לקחתם במארס משכנתא? יכולתם בקלות לחסוך כ-80 אלף שקלים - הנה ההסבר
בנק ישראל פרסם השבוע נתונים אודות שוק המשכנתאות בחודש מארס, מהם עולה כי המשכנתא הממוצעת בחודש זה עמדה על 563 אלף שקל. Bizportal, בשיתוף
להלן תמהיל המשכנתא הממוצע בחודש מארס 2012 לפי נתוני בנק ישראל: 24.98% במסלול ריבית הפריים, 9.92% במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), 16.37% במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, 45.49% במסלול ריבית משתנה צמודת מדד ו-3.24% במסלול מטבע חוץ. להלן פירוט המשכנתא בהתאם לנתוני בנק ישראל לתקופה של 25 שנה ( המסלול המצוי ):
האם מדובר בתמהיל האופטימאלי? ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, בחן תמהיל אלטרנטיבי שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לצורך התמהיל בחרנו להתייחס לבקשת משכנתא בהיקף של 60% מימון לתקופה מקסימאלית של 25 שנה כאשר החישובים בוצעו לפי מדד שנתי של 3%. בחרנו לא להשתמש במסלול המטבע חוץ מאחר ונחשב למסוכן מאחר ומושפע משינוי בשער המטבע ובריבית הליבור שעשויים להעלות (או להוריד) באופן משמעותי את יתרת הקרן (
להלן התמהיל האלטרנטיבי הראשון:
בתמהיל זה לא השתמשנו במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד, מכיוון שהעדפנו לנצל את הריביות הנמוכות המתקבלות במסלול המשתנה כל 5 שנים הצמודה גם היא למדד (ואינה נמצאת בתוך הגבלת בנק ישראל מחודש מאי 2011).
במסלול ריבית הפריים הגדלנו את השיעור למקסימום שניתן ליטול ברכיב מסוכן (פריים/מט"ח/ משתנות עד 5 שנים) העומד על 33%. במסלול זה הצלחנו לחסוך 91,989 שקל בסך ההחזר הכולל, אולם הגדלנו את ההחזר החודשי 512.7 שקל מ- 2,764.26 שקל ל- 3,276.97 שקל.
כרמל מסביר כי "הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל, אך כמובן שהחיסכון לא משתלם במידה והלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. ההחזר החודשי גדל בחמש שנים הראשונות , מסיבת שימוש בקל"צ לתקופה של 5 שנים (בריבית נמוכה יותר), על מנת להפחית את ההחזר החודשי לתקופה זו נשתמש במסלול הפריים הדחוי (גרייס חלקי)."
להלן תמהיל המשכנתא האלטרנטיבי השני:
כדי להימנע מההחזר החודשי הגבוה במשך 5 השנים הראשונות, משך תקופת השימוש במסלול הקל"צ, השתמשנו בכלי מימון של מסלול ריבית פריים דחוי (גרייס חלקי) המפחית לאורך תקופה זו את התשלום החודשי. לדברי כרמל, נשתמש בפריים במסלול הדחוי מאחר והינו צמוד למדד ולכן יתרת הקרן לא תגדל בתקופת הדחייה. ההחזר החודשי במסלול הפריים הדחוי יעמוד על 480.5 שקל כך שהתשלום החודשי לאורך תקופה זו יעמוד על 2,865.74 שקל, 101.48 שקל יותר מהמסלול המצוי.
מסלול הפריים בתום ה-5 שנים:
בתום ה-5 שנים, בעקבות דחיית התשלום במסלול הפריים יגדל ההחזר החודשי עבור רכיב זה ל-1,040.89 שקל, אולם בל נשכח שנסיים לשלם 733.06 שקל עבור מסלול הקל"צ ולכן התשלום החודשי שלנו יסתכם ב-2,693 שקל, 71.26 שקל פחות מהמסלול המצוי. החזר המשכנתא הכולל באלטרנטיבה זו יסתכם ב-992,030.76 שקל (742,217.78 שקל + 249,812.98 שקל), חסכון של 80,867 אלף שקל בהשוואה למסלול המקורי.
