מידרוג: מ-2011 מימשו חברות מישראל נדל"ן בקנדה ב-7.8 מיליארד ש'
מזה למעלה מעשור קנדה מהווה יעד מרכזי להשקעות נדל"ן מעבר לים עבור חברות ישראליות. על אף התלות היחסית בכלכלת ארה"ב, אשר סבלה מהאטה מסוימת בשנים האחרונות, במהלך שנים אלו, המשק הקנדי הפגין חוסן ביחס לכלכלות אחרות ואף נהנה מתנופה חיובית. המדינה מאופיינת בסביבה מאקרו כלכלית בריאה הנובעת גם מניהול מדיניות מושכלת וכן מגורמים פנימיים בהם שמרנות ויציבות המערכת הבנקאית, הגירה חיובית ויצרנית וכן עלייה בביקושים למחצבי הטבע הרבים במדינה.
הפריחה היחסית של קנדה יצרה מצב בו ההשקעות של חלק ניכר מהחברות הישראליות נשאו פרי ושוויין עלה משמעותית, בעיקר בשל הירידה בשיעורי ההיוון וכן בשל השיפור בפרמטרים התפעוליים (תפוסה, NOI, תזרים שיורי וכדומה). למעשה, כיום שיעורי ההיוון ומחירי הנדל"ן דומים לרמות השיא שהיו טרם המשבר בשנת 2007.
אילון גרפונקל וניר יוסף, אנליסטים בחברת דירוג האשראי מידרוג, מסבירים כי יש להבחין בין התקופות מכיוון שכיום המרווח בין שיעורי ההיוון לבין הריבית חסרת סיכון ארוכת הטווח, הינו גדול משמעותית וכן מכיוון שחלק ניכר יותר מפעילות ההשקעה בענף כיום מתבצעת על ידי שחקנים מקומיים, אשר בדרך כלל מאופיינים כהיותם משקיעים לטווח ארוך, בעוד שבשנת 2007 פלח משמעותי יותר מהפעילות התבצע על ידי משקיעים זרים.
לפי האנליסטים, על אף שיעורי ההיוון הנמוכים, עלות המימון הזולה מהווה קטליזאטור לאטרקטיביות הנכסים עבור שחקנים מקומיים ובייחוד לקרנות פנסיה קנדיות. מאידך, לדבריו, "ברמת המחירים הנוכחית, חברות ישראליות רואות לנגד עיניהן עלות מימון גבוהה יותר בעיקר כאשר רכיב ההון העצמי לרכישת הנכסים מומן על ידי אג"ח ישראלי המאופיין בשיעור ריבית גבוה ולרוב חשוף לשינוי שע"ח ועליית מדד המחירים לצרכן הישראלי. לפיכך, חברות רבות רואות בתקופה זו הזדמנות למימוש."
"מגמה זו אף התחזקה בשל, הנגישות הנמוכה למקורות אשראי בנקאי וחוץ בנקאי של חלק ניכר מהחברות הישראליות כאשר מנגד, הנכסים בקנדה הינם ברי מימוש מהיר יחסית, באופן שמייצר תזרים נטו גבוה", מוסיפים האנליסטים.
נכון לתחילת 2011, החברות המדורגות על ידי מידרוג החזיקו בקנדה בכ-240 נכסים בשווי (כולל חלק השותפים בנכסים) של מעל 30 מיליארד שקל וזאת ללא קרקעות ופרויקטים בתחום הייזום למגורים. כאשר מנטרלים את החזקות קבוצת גזית גלוב בנכסים בקנדה באמצעות חברת הבת FCR (אשר מאפייני פעילותה הינם של חברה מקומית קנדית גם בהיבט של מקורות המימון), החברות המדורגות על ידי מידרוג התקשרו בהסכמים למימוש כ-40% מתיק נכסיהן בקנדה.
ממדגם שנערך על ידי מידרוג לגבי חברות ישראליות עולה כי מאז תחילת שנת 2011 מומשו נכסים בהיקף של כ-7.8 מיליארד שקל. על אף שבגין נכסים אלו כבר הוכרו רווחי שערוך לאורך השנים האחרונות (בעקבות המעבר לדיווח על פי כללי ה-IFRS שדורש את מדידת השווי ההוגן של הנכסים) מחירי המימוש בפועל היו אף גבוהים משווים בספרים ועמדו על כ-8.3 מיליארד שקל. מימושים אלו שביצעו חברות ישראליות מעידים על רמות הביקושים הגבוהות בפועל מצד אותם שחקנים מקומיים נזילים.
על פי תחשיב מידרוג, היחס בין התזרים נטו מהמימושים לבין התזרים השנתי השוטף נטו (לאחר שירות חוב) שהיה מתקבל מנכסים אלו, עומד על כ-32 שנים, מדובר בהקדמה משמעותית של קבלת הכספים אשר ישמשו, בין היתר, לפירעון חובות בנקאים ואג"ח בישראל.
"מימוש נכסים אלו (אשר מרביתם הינם טובים ויציבים) והטיית תיק הנכסים לתמהיל כלכלות המאופיינות בתשואות גבוהות יותר, עלול להביא לגידול בסיכון האינהרנטי של החברות. נדגיש כי דמי השכירות במגוון המגזרים כגון משרדים, מסחר ומתחמי מגורים עלו בצורה מתונה בלבד בשנים האחרונות והינם נמוכים ביחס לשווקים מפותחים אחרים. לפיכך, ייתכן ששיעורי ההיוון הנמוכים מגלמים גם את ציפיות השוק לעלייה בדמי השכירות וזאת בעיקר ביחס להיצע המוגבל יחסית של נכסים בשוק", מסכמים האנליסטים.
- 2.דני 22/10/2012 19:35הגב לתגובה זובגלל המבנה הפרימידיאלי כל הטייקונים מוצאים דרך למשוך את הכסף, בלי להחזיר לבעלי האג"ח הבעייתי..
- 1.רק שלא ילכו עם הכסף לרוסיה (ל"ת)אלי 19/10/2012 16:30הגב לתגובה זו
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
