אין תוקף לאישורי מס לטאבו שמנהל מיסוי מקרקעין אינו מכיר בנכונותם

תקציר וע 1044/06 מ.ס. קרקעות הגליל בע"מ ואח' נ' מיסוי מקרקעין נצרת

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת קיבלה את טענת המשיב, שלפיה לא דווחה מכירה אחת ברצף עסקאות המכירה אשר בערר לשלטונות מיסוי מקרקעין, והאישורים בדבר תשלום מסי שבח ורכישה שכביכול ניתנו על ידי פקידי לשכתו - מעולם לא ניתנו על ידם, ולפיכך לא הכיר המשיב בעסקה כפי שהציגו הצדדים. עם זאת, התקבל הערר באשר לשווי המקרקעין הנמכרים ללא קשר לשאלה מיהו המוכר בפועל. באשר לשווי הרכישה של המקרקעין התקבל השווי שהציג המשיב. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים מ.ס. קרקעות הגליל בע"מ, העוררת 1, מכרה בתאריכים 8.11.1998 ו-18.9.2005 חלק מזכויותיה במגרש לעוררת 4. בתאריך 8.11.1998 התקשרו העוררים 2 ו-3 בהסכם עם עוררת 1, שלפיו הם מכרו לה חלק מהזכויות במגרש הנזכר לעיל. עוררת 1 הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת המגרש, הצהירה על עסקת המכר ואף הגישה טופס 50 שדינו כדין אישור מס שבח מקרקעין, המאשר כי מדובר בגוף הסוחר בקרקעות והקרקע הנמכרת היא חלק ממלאי העסקי שלו, אשר חלים עליו חוקי מס הכנסה ולא חוקי מיסוי מקרקעין. העוררים תוקפים את החלטת המשיב, שלפיה הרישום על שם עוררת 1 נעשה בלי שהוצהר עליו כדין וללא אישורו של המשיב ועל כן אינו תקין. העוררים עומדים על טענתם כי הוצהר על הרכישה שהביאה לרישום הזכויות על שם עוררת 1 לשלטונות מיסוי מקרקעין כדין, בקבלה את האישורים הדרושים לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ועל סמך אישורים אלה נרשמה עוררת 1 כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. נוסף על כך טוענת העוררת 1 כי האישורים ששימשו אותה ברישום הזכות על שמה בלשכת רישום המקרקעין - הוצאו על ידי לשכת המשיב, וכי ללא האישורים לא הייתה נרשמת העסקה על שם עוררת 1. עוררת 1 טוענת כי היא זו שקנתה את הקרקע ומכרה את המגרש לעוררת 4 לפי ההסכם, וכי העסקה התבצעה בתאריך 18.9.2005 במחיר הנקוב בהסכם בסך 906,000 ש"ח. נוסף על כך טוענים העוררים 1 ו-4 כי היה על המשיב לשום את המגרש לפי מחירו הנקוב בהסכם. עוד טוענים העוררים 1 ו-4 כי המשיב היה צריך לקבוע את שווי הרכישה של עוררת 1 בהתאם להצהרת טופס המש''ח בין העוררים 2 ו-3 לבין עוררת 1, ובהתאם לשטח הנמכר השווי צריך להיות בסך 388,500 ש"ח. מנגד, המשיב עומד על כך שלא הוצהר על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין, וכי האישורים בדבר תשלום מס שבח ומס רכישה שכביכול ניתנו על ידי פקידי לשכתו - מעולם לא ניתנו על ידם, ועל כן המשיב רואה באישורים אלה כלא היו. המשיב מוסיף וטוען כי האישורים המדוברים שכביכול ניתנו על ידי פקידי לשכתו הושגו בדרך שלמשיב לא הייתה ידיעה על כך, ובכל מקרה לא ניתנו על ידי עובדי מיסוי מקרקעין. לפיכך, על אף הרישום שנעשה בין היתר על סמך אישורים אלה, הרישום התבצע תוך הטעיית רשם המקרקעין, ולכן המשיב אינו מכיר ברישום על שם עוררת 1 ומכאן אינו מכיר במכירה על ידי עוררת 1 לעוררת 4. המשיב לא קיבל את טענת העוררים כי הוא מחויב להכיר באישורי מס שהוציאו פקידי משרדו, וכי עליו לקבל אחריות על כך שהאישורים הונפקו במשרד המשיב על ידי פקידיו. המשיב עומד על דעתו כי אין תוקף לאישורים ואין הוא חייב לקבל אחריות כנטען, ועומד על דעתו כי הרישום על שם עוררת 1 חסר ערך. המשיב לא ? ם את