לקחתם במארס משכנתא? יכולתם בקלות לחסוך כ-80 אלף שקלים - הנה ההסבר
בנק ישראל פרסם השבוע נתונים אודות שוק המשכנתאות בחודש מארס, מהם עולה כי המשכנתא הממוצעת בחודש זה עמדה על 563 אלף שקל. Bizportal, בשיתוף
להלן תמהיל המשכנתא הממוצע בחודש מארס 2012 לפי נתוני בנק ישראל: 24.98% במסלול ריבית הפריים, 9.92% במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), 16.37% במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, 45.49% במסלול ריבית משתנה צמודת מדד ו-3.24% במסלול מטבע חוץ. להלן פירוט המשכנתא בהתאם לנתוני בנק ישראל לתקופה של 25 שנה ( המסלול המצוי ):
האם מדובר בתמהיל האופטימאלי? ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, בחן תמהיל אלטרנטיבי שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לצורך התמהיל בחרנו להתייחס לבקשת משכנתא בהיקף של 60% מימון לתקופה מקסימאלית של 25 שנה כאשר החישובים בוצעו לפי מדד שנתי של 3%. בחרנו לא להשתמש במסלול המטבע חוץ מאחר ונחשב למסוכן מאחר ומושפע משינוי בשער המטבע ובריבית הליבור שעשויים להעלות (או להוריד) באופן משמעותי את יתרת הקרן (
להלן התמהיל האלטרנטיבי הראשון:
בתמהיל זה לא השתמשנו במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד, מכיוון שהעדפנו לנצל את הריביות הנמוכות המתקבלות במסלול המשתנה כל 5 שנים הצמודה גם היא למדד (ואינה נמצאת בתוך הגבלת בנק ישראל מחודש מאי 2011).
במסלול ריבית הפריים הגדלנו את השיעור למקסימום שניתן ליטול ברכיב מסוכן (פריים/מט"ח/ משתנות עד 5 שנים) העומד על 33%. במסלול זה הצלחנו לחסוך 91,989 שקל בסך ההחזר הכולל, אולם הגדלנו את ההחזר החודשי 512.7 שקל מ- 2,764.26 שקל ל- 3,276.97 שקל.
כרמל מסביר כי "הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל, אך כמובן שהחיסכון לא משתלם במידה והלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. ההחזר החודשי גדל בחמש שנים הראשונות , מסיבת שימוש בקל"צ לתקופה של 5 שנים (בריבית נמוכה יותר), על מנת להפחית את ההחזר החודשי לתקופה זו נשתמש במסלול הפריים הדחוי (גרייס חלקי)."
להלן תמהיל המשכנתא האלטרנטיבי השני:
כדי להימנע מההחזר החודשי הגבוה במשך 5 השנים הראשונות, משך תקופת השימוש במסלול הקל"צ, השתמשנו בכלי מימון של מסלול ריבית פריים דחוי (גרייס חלקי) המפחית לאורך תקופה זו את התשלום החודשי. לדברי כרמל, נשתמש בפריים במסלול הדחוי מאחר והינו צמוד למדד ולכן יתרת הקרן לא תגדל בתקופת הדחייה. ההחזר החודשי במסלול הפריים הדחוי יעמוד על 480.5 שקל כך שהתשלום החודשי לאורך תקופה זו יעמוד על 2,865.74 שקל, 101.48 שקל יותר מהמסלול המצוי.
מסלול הפריים בתום ה-5 שנים:
בתום ה-5 שנים, בעקבות דחיית התשלום במסלול הפריים יגדל ההחזר החודשי עבור רכיב זה ל-1,040.89 שקל, אולם בל נשכח שנסיים לשלם 733.06 שקל עבור מסלול הקל"צ ולכן התשלום החודשי שלנו יסתכם ב-2,693 שקל, 71.26 שקל פחות מהמסלול המצוי. החזר המשכנתא הכולל באלטרנטיבה זו יסתכם ב-992,030.76 שקל (742,217.78 שקל + 249,812.98 שקל), חסכון של 80,867 אלף שקל בהשוואה למסלול המקורי.
***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
- 21.שרון 17/04/2013 11:06הגב לתגובה זואני צריך לקחת 300000 ש"ח משכנתא שהם 30% מעלות דירה מקבלן יד ראשונה ברצוני להחזיר בין 1500-2000 ש"ח לחודש קיבלתי הצעה ממזרחי טפחות: 1.ריבית משתנה כל 5 שנים שפיצר 111000 ל-20 שנה 1.79% החזר 551 ש"ח 2.פריים-0.85 שפיצר 99000 ש"ח ל-20 שנה החזר 520 ש"ח. 3.קל"צ שפיצר 90000 ש"ח ל-10 שנים 3.99% 911 ש"ח. סה"כ החזר 1983 ש"ח לא כולל ביטוחים אני עדיין רוצה לרדת בהחזר במה כדאי לשנות במסלולים או מסלול אחר מינימום ריביות והצמדות כתובת מייל שלי [email protected].
- 20.מישהו עבד עפ אתגר משכנתאות? יש המלצות? (ל"ת)יוני 20/05/2012 11:59הגב לתגובה זו
- 19.ב 07/05/2012 06:38הגב לתגובה זוהבנקים. כל חייכם תעבדו לממן את הבנקים
- 18.הריביות עדיין נמוכות קחו היום (ל"ת)יניב 06/05/2012 14:24הגב לתגובה זו
- 17.4000 ל 2 חד בת" א 06/05/2012 10:42הגב לתגובה זואז מה זה משנה 100 ש יותר 100 שקל פחות
- 16.אלי 06/05/2012 10:34הגב לתגובה זוחלק מלקיחת משכנתאות במסלולים שהם קצת יותר יקרים כרגע הם בגדר ביטוח נגד עליית הריבית ומשתנים נוספים שיכולים לייקר בעוצמה רבה את ההחזר החודשי
- 15.יועץ משכנתאות 06/05/2012 09:09הגב לתגובה זומניתוח הכתבה עולה שפיזור הסיכון וביטול מרכיב המט" ח הינו צעד חכם עם זאת לפי התגובות אני רואה תשובות של חוסר הבנה: א. מסלול המשתנה כל 5 שנים שומר בשנים האחרונות על ממוצע מצוין בריביות ב. משכנתא טובה עוברת שינוי / מיחזור כל מספר שנים (לרוב כל 5 שנים) ג. הסיכון בפריים נמוך מהסיכון במט" ח ד. קל" צ לתקופות קצרות ביריבת טובה יותר
- 14.איציק 06/05/2012 08:38הגב לתגובה זולקחתם את מרכיב הריבית הקבועה במשכנתא והורדתם אותו מ- 26% מכלל המשכנתא ל- 7% בלבד (40,000 ש" ח). ברור שבעולם הריביות הנמוכות - היוון משכנתא כזו יחסוך כסף. אבל שכחתם לספר לכולם שמאחר ורוב המשכנתא בריבית משתנה- יש סיכון שריביות שאולי יעלו לאורך התקופה הארוכה ייקרו את המשכנתאות שבניתם ויהפכו אותן ליותר יקרות. איך אומרים-= כנגד הסיכוי- הגדלתם גם סיכון. חבל שלא אמרתם את זה. בקיצור השוותם בין מוצרים בעלי סיכון שונה.
- 13.טעות בריבית קל" צ הריבית היא 5.4 ולא 3.8 (ל"ת)אבי 06/05/2012 08:16הגב לתגובה זו
- 5.4 ל-25 שנה 3.8 ל-5 שנים !! (ל"ת)יוסי 15/07/2012 03:59הגב לתגובה זו
- 12.איתי אנצל 06/05/2012 07:20הגב לתגובה זואז התמהיל שלכם לא חוקי...
- משתנה כל 5 שנים - לא בהגבלה (ל"ת)יוסי 06/05/2012 07:54הגב לתגובה זו
- 11.מיכאל 05/05/2012 16:06הגב לתגובה זוריבית הפריים והאינפלציה לא תשארנה כפי שהן עכשיו ולכן אין הרבה תועלת בטבלאות הנ" ל.
- 10.מומחה משכנתאות מי-ם 05/05/2012 15:19הגב לתגובה זובלקיחת משכנתא יש להתמקח על כל אלמנט - מדמי פתיחת תיק המשכנתא - שניתן לחסוך בו עד 50% (שלעיתים זהו חיסכון של אלפי שקלים) ועד הריבית וגובה המימון וכמובן אורך הגרייס - דחיית תשלומים - ואם הוא חלקי או מלא (במקרה של מסירה מאוחרת של הדירה) http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
- 9.משקיע ממוצע 05/05/2012 13:12הגב לתגובה זובאמת השקעתם זמן בקיאת התוכן והטבלאות? לא ראיתם שקבוצת טאבו ישיר וביזפורטל הם מקבוצת קו מנחה ומפרגנים כאן אחד לשני?
- 8.עמי 05/05/2012 12:50הגב לתגובה זוהחיסכון העיקרי הוא בכך שהקצת אחוז גבוה יותר לרכיב הפריים. אתה מתעלם מהסיכון שהפריים יעלה וכמובן שב 20-25 שנים הקרובות יש סיכוי גבוה מאד שיחזור להיות בגדר הנורמלי (לפחות 2% יותר ממה שהוא היום) אמנם יש סיכוי שירד או שיישאר כמו שהוא לתקופה מסויימת, כל עוד המשבר באירופה נמשך אבל אין לדעת וברגע שהכלכלות יחזרו לצמוח הפריים יעלה בחדות וכל אלו שלקחו משקנתאות ב" זול" כמו שאתה מציע עם רכיב פריים גבוה יאכלו את הכובע עם החזרים חודשיים שלא יוכלו לעמוד בהם. חבל שלא הזכרת זאת לפחות בכמה מילים. מה שעשית זה הרי לא חכמה גדולה. תמיד אפשר למצוא תמהיל שיהיה זמנית זול יותר.
- לאריק נופים 05/05/2012 14:16הגב לתגובה זוההחזר החודשי בחמש שנים הראשונות הינו 2,865 ש" ח ובתום תקופת הדחייה _בתום 60 חודשים: 2693 ש" ח מכאן שההחזר החודשי הממוצע יהיה נמוך יותר מההחזר שבתמהיל הראשון
- 7.אריק נופים 05/05/2012 12:43הגב לתגובה זוהדבר המשמעותי היחידי שכתוב " הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל" העיניין הוא שרוב היועצים למשכנתא לא יודעים לכוון משפחות להחזר גדול יותר ומסתפקים בהחזר הרצוי כפי שמבוקש ע" י הלקוחות וכאן הכשל ובטח לא התמהיל. גילוי נאות : הכותב הינו יועץ ומאמן בכלכלת משפחה משכנתאות
- 6.אחד 05/05/2012 12:41הגב לתגובה זומי מבטיח לכם שהיא תישאר על 2.8% צמוד, ואם תהיה עליית ריביות ?
- 5.דפנה 05/05/2012 12:17הגב לתגובה זומפני שאם לוקחים בחשבון את ההצמדה למדד סכום ההחזר הרבה יותר גבוה, ואם מסתכלים על ההחזר החודשי בין התמהיל הראשון לשני יש הפרש של 500 שח לחודש כך שבסוף התקופה זה יהיה יותר מפי 2
- 4.בן 05/05/2012 11:24הגב לתגובה זוברור שאינו אופטימאלי לפי מאפיינים ספציפים של כל לקוח.
- 3.מיכל 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זולקחתי משכנתא לפני חודשיים ולקחתי חלק במסלול הדולרי בהמלצת הבנק
- אילן 05/05/2012 13:34הגב לתגובה זומכיוון שההחזר להלוואה דולרית הנו בשקלים, אז כשלוקחים הלוואה דולרית השערוך להלוואה וגובה ההחזר לוקח בחשבון הן את שער החליפין , והן את ריבית הליבור - ולכן הסיכון בכך שאין לנו השפעה על 2 גורמים אילו - וכול שינוי בהם משפיע על גובה ההחזר ושערוך ההלוואה למטרת סילוק ההלוואה טרם הזמן. שיהיה לך בהצלחה.
- 2.טמטום לקחת משכנתא 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זוראו כתבה בנושא: http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=314904
- 1.תודה רבה 05/05/2012 11:11הגב לתגובה זוחושבים על אינטרס הרווח שלהם בלבד, חבל שהגענו למצב בו אנו זקוקים ליועצי משכנתאות, חייבים לעשות רפורמה בתחום כדי שהצרכן לא יידפק כל הזמן
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -1.92% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