***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
- 21.שרון 17/04/2013 11:06הגב לתגובה זואני צריך לקחת 300000 ש"ח משכנתא שהם 30% מעלות דירה מקבלן יד ראשונה ברצוני להחזיר בין 1500-2000 ש"ח לחודש קיבלתי הצעה ממזרחי טפחות: 1.ריבית משתנה כל 5 שנים שפיצר 111000 ל-20 שנה 1.79% החזר 551 ש"ח 2.פריים-0.85 שפיצר 99000 ש"ח ל-20 שנה החזר 520 ש"ח. 3.קל"צ שפיצר 90000 ש"ח ל-10 שנים 3.99% 911 ש"ח. סה"כ החזר 1983 ש"ח לא כולל ביטוחים אני עדיין רוצה לרדת בהחזר במה כדאי לשנות במסלולים או מסלול אחר מינימום ריביות והצמדות כתובת מייל שלי [email protected].
- 20.מישהו עבד עפ אתגר משכנתאות? יש המלצות? (ל"ת)יוני 20/05/2012 11:59הגב לתגובה זו
- 19.ב 07/05/2012 06:38הגב לתגובה זוהבנקים. כל חייכם תעבדו לממן את הבנקים
- 18.הריביות עדיין נמוכות קחו היום (ל"ת)יניב 06/05/2012 14:24הגב לתגובה זו
- 17.4000 ל 2 חד בת" א 06/05/2012 10:42הגב לתגובה זואז מה זה משנה 100 ש יותר 100 שקל פחות
- 16.אלי 06/05/2012 10:34הגב לתגובה זוחלק מלקיחת משכנתאות במסלולים שהם קצת יותר יקרים כרגע הם בגדר ביטוח נגד עליית הריבית ומשתנים נוספים שיכולים לייקר בעוצמה רבה את ההחזר החודשי
- 15.יועץ משכנתאות 06/05/2012 09:09הגב לתגובה זומניתוח הכתבה עולה שפיזור הסיכון וביטול מרכיב המט" ח הינו צעד חכם עם זאת לפי התגובות אני רואה תשובות של חוסר הבנה: א. מסלול המשתנה כל 5 שנים שומר בשנים האחרונות על ממוצע מצוין בריביות ב. משכנתא טובה עוברת שינוי / מיחזור כל מספר שנים (לרוב כל 5 שנים) ג. הסיכון בפריים נמוך מהסיכון במט" ח ד. קל" צ לתקופות קצרות ביריבת טובה יותר
- 14.איציק 06/05/2012 08:38הגב לתגובה זולקחתם את מרכיב הריבית הקבועה במשכנתא והורדתם אותו מ- 26% מכלל המשכנתא ל- 7% בלבד (40,000 ש" ח). ברור שבעולם הריביות הנמוכות - היוון משכנתא כזו יחסוך כסף. אבל שכחתם לספר לכולם שמאחר ורוב המשכנתא בריבית משתנה- יש סיכון שריביות שאולי יעלו לאורך התקופה הארוכה ייקרו את המשכנתאות שבניתם ויהפכו אותן ליותר יקרות. איך אומרים-= כנגד הסיכוי- הגדלתם גם סיכון. חבל שלא אמרתם את זה. בקיצור השוותם בין מוצרים בעלי סיכון שונה.
- 13.טעות בריבית קל" צ הריבית היא 5.4 ולא 3.8 (ל"ת)אבי 06/05/2012 08:16הגב לתגובה זו
- 5.4 ל-25 שנה 3.8 ל-5 שנים !! (ל"ת)יוסי 15/07/2012 03:59הגב לתגובה זו
- 12.איתי אנצל 06/05/2012 07:20הגב לתגובה זואז התמהיל שלכם לא חוקי...
- משתנה כל 5 שנים - לא בהגבלה (ל"ת)יוסי 06/05/2012 07:54הגב לתגובה זו
- 11.מיכאל 05/05/2012 16:06הגב לתגובה זוריבית הפריים והאינפלציה לא תשארנה כפי שהן עכשיו ולכן אין הרבה תועלת בטבלאות הנ" ל.