העסקה כעסקה בין עוררת 1 לבין עוררת 4. מכאן שההצהרה על העסקה אינה יכולה להיות בין עוררת 1 לבין עוררת 4 כפי שהוצהר עליה. לפיכך קבע המשיב את השווי לפי מיטב השפיטה בסך 1,330,000 ש"ח, ואילו את שווי הרכישה קבע לסך של 433,635 ש"ח. המשיב חייב את הצדדים לשלם את המס לפי שומות אלו ודחה את השגתם, ומכאן הערר. דיון מעיון בחומר שנצטבר בתיקים המאוחדים, לא נמצא העתק ממש''ח 2 שעל פי טענת העוררים נשלח למשיב כהצהרה על עסקת המכר שבהסכם, בעוד היו בידי העוררים מסמכים והעתקי מסמכים שונים הקשורים לביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין. אי המצאת העתק של מש''ח 2 מעוררת ספקות אם אמנם הוגש מש''ח 2 למשיב. לטענת המשיב לא הוגש לו מעולם מש''ח 2 בעסקת המכר לפי ההסכם. המשיב טוען כאמור כי לא ידע על ביצוע עסקה במקרקעין הנדונים, כיוון שלא קיבל הצהרה על ביצוע עסקה במקרקעין לעניין המקרקעין הנדונים בערר זה. זאת ועוד, המשיב טוען כי האישורים שכביכול ניתנו מטעם רשויות מיסוי מקרקעין לעניין תשלום מס שבח ומס רכישה - מעולם לא ניתנו על ידי המשיב, כיוון שלא ידע על העסקה המדוברת. לטענת המשיב, ככל שיש בידי העוררים או היו בידי העוררים אישורים בדבר תשלום או פטור ממסי שבח, מכירה ורכישה - הרי הם מזויפים. דברים אלה עולים מהתלונה שהגיש המשיב למשטרה בעניין זה, אשר חקרה את המעורבים בדבר וגבתה עדויות. הוועדה אינה יודעת מהן תוצאות החקירה שביצעה המשטרה. המשיב מסר למומחית לכתב יד את כתבי היד והחתימות שעל האישורים לרישום עסקה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, אשר לטענת העוררים חתומים על ידי עובדי משרד מיסוי מקרקעין, וגם את כתב ידו וחתימותיו ואת כתבי היד של פקידיו. המומחית הגיעה למסקנה חד משמעית שאין התאמה בין כתבי היד שהמשיב העביר לה לצורך השוואה, לבין כתבי היד על גבי האישורים אשר שימשו לרישום המקרקעין. הוועדה סבורה כי ממצאיה של המומחית נכונים. המסקנה היא שהמכירה על ידי עוררת 1 לעוררת 4 לא הייתה ולא נבראה. נוכח זאת יש לקבל את קביעת המשיב שנראית עדיפה ומהימנה מגרסת העוררים, אשר רב הנסתר בה על הגלוי. למרות הכתוב בהסכם שלפיו עוררת 1 היא המוכרת לעוררת מס 4, הרי יש לקבוע כי העוררת 5 היא הקונה וממנה נעשה המכר לעוררת 4, על כל המשתמע מקביעה זו לעניין החיוב במסי שבח ורכישה. באשר לשווי המקרקעין, כאמור טוענים העוררים כי שווי המכירה לעוררת 4 הוא בסך 906,000 ש"ח, ולא כפי שקבע המשיב בשומתו (סך של 1,300,000 ש"ח). בבוא הוועדה לקבוע את השווי על יסוד הראיות שהובאו בפניה, נפסק כי אין נימוקים והוכחות המצדיקים שלא לקבל את הסכום הנקוב בהסכם ששימש בסיס להצהרת הצדדים על העסקה. בקביעת שווי המכירה בהסתמך על שווי השוק בין מוכר ברצון לקונה ברצון, לא הביא המשיב עדות שאפשר להסתמך עליה ולא דוגמאות של עסקאות שהתבצעו בשטח הנדון או סמוך לו לצורך השוואה - כל זאת מבלי להתחשב בכל אשר נטען לעניין כשרותו של ההסכם או אי כשרותו. לפיכך השווי נקבע לסך 906,000 ש"ח, אף על פי שהצדדים להסכם אינם מקובלים על המשיב כפי שהובהר היטב. המצב שונה באשר לשווי הרכישה של המוכר. לטענת העוררים שווי הרכישה הנגזר של השטח הנמכר צריך להיות 388,500 ש"ח. ברם נקבע כי שווי הרכישה שקבע המשיב בסך 433,635 ש"ח הוא סביר ונכון. תוצאה הערר התקבל בחלקו.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת לפני כב' השופט עבאד על רחמן זועבי והחברים א' הללי ומ' עמרור ניתן ב-15.3.2012