תחולת הקלות מס בפרויקטים של תמ"א 38/2

עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

בתקופה האחרונה צוברים תאוצה פרויקטים במסגרת תוכנית מתאר ארצית (להלן: "תמ"א") 38/2
עו"ד לילך דניאל |

בתקופה האחרונה צוברים תאוצה פרויקטים במסגרת תוכנית מתאר ארצית (להלן: "תמ"א") 38/2, שעניינם הענקת זכויות בנייה לקבלן במטרה לעודד בניית מבנים מוגנים מפני רעידות אדמה, בדרך של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו. בעוד התוכנית המקורית (תמ"א 38) התייחסה לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הרי תיקון 2 אפשר כאמור גם הריסה ובנייה מחדש מתוך ראיית היתרונות הגלומים בכך.

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות בנייה על ידי הדיירים ליזם, ובלבד שהתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי תמ"א 38 ואכן בוצע בפועל חיזוק של המבנה. הוראות אלו נחקקו בטרם תחולת תיקון 2 לתמ"א המאפשר גם הריסה של הבניין, ולגישת רשויות מיסוי מקרקעין הן לא יחולו במקרה של תמ"א 38/2, אלא יש לראות עסקאות כאמור כעסקאות קומבינציה שבמסגרתן מוכר דייר חלק מזכויותיו במקרקעין כנגד קבלת שירותי בנייה. הסיבה לכך לשונית בעיקרה: בעוד החוק דן בתמורה הניתנת ב"חיזוק של מבנה", הרי בנייה והריסה אינן בגדר "חיזוק" לגישת רשויות מיסוי מקרקעין.

אפשר לחלוק על גישה זו. מבחינה מילולית תמ"א 38 עצמה מוגדרת כתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אך עם זאת הוספה לה האפשרות לחיזוק בדרך של הריסה ובנייה מחדש. מכאן שיש להתאים את דיני המס גם לדיני התכנון. מבחינה תכליתית תמ"א 38/2 מאפשרת תוצאות טובות יותר מחיזוק של מבנה קיים ובנייה עליו - תכנונית, הנדסית ובטיחותית. אין ספק שכדאי לעודד פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 כחלק מהתחדשות עירונית, גם לנוכח השוואה לעסקאות של פינוי-בינוי הזוכות להטבות מס נרחבות, אולם מעטות מעסקאות אלו יוצאות אל הפועל עקב קשיים פרקטיים.

אמנם במקרים מסוימים אפשר לקבל פטור ממס שבח בתמ"א 38/2 גם על פי עמדת רשויות מיסוי מקרקעין - ככל שהדייר ינצל פטור למכירת דירת מגורים על פי העילות הרגילות (אפשרות הקיימת בעסקת קומבינציה מכוח סעיף 49א לחוק). ואולם, אפשרות זו אינה תמיד בבחינת פתרון טוב, אם מאחר שהיא מוגבלת בכך ששווי הדירה אשר תתקבל לא יהיה גבוה מתקרה של כ-1.8 מיליון ש"ח (סעיף 49ז לחוק), ואם מאחר שהוארך הפטור במכירת דירה שאינה יחידה החל משנת 2013 - אחת לשמונה שנים במקום אחת לארבע שנים, כך שדיירים רבים אינם מעוניינים "לשרוף" פטור על פעולה שבעצם אינה משקפת מכירה אמתית ומותירה אותם עם דירה באותה הכתובת.

הפתרון לטעמנו יכול להיות באמצעות פרשנות תכליתית של רשויות המס. עם זאת וככל שעמדת רשויות המס לא תשתנה, יש מקום לחקיקה שתרחיב את הפטור ממס שבח תוך החלה רטרואקטיבית (כפי שנעשה בעבר בנוגע לתמ"א 38). יצוין כי הוגשה הצעת חוק פרטית ברוח זו על ידי חבר הכנסת יוחנן פלסנר ואחרים.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
פטריק דרהי (יוטיוב)פטריק דרהי (יוטיוב)

התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת

העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם

רן קידר |
נושאים בכתבה פטריק דרהי

קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה. 

זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.

הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה. 

אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של  i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה. 

איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.  


עובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוקעובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוק

האבסורד של תקציב 2026: האחות תשלם יותר, המנהל יקבל הטבה - כך נראית מדיניות מיסוי עקומה

הציבור חיכה לבשורה כלכלית, אבל הממשלה הציעה "פלסטר קוסמטי" שפוגע בעובדים - הפחתת שכר כפויה למגזר הציבורי במקביל להעלאת שכר לבעלי משכורות גבוהות

אדם בלומנברג |
נושאים בכתבה שוק העבודה תקציב

בעוד הציבור הישראלי ממתין לבשורה כלכלית לקראת שנת התקציב הבאה, הממשלה הניחה על השולחן במסגרת חוק ההסדרים ל-2026 הצעת חוק ל"ריווח מדרגות המס". על פניו, כותרת מפתה - מי לא רוצה לשלם פחות מס? אבל הפרטים חושפים תמונה מטרידה: הצעד הזה אינו תרופה לחוליי המשק, אלא פלסטר קוסמטי שמסתיר שבר עמוק.


כשבוחנים את הדוחות של רשות המיסים וה-OECD שפורסמו בחודש החולף, ניתן לראות שמערכת המיסוי הישראלית סובלת מעיוות יסודי: היא מכבידה על האדם העובד, אך נוהגת בכפפות של משי בבעלי ההון.


הדוח האחרון של רשות המיסים הוא כתב אישום כלכלי נגד השיטה. הוא מראה כיצד עקרון הפרוגרסיביות – ההנחה שמי שיש לו יותר משלם יותר – קורס בקצה הפירמידה. בעוד שמעמד הביניים והשכירים הבכירים משלמים מס אפקטיבי של כ-30%, דווקא המאיון העליון נהנה משיעור מס מופחת של כ-26.5% בלבד.

הסיבה היא הארביטראז' בין עבודה להון. שכר עבודה ממוסה עד 50%, בעוד הכנסות פסיביות מהון – דיבידנדים, ריבית ושכירות – נהנות משיעורים מופחתים. כש-63% מהכנסות המאיון העליון מגיעות מהון, התוצאה היא מערכת שמענישה עבודה ומתגמלת צבירת נכסים. גם בהשוואה בינלאומית, ישראל חריגה: נטל המס הכללי נמוך (26.8% מהתוצר), אבל התמהיל שגוי – יותר מדי מיסים עקיפים שפוגעים בחלשים, ומעט מדי מיסוי על ההון.


על הרקע הזה, הצעת האוצר הנוכחית נראית מנותקת מהמציאות, במיוחד כשבוחנים את "המורשת" הכלכלית שאנו סוחבים מהגזירות שהונחתו בתקציב 2025. עוד לפני שהתחילה השנה החדשה, ציבור השכירים בישראל כבר סופג מכה משולשת כואבת מכוח החקיקה הקודמת: