אנו נמצאים כעת בעיצומה של תקופה נדירה בכל הקשור לאפקטיביות של מיחזור משכנתאות. היות ומדובר בנושא סבוך, שאינו נהיר לכולנו, יש להבין כיצד ניתן למחזר משכנתא, למי זה מתאים, מה החיסכון האפשרי במהלך שכזה וכיצד עושים זאת. בתהליך מיחזור המשכנתא, לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה.

כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה או החזר חודשי נמוך יותר באותן שנים יותר לעומת מה שנהג לשלם עד היום.

חשוב להבין שבכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו. כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא. בארה"ב, אגב, נהוג למחזר משכנתא כחמש פעמיים לאורך חייה.

ריבית פריים

ריבית הפריים (Prime) היא ריבית בסיס שנקבעת על ידי הבנקים כריבית ללקוחות מועדפים. במרבית מדינות העולם נקבעת ריבית הפריים בפועל על ידי הבנק המרכזי, דוגמת בנק ישראל או הפדרל ריזרב, בהתאם לשיעור הריבית שהוא קובע בהלוואותיו לבנקים וגופים פיננסים גדולים אחרים. ריבית הפריים משמשת כבסיס להשוואה בקביעת שיעור הריבית של הלוואות במגזר הפיננסי כולו, ומגוון רחב של מכשירים פיננסים צמוד אליה. סימונה בקיצור: "P" או "פ".

ריבית הפריים בישראל

עקרונית, כל בנק בישראל קובע בעצמו את ריבית הפריים עבורו. למרות זאת, בשנים האחרונות התייצבה ריבית הפריים במרבית הבנקים על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל. לפיכך, ריבית הפריים משתנה, בדרך כלל, כאשר בנק ישראל משנה את הריבית, בהתאם למדיניותו המוניטרית.

בהיעדר אירועים כלכליים דרסטיים הדורשים התערבות מיידית, הודעת הריבית של בנק ישראל (הורדה, העלאה או הותרתה ללא שינוי) מפורסמת אחת לחודש בלבד - ביום שני

האחרון של כל חודש קלנדרי ב-17:30. ממנה נגזרת שינוי בריבית הפריים באותו שיעור הנכנסת לתוקפה שני ימי עסקים בנקאיים מאוחר יותר (כלומר, ביום חמישי, על פי רוב). ב-24 בנובמבר 2008 הודיע נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, כי החל מחודש דצמבר 2008 תעמוד ריבית בנק ישראל על 2.5%, שיעור הריבית הנמוך ביותר בתולדות המדינה באותה עת. כתוצאה מכך עמדה ריבית הפריים על 4%. מאז בוצעו ארבע הפחתות נוספות בריבית בנק ישראל, וכתוצאה מכך ירדה ריבית הפריים לשפלים חדשים - בינואר 2009 ל-3.25%, בפברואר 2009 ל-2.5%, במרץ 2009 ל-2.25% ובאפריל 2009 ל-2% בלבד.

הפער בין שתי הריביות יכול להיות מוסבר גם בכך שאם הבנקים לווים כסף בריבית בנק ישראל, הרי שלכאורה רק בריבית הפריים הם מכסים את הוצאותיהם התפעוליות, וכשהם מלווים את הכסף הלאה, רק מריבית פריים ומעלה הם למעשה מרוויחים. כלומר: ריבית הפריים ניתנת לייחוס כנקודת האיזון התפעולית של הבנק מבחינת ריבית.

לכן, ככלל, הבנקים ילוו בריבית הגבוהה מריבית הפריים וישלמו ריבית (למשל על פיקדונות או תוכניות חיסכון) בריבית הנמוכה מריבית הפריים. עם זאת, לא מן הנמנע כי ישנם מקרי קצה היוצאים מן הכלל.

הבנקים למשכנתאות מנסים להציע מספר רב של מסלולים אשר לא מתאימים לכל אחד. ייעוץ אובייקטיבי מיועץ חיצוני יוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים בעיסקה החשובה בחייכם. אז איך אנחנו יכולים לנצל את ריבית הפריים?

משכנתא לוקחים ל 20-25 שנה. גם אם זה נכון (למרות שבממוצע משכנתאות נסגרות אחרי 14 שנה) אפשר עדיין לנצל את הריבית הנמוכה במסלול הפריים. מכיוון שהריבית הנמוכה הולכת להיות בסביבה כנראה שנתיים. ומכיוון שיש אפשרות במסלול פריים לשנות מצב מידית ללא בעיות מיוחדות. אפשר לקחת את החלק הגדול (60%-70%) של סכום המשכנתא במסלול פריים לזמן יותר קצר, אבל מכיוון שהריבית נמוכה מאד היום ההחזר יהיה נמוך בהשוואה למצב ריבית נורמאלית.

הריבית היום היא הנמוכה ביותר שהייתה מאז קום המדינה. ניצול נכון של הריבית הנמוכה נכון להיות יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.

להלן לדוגמא:

לווה שלקח משכנתא לפני 2-3 לתקופה של 25 שנים בריבית קבועה של 6.5% על סכום של 700,000 שקל עם עמלת פירעון של 14,000 שקל יוכל למחזר היום לריבית קבועה שהינה הרבה יותר נמוכה נכון להיום (בין 3%-4%) ולהכניס את מרכיב הפריים ויוכל לחסוך מעל ל-50,000 שקל לתקופת ההלוואה הנוכחית.

יש מספר לא מועט של לווים שלקחו לפני מספר שנים הלוואות צמודות מדד בריביות של 5%-6% ואף יותר ומומלץ לבצע בדיקת משכנתא וליבחון את כל הפרמטרים ובמיוחד את פרמטר עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון).

עמלת היוון, מגלמת את הפער בין ריבית ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בבנקים בתקופת הפרעון. במידה וריבית ההלוואה נמוכה מהריבית הממוצעת אזי אין כל עמלה ולעיתים ניתן אף לקזז מול שאר העמלות.

מאת: מאיר וידר, יועץ משכנתאות ובעלים של חברת וידר ייעוץ משכנתאות - [email protected]