לקחתם במארס משכנתא? יכולתם בקלות לחסוך כ-80 אלף שקלים - הנה ההסבר
בנק ישראל פרסם השבוע נתונים אודות שוק המשכנתאות בחודש מארס, מהם עולה כי המשכנתא הממוצעת בחודש זה עמדה על 563 אלף שקל. Bizportal, בשיתוף
להלן תמהיל המשכנתא הממוצע בחודש מארס 2012 לפי נתוני בנק ישראל: 24.98% במסלול ריבית הפריים, 9.92% במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), 16.37% במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, 45.49% במסלול ריבית משתנה צמודת מדד ו-3.24% במסלול מטבע חוץ. להלן פירוט המשכנתא בהתאם לנתוני בנק ישראל לתקופה של 25 שנה ( המסלול המצוי ):
האם מדובר בתמהיל האופטימאלי? ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, בחן תמהיל אלטרנטיבי שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לצורך התמהיל בחרנו להתייחס לבקשת משכנתא בהיקף של 60% מימון לתקופה מקסימאלית של 25 שנה כאשר החישובים בוצעו לפי מדד שנתי של 3%. בחרנו לא להשתמש במסלול המטבע חוץ מאחר ונחשב למסוכן מאחר ומושפע משינוי בשער המטבע ובריבית הליבור שעשויים להעלות (או להוריד) באופן משמעותי את יתרת הקרן (
להלן התמהיל האלטרנטיבי הראשון:
בתמהיל זה לא השתמשנו במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד, מכיוון שהעדפנו לנצל את הריביות הנמוכות המתקבלות במסלול המשתנה כל 5 שנים הצמודה גם היא למדד (ואינה נמצאת בתוך הגבלת בנק ישראל מחודש מאי 2011).
במסלול ריבית הפריים הגדלנו את השיעור למקסימום שניתן ליטול ברכיב מסוכן (פריים/מט"ח/ משתנות עד 5 שנים) העומד על 33%. במסלול זה הצלחנו לחסוך 91,989 שקל בסך ההחזר הכולל, אולם הגדלנו את ההחזר החודשי 512.7 שקל מ- 2,764.26 שקל ל- 3,276.97 שקל.
כרמל מסביר כי "הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל, אך כמובן שהחיסכון לא משתלם במידה והלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. ההחזר החודשי גדל בחמש שנים הראשונות , מסיבת שימוש בקל"צ לתקופה של 5 שנים (בריבית נמוכה יותר), על מנת להפחית את ההחזר החודשי לתקופה זו נשתמש במסלול הפריים הדחוי (גרייס חלקי)."
להלן תמהיל המשכנתא האלטרנטיבי השני:
כדי להימנע מההחזר החודשי הגבוה במשך 5 השנים הראשונות, משך תקופת השימוש במסלול הקל"צ, השתמשנו בכלי מימון של מסלול ריבית פריים דחוי (גרייס חלקי) המפחית לאורך תקופה זו את התשלום החודשי. לדברי כרמל, נשתמש בפריים במסלול הדחוי מאחר והינו צמוד למדד ולכן יתרת הקרן לא תגדל בתקופת הדחייה. ההחזר החודשי במסלול הפריים הדחוי יעמוד על 480.5 שקל כך שהתשלום החודשי לאורך תקופה זו יעמוד על 2,865.74 שקל, 101.48 שקל יותר מהמסלול המצוי.
מסלול הפריים בתום ה-5 שנים:
בתום ה-5 שנים, בעקבות דחיית התשלום במסלול הפריים יגדל ההחזר החודשי עבור רכיב זה ל-1,040.89 שקל, אולם בל נשכח שנסיים לשלם 733.06 שקל עבור מסלול הקל"צ ולכן התשלום החודשי שלנו יסתכם ב-2,693 שקל, 71.26 שקל פחות מהמסלול המצוי. החזר המשכנתא הכולל באלטרנטיבה זו יסתכם ב-992,030.76 שקל (742,217.78 שקל + 249,812.98 שקל), חסכון של 80,867 אלף שקל בהשוואה למסלול המקורי.
