הערות בשולי תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין
תיקון 74 שהתפרסם ברשומות ביום 7.8.2012 כולל שורה של שינויים, הן בפרק חמישי 4 בנושא "פינוי בינוי" והן בפרק חמישי 5 בנושא "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38".
לאחרונה התבשרנו על אישורו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב-2012 (להלן: "תיקון 74"), בעקבות הצעת חוק פרטית של חבר הכנסת אמנון כהן.
תיקון 74 שהתפרסם ברשומות ביום 7.8.2012 כולל שורה של שינויים, הן בפרק חמישי 4 בנושא "פינוי בינוי" והן בפרק חמישי 5 בנושא "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38".
מאחר ששינויים אלה נסקרו בהרחבה במאמרים קודמים, מצאנו לנכון להפנות את תשומת הלב ברשימה להלן לחלק מהשינויים אשר טומנים בחובם משמעויות רבות שלא זכו לדיון נרחב.
חבות במס רכישה בגין תשלומים לפולשים בפרויקט "פינוי-בינוי"
תיקון 74 הרחיב את תחולת פרק הפינוי-בינוי על כל בעלי הזכות במתחם (למעט יחידות שהן בבחינת מלאי עסקי) ולא רק על בעלי זכות במקרקעין או זכות דיירות מוגנת במתחם, באופן שגם פולשים המקבלים תמורה בגין "זכויותיהם" יתנהלו מול רשויות מיסוי מקרקעין, לרבות בכל הנוגע לדיווחים, לפטורים ולחובות. תחולת התיקון רטרואקטיבית מיום 1.1.2012, עם כל הבעייתיות העולה כתוצאה מכך.
שינוי זה הוצג כשינוי פרוצדורלי בלבד, אך לטעמנו הוא עשוי לטמון בחובו השלכות נוספות - בעיקר בנוגע לחבות במס רכישה בידי היזם. אמנם לעמדת רשות המסים גם בהיעדר התיקון האמור מוטלת על היזם חבות במס רכישה בגין התשלומים לפולשים (לנוכח פסק הדין ע"א 3534/97, דנ"א 1047/10 פרידמן-חכשורי), אך עמדה זו שנויה במחלוקת ורבים מהנישומים ומייצגיהם חולקים עליה. תיקון 74 סתם את הגולל סביב נושא זה, ובהתאם לכך החל מיום 1.1.2012 יידרש היזם לשלם מס רכישה גם בגין מרכיב זה.
מלכודות מס כתוצאה מנוסח השינויים הנוגעים לתמ"א 38/2
במסגרת תיקון 74 הורחבו הטבות המס לתמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), גם אם תוכנית החיזוק מתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובניית בניין חדש תחתיו (תמ"א 38/2), וזאת החל מיום 1.1.2013 (בעקבות החלטת המיסוי 5887/11 ש"זכתה" לביקורת רבה ובה נקבע כי על פי נוסח החוק הקודם, לא יוענקו הטבות מס מכוח פרק חמישי 5 לפרויקטים של תמ"א 38/2).
יצוין למען הסדר הטוב כי הרחבה זו אינה גורעת מזכותו של הדייר ליהנות מפטור על פי סעיף 49א(ב) לחוק (הלכת יוניזדה, ע"א 595/82).
נראה כי ליקויים בניסוח תיקון 74 עלולים להציף מחלוקות בין רשות המסים לציבור הנישומים, ובין היתר כדלקמן:
● תיקון 74 לא התאים במקביל את הוראות סעיף 31ב לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, כך שלפי הנוסח הקיים כיום - המפנה לפטור הישן ולא לפטור החדש, תוכנית החיזוק המתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובנייה של בניין חדש תחתיו אינה זכאית לפטור ממע"מ שניתן לתמ"א 38/1. יוצא מכאן כי בתמ"א 38/2 יידרש הקבלן לשלם מע"מ גם על שירותי הבנייה לדיירים, וזאת ככל הנראה בניגוד לכוונת המחוקק. מאחר שהתיקון ייכנס לתוקפו רק בשנת 2013 אין משמעות מיידית לעניין, אך מומלץ לבצע את תיקון החקיקה בהקדם האפשרי כדי להתגבר על חוסר הוודאות.
● כאמור, תחולת התיקון בהקשר לפרק חמישי 5 לחוק (תמ"א 38) היא מיום 1.1.2013. לפיכך כל ההוראות הדנות בתוכנית החיזוק המתבצעת בדרך של הריסת המבנה ובניית בניין חדש תחתיו ייכנסו לתוקף רק ביום 1.1.2013, כולל ההוראות הנוגעות לקביעת מועד אירוע המס. נזכיר כי בפרק חמישי 5 לחוק קיימת הוראת שלפיה מועד אירוע המס בעסקאות תמ"א 38 נדחה עד למועד התקיימות כל התנאים המתלים/מימוש האופציה (בדרך כלל החתמת כל הדיירים או קבלת היתרי בנייה), או למועד תחילת מתן שירותי הבנייה, לפי המוקדם.
ואולם, אם הדיירים חותמים היום על חוזה מול יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, כי אז ייחשב מועד החתימה על החוזה למועד העסקה (גם לעניין החבות במס) אף אם החוזה מותנה בתנאי מתלה, וזאת מהטעם שההוראה הדוחה את מועד אירוע המס בהקשר לעסקאות תמ"א 38/2 נכנסת אף היא לתוקף רק בשנת 2013 (קרי, אינה בתוקף במועד החתימה שחל בשנת 2012). מצב זה עלול לגרום ליזמים ולדיירים לדחות את החתימה על הסכמי ביצוע של עסקאות תמ"א 38/2 לשנת 2013, באופן המעכב את התפתחות השוק. אנו ממליצים למחוקק להבהיר את כוונתו. בד בבד, אנו ממליצים לרשות המסים לאפשר במקרים המתאימים את הפעלת הוראות סעיף 19(3א) לחוק, הדוחה את מועד אירוע המס בעסקאות המותנות בהגדלת זכויות הבנייה עד ליום אישור התוכנית.
הכותב - שותף במשרד BDO זיו האפט, רואי חשבון
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
