תחולת הקלות מס בפרויקטים של תמ"א 38/2

עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

בתקופה האחרונה צוברים תאוצה פרויקטים במסגרת תוכנית מתאר ארצית (להלן: "תמ"א") 38/2
עו"ד לילך דניאל |

בתקופה האחרונה צוברים תאוצה פרויקטים במסגרת תוכנית מתאר ארצית (להלן: "תמ"א") 38/2, שעניינם הענקת זכויות בנייה לקבלן במטרה לעודד בניית מבנים מוגנים מפני רעידות אדמה, בדרך של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו. בעוד התוכנית המקורית (תמ"א 38) התייחסה לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הרי תיקון 2 אפשר כאמור גם הריסה ובנייה מחדש מתוך ראיית היתרונות הגלומים בכך.

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות בנייה על ידי הדיירים ליזם, ובלבד שהתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי תמ"א 38 ואכן בוצע בפועל חיזוק של המבנה. הוראות אלו נחקקו בטרם תחולת תיקון 2 לתמ"א המאפשר גם הריסה של הבניין, ולגישת רשויות מיסוי מקרקעין הן לא יחולו במקרה של תמ"א 38/2, אלא יש לראות עסקאות כאמור כעסקאות קומבינציה שבמסגרתן מוכר דייר חלק מזכויותיו במקרקעין כנגד קבלת שירותי בנייה. הסיבה לכך לשונית בעיקרה: בעוד החוק דן בתמורה הניתנת ב"חיזוק של מבנה", הרי בנייה והריסה אינן בגדר "חיזוק" לגישת רשויות מיסוי מקרקעין.

אפשר לחלוק על גישה זו. מבחינה מילולית תמ"א 38 עצמה מוגדרת כתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אך עם זאת הוספה לה האפשרות לחיזוק בדרך של הריסה ובנייה מחדש. מכאן שיש להתאים את דיני המס גם לדיני התכנון. מבחינה תכליתית תמ"א 38/2 מאפשרת תוצאות טובות יותר מחיזוק של מבנה קיים ובנייה עליו - תכנונית, הנדסית ובטיחותית. אין ספק שכדאי לעודד פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 כחלק מהתחדשות עירונית, גם לנוכח השוואה לעסקאות של פינוי-בינוי הזוכות להטבות מס נרחבות, אולם מעטות מעסקאות אלו יוצאות אל הפועל עקב קשיים פרקטיים.

אמנם במקרים מסוימים אפשר לקבל פטור ממס שבח בתמ"א 38/2 גם על פי עמדת רשויות מיסוי מקרקעין - ככל שהדייר ינצל פטור למכירת דירת מגורים על פי העילות הרגילות (אפשרות הקיימת בעסקת קומבינציה מכוח סעיף 49א לחוק). ואולם, אפשרות זו אינה תמיד בבחינת פתרון טוב, אם מאחר שהיא מוגבלת בכך ששווי הדירה אשר תתקבל לא יהיה גבוה מתקרה של כ-1.8 מיליון ש"ח (סעיף 49ז לחוק), ואם מאחר שהוארך הפטור במכירת דירה שאינה יחידה החל משנת 2013 - אחת לשמונה שנים במקום אחת לארבע שנים, כך שדיירים רבים אינם מעוניינים "לשרוף" פטור על פעולה שבעצם אינה משקפת מכירה אמתית ומותירה אותם עם דירה באותה הכתובת.

הפתרון לטעמנו יכול להיות באמצעות פרשנות תכליתית של רשויות המס. עם זאת וככל שעמדת רשויות המס לא תשתנה, יש מקום לחקיקה שתרחיב את הפטור ממס שבח תוך החלה רטרואקטיבית (כפי שנעשה בעבר בנוגע לתמ"א 38). יצוין כי הוגשה הצעת חוק פרטית ברוח זו על ידי חבר הכנסת יוחנן פלסנר ואחרים.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

אייל גפני; קרדיט: אוהד רומנואייל גפני; קרדיט: אוהד רומנו

וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים

הבנק הדיגיטלי וואן זירו מציע פטור מעמלות ושירותים ייעודיים לעצמאים, על רקע השקת הבנק החדש אש של ניר צוק - האם הבנקים הקטנים יאכלו אחד את השני כשהגדולים יחייכו מהצד?

מנדי הניג |

בנק ONE ZERO הכריז היום על השקת מסלול בנקאי חדש לעצמאים, שכולל שירותים ייעודיים כמו הפקת חשבוניות דיגיטליות, ניהול מע"מ, פטור מעמלות עו"ש ומט"ח, וממשק דיגיטלי לניהול פעילות עסקית וכל זה ללא עלות חודשית. לפי הבנק, מדובר בחבילת שירותים שעשויה לחסוך לעצמאי למעלה מ־3,000 שקל בשנה.

המסלול מבוסס על שיתוף פעולה עם חברת FINBOT, שמספקת את הפלטפורמה לניהול הפעילות העסקית דרך האפליקציה FINBOT SMART. כך לדוגמה, בכל תקבול שמתקבל לחשבון, המערכת תזהה אוטומטית את הצורך בתשלום מע"מ, תציע להפריש 18% מהסכום לפיקדון יומי ייעודי, ותאפשר גם לצבור ריבית על כספי המע"מ בנוסף להתראות שוטפות על המצב התזרימי של כל החשבונות במקום אחד.

קניבליזציה בין הבנקים הקטנים?

זה מגיע בעיתוי טעון במיוחד: ימים ספורים לאחר ההשקה הרשמית של בנק אש. המסלול החדש של וואן זירו הוא כנראה יותר אילוץ מיוזמה. וואן זירו, נאבק יותר משלוש שנים כדי לבסס את עצמו כבנק משמעותי מול הענקיים ואז מגיע בנק אש שאולי הוא עדיין לא איום אמיתי אבל הוא בהחלט מצליח לייצר רעש, ועושה זאת עם אג’נדה לוחמנית, ואפילו עקיצות ישירות מהיזם הראשי - בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות.

במעמד השקת הבנק החדש, הביקורת הייתה ישירה וחסרת עכבות מצד אחד מהמייסדים, יזם ההייטק ניר צוק: "לא יודע למה מישהו חשב שזה יעבוד", הוא אמר כשהוא התייחס למודל המנוי החודשי של וואן זירו. לדבריו, “וואן זירו החליטו שהם כמו נטפליקס או חדר כושר. אנחנו בבנק אש באים עם מודל אחר לגמרי אנחנו מחלקים חצי מהרווחים עם הלקוחות. לא גובים עמלות עו"ש, לא דמי מנוי, וכל שקל שמופקד אצלנו הבנק מרוויח חצי ממנו והלקוח חצי. זה הוגן, וזה שקוף".

הוא לא סיים רק במודל העסקי ותקף גם את התשתית הטכנולוגית של וואן זירו: "הם בחרו במערכת ליבה הודית בת 40 שנה, יקרה ולא מותאמת. אצלנו המערכת נבנתה מקצה לקצה על ידי הייטק ישראלי, רזה וזול". בנוסף לזה צוק ציין שוואן זירו "שרף כבר כ־890 מיליון שקל מתוך המימון שגייס", בעוד שבבנק אש, לדבריו, "רוב הכסף עוד נמצא בקופה".