***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
- 21.שרון 17/04/2013 11:06הגב לתגובה זואני צריך לקחת 300000 ש"ח משכנתא שהם 30% מעלות דירה מקבלן יד ראשונה ברצוני להחזיר בין 1500-2000 ש"ח לחודש קיבלתי הצעה ממזרחי טפחות: 1.ריבית משתנה כל 5 שנים שפיצר 111000 ל-20 שנה 1.79% החזר 551 ש"ח 2.פריים-0.85 שפיצר 99000 ש"ח ל-20 שנה החזר 520 ש"ח. 3.קל"צ שפיצר 90000 ש"ח ל-10 שנים 3.99% 911 ש"ח. סה"כ החזר 1983 ש"ח לא כולל ביטוחים אני עדיין רוצה לרדת בהחזר במה כדאי לשנות במסלולים או מסלול אחר מינימום ריביות והצמדות כתובת מייל שלי [email protected].
- 20.מישהו עבד עפ אתגר משכנתאות? יש המלצות? (ל"ת)יוני 20/05/2012 11:59הגב לתגובה זו
- 19.ב 07/05/2012 06:38הגב לתגובה זוהבנקים. כל חייכם תעבדו לממן את הבנקים
- 18.הריביות עדיין נמוכות קחו היום (ל"ת)יניב 06/05/2012 14:24הגב לתגובה זו
- 17.4000 ל 2 חד בת" א 06/05/2012 10:42הגב לתגובה זואז מה זה משנה 100 ש יותר 100 שקל פחות
- 16.אלי 06/05/2012 10:34הגב לתגובה זוחלק מלקיחת משכנתאות במסלולים שהם קצת יותר יקרים כרגע הם בגדר ביטוח נגד עליית הריבית ומשתנים נוספים שיכולים לייקר בעוצמה רבה את ההחזר החודשי
- 15.יועץ משכנתאות 06/05/2012 09:09הגב לתגובה זומניתוח הכתבה עולה שפיזור הסיכון וביטול מרכיב המט" ח הינו צעד חכם עם זאת לפי התגובות אני רואה תשובות של חוסר הבנה: א. מסלול המשתנה כל 5 שנים שומר בשנים האחרונות על ממוצע מצוין בריביות ב. משכנתא טובה עוברת שינוי / מיחזור כל מספר שנים (לרוב כל 5 שנים) ג. הסיכון בפריים נמוך מהסיכון במט" ח ד. קל" צ לתקופות קצרות ביריבת טובה יותר
- 14.איציק 06/05/2012 08:38הגב לתגובה זולקחתם את מרכיב הריבית הקבועה במשכנתא והורדתם אותו מ- 26% מכלל המשכנתא ל- 7% בלבד (40,000 ש" ח). ברור שבעולם הריביות הנמוכות - היוון משכנתא כזו יחסוך כסף. אבל שכחתם לספר לכולם שמאחר ורוב המשכנתא בריבית משתנה- יש סיכון שריביות שאולי יעלו לאורך התקופה הארוכה ייקרו את המשכנתאות שבניתם ויהפכו אותן ליותר יקרות. איך אומרים-= כנגד הסיכוי- הגדלתם גם סיכון. חבל שלא אמרתם את זה. בקיצור השוותם בין מוצרים בעלי סיכון שונה.
- 13.טעות בריבית קל" צ הריבית היא 5.4 ולא 3.8 (ל"ת)אבי 06/05/2012 08:16הגב לתגובה זו
- 5.4 ל-25 שנה 3.8 ל-5 שנים !! (ל"ת)יוסי 15/07/2012 03:59הגב לתגובה זו
- 12.איתי אנצל 06/05/2012 07:20הגב לתגובה זואז התמהיל שלכם לא חוקי...
- משתנה כל 5 שנים - לא בהגבלה (ל"ת)יוסי 06/05/2012 07:54הגב לתגובה זו
- 11.מיכאל 05/05/2012 16:06הגב לתגובה זוריבית הפריים והאינפלציה לא תשארנה כפי שהן עכשיו ולכן אין הרבה תועלת בטבלאות הנ" ל.
