הערות בשולי תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין

רו"ח עו"ד טארק דיביני

תיקון 74 שהתפרסם ברשומות ביום 7.8.2012 כולל שורה של שינויים, הן בפרק חמישי 4 בנושא "פינוי בינוי" והן בפרק חמישי 5 בנושא "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38".
עו"ד לילך דניאל |

לאחרונה התבשרנו על אישורו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב-2012 (להלן: "תיקון 74"), בעקבות הצעת חוק פרטית של חבר הכנסת אמנון כהן.

תיקון 74 שהתפרסם ברשומות ביום 7.8.2012 כולל שורה של שינויים, הן בפרק חמישי 4 בנושא "פינוי בינוי" והן בפרק חמישי 5 בנושא "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38".

מאחר ששינויים אלה נסקרו בהרחבה במאמרים קודמים, מצאנו לנכון להפנות את תשומת הלב ברשימה להלן לחלק מהשינויים אשר טומנים בחובם משמעויות רבות שלא זכו לדיון נרחב.

חבות במס רכישה בגין תשלומים לפולשים בפרויקט "פינוי-בינוי"

תיקון 74 הרחיב את תחולת פרק הפינוי-בינוי על כל בעלי הזכות במתחם (למעט יחידות שהן בבחינת מלאי עסקי) ולא רק על בעלי זכות במקרקעין או זכות דיירות מוגנת במתחם, באופן שגם פולשים המקבלים תמורה בגין "זכויותיהם" יתנהלו מול רשויות מיסוי מקרקעין, לרבות בכל הנוגע לדיווחים, לפטורים ולחובות. תחולת התיקון רטרואקטיבית מיום 1.1.2012, עם כל הבעייתיות העולה כתוצאה מכך.

שינוי זה הוצג כשינוי פרוצדורלי בלבד, אך לטעמנו הוא עשוי לטמון בחובו השלכות נוספות - בעיקר בנוגע לחבות במס רכישה בידי היזם. אמנם לעמדת רשות המסים גם בהיעדר התיקון האמור מוטלת על היזם חבות במס רכישה בגין התשלומים לפולשים (לנוכח פסק הדין ע"א 3534/97, דנ"א 1047/10 פרידמן-חכשורי), אך עמדה זו שנויה במחלוקת ורבים מהנישומים ומייצגיהם חולקים עליה. תיקון 74 סתם את הגולל סביב נושא זה, ובהתאם לכך החל מיום 1.1.2012 יידרש היזם לשלם מס רכישה גם בגין מרכיב זה.

מלכודות מס כתוצאה מנוסח השינויים הנוגעים לתמ"א 38/2

במסגרת תיקון 74 הורחבו הטבות המס לתמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), גם אם תוכנית החיזוק מתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובניית בניין חדש תחתיו (תמ"א 38/2), וזאת החל מיום 1.1.2013 (בעקבות החלטת המיסוי 5887/11 ש"זכתה" לביקורת רבה ובה נקבע כי על פי נוסח החוק הקודם, לא יוענקו הטבות מס מכוח פרק חמישי 5 לפרויקטים של תמ"א 38/2).

יצוין למען הסדר הטוב כי הרחבה זו אינה גורעת מזכותו של הדייר ליהנות מפטור על פי סעיף 49א(ב) לחוק (הלכת יוניזדה, ע"א 595/82).

נראה כי ליקויים בניסוח תיקון 74 עלולים להציף מחלוקות בין רשות המסים לציבור הנישומים, ובין היתר כדלקמן:

● תיקון 74 לא התאים במקביל את הוראות סעיף 31ב לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, כך שלפי הנוסח הקיים כיום - המפנה לפטור הישן ולא לפטור החדש, תוכנית החיזוק המתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובנייה של בניין חדש תחתיו אינה זכאית לפטור ממע"מ שניתן לתמ"א 38/1. יוצא מכאן כי בתמ"א 38/2 יידרש הקבלן לשלם מע"מ גם על שירותי הבנייה לדיירים, וזאת ככל הנראה בניגוד לכוונת המחוקק. מאחר שהתיקון ייכנס לתוקפו רק בשנת 2013 אין משמעות מיידית לעניין, אך מומלץ לבצע את תיקון החקיקה בהקדם האפשרי כדי להתגבר על חוסר הוודאות.

● כאמור, תחולת התיקון בהקשר לפרק חמישי 5 לחוק (תמ"א 38) היא מיום 1.1.2013. לפיכך כל ההוראות הדנות בתוכנית החיזוק המתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובניית בניין חדש תחתיו ייכנסו לתוקף רק ביום 1.1.2013, כולל ההוראות הנוגעות לקביעת מועד אירוע המס. נזכיר כי בפרק חמישי 5 לחוק קיימת הוראת שלפיה מועד אירוע המס בעסקאות תמ"א 38 נדחה עד למועד התקיימות כל התנאים המתלים/מימוש האופציה (בדרך כלל החתמת כל הדיירים או קבלת היתרי בנייה), או למועד תחילת מתן שירותי הבנייה, לפי המוקדם.

ואולם, אם הדיירים חותמים היום על חוזה מול יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, כי אז ייחשב מועד החתימה על החוזה למועד העסקה (גם לעניין החבות במס) אף אם החוזה מותנה בתנאי מתלה, וזאת מהטעם שההוראה הדוחה את מועד אירוע המס בהקשר לעסקאות תמ"א 38/2 נכנסת אף היא לתוקף רק בשנת 2013 (קרי, אינה בתוקף במועד החתימה שחל בשנת 2012). מצב זה עלול לגרום ליזמים ולדיירים לדחות את החתימה על הסכמי ביצוע של עסקאות תמ"א 38/2 לשנת 2013, באופן המעכב את התפתחות השוק. אנו ממליצים למחוקק להבהיר את כוונתו. בד בבד, אנו ממליצים לרשות המסים לאפשר במקרים המתאימים את הפעלת הוראות סעיף 19(3א) לחוק, הדוחה את מועד אירוע המס בעסקאות המותנות בהגדלת זכויות הבנייה עד ליום אישור התוכנית.

הכותב - שותף במשרד BDO זיו האפט, רואי חשבון

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)
פרשנות

בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות

רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות 

מנדי הניג |

בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.  

 הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים

הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.

המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק. 


ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד.  הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין  והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.