנים מקומיים ובייחוד לקרנות פנסיה קנדיות. מאידך, לדבריו, "ברמת המחירים הנוכחית, חברות ישראליות רואות לנגד עיניהן עלות מימון גבוהה יותר בעיקר כאשר רכיב ההון העצמי לרכישת הנכסים מומן על ידי אג"ח ישראלי המאופיין בשיעור ריבית גבוה ולרוב חשוף לשינוי שע"ח ועליית מדד המחירים לצרכן הישראלי. לפיכך, חברות רבות רואות בתקופה זו הזדמנות למימוש."
"מגמה זו אף התחזקה בשל, הנגישות הנמוכה למקורות אשראי בנקאי וחוץ בנקאי של חלק ניכר מהחברות הישראליות כאשר מנגד, הנכסים בקנדה הינם ברי מימוש מהיר יחסית, באופן שמייצר תזרים נטו גבוה", מוסיפים האנליסטים.
נכון לתחילת 2011, החברות המדורגות על ידי מידרוג החזיקו בקנדה בכ-240 נכסים בשווי (כולל חלק השותפים בנכסים) של מעל 30 מיליארד שקל וזאת ללא קרקעות ופרויקטים בתחום הייזום למגורים. כאשר מנטרלים את החזקות קבוצת גזית גלוב בנכסים בקנדה באמצעות חברת הבת FCR (אשר מאפייני פעילותה הינם של חברה מקומית קנדית גם בהיבט של מקורות המימון), החברות המדורגות על ידי מידרוג התקשרו בהסכמים למימוש כ-40% מתיק נכסיהן בקנדה.
ממדגם שנערך על ידי מידרוג לגבי חברות ישראליות עולה כי מאז תחילת שנת 2011 מומשו נכסים בהיקף של כ-7.8 מיליארד שקל. על אף שבגין נכסים אלו כבר הוכרו רווחי שערוך לאורך השנים האחרונות (בעקבות המעבר לדיווח על פי כללי ה-IFRS שדורש את מדידת השווי ההוגן של הנכסים) מחירי המימוש בפועל היו אף גבוהים משווים בספרים ועמדו על כ-8.3 מיליארד שקל. מימושים אלו שביצעו חברות ישראליות מעידים על רמות הביקושים הגבוהות בפועל מצד אותם שחקנים מקומיים נזילים.
על פי תחשיב מידרוג, היחס בין התזרים נטו מהמימושים לבין התזרים השנתי השוטף נטו (לאחר שירות חוב) שהיה מתקבל מנכסים אלו, עומד על כ-32 שנים, מדובר בהקדמה משמעותית של קבלת הכספים אשר ישמשו, בין היתר, לפירעון חובות בנקאים ואג"ח בישראל.
"מימוש נכסים אלו (אשר מרביתם הינם טובים ויציבים) והטיית תיק הנכסים לתמהיל כלכלות המאופיינות בתשואות גבוהות יותר, עלול להביא לגידול בסיכון האינהרנטי של החברות. נדגיש כי דמי השכירות במגוון המגזרים כגון משרדים, מסחר ומתחמי מגורים עלו בצורה מתונה בלבד בשנים האחרונות והינם נמוכים ביחס לשווקים מפותחים אחרים. לפיכך, ייתכן ששיעורי ההיוון הנמוכים מגלמים גם את ציפיות השוק לעלייה בדמי השכירות וזאת בעיקר ביחס להיצע המוגבל יחסית של נכסים בשוק", מסכמים האנליסטים.
- 2.דני 22/10/2012 19:35הגב לתגובה זובגלל המבנה הפרימידיאלי כל הטייקונים מוצאים דרך למשוך את הכסף, בלי להחזיר לבעלי האג"ח הבעייתי..
- 1.רק שלא ילכו עם הכסף לרוסיה (ל"ת)אלי 19/10/2012 16:30הגב לתגובה זו
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