- 10.מומחה משכנתאות מי-ם 05/05/2012 15:19הגב לתגובה זובלקיחת משכנתא יש להתמקח על כל אלמנט - מדמי פתיחת תיק המשכנתא - שניתן לחסוך בו עד 50% (שלעיתים זהו חיסכון של אלפי שקלים) ועד הריבית וגובה המימון וכמובן אורך הגרייס - דחיית תשלומים - ואם הוא חלקי או מלא (במקרה של מסירה מאוחרת של הדירה) http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
- 9.משקיע ממוצע 05/05/2012 13:12הגב לתגובה זובאמת השקעתם זמן בקיאת התוכן והטבלאות? לא ראיתם שקבוצת טאבו ישיר וביזפורטל הם מקבוצת קו מנחה ומפרגנים כאן אחד לשני?
- 8.עמי 05/05/2012 12:50הגב לתגובה זוהחיסכון העיקרי הוא בכך שהקצת אחוז גבוה יותר לרכיב הפריים. אתה מתעלם מהסיכון שהפריים יעלה וכמובן שב 20-25 שנים הקרובות יש סיכוי גבוה מאד שיחזור להיות בגדר הנורמלי (לפחות 2% יותר ממה שהוא היום) אמנם יש סיכוי שירד או שיישאר כמו שהוא לתקופה מסויימת, כל עוד המשבר באירופה נמשך אבל אין לדעת וברגע שהכלכלות יחזרו לצמוח הפריים יעלה בחדות וכל אלו שלקחו משקנתאות ב" זול" כמו שאתה מציע עם רכיב פריים גבוה יאכלו את הכובע עם החזרים חודשיים שלא יוכלו לעמוד בהם. חבל שלא הזכרת זאת לפחות בכמה מילים. מה שעשית זה הרי לא חכמה גדולה. תמיד אפשר למצוא תמהיל שיהיה זמנית זול יותר.
- לאריק נופים 05/05/2012 14:16הגב לתגובה זוההחזר החודשי בחמש שנים הראשונות הינו 2,865 ש" ח ובתום תקופת הדחייה _בתום 60 חודשים: 2693 ש" ח מכאן שההחזר החודשי הממוצע יהיה נמוך יותר מההחזר שבתמהיל הראשון
- 7.אריק נופים 05/05/2012 12:43הגב לתגובה זוהדבר המשמעותי היחידי שכתוב " הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל" העיניין הוא שרוב היועצים למשכנתא לא יודעים לכוון משפחות להחזר גדול יותר ומסתפקים בהחזר הרצוי כפי שמבוקש ע" י הלקוחות וכאן הכשל ובטח לא התמהיל. גילוי נאות : הכותב הינו יועץ ומאמן בכלכלת משפחה משכנתאות
- 6.אחד 05/05/2012 12:41הגב לתגובה זומי מבטיח לכם שהיא תישאר על 2.8% צמוד, ואם תהיה עליית ריביות ?
- 5.דפנה 05/05/2012 12:17הגב לתגובה זומפני שאם לוקחים בחשבון את ההצמדה למדד סכום ההחזר הרבה יותר גבוה, ואם מסתכלים על ההחזר החודשי בין התמהיל הראשון לשני יש הפרש של 500 שח לחודש כך שבסוף התקופה זה יהיה יותר מפי 2
- 4.בן 05/05/2012 11:24הגב לתגובה זוברור שאינו אופטימאלי לפי מאפיינים ספציפים של כל לקוח.
- 3.מיכל 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זולקחתי משכנתא לפני חודשיים ולקחתי חלק במסלול הדולרי בהמלצת הבנק
- אילן 05/05/2012 13:34הגב לתגובה זומכיוון שההחזר להלוואה דולרית הנו בשקלים, אז כשלוקחים הלוואה דולרית השערוך להלוואה וגובה ההחזר לוקח בחשבון הן את שער החליפין , והן את ריבית הליבור - ולכן הסיכון בכך שאין לנו השפעה על 2 גורמים אילו - וכול שינוי בהם משפיע על גובה ההחזר ושערוך ההלוואה למטרת סילוק ההלוואה טרם הזמן. שיהיה לך בהצלחה.
- 2.טמטום לקחת משכנתא 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זוראו כתבה בנושא: http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=314904
- 1.תודה רבה 05/05/2012 11:11הגב לתגובה זוחושבים על אינטרס הרווח שלהם בלבד, חבל שהגענו למצב בו אנו זקוקים ליועצי משכנתאות, חייבים לעשות רפורמה בתחום כדי שהצרכן לא יידפק כל הזמן
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