- 10.מומחה משכנתאות מי-ם 05/05/2012 15:19הגב לתגובה זובלקיחת משכנתא יש להתמקח על כל אלמנט - מדמי פתיחת תיק המשכנתא - שניתן לחסוך בו עד 50% (שלעיתים זהו חיסכון של אלפי שקלים) ועד הריבית וגובה המימון וכמובן אורך הגרייס - דחיית תשלומים - ואם הוא חלקי או מלא (במקרה של מסירה מאוחרת של הדירה) http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
- 9.משקיע ממוצע 05/05/2012 13:12הגב לתגובה זובאמת השקעתם זמן בקיאת התוכן והטבלאות? לא ראיתם שקבוצת טאבו ישיר וביזפורטל הם מקבוצת קו מנחה ומפרגנים כאן אחד לשני?
- 8.עמי 05/05/2012 12:50הגב לתגובה זוהחיסכון העיקרי הוא בכך שהקצת אחוז גבוה יותר לרכיב הפריים. אתה מתעלם מהסיכון שהפריים יעלה וכמובן שב 20-25 שנים הקרובות יש סיכוי גבוה מאד שיחזור להיות בגדר הנורמלי (לפחות 2% יותר ממה שהוא היום) אמנם יש סיכוי שירד או שיישאר כמו שהוא לתקופה מסויימת, כל עוד המשבר באירופה נמשך אבל אין לדעת וברגע שהכלכלות יחזרו לצמוח הפריים יעלה בחדות וכל אלו שלקחו משקנתאות ב" זול" כמו שאתה מציע עם רכיב פריים גבוה יאכלו את הכובע עם החזרים חודשיים שלא יוכלו לעמוד בהם. חבל שלא הזכרת זאת לפחות בכמה מילים. מה שעשית זה הרי לא חכמה גדולה. תמיד אפשר למצוא תמהיל שיהיה זמנית זול יותר.
- לאריק נופים 05/05/2012 14:16הגב לתגובה זוההחזר החודשי בחמש שנים הראשונות הינו 2,865 ש" ח ובתום תקופת הדחייה _בתום 60 חודשים: 2693 ש" ח מכאן שההחזר החודשי הממוצע יהיה נמוך יותר מההחזר שבתמהיל הראשון
- 7.אריק נופים 05/05/2012 12:43הגב לתגובה זוהדבר המשמעותי היחידי שכתוב " הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל" העיניין הוא שרוב היועצים למשכנתא לא יודעים לכוון משפחות להחזר גדול יותר ומסתפקים בהחזר הרצוי כפי שמבוקש ע" י הלקוחות וכאן הכשל ובטח לא התמהיל. גילוי נאות : הכותב הינו יועץ ומאמן בכלכלת משפחה משכנתאות
- 6.אחד 05/05/2012 12:41הגב לתגובה זומי מבטיח לכם שהיא תישאר על 2.8% צמוד, ואם תהיה עליית ריביות ?
- 5.דפנה 05/05/2012 12:17הגב לתגובה זומפני שאם לוקחים בחשבון את ההצמדה למדד סכום ההחזר הרבה יותר גבוה, ואם מסתכלים על ההחזר החודשי בין התמהיל הראשון לשני יש הפרש של 500 שח לחודש כך שבסוף התקופה זה יהיה יותר מפי 2
- 4.בן 05/05/2012 11:24הגב לתגובה זוברור שאינו אופטימאלי לפי מאפיינים ספציפים של כל לקוח.
- 3.מיכל 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זולקחתי משכנתא לפני חודשיים ולקחתי חלק במסלול הדולרי בהמלצת הבנק
- אילן 05/05/2012 13:34הגב לתגובה זומכיוון שההחזר להלוואה דולרית הנו בשקלים, אז כשלוקחים הלוואה דולרית השערוך להלוואה וגובה ההחזר לוקח בחשבון הן את שער החליפין , והן את ריבית הליבור - ולכן הסיכון בכך שאין לנו השפעה על 2 גורמים אילו - וכול שינוי בהם משפיע על גובה ההחזר ושערוך ההלוואה למטרת סילוק ההלוואה טרם הזמן. שיהיה לך בהצלחה.
- 2.טמטום לקחת משכנתא 05/05/2012 11:13הגב לתגובה זוראו כתבה בנושא: http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=314904
- 1.תודה רבה 05/05/2012 11:11הגב לתגובה זוחושבים על אינטרס הרווח שלהם בלבד, חבל שהגענו למצב בו אנו זקוקים ליועצי משכנתאות, חייבים לעשות רפורמה בתחום כדי שהצרכן לא יידפק כל הזמן
ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?
מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות.
ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא.
מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).
מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר?
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף.
רונן עקביה מנכ"ל בית וגג. קרדיט: טל טבעונימנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"
השנה בית וגג תשווק כ-1,500 יח"ד דיור בחיפה, נתניה, גבעת שמואל רעננה ות"א ועתידה להכפיל את כמות הדירות ששיווקה מיום היווסדה; שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה, שסיפר לנו על ההיערכות של החברה לצמיחה הדרמטית, על ההזדמנויות שנקרות בדרכן של חברות חזקות במצבו הנוכחי של שוק הדיור; בנוסף, שמענו גם על היתרונות שבפיזור הגיאוגרפי, "במקומות שבהם אנחנו רואים מחירי מכירה של כ-30,000 שקל למ"ר, השוק עובד"
בית וגג לפני ימים ספורים הודיעה חברת בית וגג בית וגג 6.31% על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה שהיא מחזיקה בשותפות עם הכשרת הישוב, ועידכנה על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת הפרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.
יחד עם הפרויקט של החברה בנתניה, (בשותפות עם אפריקה ישראל), שאושר על ידי הועדה המקומית ביוני, וגם הוא בהיקף גדול, עם 735 יח"ד ובנוסף 5,000 מ"ר שיוקצו למסחר ותעסוקה, החברה צפויה להתחיל לשווק במהלך 2026 כמות דירות שמכפילה את כמות הדירות ששיווקה ומכרה עד היום. זהו מהלך דרמטי.
אם נסתכל על מכירות בית וגג עד כה, המספרים אמנם היו נמוכים יחסית, כשבמהלך 2024 החברה מכרה 28 דירות בסך הכל, אבל גם במהלך שנה מאתגרת בשוק הדיור, החברה הצליחה לשמור על המספרים, ואף לעלות מעט, היות ורק בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החברה מכרה 28 דירות, כמות דומה למה שמכרה במהלך 2024 כולה.
וכך, לקראת שנה מכריעה לעתידה של החברה, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה.
השנה הקרובה צפויה להיות שנה דרמטית עבורכם, עם צבר גדול
ממש ככה. בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים. עד 2025, מיום הקמתה, בית וגג בנתה מסרה כ-800 יח"ד. כיום, בסוף 2025, אנחנו בביצוע של 500 יח"ד נוספות, בנוסף ל-800. ב-2026 יתווספו אליהם 1,700 יח"ד, שמתוכם 1,400 יח"ד נמצאים בשני מתחמים גדולים, אחד בחיפה שקיבל היתר השבוע, ועוד אחד בנתניה, שיקבל היתר במהלך השנה.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- בית וגג: ההפסד גדל ל־4 מיליון שקל; ההכנסות קטנו ב־22% ל־25.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת ביצוע, הפרויקטים הגדולים, חיפה ונתניה, יעלו על הקרקע במהלך הרבעון הרביעי של 2026. במתחמי הפינוי בינוי בחיפה, אני מניח שנסיים את הבניינים הנמוכים תוך 4 שנים ואת המגדלים תוך 5 שנים. בנתניה אמנם אין פינוי בינוי, אבל אנחנו גם מעריכים 4-5 שנים.
מהו יעד ריאלי עבורכם מבחינת מכירות עד מועד האיכלוס?
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")